ASTVผู้จัดการรายวัน - เอกชนโวยรัฐคลอดมาตรการลดหย่อนภาษีก่อนบ้านหลักแรก ทำคนรอเก้อแถมไม่จูงใจ เชื่อหากรัฐคลอดมาตรการจริงปี 55 ยุคทองอสังหาฯเกิดแน่ พร้อมระบุร่างผังเมืองใหม่คอนโดฯในเมืองเกิดอยาก ต้องออกไปพัฒนานอกเมือง ขณะที่ปัญหา EIA ยังตามหลอกหลอนธุรกิจ แนะทำมาตรฐานรายงาน ผ่องถ่ายงานไปท้องถิ่น
รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวภายในงานสัมมนาประจำปี2554 เรื่อง “อสังหาริมทรัพย์หลังเปลี่ยนรัฐบาล” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ว่า ในปี 2555 จะเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หากรัฐบาลมีความชัดเจนในการผลักดันมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการดอกเบี้ย 0% นาน 5 ปี, การยกเว้นภาษีให้แก่ผู้ซื้อบ้าน , รวมไปถึงการผลักดันให้เกิดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) จะทำให้การกู้เงินเพื่อมาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ทำได้ง่ายขึ้น
“อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อที่ดินจะต้องพิจารณาจากผังเมืองรวมว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง อย่าทำตัวเหมือนนักการเมืองที่ซื้อที่ดินแล้วค่อยมาเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ที่ดินของตนเองสามารถพัฒนาได้มากๆ” รศ.มานพกล่าว
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ต้องการให้รัฐบาลแสดงความชัดเจนในนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้หาเสียงไว้เพื่อลดผลกระทบจากการชะลอซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะนโยบายบ้านหลักแรก ดอกเบี้ย 0% 5 ปี และการหักลดหย่อยภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูงสุด 5 แสนบาท ซึ่งจะได้อานิสงส์ถึงบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท รวมถึงการลดภาษีอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และอื่นๆ
ในทางตรงข้ามรัฐบาลกลับประกาศมาตรการหักลดหย่อนภาษีสูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งที่ผ่านมามาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดเท่าใดนัก เพราะผู้ที่จะได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้สูง
“หากรัฐบาลไม่มีทางออกของมาตรการนี้ ว่าจะช่วยใครดี ขอแนะนำให้ไปดูสถิติการขอสินเชื่อจาก ธอส.ในการขอสินเชื่อในโครงการ 0% 2 ปี ซึ่งพบว่าผู้กู้ส่วนใหญ่ขอวงเงินไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และถือเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรกจริง ซึ่งรัฐบาลสามารถสนับสนุนให้เฉพาะบ้านในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทสูงเป็นพิเศษ และลดหลั่นตามราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นละควรให้คำนิยามของบ้านหลังแรกว่า ที่อยู่อาศัยสำคัญ” นายอิสระกล่าว
ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 6-7 เดือนแรกของปีนี้ชะลอลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่เหนือกว่าความคาดหมาย เนื่องจากในช่วงต้นปี 53 มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ประกอบกับสถาบันการเงินแข่งขันปล่อยสินเชื่อ ทำให้ภาพของตลาดเติบโตขึ้นอย่างมาก ในขณะที่ปีนี้ไม่มีมาตรการสนับสนุน
นอกจากนี้ ตลาดยังได้รับผลกระทบจากการออกมาตรการควบคุม LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยทำให้ยอดจดทะเบียนอาคารชุดลดลง 29% ส่วนยอดเปิดโครงการใหม่ มกราคม-สิงหาคม มีจำนวน 71 โครงการ จำนวน 27,750 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 5 ปี อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการน้อยดังกล่าวถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการในการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะต้นทุนที่ปรับขึ้น รวมถึงการระบายสต๊อกที่เหลือขายในตลาดให้ลดน้อยลง และยังการสอดคล้องกับผลการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ผ่านมา พบว่า ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อคอนโดฯลดลง
“แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หวังว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน จะนำเอาปัจจัยปัญหาวิกฤตการเงินในกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกา รวมถึงภัยน้ำท่วมในหลายจังหวัดของไทยมาประการพิจารณาคงอัตราดอกเบี้ยเอาไว้”นายอิสระกล่าว
