ข่าวเชิงวิเคราะห์ “แปรรูปรถไฟไทย” ตอนจบ : ขุมทรัพย์แสนล้านเพื่อใคร?

ข่าวเชิงวิเคราะห์ “แปรรูปรถไฟไทย” (3ตอนจบ) โดย ทีมข่าวพิเศษ

ตอนจบ : ขุมทรัพย์แสนล้านเพื่อใคร?

 ความล้าหลัง ไร้ประสิทธิภาพ คร่ำครึของรัฐวิสาหกิจการรถไฟฯ ห่อหุ้มขุมทรัพย์มหาศาลหลายแสนล้าน ที่ดินเชิงพาณิชย์ผืนงามใจกลางกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ กว่า 3 หมื่นไร่ แล้วทำไมผู้บริหารการรถไฟฯ ถึงไม่สามารถพลิกทำเลทองสร้างรายได้ นำเม็ดเงินมาพัฒนาองค์กร พัฒนาพนักงานให้ก้าวทันโลก หรือว่าแท้ที่จริงแล้วนักการเมือง-ผู้บริหารรถไฟฯ ต้องการทำให้องค์กรรัฐวิสาหกิจแห่งนี้เน่าสุดๆ เหมือนกรณีร.ส.พ. ที่ยุบทิ้งไปเพื่อเปิดทางให้คิงส์พาวเวอร์เข้าเสียบขึ้นคอมเพล็กซ์หรูที่ซอยรางน้ำกลางเมืองกรุง
        
         หากมองจากสายตาคนภายนอก ถามว่า การรถไฟฯ ยังต้องได้รับการพัฒนาในทุกๆ ด้านอีกมากมาย ดังที่มีเสียงสะท้อนมาจากผู้ใช้บริการที่เอือมระอากับความไร้ประสิทธิภาพที่เกิดขึ้นให้เห็นทุกเมื่อเชื่อวันใช่หรือไม่ คำตอบก็คือ ใช่ แน่นอน
        
         แต่ถ้าถามว่า การรถไฟฯ มีสภาพที่ไม่อาจพัฒนาได้แล้ว ยากจนค่นแค้น เป็นหนี้สินรุงรังหากเป็นบุคคลธรรมดาก็อยู่ในสภาพซอมซ่อ ล้มละลาย ใช่หรือไม่ คำตอบจากคนในหรือผู้ที่ติดตามข่าวคราวของการรถไฟฯ ก็ต้องบอกว่า ไม่แน่ เพราะหากพลิกดูบัญชีทรัพย์สินเฉพาะที่ดินที่การรถไฟฯ ครอบครองอยู่จะต้องร้องโอ้! นี่เศรษฐีที่ดินระดับแนวหน้าของประเทศ แล้วทำไมไม่รู้จักเอาไปพัฒนาหาประโยชน์ หารายได้มาพัฒนาองค์กรการรถไฟฯ ให้ทันสมัยเหมือนประเทศอื่นๆ เขาบ้าง
        
**เปิดขุมทรัพย์ที่ดินรถไฟ

ปัจจุบัน การรถไฟฯ มีที่ดินที่อยู่ภายใต้การบริหาร ประมาณ 234,976 ไร่ แยกเป็น ที่ดินที่ใช้ในกิจการขนส่ง ประมาณ 198,674 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 85.55 ประกอบด้วย ที่ดินย่านสถานี 5,333 ไร่ ที่ดินบ้านพัก 3,755 ไร่ และที่ดินที่เป็นพื้นที่เขตทาง 189,586 ไร่
        
         ส่วนที่ดินเพื่อการหาประโยชน์หรือที่สามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ จำนวน 36,302 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 15.45 แบ่งเป็นพื้นที่สายตะวันออก จำนวน 4,952 ไร่ สายเหนือ 4,306 ไร่ สายตะวันออกเฉียงเหนือ 9,032 ไร่ สายใต้ 15,186 ไร่ และพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2,825 ไร่
        
