พรรษิษฐ์ ต่อสุวรรณ
ptorsuwan@yahoo.com
สถานการณ์น้ำท่วมภาคกลางและกรุงเทพฯเมื่อปลายปีพ.ศ.2554 ที่ผ่านมา นอกเหนือจากการบริหารจัดการน้ำที่ผิดพลาดแล้ว ยังสะท้อนให้เห็นปัญหาสังคมอีกหลายมิติ ตั้งแต่ปัญหาอุทกภัยการเมือง ไปจนถึงปัญหาเรื่องการวางผังเมือง เนื่องจากการเคลื่อนของมวลน้ำที่มาจากภาคเหนือตอนล่างใช้เวลาแรมเดือนจนกระทั่งมาจ่ออยู่ชานเมืองทางด้านเหนือของกรุงเทพฯอีกนับเดือน เหตุการณ์นี้นอกเหนือจากจะชี้ให้เห็นถึงปัญหาเกี่ยวกับการจัดการระบายน้ำที่ไร้ประสิทธิภาพแล้ว นักวิชาการหลายท่านเริ่มชี้ให้เห็นถึงรากเหง้าของปัญหาระบบการระบายน้ำซึ่งเกิดจากการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง การละเลยของภาครัฐที่ปล่อยให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างไร้กฎเกณฑ์ ส่งผลให้พื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯกลายเป็นหมู่บ้านจัดสรร ไม่เว้นแม้แต่กระทั่งพื้นที่ลุ่มต่ำซึ่งสมควรจะสงวนเอาไว้เป็นพื้นที่รองรับและระบายน้ำ ตัวอย่างเช่นบริเวณที่เคยถูกเรียกว่าเป็นหนองงูเห่า ซึ่งรัฐบาลก็ยังนำพื้นที่มาพัฒนาเป็นสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ก่อเกิดเป็นชุมชนเมืองตามมาทั่วบริเวณ
กล่าวกันว่าการป้องกันและแก้ปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืนต้องพิจารณาเรื่องผังเมืองเป็นหลัก ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง ผังเมืองเป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการแก้ไขปัญหาตลอดจนกำหนดแนวทางในการพัฒนาสังคมเมือง แต่ผังเมืองย่อมไม่ใช่สูตรสำเร็จของการบริหารจัดการเมืองซึ่งมีมิติที่ลึกซึ้งไปกว่าเพียงการกำหนดโซนนิ่งหรือสีเพื่อกำหนดลักษณะการใช้พื้นที่และควบคุมการก่อสร้างอาคาร ที่ผ่านมาการวางผังเมืองโดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพฯนั้นขาดการวางยุทธศาสตร์ของการพัฒนาเมือง แต่มักจะให้ความสำคัญเพียงการกำหนดรูปธรรมเป็นข้อกำหนดสีหรือโซนนิ่งเพื่อเป็นกลไกการควบคุมเท่านั้น
บังเอิญว่าแนวคิดแบบนี้ไปสอดคล้องกับระบบราชการอันฉ้อฉลของบ้านเมืองเรา กล่าวคือการกำหนดกฎเกณฑ์การควบคุมโดยไร้เกณฑ์ทางวิชาการ ย่อมจะเป็นวิถีแห่งโอกาสในการแสวงหาประโยชน์นอกระบบทั้งในทางการเมืองและวงราชการได้เป็นอย่างดี ตัวอย่างเช่นการทำให้เกิดโอกาสสำหรับการผ่อนปรนหรือหย่อนยานในเรื่องการตรวจสอบเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร หรือการปล่อยให้มีการกระทำละเมิดกฎเกณฑ์ โดยก่อให้เกิดผลประโยชน์ทางธุรกิจอันมหาศาลจากบางกลุ่มที่สามารถ "ทำได้" ในขณะที่ส่วนใหญ่จะยัง "ทำไม่ได้" เพราะขึ้นอยู่กับการวินิจฉัยของเจ้าหน้าที่ และแน่นอนที่สุดโดยมีการจัดผลประโยชน์ตอบแทนอย่างที่เห็นกันโดยทั่วไป
ผังเมืองของประเทศไทยโดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพฯมีปัญหาตั้งแต่เรื่องทัศนคติเกี่ยวกับการเติบโตของเมืองและเศรษฐกิจ กล่าวคือการที่มักจะเอาปัญหาย่อยเป็นตัวตั้ง แล้วจึงกำหนดมาตรการเข้ามาควบคุม ทำให้ผังเมืองขาดยุทธศาสตร์ในภาพรวม ที่จะส่งเสริมให้เกิดความเจริญงอกงาม ตัวอย่างเช่นการเอาปัญหาคลาสสิคของกรุงเทพฯอย่างปัญหาจราจรมาเป็นวาระหลัก สำหรับการกำหนดแนวทางการวางผังเมืองกรุงเทพฯ จึงทำให้กรุงเทพฯกลายเป็นเมืองเบี้ยหัวแตก เพราะผังเมืองมุ่งแต่ควบคุมการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ซึ่งสามารถทำได้ แต่ผังเมืองย่อมไม่สามารถควบคุมการเติบโตของประชากรเมืองได้ เราจึงเห็นหมู่บ้านจัดสรรแพร่ระบาดไปอย่างไร้ทิศทาง ไม่เว้นแม้แต่พื้นที่ซึ่งผังเมืองกำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์สำหรับเกษตรกรรม(พื้นที่เส้นทแยงเขียว)หรือเขตเกษตรกรรม(สีเขียว)
เมื่อฝ่ายกำหนดนโยบายมีแนวคิดที่ว่าปัญหาการจราจรมีสาเหตมาจากการเติบโตของเมืองและการเกิดขึ้นของอาคารขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก แนวทางแก้ไขที่(มัก)ง่ายที่สุดก็คือการควบคุมหรือบอนไซเมืองนั่นเอง ในสมัยรัฐบาลนายอานันท์ ปันยารชุน ก็ได้ออกกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารไม่ให้มีพื้นที่อาคารเกินกว่า 10 เท่าของพื้นที่ดินที่ทำการก่อสร้าง ซึ่งเรียกกันว่า FAR 1:10 จากเดิมที่กฎหมายเคยกำหนดให้ FAR เท่ากับ 1:40
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาระบบการควบคุม FAR 1:10 ก็ไม่ได้ทำให้วิกฤติการจราจรในเมืองหลวงได้บรรเทาลงแต่อย่างใด แต่กลับทำให้ปัญหาการจราจรได้แพร่ขยายออกไปในวงกว้าง เนื่องจากการใช้ที่ดินไม่เต็มศักยภาพ กลับเป็นความลำบากในการกำหนดศูนย์กลางทางธุรกิจ การเงิน และการค้า เพราะการขยายของเมืองไม่สามารถกระทำได้ในแนวตั้ง ซึ่งน่าจะประยัดการลงทุนด้านสาธารณูปโภคของภาครัฐได้ดีกว่า
วิถีการเติบโตของกรุงเทพฯซึ่งถูกเกณฑ์ของผังเมืองควบคุมอย่างที่เป็นอยู่ ส่งผลให้เกิดการขยายเมืองไปทางแนวนอน ในลักษณะที่คล้ายกับหนวดปลาหมึก โดยที่รัฐบาลจำต้องลงทุนขยายสาธารณูปโภคออกไปมากยิ่งขึ้น เป็นการลงทุนมหาศาล (ซึ่งอาจจะเป็นที่ปรารถนาของนักการเมือง) นอกเหนือจากการลงทุนเรื่องการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม ระบบขนส่งมวลชน ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ และระบบระบายน้ำเสียแล้ว ยังมีเรื่องของการจัดระบบรักษาความปลอดภัย จัดสถานศึกษา สถานรักษาพยาบาล ฯลฯ ที่สำคัญก็คือความสูญเปล่าเรื่องเวลาของการเดินทาง และการบั่นทอนประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ การที่ต้องเดินทางไกลสำหรับการประกอบธุรกิจและอีกหลายกิจกรรมในแต่ละวัน ความเสื่อมโทรมด้านสุขภาพจิตของประชาคมเมือง ประเด็นเหล่านี้ล้วนไม่ส่งเสริมให้เมืองเป็นที่น่าดึงดูดสำหรับการลงทุน หรือแม้แต่สำหรับการท่องเที่ยว
