ASTVผู้จัดการรายวัน - “ปฏิมา”ชี้กลุ่มทุนนอกชะลอลงทุนอสังหาฯไทย รอความชัดเจนนโยบายการลงทุนจากรัฐบาลใหม่ ระบุคอนโดเอกเอซีบีดี หั่นราคาขาย นำห้องชุดมัดรวมออกแพ็กเกจกระตุ้นลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อ เผยกลุ่มทุนส่วนใหญ่ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาฯโรงแรมมากกว่าคอนโด ด้านคณะอสังหาริมทรัพย์ หอการค้ารวมต่างประเทศฯ เล็งเสนอรัฐบาลใหม่ออกประกาศสร้างความชัดเจนเรื่อสัญญาเช่าระยะยาว30ปีสามารถต่ออายุสัญญาเช่าตามกฎหมาย พร้อมเสนอเพิ่มเติมสาระสำคัญในกฎหมายว่าด้วยผังเมืองข้อ2(3) ต่อท้ายสัญญา “ไม่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยผังเมือง”
นาย ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้านานาชาติ ซึ่งมีสมาชิกรวม 30 กว่าประเทศ กล่าวว่า ปัจจุบันการลงทุนในตลาดอสังหาฯยังชะลอตัวจากช่วงก่อนหน้า เหตุนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ยังขาดความเชื่อมั่น ในทิศทางเศรษฐกิจและนโยบายด้านการสนับสนุนการลงทุนของภาครัฐ และคาดว่าหลังความชัดเจนของการเลือกตั้ง จนไปถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้ว กลุ่มทุนต่างๆจะเริ่มลงทุนอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความเคลื่อนไหวของนักลงทุนต่างชาติจะชะลอพัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่กลับพบว่า ยังมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องผ่านกองทุนและในตลาดหลักทรัพย์ แม้จำนวนจะลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม เกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา เริ่มมีโครงการคอนโดฯเกรดเอใน ซีบีดี ในบางแห่ง งัดกลยุทธ์นำห้องชุดที่อยู่ในมุมอับของโครงการออกมาลดราคาขาย อาทิ เช่น โครงการ 185 ราชดำริ ของ บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) เช่นเดียวกับอีกหลายๆโครงการ ที่ดำเนินในรูปแบบดังกล่าว
ส่วนห้องชุดในบางโครงการคอนโดฯเกรดเอ ที่ขายไม่ได้ ทางผู้ประกอบการตัดสินใจปิดการขายห้องชุด เพื่อรักษามูลค่าเพิ่มของโครงการ และไม่สร้างผลกระทบต่อลูกค้าเดิมที่ตัดสินใจซื้อห้องชุดไปก่อนหน้านี้
นอกจากนี้ ยังมีหลายๆ โครงการที่มีการขายยกล็อตห้องชุด โดยนำห้องชุดมาแพ็กรวม เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการจัดแคมเปญพิเศษต่างๆให้แก่นักลงทุน อาทิ การให้ส่วนลด หรือการแจกของแถม เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนเอง รวมถึงกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และกองทุนสถาบัน
“ แม้ในหลายๆโครงการ จะมีห้องชุดเหลือขาย ซึ่งเป็นสต๊อกในตลาด แต่ก็เชื่อว่า ในระยะ 4-5 ปี สต๊อกเหล่านี้ จะถูกดูดซับออกไปจนหมดแน่นอน เนื่องจากหลังการเปิดประชาคมเสรีการค้าอาเซียน (AEC) จะเกิดการโยกย้ายแรงงานทักษะเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อใหม่ที่จะเลือกหาคอนโดฯเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ทำให้เชื่อว่าในอนาคต ตลาดคอนโดฯจะมีอัตราขยายตัวกว่าปัจจุบันถึง 3-4 เท่าตัว ”
แห่ชอปรร.ระดับ2-3ดาว
ลงทุนน้อย-คืนทุนเร็ว