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ กรรมการบริหาร สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ภายใต้การนำของรัฐบาลใหม่จะเติบโตขึ้น โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเมืองการปกครองมีความมั่นคงขึ้น รวมถึงการมีนโยยายปรับขึ้นค่าแรงซึ่งจะส่งผลให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นและเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย การเข้าถึงแหล่งทุนง่ายขึ้นของภาคประชาชน
อย่างไรก็ตามยอมรับว่า นโยบายหาเสียงเรื่องบ้านหลังแรกที่ยังไม่มีความชัดเจนนับจากได้รับการเลือกตั้งจนถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค รวมถึงผู้ซื้อยังชะลอการโอนออกไปเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย ส่งผลต่อธุรกิจโดยภาพรวมอย่างมาก ทำให้มีการชะลอซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ของผู้บริโภค
ส่วนมาตรการ LTV ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ในขณะเดียวกันยังทำให้กำลังซื้อบางส่วนที่เกิดจากกลุ่มนักลงทุนและนักเกร็งกำไรหายไปประมาณ 30-40% ทำให้โครงการคอนโดนที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่มีหน่วยเหลือขาย 30-40% เช่นกัน
ดร.อาภา กล่าวต่อว่า ปัญหาของข้อกฎหมายที่เป็นอุปสรรค์สำคัญในการพัฒนาคอนโดฯ ได้แก่ 1.ร่างผังเมืองฉบับใหม่ ที่ห้ามมิให้พัฒนาอาคารสูงเกินกว่า 23 เมตรในซอยกว้างน้อยกว่า 12 ตร.ม. ซึ่งจะทำให้มีที่ดินที่จะพัฒนาได้น้อยมาก เนื่องจากถนนซอยในกรุงเทพส่วนใหญ่แคบ
2.การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ที่มีกฎเกณฑ์ไม่แน่นอน ปรับเปลี่ยนไปตามความเห็นของคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญ ใช้ระยะเวลาในการอนุมัตินาน ทำให้ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงในการทำธุรกิจ ดังนั้นจึงต้องการให้คระกรรมการสิ่งแวดล้อม (ผส.) กำหนดมาตรการการจัดทำ EIA ให้ชัดเจน และผ่องถ่ายงานบางส่วนไปยังหน่วยงานอื่นหรือองการปกครองส่วนท้องถิ่น จังหวัด เพื่อลดภาระของผส. หากมีปัญหาข้อสงสัยก็สามารถสอบขอความเห็นจากส่วนกลางได้ และกำหนดระยะเวลาในการพิจารณาให้สั้นลง
3.สัญญาจะซื้อจะขายที่เห็นว่าเป็นประเด็นปัญหา โดยสมาคมได้ ขอแก้ไขจำนวน 8 ประเด็น ได้แก่ การขอขายก่อนได้รับอนุญาตการก่อสร้าง, ขอขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ กรณีผู้จะซื้อแจ้งความประสงค์ขอรับโอนกรรมสิทธิ์, กรณีเปลี่ยนชื่อผู้จะซื้อให้แก่บุคคลภายนอกให้ทางโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมได้, การเปลี่ยนวัสดุกรณีไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดได้, การขยายเวลาการก่อสร้างอาคาร, เบี้ยปรับดอกเบี้ยผิดนัดและการบอกเลิกสัญญา, การให้ระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่กฎหมายฉบับนี้ อช.22 ไม่ให้ระบุ และ 8.การขอแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายให้ตรงกัน ระหว่างอช.23 ที่กำหนด 3 หรือ 5 แต่ อช. 22 กำหนด 5 ปีอย่างเดียว
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่ที่จะมาทดแทนฉบับปัจจุบันที่หมดอายุประมาณ พ.ค. 56 กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและห้ามก่อสร้างเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะการกำหนดความกว้างของถนนต่อความสูงของอาคาร ซึ่งจะทำให้พัฒนาอาคารได้ในความสูงที่จำกัด ส่วนทางกับราคาที่ดินที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งจะทำให้ในบางพื้นที่ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯได้ ส่งผลให้เกิดการกระจายการลงทุนออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น ขณะที่การขยายระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐขยายออกไปไม่ทัน
ส่วนข้อดี คือการให้โบนัสหรือเพิ่มพื้นที่การก่อสร้าง FAR เช่น การมีพื้นที่สวนสาธารณะ บ่อกักเก็บน้ำ อาคารประหยัดพลังงาน การจัดที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยในโครงการ มีพื้นที่จอดรถสาธารณะ รวมถึงการปรับปรุงเพิ่มความหนาแน่นใน 10 พื้นที่ ที่ถือเป็นโหนดหรือสนับสนุนโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ ได้แก่ แจ้งวัฒนะ สุวรรณภูมิ ,วงเวียนใหญ่, ศูนย์ชมชนชานเมืองมีนบุรี, รามอินทรา ,แอร์พอร์ตลิงค์ หัวหมาก (กรุงเทพกรีทา), ตลิ่งชัน และการปรับเปลี่ยนบริเวณอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และลดการใช้สอยลงในเขตริมคลองชักพระ, บางขุนเทียน.
รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวภายในงานสัมมนาประจำปี2554 เรื่อง “อสังหาริมทรัพย์หลังเปลี่ยนรัฐบาล” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ว่า ในปี 2555 จะเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หากรัฐบาลมีความชัดเจนในการผลักดันมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการดอกเบี้ย 0% นาน 5 ปี, การยกเว้นภาษีให้แก่ผู้ซื้อบ้าน , รวมไปถึงการผลักดันให้เกิดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) จะทำให้การกู้เงินเพื่อมาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ทำได้ง่ายขึ้น
“อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อที่ดินจะต้องพิจารณาจากผังเมืองรวมว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง อย่าทำตัวเหมือนนักการเมืองที่ซื้อที่ดินแล้วค่อยมาเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ที่ดินของตนเองสามารถพัฒนาได้มากๆ” รศ.มานพกล่าว
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ต้องการให้รัฐบาลแสดงความชัดเจนในนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้หาเสียงไว้เพื่อลดผลกระทบจากการชะลอซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะนโยบายบ้านหลักแรก ดอกเบี้ย 0% 5 ปี และการหักลดหย่อยภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูงสุด 5 แสนบาท ซึ่งจะได้อานิสงส์ถึงบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท รวมถึงการลดภาษีอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และอื่นๆ
ในทางตรงข้ามรัฐบาลกลับประกาศมาตรการหักลดหย่อนภาษีสูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งที่ผ่านมามาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดเท่าใดนัก เพราะผู้ที่จะได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้สูง
“หากรัฐบาลไม่มีทางออกของมาตรการนี้ ว่าจะช่วยใครดี ขอแนะนำให้ไปดูสถิติการขอสินเชื่อจาก ธอส.ในการขอสินเชื่อในโครงการ 0% 2 ปี ซึ่งพบว่าผู้กู้ส่วนใหญ่ขอวงเงินไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และถือเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรกจริง ซึ่งรัฐบาลสามารถสนับสนุนให้เฉพาะบ้านในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทสูงเป็นพิเศษ และลดหลั่นตามราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นละควรให้คำนิยามของบ้านหลังแรกว่า ที่อยู่อาศัยสำคัญ” นายอิสระกล่าว
ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 6-7 เดือนแรกของปีนี้ชะลอลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่เหนือกว่าความคาดหมาย เนื่องจากในช่วงต้นปี 53 มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ประกอบกับสถาบันการเงินแข่งขันปล่อยสินเชื่อ ทำให้ภาพของตลาดเติบโตขึ้นอย่างมาก ในขณะที่ปีนี้ไม่มีมาตรการสนับสนุน
นอกจากนี้ ตลาดยังได้รับผลกระทบจากการออกมาตรการควบคุม LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยทำให้ยอดจดทะเบียนอาคารชุดลดลง 29% ส่วนยอดเปิดโครงการใหม่ มกราคม-สิงหาคม มีจำนวน 71 โครงการ จำนวน 27,750 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 5 ปี อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการน้อยดังกล่าวถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการในการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะต้นทุนที่ปรับขึ้น รวมถึงการระบายสต๊อกที่เหลือขายในตลาดให้ลดน้อยลง และยังการสอดคล้องกับผลการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ผ่านมา พบว่า ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อคอนโดฯลดลง
“แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หวังว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน จะนำเอาปัจจัยปัญหาวิกฤตการเงินในกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกา รวมถึงภัยน้ำท่วมในหลายจังหวัดของไทยมาประการพิจารณาคงอัตราดอกเบี้ยเอาไว้”นายอิสระกล่าว