การกำหนดผังเมืองหรือโซนนิ่งโดยอาศัยการอ้างอิงตามแนวรถไฟฟ้าก็ถือเป็นตลกร้าย เพราะการกำหนดเส้นทางระบบขนส่งมวลชนหรือรถไฟฟ้าสมควรจะเป็นเพียงเครื่องมืออย่างหนึ่งของการวางผังเมืองมากกว่าจะตั้งเป็นวาระนำ ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าเส้นทางรถไฟฟ้าได้ถูกใช้เป็นเพียงเครื่องมือสำหรับกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดความตื่นตัวเท่านั้น ในขณะที่วิกฤติการจราจรในเมืองก็ยังไม่บรรเทาลงแต่อย่างใด การกำหนดโซนนิ่งหรือสีของผังเมืองก็มีความพิสดารยิ่งนัก ไม่มีความแน่นอน อย่างเช่นพื้นที่หนึ่งเคยถูกกำหนดให้เป็นสีแดง(พาณิชยกรรม) ต่อมามีการเปลี่ยนผังใหม่กลับเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ภายใต้สีต่าง ๆ ที่ถูกกำหนดในผังเมือง หมายถึงศักยภาพของที่ดินที่พลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือ การลดระดับสีหมายถึงการลดศักยภาพของที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินใจกลางเมืองเกิดการแกว่งตัว สร้างความไม่เป็นธรรมทางสังคมโดยที่หาคำอธิบายทางวิชาการอันใดมิได้ และที่สำคัญก็คือไม่สามารถแก้ไขปัญหาจราจรหรือปัญหาอันใดของเมืองได้เลย
ก่อนอื่น ผู้กำหนดนโยบายน่าจะทำความเข้าใจก่อนว่าอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ไม่ใช่สาเหตุของปัญหาจราจร ปัญหาสิ่งแวดล้อม ปัญหาน้ำท่วม หรือเป็นปัญหาของเมือง เพียงแต่ต้องมีมาตรการให้ผลประโยชน์ตอบแทนแก่เอกชนที่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และสร้างอรรถประโยชน์ตอบแทนสาธารณะ เช่นผู้ประกอบการอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้ แต่ควรกำหนดให้มีพื้นที่ดินว่างเปล่าสำหรับเป็นสวนและปลูกต้นไม้ให้มีไม่น้อยกว่า 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด โดยพื้นที่ถูกกำหนดนี้จะสามารถช่วยทั้งในเรื่องการดูดซับน้ำ การระบายน้ำ การฟอกอากาศบริสุทธิ์ในเมือง นอกจากนี้รัฐยังสามารถกำหนดให้ลดพื้นที่จอดรถภายในอาคารลงเพื่อลดปริมาณรถยนต์ทางอ้อมสำหรับในพื้นที่ซึ่งรัฐจัดให้มีระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพแล้ว ประเด็นนี้จะสามารถจูงใจภาคเอกชนผู้ประกอบการเพราะสามารถเพิ่มพื้นที่อาคารสำหรับขายหรือเช่าอีกด้วย