         ที่น่าสนใจก็คือ ที่ดินของการรถไฟฯ เชิงพาณิชย์ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนใหญ่กระจายอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญโดยมีพื้นที่แปลงใหญ่ เช่น ที่ดินย่านพหลโยธิน 1,070 ไร่ ปัจจุบันแบ่งพื้นที่ใช้ประโยชน์ เช่น ให้องค์การตลาดเพื่อเกษตรกร (อ.ต.ก.) เช่า 48.7 ไร่, ตลาดนัดจตุจักร 78 ไร่, สวนจตุจักร 190 ไร่ และที่บริเวณสนามกอลฟ์รถไฟ 375 ไร่
        
         นอกจากนั้น ยังแบ่งให้หน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจอื่นๆ เช่า และทำเป็นพื้นที่สาธารณะประโยชน์ ประกอบด้วย ดอนเมืองโทลล์เวย์ 42 ไร่, ขสมก. 30 ไร่, สวนหย่อม 30 ไร่, บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) 20 ไร่, การประปานครหลวง (กปน.) 5.7 ไร่ และ ร.ฟ.ท. ยังมีโครงการสำรองบ้านพักและกิจการรถไฟ 90 ไร่, บ.ข.ส. เช่าชั่วคราว 70 ไร่ องค์การโทรศัพท์ฯเช่า 10ไร่
        
         บริเวณย่านพหลโยธินนี้ ที่ดินของการรถไฟฯ ยังรวมถึงบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินที่ตั้งของโรงแรมและห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว อีกด้วย
        
         นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงงามย่านมักกะสัน 745 ไร่ , ย่านถนนรัชดาภิเษก, สี่แยกรัชโยธิน, พระราม 9 ฯลฯ
        
         การรถไฟฯ ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่ถือครองที่ดินทำเลทองมากกว่า 36,000 ไร่ แต่กลับได้รับประโยชน์จากที่ดินน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนที่ดินที่มีอยู่ เพราะการจัดเก็บค่าเช่าถูก ไม่สมเหตุสมผล แถมยังเป็นสัญญาเช่าระยะยาว
        
         ก่อนหน้านี้การรถไฟฯ มีรายได้จากค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ทั่วประเทศ ประมาณปีละ 1,000 ล้านบาทเท่านั้น แต่เมื่อปี 2551 ที่ผ่านมา การรถไฟฯ มีรายได้จากค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 2,000 ล้านบาท เนื่องจากการปรับสัญญาเช่าที่ดินกับเซ็นทรัลพัฒนา (ประมาณ 600 ล้านบาท) และเช่าที่ดินหัวหินและสงขลา (ประมาณ 30-40 ล้านบาท)
        
         รายได้ค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว นั่นหมายความว่า หากการรถไฟฯ คิดค่าเช่าที่ดินจากเอกชนในราคาตลาด เปิดประมูลแข่งขันกันอย่างโปร่งใส จะมีโอกาสทำรายได้เพิ่มขึ้นอีกมหาศาล
        
         มากไปกว่านั้น หากนำที่ดินทำเลทองที่ครอบครองอยู่มาพัฒนาโดยเปิดประมูลให้เอกชนเข้ามาแข่งขันเสนอผลตอบแทนให้การรถไฟฯ ก็จะมีโอกาสเก็บเกี่ยวรายได้นำมาพัฒนาองค์กร พัฒนาประสิทธิภาพงานบริการประชาชนให้ดีกว่าที่เป็นอยู่ในเวลานี้
        
         จากการศึกษาของสหภาพการรถไฟฯ พบว่า ที่ดินเชิงพาณิชย์ของการรถไฟฯ ประมาณ 3 หมื่นกว่าไร่ ซึ่งอยู่ในเขตเมืองทั้งสิ้น หากประเมินตามราคาตลาดและปรับค่าเช่าให้ถูกที่สุดไร่ละ 100,000 บาทต่อปี การรถไฟฯ ก็จะมีรายได้ประมาณปีละ 3,864 ล้านบาท และหากเปิดให้มีการประมูลบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน ที่บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาฯ เช่าจากการรถไฟ 20 ปี จะได้ผลตอบแทนประมาณ 60,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าใกล้เคียงกับมาบุญครองเช่าจากจุฬาลงกรณ์ฯ
        