นายปฏิมา กล่าวยังกล่าวถึงตลาดอสังหาฯประเภทธุรกิจโรงแรมว่า ขณะนี้กองทุนต่างๆเลือกและนิยมที่จะลงทุนในโรงแรมระดับ 2-3 ดาว มากกว่า 5 ดาว เนื่องจากกลุ่มหลังใช้งบลงทุนในการปรับปรุงและการเข้าซื้อค่อนข้างสูง ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานในการคืนทุน ต่างกับกลุ่มโรงแรมระดับ 2-3 ดาว ที่สามารถคืนทุนได้เร็ว ต้นทุนการบริหารต่ำ อัตราผลตอบแทนในระยะ 9-10 ปี อยู่ที่ 10-15% ซึ่งมีการเจรจาผ่าน บริษัท คอลลิเออร์ฯแล้ว 3 แห่ง โรงแรมระดับ 3 ดาว ขนาด 50-150 ยูนิตในพื้นที่จ.พัทยา , สมุย และกระบี่
ชงรบ.ใหม่ปล่อยผี!ยาว 50 ปี
นอกจากนี้ ทางคณะอสังหาฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการกระตุ้นการลงทุนภาคอสังหาฯ ใน 2 ประเด็นใหญ่ คือ 1. เรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี โดยเสนอให้กรมที่ดินออกประกาศเรื่องสัญญาเช่า 30 ปี ว่า คู่สัญญาสามารถทำสัญญาใหม่ได้หลังสิ้นสุดสัญญาฉบับแรกในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี เนื่องจากนักลงทุนขาดความเข้าใจในกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีสาระสำคัญเกี่ยวกับการสัญญาเช่าว่า สามารถเช่าอสังหาฯระยะยาวได้ไม่เกิน30ปี ดังนั้น หากมีการต่อสัญญาเช่าใหม่จะทำให้ผิดกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่งผลให้สัญญาใหม่เป็นโมฆะได้
ประเด็นที่ 2 ให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมต่อท้ายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่า ด้วยสัญญาเช่าระยะยาว50ปี เกี่ยวกับสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมว่าโดยให้เพิ่มข้อความ “ไม่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยผังเมือง” ต่อท้ายในข้อ 2(3) ของกฎหมาย
เนื่องจากนักลงทุนส่วนมากที่ใช้กฎหมายดังกล่าว ในการลงทุนอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในพื้นที่ผังสีต่างๆนั้น ไม่สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองที่ไม่รองรับการลงทุนดังกล่าว จากข้อกำหนดหรือข้อบังคับตามผังสีต่างๆที่ทางราชการออกประกาศไว้ แม้ว่าในกฎหมายผังเมืองจะมีการอนุญาตให้ใช้พื้นที่ในทุกผังสีเพื่อพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมได้10% ของพื้นที่ตามผังสีต่างๆ ก็ตาม.
นาย ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้านานาชาติ ซึ่งมีสมาชิกรวม 30 กว่าประเทศ กล่าวว่า ปัจจุบันการลงทุนในตลาดอสังหาฯยังชะลอตัวจากช่วงก่อนหน้า เหตุนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ยังขาดความเชื่อมั่น ในทิศทางเศรษฐกิจและนโยบายด้านการสนับสนุนการลงทุนของภาครัฐ และคาดว่าหลังความชัดเจนของการเลือกตั้ง จนไปถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้ว กลุ่มทุนต่างๆจะเริ่มลงทุนอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความเคลื่อนไหวของนักลงทุนต่างชาติจะชะลอพัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่กลับพบว่า ยังมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องผ่านกองทุนและในตลาดหลักทรัพย์ แม้จำนวนจะลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม เกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา เริ่มมีโครงการคอนโดฯเกรดเอใน ซีบีดี ในบางแห่ง งัดกลยุทธ์นำห้องชุดที่อยู่ในมุมอับของโครงการออกมาลดราคาขาย อาทิ เช่น โครงการ 185 ราชดำริ ของ บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) เช่นเดียวกับอีกหลายๆโครงการ ที่ดำเนินในรูปแบบดังกล่าว