รัฐควรยกเลิกระบบ FAR 1:10 แล้วปล่อยให้การพัฒนาเมืองเป็นไปตามธรรมชาติ โดยกำหนดเพียงเทศบัญญัติควบคุมการก่อสร้างให้ปลอดภัยเท่านั้น ซึ่งจะส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพตลอดจนเพิ่มคุณค่าทรัพย์สินที่ดินในเมืองให้สอดคล้องกับความเป็นจริง การปล่อยให้คุณค่าของทรัพย์สินที่ดินเกิดจากการสร้างศักยภาพในการพัฒนาได้อย่างสูงสุดนั้น ยังจะสามารถแก้ปัญหาชุมชนแออัดในเมืองได้อีกด้วย เพราะเป็นการสร้างแรงจูงใจต่อผู้ประกอบการ นักลงทุนในภาคเอกชน ซึ่งสามารถแสวงหากำไรได้เพิ่มขึ้นหลายเท่า จึงสามารถแบ่งผลกำไรมาชดเชยกับการโยกย้ายหรือจัดสร้างที่อยู่ทดแทนชุมชนแออัด โดยที่ทั้งกระบวนการฟ้องร้องขับไล่บนศาลตลอดจนกระบวนการขับไล่แบบมาเฟียเถื่อนย่อมไม่สามารถทำได้
ผู้เขียนฝันอยากจะเห็นผังเมืองที่สามารถสร้างแรงบันดาลใจสำหรับประชาคมเมือง ส่งเสริมให้เกิดความร่วมมือร่วมใจกันทุกฝ่ายในการพัฒนาเมืองและสร้างความเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้นในทุกมิติ มากกว่าผังเมืองที่เกิดจากภาครัฐ หรือภาคการเมืองออกมาสร้างมาตรการควบคุม บงการ ตลอดจนสร้างช่องว่างเงื่อนไขสำหรับการแสวงหาประโยชน์ซึ่งมีให้เห็นกันอยู่มากมาย อย่างเช่นกรณีล่าสุดที่ศาลปกครองได้มีคำพิพากษาให้รื้อถอนอาคารโรงแรมขนาดใหญ่ในซอยร่วมฤดี เป็นต้น
ptorsuwan@yahoo.com
สถานการณ์น้ำท่วมภาคกลางและกรุงเทพฯเมื่อปลายปีพ.ศ.2554 ที่ผ่านมา นอกเหนือจากการบริหารจัดการน้ำที่ผิดพลาดแล้ว ยังสะท้อนให้เห็นปัญหาสังคมอีกหลายมิติ ตั้งแต่ปัญหาอุทกภัยการเมือง ไปจนถึงปัญหาเรื่องการวางผังเมือง เนื่องจากการเคลื่อนของมวลน้ำที่มาจากภาคเหนือตอนล่างใช้เวลาแรมเดือนจนกระทั่งมาจ่ออยู่ชานเมืองทางด้านเหนือของกรุงเทพฯอีกนับเดือน เหตุการณ์นี้นอกเหนือจากจะชี้ให้เห็นถึงปัญหาเกี่ยวกับการจัดการระบายน้ำที่ไร้ประสิทธิภาพแล้ว นักวิชาการหลายท่านเริ่มชี้ให้เห็นถึงรากเหง้าของปัญหาระบบการระบายน้ำซึ่งเกิดจากการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง การละเลยของภาครัฐที่ปล่อยให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างไร้กฎเกณฑ์ ส่งผลให้พื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯกลายเป็นหมู่บ้านจัดสรร ไม่เว้นแม้แต่กระทั่งพื้นที่ลุ่มต่ำซึ่งสมควรจะสงวนเอาไว้เป็นพื้นที่รองรับและระบายน้ำ ตัวอย่างเช่นบริเวณที่เคยถูกเรียกว่าเป็นหนองงูเห่า ซึ่งรัฐบาลก็ยังนำพื้นที่มาพัฒนาเป็นสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ก่อเกิดเป็นชุมชนเมืองตามมาทั่วบริเวณ