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ กรรมการบริหาร สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ภายใต้การนำของรัฐบาลใหม่จะเติบโตขึ้น โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเมืองการปกครองมีความมั่นคงขึ้น รวมถึงการมีนโยยายปรับขึ้นค่าแรงซึ่งจะส่งผลให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นและเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย การเข้าถึงแหล่งทุนง่ายขึ้นของภาคประชาชน
อย่างไรก็ตามยอมรับว่า นโยบายหาเสียงเรื่องบ้านหลังแรกที่ยังไม่มีความชัดเจนนับจากได้รับการเลือกตั้งจนถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค รวมถึงผู้ซื้อยังชะลอการโอนออกไปเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย ส่งผลต่อธุรกิจโดยภาพรวมอย่างมาก ทำให้มีการชะลอซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ของผู้บริโภค
ส่วนมาตรการ LTV ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ในขณะเดียวกันยังทำให้กำลังซื้อบางส่วนที่เกิดจากกลุ่มนักลงทุนและนักเกร็งกำไรหายไปประมาณ 30-40% ทำให้โครงการคอนโดนที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่มีหน่วยเหลือขาย 30-40% เช่นกัน
ดร.อาภา กล่าวต่อว่า ปัญหาของข้อกฎหมายที่เป็นอุปสรรค์สำคัญในการพัฒนาคอนโดฯ ได้แก่ 1.ร่างผังเมืองฉบับใหม่ ที่ห้ามมิให้พัฒนาอาคารสูงเกินกว่า 23 เมตรในซอยกว้างน้อยกว่า 12 ตร.ม. ซึ่งจะทำให้มีที่ดินที่จะพัฒนาได้น้อยมาก เนื่องจากถนนซอยในกรุงเทพส่วนใหญ่แคบ
2.การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ที่มีกฎเกณฑ์ไม่แน่นอน ปรับเปลี่ยนไปตามความเห็นของคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญ ใช้ระยะเวลาในการอนุมัตินาน ทำให้ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงในการทำธุรกิจ ดังนั้นจึงต้องการให้คระกรรมการสิ่งแวดล้อม (ผส.) กำหนดมาตรการการจัดทำ EIA ให้ชัดเจน และผ่องถ่ายงานบางส่วนไปยังหน่วยงานอื่นหรือองการปกครองส่วนท้องถิ่น จังหวัด เพื่อลดภาระของผส. หากมีปัญหาข้อสงสัยก็สามารถสอบขอความเห็นจากส่วนกลางได้ และกำหนดระยะเวลาในการพิจารณาให้สั้นลง
3.สัญญาจะซื้อจะขายที่เห็นว่าเป็นประเด็นปัญหา โดยสมาคมได้ ขอแก้ไขจำนวน 8 ประเด็น ได้แก่ การขอขายก่อนได้รับอนุญาตการก่อสร้าง, ขอขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ กรณีผู้จะซื้อแจ้งความประสงค์ขอรับโอนกรรมสิทธิ์, กรณีเปลี่ยนชื่อผู้จะซื้อให้แก่บุคคลภายนอกให้ทางโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมได้, การเปลี่ยนวัสดุกรณีไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดได้, การขยายเวลาการก่อสร้างอาคาร, เบี้ยปรับดอกเบี้ยผิดนัดและการบอกเลิกสัญญา, การให้ระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่กฎหมายฉบับนี้ อช.22 ไม่ให้ระบุ และ 8.การขอแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายให้ตรงกัน ระหว่างอช.23 ที่กำหนด 3 หรือ 5 แต่ อช. 22 กำหนด 5 ปีอย่างเดียว
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่ที่จะมาทดแทนฉบับปัจจุบันที่หมดอายุประมาณ พ.ค. 56 กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและห้ามก่อสร้างเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะการกำหนดความกว้างของถนนต่อความสูงของอาคาร ซึ่งจะทำให้พัฒนาอาคารได้ในความสูงที่จำกัด ส่วนทางกับราคาที่ดินที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งจะทำให้ในบางพื้นที่ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯได้ ส่งผลให้เกิดการกระจายการลงทุนออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น ขณะที่การขยายระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐขยายออกไปไม่ทัน
ส่วนข้อดี คือการให้โบนัสหรือเพิ่มพื้นที่การก่อสร้าง FAR เช่น การมีพื้นที่สวนสาธารณะ บ่อกักเก็บน้ำ อาคารประหยัดพลังงาน การจัดที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยในโครงการ มีพื้นที่จอดรถสาธารณะ รวมถึงการปรับปรุงเพิ่มความหนาแน่นใน 10 พื้นที่ ที่ถือเป็นโหนดหรือสนับสนุนโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ ได้แก่ แจ้งวัฒนะ สุวรรณภูมิ ,วงเวียนใหญ่, ศูนย์ชมชนชานเมืองมีนบุรี, รามอินทรา ,แอร์พอร์ตลิงค์ หัวหมาก (กรุงเทพกรีทา), ตลิ่งชัน และการปรับเปลี่ยนบริเวณอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และลดการใช้สอยลงในเขตริมคลองชักพระ, บางขุนเทียน.