         นอกจากนั้น หากคิดค่าเช่าที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ย่านมักกะสัน ย่านแม่น้ำ จตุจักร รัชดาภิเษก บางซ่อน จะได้ค่าเช่าตกปีละไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท เฉพาะเก็บค่าเช่าที่ดินนำมาปรับปรุงพัฒนาล้อเลื่อน เช่น รถจักร รถพ่วง ให้ทันสมัยก็จะสามารถหลุดพ้นจากการขาดทุน แต่ปัจจุบัน การรถไฟฯ สามารถบริหารจัดการเก็บค่าเช่าจากที่ดินและอาคารต่างๆ เพียงปีละ 900 ล้านบาทเท่านั้น เพราะความไม่มีประสิทธิภาพและการทุจริตคอร์รัปชั่นองผู้บริหารร่วมกับบอร์ดและนักการเมือง
        
**แผนพัฒนาที่ดินในจินตนาการ
        
         อย่างไรก็ตาม จะว่าไปแล้ว การรถไฟฯ ก็เคยมีแผนงานโครงการพัฒนาพื้นที่ย่านใจกลางเมืองหลวงในเชิงพาณิชย์โดยมีการศึกษานับครั้งไม่ถ้วน แต่ที่มีแผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ที่เป็นชิ้นเป็นอัน ก็คือ ย่านพหลโยธิน และย่านมักกะสัน ซึ่งเป็นแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นศูนย์กลางขนส่งและศูนย์กลางธุรกิจที่สมบูรณ์แบบ แผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวมาก่อนหน้านี้นับสิบปี แต่ถึงวันนี้ทุกอย่างก็ยังเป็นเพียงแผนสวยหรูในแผ่นกระดาษ


เมื่อไม่นานมานี้ ยุทธนา ทัพเจริญ ผู้ว่าการรถไฟฯ เคยออกข่าวว่า เตรียมจะปัดฝุ่นโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสันให้เป็นศูนย์กลางคมนาคม ขนส่ง และศูนย์กลางธุรกิจ ในพื้นที่ 571 ไร่ วงเงินลงทุนกว่า 2 แสนล้านบาท โดยวางเป้าเปิดประมูลโครงการฯ ในปี 2552 นี้
        
         ตามแผนการโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ จะรองรับกิจกรรมธุรกิจต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม สถานบันเทิง ร้านค้าปลอดภาษี คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ด้วยทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง และเมื่อโครงการระบบขนส่งทางรถไฟเชื่อมท่าอากาศสุวรรณภูมิและสถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง หรือโครงการแอร์พอร์ตลิงค์ เปิดให้บริการ บริเวณดังกล่าวจะเป็นจุดเชื่อมระหว่างท่าอากาศยานสุวรรณภูมิกับศูนย์กลางเมืองธุรกิจ
        
         ทั้งนี้ การรถไฟฯ มีแผนพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสันและย่านพหลโยธิน ตั้งแต่ปี 2540 โดยประธานบอร์ดการรถไฟฯ ขณะนั้น แต่งตั้งคณะกรรมการพิจารณาและจัดทำแผนผังแม่บทการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธิน และย่านโรงงานมักกะสัน มีนายสรรเสริญ วงศ์ชะอุ่ม เป็นประธานคณะกรรมการฯ และต่อมา นายสมเจตน์ เตรคุพ เข้ามาเป็นประธานคณะกรรมการฯ แทน
        
         แผนพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันตามแผนแม่บทนั้น แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 6 โซน โดยโซนที่ 1 เป็นย่านการค้านานาชาติ-ลานวัฒนธรรม, โซนที่ 2 ย่านการค้าประตูน้ำ – มักกะสัน อยู่ต่อเนื่องกับย่านธุรกิจเดิมแถบประตูน้ำ ราชปรารภ และถนนเพชรบุรี,
        
         โซนที่ 3 ย่านการค้าอโศก-รัชดาภิเษก, โซนที่ 4 ย่านศูนย์ธุรกิจอุตสาหกรรมขนาดเบา เป็นพื้นที่รูปชายธงตามแนวทางด่วนดินแดง-บางนา, โซนที่ 5 ย่านการค้านานา – มักกะสัน เป็นพื้นที่อยู่ระหว่างคลองแสนแสบเลยขึ้นไปถึงแนวถนนนิคมมักกะสัน ส่วนโซนที่ 6 เป็นบึงมักกะสัน
        