กล่าวกันว่าการป้องกันและแก้ปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืนต้องพิจารณาเรื่องผังเมืองเป็นหลัก ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง ผังเมืองเป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการแก้ไขปัญหาตลอดจนกำหนดแนวทางในการพัฒนาสังคมเมือง แต่ผังเมืองย่อมไม่ใช่สูตรสำเร็จของการบริหารจัดการเมืองซึ่งมีมิติที่ลึกซึ้งไปกว่าเพียงการกำหนดโซนนิ่งหรือสีเพื่อกำหนดลักษณะการใช้พื้นที่และควบคุมการก่อสร้างอาคาร ที่ผ่านมาการวางผังเมืองโดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพฯนั้นขาดการวางยุทธศาสตร์ของการพัฒนาเมือง แต่มักจะให้ความสำคัญเพียงการกำหนดรูปธรรมเป็นข้อกำหนดสีหรือโซนนิ่งเพื่อเป็นกลไกการควบคุมเท่านั้น
บังเอิญว่าแนวคิดแบบนี้ไปสอดคล้องกับระบบราชการอันฉ้อฉลของบ้านเมืองเรา กล่าวคือการกำหนดกฎเกณฑ์การควบคุมโดยไร้เกณฑ์ทางวิชาการ ย่อมจะเป็นวิถีแห่งโอกาสในการแสวงหาประโยชน์นอกระบบทั้งในทางการเมืองและวงราชการได้เป็นอย่างดี ตัวอย่างเช่นการทำให้เกิดโอกาสสำหรับการผ่อนปรนหรือหย่อนยานในเรื่องการตรวจสอบเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร หรือการปล่อยให้มีการกระทำละเมิดกฎเกณฑ์ โดยก่อให้เกิดผลประโยชน์ทางธุรกิจอันมหาศาลจากบางกลุ่มที่สามารถ "ทำได้" ในขณะที่ส่วนใหญ่จะยัง "ทำไม่ได้" เพราะขึ้นอยู่กับการวินิจฉัยของเจ้าหน้าที่ และแน่นอนที่สุดโดยมีการจัดผลประโยชน์ตอบแทนอย่างที่เห็นกันโดยทั่วไป
ผังเมืองของประเทศไทยโดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพฯมีปัญหาตั้งแต่เรื่องทัศนคติเกี่ยวกับการเติบโตของเมืองและเศรษฐกิจ กล่าวคือการที่มักจะเอาปัญหาย่อยเป็นตัวตั้ง แล้วจึงกำหนดมาตรการเข้ามาควบคุม ทำให้ผังเมืองขาดยุทธศาสตร์ในภาพรวม ที่จะส่งเสริมให้เกิดความเจริญงอกงาม ตัวอย่างเช่นการเอาปัญหาคลาสสิคของกรุงเทพฯอย่างปัญหาจราจรมาเป็นวาระหลัก สำหรับการกำหนดแนวทางการวางผังเมืองกรุงเทพฯ จึงทำให้กรุงเทพฯกลายเป็นเมืองเบี้ยหัวแตก เพราะผังเมืองมุ่งแต่ควบคุมการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ซึ่งสามารถทำได้ แต่ผังเมืองย่อมไม่สามารถควบคุมการเติบโตของประชากรเมืองได้ เราจึงเห็นหมู่บ้านจัดสรรแพร่ระบาดไปอย่างไร้ทิศทาง ไม่เว้นแม้แต่พื้นที่ซึ่งผังเมืองกำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์สำหรับเกษตรกรรม(พื้นที่เส้นทแยงเขียว)หรือเขตเกษตรกรรม(สีเขียว)
เมื่อฝ่ายกำหนดนโยบายมีแนวคิดที่ว่าปัญหาการจราจรมีสาเหตมาจากการเติบโตของเมืองและการเกิดขึ้นของอาคารขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก แนวทางแก้ไขที่(มัก)ง่ายที่สุดก็คือการควบคุมหรือบอนไซเมืองนั่นเอง ในสมัยรัฐบาลนายอานันท์ ปันยารชุน ก็ได้ออกกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารไม่ให้มีพื้นที่อาคารเกินกว่า 10 เท่าของพื้นที่ดินที่ทำการก่อสร้าง ซึ่งเรียกกันว่า FAR 1:10 จากเดิมที่กฎหมายเคยกำหนดให้ FAR เท่ากับ 1:40