ส่วนห้องชุดในบางโครงการคอนโดฯเกรดเอ ที่ขายไม่ได้ ทางผู้ประกอบการตัดสินใจปิดการขายห้องชุด เพื่อรักษามูลค่าเพิ่มของโครงการ และไม่สร้างผลกระทบต่อลูกค้าเดิมที่ตัดสินใจซื้อห้องชุดไปก่อนหน้านี้
นอกจากนี้ ยังมีหลายๆ โครงการที่มีการขายยกล็อตห้องชุด โดยนำห้องชุดมาแพ็กรวม เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการจัดแคมเปญพิเศษต่างๆให้แก่นักลงทุน อาทิ การให้ส่วนลด หรือการแจกของแถม เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนเอง รวมถึงกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และกองทุนสถาบัน
“ แม้ในหลายๆโครงการ จะมีห้องชุดเหลือขาย ซึ่งเป็นสต๊อกในตลาด แต่ก็เชื่อว่า ในระยะ 4-5 ปี สต๊อกเหล่านี้ จะถูกดูดซับออกไปจนหมดแน่นอน เนื่องจากหลังการเปิดประชาคมเสรีการค้าอาเซียน (AEC) จะเกิดการโยกย้ายแรงงานทักษะเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อใหม่ที่จะเลือกหาคอนโดฯเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ทำให้เชื่อว่าในอนาคต ตลาดคอนโดฯจะมีอัตราขยายตัวกว่าปัจจุบันถึง 3-4 เท่าตัว ”
แห่ชอปรร.ระดับ2-3ดาว
ลงทุนน้อย-คืนทุนเร็ว
นายปฏิมา กล่าวยังกล่าวถึงตลาดอสังหาฯประเภทธุรกิจโรงแรมว่า ขณะนี้กองทุนต่างๆเลือกและนิยมที่จะลงทุนในโรงแรมระดับ 2-3 ดาว มากกว่า 5 ดาว เนื่องจากกลุ่มหลังใช้งบลงทุนในการปรับปรุงและการเข้าซื้อค่อนข้างสูง ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานในการคืนทุน ต่างกับกลุ่มโรงแรมระดับ 2-3 ดาว ที่สามารถคืนทุนได้เร็ว ต้นทุนการบริหารต่ำ อัตราผลตอบแทนในระยะ 9-10 ปี อยู่ที่ 10-15% ซึ่งมีการเจรจาผ่าน บริษัท คอลลิเออร์ฯแล้ว 3 แห่ง โรงแรมระดับ 3 ดาว ขนาด 50-150 ยูนิตในพื้นที่จ.พัทยา , สมุย และกระบี่
ชงรบ.ใหม่ปล่อยผี!ยาว 50 ปี
นอกจากนี้ ทางคณะอสังหาฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการกระตุ้นการลงทุนภาคอสังหาฯ ใน 2 ประเด็นใหญ่ คือ 1. เรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี โดยเสนอให้กรมที่ดินออกประกาศเรื่องสัญญาเช่า 30 ปี ว่า คู่สัญญาสามารถทำสัญญาใหม่ได้หลังสิ้นสุดสัญญาฉบับแรกในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี เนื่องจากนักลงทุนขาดความเข้าใจในกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีสาระสำคัญเกี่ยวกับการสัญญาเช่าว่า สามารถเช่าอสังหาฯระยะยาวได้ไม่เกิน30ปี ดังนั้น หากมีการต่อสัญญาเช่าใหม่จะทำให้ผิดกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่งผลให้สัญญาใหม่เป็นโมฆะได้
ประเด็นที่ 2 ให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมต่อท้ายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่า ด้วยสัญญาเช่าระยะยาว50ปี เกี่ยวกับสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมว่าโดยให้เพิ่มข้อความ “ไม่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยผังเมือง” ต่อท้ายในข้อ 2(3) ของกฎหมาย
เนื่องจากนักลงทุนส่วนมากที่ใช้กฎหมายดังกล่าว ในการลงทุนอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในพื้นที่ผังสีต่างๆนั้น ไม่สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองที่ไม่รองรับการลงทุนดังกล่าว จากข้อกำหนดหรือข้อบังคับตามผังสีต่างๆที่ทางราชการออกประกาศไว้ แม้ว่าในกฎหมายผังเมืองจะมีการอนุญาตให้ใช้พื้นที่ในทุกผังสีเพื่อพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมได้10% ของพื้นที่ตามผังสีต่างๆ ก็ตาม.