         แผนแม่บทดังกล่าว เป็นพื้นฐานของโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ ที่ผู้บริหารการรถไฟฯ จะเปิดประมูลในกลางปีนี้
        
         สำหรับย่านพหลโยธิน ซึ่งมีที่ดินรวม 23 แปลง เนื้อที่ทั้งหมด 2,325 ไร่ หักพื้นที่ที่มีข้อจำกัด จำนวน 765 ไร่ กับพื้นที่ที่ใช้ในการพัฒนาสาธารณูปโภคประมาณ 468 ไร่ จะเหลือพื้นที่นำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ประมาณ 1,092 ไร่ ซึ่งที่ผ่านมา การรถไฟฯ มีแผนการนำพื้นที่ดังกล่าวมาพัฒนาเช่นกัน แต่สุดท้ายก็ยังไม่มีโครงการพัฒนาที่เป็นรูปธรรม
        
         ตามข้อมูลแผนแม่บทฯ การพัฒนาย่านพหลโยธิน ถูกออกแบบแบ่งเป็น 5 โซน โซนที่ 1 แนวรวบรวมการขนส่งหลายระบบ เป็นพื้นที่ส่วนทิศใต้สุดของโครงการติดกับแนวคลองบางซื่อ ยาวตลอดแนวจากพหลโยธินถึงทางรถไฟ เนื้อที่รวมเกือบ 600 ไร่ จัดเป็นอาคารสับเปลี่ยนถ่ายเทขนส่งมวลชน, ศูนย์การค้าบริเวณสถานีผู้โดยสารและอาคารจอดรถ, อาคารสถานีรถไฟกลางแห่งใหม่, ตลาดนัดจตุจักรและตลาดน้ำ
        
         โซนที่ 2 เป็นศูนย์กลางธุรกิจนานาชาติ ส่วนพื้นที่บริเวณโดยรอบด้านทิศเหนือพัฒนาในแนวเดียวกับกลุ่มธุรกิจที่มีอยู่เดิมในโซน 4 (พื้นที่เช่าของเซ็นทรัลพลาซ่า) และรองรับกิจกรรมของศูนย์ประชุมนานาชาติที่เชื่อมต่อกันทั้งระดับใต้ดิน บนดิน และลอยฟ้า รวมทั้งระบบขนส่งมวลชนภายในพื้นที่โครงการ
        
         โซนที่ 3 เป็นพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ จัดเป็นพื้นที่ธุรกิจการค้า การแสดงนิทรรศการการโฆษณาประชาสัมพันธ์ โซนที่ 4 พื้นที่กิจกรรมของสถาบันราชการ หรือพื้นที่ผูกพันระยะยาวกับเอกชน เช่น เซ็นทรัลพลาซ่า กลุ่มอาคารของ ปตท. ศูนย์ประชุมนานาชาติ และ โซน 5 ส่วนสาธารณะ
        
         แผนอลังการงานสร้างดังกล่าวข้างต้น ที่ผ่านมาเคยมีข่าวเอกชนจากจีน สนใจเข้ามาลงทุนโดยเช่าพื้นที่ย่านพหลโยธิน ประมาณ 900 ไร่ เริ่มจากบริเวณพื้นที่เช่าของ รสพ. ไปจนถึงบริเวณสถานีรถไฟพหลโยธินและบริเวณย่านสถานีรถไฟบางซื่อ ระยะเวลา 30 ปี ให้ผลตอบแทนแก่การรถไฟฯ ปีละ 1,000 ล้านบาท รวมรายได้จากสัมปทาน 30,000 ล้านบาท และหลังจากหมดสัญญาสัมปทาน อาคารสถานี รวมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด มูลค่าไม่ต่ำกว่า 15,000 ล้านบาท จะตกเป็นของการรถไฟฯ แต่ท้ายที่สุดข่าวดีลธุรกิจนี้ก็เงียบหายไป
        