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาระบบการควบคุม FAR 1:10 ก็ไม่ได้ทำให้วิกฤติการจราจรในเมืองหลวงได้บรรเทาลงแต่อย่างใด แต่กลับทำให้ปัญหาการจราจรได้แพร่ขยายออกไปในวงกว้าง เนื่องจากการใช้ที่ดินไม่เต็มศักยภาพ กลับเป็นความลำบากในการกำหนดศูนย์กลางทางธุรกิจ การเงิน และการค้า เพราะการขยายของเมืองไม่สามารถกระทำได้ในแนวตั้ง ซึ่งน่าจะประยัดการลงทุนด้านสาธารณูปโภคของภาครัฐได้ดีกว่า
วิถีการเติบโตของกรุงเทพฯซึ่งถูกเกณฑ์ของผังเมืองควบคุมอย่างที่เป็นอยู่ ส่งผลให้เกิดการขยายเมืองไปทางแนวนอน ในลักษณะที่คล้ายกับหนวดปลาหมึก โดยที่รัฐบาลจำต้องลงทุนขยายสาธารณูปโภคออกไปมากยิ่งขึ้น เป็นการลงทุนมหาศาล (ซึ่งอาจจะเป็นที่ปรารถนาของนักการเมือง) นอกเหนือจากการลงทุนเรื่องการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม ระบบขนส่งมวลชน ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ และระบบระบายน้ำเสียแล้ว ยังมีเรื่องของการจัดระบบรักษาความปลอดภัย จัดสถานศึกษา สถานรักษาพยาบาล ฯลฯ ที่สำคัญก็คือความสูญเปล่าเรื่องเวลาของการเดินทาง และการบั่นทอนประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ การที่ต้องเดินทางไกลสำหรับการประกอบธุรกิจและอีกหลายกิจกรรมในแต่ละวัน ความเสื่อมโทรมด้านสุขภาพจิตของประชาคมเมือง ประเด็นเหล่านี้ล้วนไม่ส่งเสริมให้เมืองเป็นที่น่าดึงดูดสำหรับการลงทุน หรือแม้แต่สำหรับการท่องเที่ยว
การกำหนดผังเมืองหรือโซนนิ่งโดยอาศัยการอ้างอิงตามแนวรถไฟฟ้าก็ถือเป็นตลกร้าย เพราะการกำหนดเส้นทางระบบขนส่งมวลชนหรือรถไฟฟ้าสมควรจะเป็นเพียงเครื่องมืออย่างหนึ่งของการวางผังเมืองมากกว่าจะตั้งเป็นวาระนำ ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าเส้นทางรถไฟฟ้าได้ถูกใช้เป็นเพียงเครื่องมือสำหรับกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดความตื่นตัวเท่านั้น ในขณะที่วิกฤติการจราจรในเมืองก็ยังไม่บรรเทาลงแต่อย่างใด การกำหนดโซนนิ่งหรือสีของผังเมืองก็มีความพิสดารยิ่งนัก ไม่มีความแน่นอน อย่างเช่นพื้นที่หนึ่งเคยถูกกำหนดให้เป็นสีแดง(พาณิชยกรรม) ต่อมามีการเปลี่ยนผังใหม่กลับเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ภายใต้สีต่าง ๆ ที่ถูกกำหนดในผังเมือง หมายถึงศักยภาพของที่ดินที่พลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือ การลดระดับสีหมายถึงการลดศักยภาพของที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินใจกลางเมืองเกิดการแกว่งตัว สร้างความไม่เป็นธรรมทางสังคมโดยที่หาคำอธิบายทางวิชาการอันใดมิได้ และที่สำคัญก็คือไม่สามารถแก้ไขปัญหาจราจรหรือปัญหาอันใดของเมืองได้เลย
