ต้องยอมรับ “ข้อเท็จจริง” ว่า อัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุด เป็นเครื่องชี้วัดคุณภาพชีวิตและการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุด
โดยเราจะสังเกตได้ว่า เมื่อผู้สนใจเลือกซื้อห้องชุดจากผู้ประกอบการโครงการในครั้งแรก ผู้ประกอบการโครงการจะระบุให้ผู้ซื้อทราบถึงอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือ ค่ากองทุน ซึ่งผู้จะซื้อจะต้องชำระในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด “ราคาถูกกว่าอาคารชุดแห่งอื่น” เพื่อกระตุ้นให้โครงการสามารถขายห้องชุดได้โดยง่าย
แต่หากผู้จะซื้อห้องชุดคำนวณรายรับและรายจ่ายไม่เป็น หรือมองไม่ออก ผู้จะซื้อจำนวนไม่น้อยจึงตกเป็นเหยื่อของผู้จะขาย
ทั้งนี้ นิติบุคคลอาคารชุดอาจคำนวณการเรียกเก็บอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุด โดยเฉลี่ยการเรียกเก็บตามพื้นที่ส่วนบุคคล
แต่โดย“สัจธรรม” ที่พบเห็นได้บ่อย ได้แก่ อัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดมีไม่เพียงพอ กับรายจ่ายที่มากขึ้นในทุกปี
ดังนั้น “คำถาม” ที่ได้รับการสอบถามจากเจ้าของร่วมในฐานะ “คณะกรรมการ” หรือ “ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุด” เกี่ยวกับอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางมีดังต่อไปนี้ การปรับเพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดจะดำเนินการอย่างไรให้สอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด , การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางประเภท “รายเดือน” หรือ “รายปี” กับเจ้าของร่วมมีข้อดีและข้อเสียอย่างไร และแนวทางการหารายได้เพิ่ม นอกเหนือจากการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของร่วม มีแนวทางใดและไม่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
“คำตอบ” ของแต่ละข้อข้างต้น มีดังนี้
1. เมื่อที่ประชุมคณะกรรมการอนุมัติให้ความเห็นชอบต่อการปรับเพิ่มค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางในอัตราใหม่ แล้วให้นิติบุคคลอาคารชุดโดยประธานกรรมการนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบ มติการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางจำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด และให้ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด นำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายใน 30 วัน
2. “ข้อดี” ของการจัดเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางเป็น “รายเดือน” กับเจ้าของร่วม ได้แก่ ไม่เป็นภาระกับเจ้าของร่วม “ข้อเสีย” ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดสิ้นเปลืองงบประมาณการจัดทำใบแจ้งหนี้และรายรับอาจไม่สมดุลกับรายจ่าย
ส่วนเก็บค่าใช้จ่ายเป็น “รายปี” มี “ข้อดี” กับนิติบุคคลอาคารชุดในการบริหารงบประมาณรายรับล่วงหน้าทั้งปี
และ 3. การหารายได้เพิ่มนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมแล้ว สามารถกระทำได้หลายวิธี แต่การหารายได้เพิ่มจำเป็นต้องได้รับการอนุมัติความเห็นชอบจากที่ประชุมคณะกรรมการและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามบทบัญญัติแห่งพรบ.อาคารชุดพ.ศ. 2551
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
โดยเราจะสังเกตได้ว่า เมื่อผู้สนใจเลือกซื้อห้องชุดจากผู้ประกอบการโครงการในครั้งแรก ผู้ประกอบการโครงการจะระบุให้ผู้ซื้อทราบถึงอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือ ค่ากองทุน ซึ่งผู้จะซื้อจะต้องชำระในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด “ราคาถูกกว่าอาคารชุดแห่งอื่น” เพื่อกระตุ้นให้โครงการสามารถขายห้องชุดได้โดยง่าย
แต่หากผู้จะซื้อห้องชุดคำนวณรายรับและรายจ่ายไม่เป็น หรือมองไม่ออก ผู้จะซื้อจำนวนไม่น้อยจึงตกเป็นเหยื่อของผู้จะขาย
ทั้งนี้ นิติบุคคลอาคารชุดอาจคำนวณการเรียกเก็บอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุด โดยเฉลี่ยการเรียกเก็บตามพื้นที่ส่วนบุคคล
แต่โดย“สัจธรรม” ที่พบเห็นได้บ่อย ได้แก่ อัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดมีไม่เพียงพอ กับรายจ่ายที่มากขึ้นในทุกปี
ดังนั้น “คำถาม” ที่ได้รับการสอบถามจากเจ้าของร่วมในฐานะ “คณะกรรมการ” หรือ “ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุด” เกี่ยวกับอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางมีดังต่อไปนี้ การปรับเพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดจะดำเนินการอย่างไรให้สอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด , การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางประเภท “รายเดือน” หรือ “รายปี” กับเจ้าของร่วมมีข้อดีและข้อเสียอย่างไร และแนวทางการหารายได้เพิ่ม นอกเหนือจากการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของร่วม มีแนวทางใดและไม่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
“คำตอบ” ของแต่ละข้อข้างต้น มีดังนี้
1. เมื่อที่ประชุมคณะกรรมการอนุมัติให้ความเห็นชอบต่อการปรับเพิ่มค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางในอัตราใหม่ แล้วให้นิติบุคคลอาคารชุดโดยประธานกรรมการนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบ มติการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางจำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด และให้ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด นำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายใน 30 วัน
2. “ข้อดี” ของการจัดเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางเป็น “รายเดือน” กับเจ้าของร่วม ได้แก่ ไม่เป็นภาระกับเจ้าของร่วม “ข้อเสีย” ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดสิ้นเปลืองงบประมาณการจัดทำใบแจ้งหนี้และรายรับอาจไม่สมดุลกับรายจ่าย
ส่วนเก็บค่าใช้จ่ายเป็น “รายปี” มี “ข้อดี” กับนิติบุคคลอาคารชุดในการบริหารงบประมาณรายรับล่วงหน้าทั้งปี
และ 3. การหารายได้เพิ่มนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมแล้ว สามารถกระทำได้หลายวิธี แต่การหารายได้เพิ่มจำเป็นต้องได้รับการอนุมัติความเห็นชอบจากที่ประชุมคณะกรรมการและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามบทบัญญัติแห่งพรบ.อาคารชุดพ.ศ. 2551
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