**จ้างบริษัทประเมินทรัพย์สิน-ผลตอบแทนใหม่
        
         ทั้งที่การรถไฟฯ ครอบครองที่ดินเชิงพาณิชย์ในมืออยู่มากมาย แต่ดูเหมือนจะบริหารจัดการแบบทิ้งๆ ขว้างๆ ไม่มีฐานข้อมูลการใช้ประโยชน์และผลตอบแทนที่ชัดเจน คล้ายกับว่า การรถไฟฯ ไม่รู้เอาเสียเลยว่า ทรัพย์สินและที่ดินที่การรถไฟฯ มีอยู่ทั้งหมดมีมูลค่ามากน้อยเพียงใด รายได้ที่การรถไฟฯ ควรจะได้รับจากที่ดินที่มีอยู่มือมหาศาลนั้นควรจะเป็นเท่าไหร่
        
         ผู้บริหารการรถไฟฯ เพิ่งมาคิดได้ก็ตอนที่จะแปรรูปแยกสลายการรถไฟฯ ออกไปตั้งบริษัทลูกเข้าบริหารทรัพย์สิน โดยมีความคิดว่าจะว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเข้ามาช่วยประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีมีทั้งหมดเท่าไหร่และค่าเช่าที่การรถไฟฯ ควรจะได้รับ
        
         ตามแผนการ บริษัทที่ปรึกษาฯ จะต้องศึกษาแนวทางพัฒนาที่ดินให้กับการรถไฟฯ ในภาพรวมทั้งหมด โดยที่ดินแปลงใหญ่ในตัวเมือง เช่น ย่านพหลโยธิน รัชดาภิเษก มักกะสัน หาดใหญ่ ขอนแก่น จะพิจารณาเป็นรายแปลงด้วยว่าจะพัฒนาอย่างไรเพื่อให้การรถไฟฯ มีรายได้จากการบริหารทรัพย์สินที่มากขึ้น ซึ่งที่ดินแปลงแรกที่จะจ้างบริษัทที่ปรึกษาเข้ามาประเมินคือ ที่ดินบริเวณหลัง ปตท. (กม. 11) เนื้อที่ 100 ไร่ และที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยา เนื้อที่ 300 ไร่
        
         การเข้ามาเอ็กซเรย์ทรัพย์สินที่ดินของการรถไฟฯ ของบริษัทที่ปรึกษาเอกชนครั้งนี้ จะเป็นการเข้ามาตอบโจทย์เพื่อประโยชน์ของการรถไฟฯ หรือผู้ที่อยู่เบื้องหลังการแปรรูปการรถไฟฯ เป็นหนึ่งในประเด็นที่น่าจับตา น่าติดตาม
        
         แต่ที่แน่ๆ ก็คือ ความไม่ต่อเนื่อง เปลี่ยนไปเปลี่ยนมาในแนวทางการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ของการรถไฟฯ เป็นหนึ่งในเหตุที่ทำให้องค์กรรัฐวิสาหกิจแห่งนี้สูญเสียรายได้ที่ควรจะได้ สูญเสียความสามารถในการพึ่งพาตัวเอง ลามมาถึงการสูญเสียประสิทธิภาพในการทำงาน
        
         สุดท้ายการรถไฟฯ ก็กลายสภาพเป็น “แดนสนธยา” และถูกใช้เป็นข้ออ้างอันชอบธรรมที่จะต้องจัดการแปรรูป หรือหากทำให้เน่าสุดๆ ได้อย่าง ร.ส.พ. ก็ต้องถูกไล่ที่ - ยุบทิ้งไป (จากนั้นเราก็ได้เห็น อาณาจักรคิงส์พาวเวอร์ ที่ซอยรางน้ำ พื้นที่ตั้งเดิมของ ร.ส.พ. เกิดขึ้นอย่างอลังการ)

ข่าวเชิงวิเคราะห์ “แปรรูปรถไฟไทย” ตอนที่ 1 : รถไฟ ยกสมบัติชาติให้เอกชนเขมือบ

ข่าวเชิงวิเคราะห์ “แปรรูปรถไฟไทย” ตอนที่ 2 : เบื้องหลังใครทำเจ๊ง