ก่อนอื่น ผู้กำหนดนโยบายน่าจะทำความเข้าใจก่อนว่าอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ไม่ใช่สาเหตุของปัญหาจราจร ปัญหาสิ่งแวดล้อม ปัญหาน้ำท่วม หรือเป็นปัญหาของเมือง เพียงแต่ต้องมีมาตรการให้ผลประโยชน์ตอบแทนแก่เอกชนที่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และสร้างอรรถประโยชน์ตอบแทนสาธารณะ เช่นผู้ประกอบการอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้ แต่ควรกำหนดให้มีพื้นที่ดินว่างเปล่าสำหรับเป็นสวนและปลูกต้นไม้ให้มีไม่น้อยกว่า 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด โดยพื้นที่ถูกกำหนดนี้จะสามารถช่วยทั้งในเรื่องการดูดซับน้ำ การระบายน้ำ การฟอกอากาศบริสุทธิ์ในเมือง นอกจากนี้รัฐยังสามารถกำหนดให้ลดพื้นที่จอดรถภายในอาคารลงเพื่อลดปริมาณรถยนต์ทางอ้อมสำหรับในพื้นที่ซึ่งรัฐจัดให้มีระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพแล้ว ประเด็นนี้จะสามารถจูงใจภาคเอกชนผู้ประกอบการเพราะสามารถเพิ่มพื้นที่อาคารสำหรับขายหรือเช่าอีกด้วย
รัฐควรยกเลิกระบบ FAR 1:10 แล้วปล่อยให้การพัฒนาเมืองเป็นไปตามธรรมชาติ โดยกำหนดเพียงเทศบัญญัติควบคุมการก่อสร้างให้ปลอดภัยเท่านั้น ซึ่งจะส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพตลอดจนเพิ่มคุณค่าทรัพย์สินที่ดินในเมืองให้สอดคล้องกับความเป็นจริง การปล่อยให้คุณค่าของทรัพย์สินที่ดินเกิดจากการสร้างศักยภาพในการพัฒนาได้อย่างสูงสุดนั้น ยังจะสามารถแก้ปัญหาชุมชนแออัดในเมืองได้อีกด้วย เพราะเป็นการสร้างแรงจูงใจต่อผู้ประกอบการ นักลงทุนในภาคเอกชน ซึ่งสามารถแสวงหากำไรได้เพิ่มขึ้นหลายเท่า จึงสามารถแบ่งผลกำไรมาชดเชยกับการโยกย้ายหรือจัดสร้างที่อยู่ทดแทนชุมชนแออัด โดยที่ทั้งกระบวนการฟ้องร้องขับไล่บนศาลตลอดจนกระบวนการขับไล่แบบมาเฟียเถื่อนย่อมไม่สามารถทำได้
ผู้เขียนฝันอยากจะเห็นผังเมืองที่สามารถสร้างแรงบันดาลใจสำหรับประชาคมเมือง ส่งเสริมให้เกิดความร่วมมือร่วมใจกันทุกฝ่ายในการพัฒนาเมืองและสร้างความเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้นในทุกมิติ มากกว่าผังเมืองที่เกิดจากภาครัฐ หรือภาคการเมืองออกมาสร้างมาตรการควบคุม บงการ ตลอดจนสร้างช่องว่างเงื่อนไขสำหรับการแสวงหาประโยชน์ซึ่งมีให้เห็นกันอยู่มากมาย อย่างเช่นกรณีล่าสุดที่ศาลปกครองได้มีคำพิพากษาให้รื้อถอนอาคารโรงแรมขนาดใหญ่ในซอยร่วมฤดี เป็นต้น
