ASTVผู้จัดการรายวัน - แบงก์ชาติผ่อนเกณฑ์ปล่อยกู้ซื้อบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปจากเดิม 70% เป็นมากกว่า 80% หากแบงก์ให้สินเชื่อไม่ถึง 80% กำหนดน้ำหนักความเสี่ยงที่ใช้คำนวณเงินกองทุนของแบงก์ได้ 35% หากมากกว่า 80% คิดน้ำหนักความเสี่ยงได้ 75% ผู้ประกอบการอสังหาฯ หนุนเปิดเพดานช่วยกระตุ้นสินเชื่อแบงก์ เอกชนโอนบ้านเร็วขึ้น
รายงานข่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แจ้งว่า ธปท.ได้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันและเป็นไปตามแนวทางสากล โดยปรับเพิ่มเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ (Loan to Value ratio) จากเดิมอย่างน้อยในสัดส่วน 70% เป็น 80% อย่างไรก็ตาม หากสถาบันการเงินต้องการให้สินเชื่อเกินกว่าอัตราส่วนที่กำหนดนี้จะต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษและมีระบบการบริหารความเสี่ยงที่ดี เพื่อรองรับการให้สินเชื่อดังกล่าว
สำหรับการคำนวณเงินกองทุนต่อสินทรัพย์ความเสี่ยง(บีไอเอส เรโช) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในการให้น้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสะท้อนความเสี่ยงตามธุรกรรมของสถาบันการเงินและเกิดความยืดหยุ่นในการปล่อยสินเชื่อได้นั้น
โดยหากสถาบันการเงินต้องการให้สินเชื่อสัดส่วนไม่เกิน 80% จะคิดน้ำหนักความเสี่ยง ในสัดส่วน 35% และถ้ามากกว่า 80-100%ขึ้นไปจะกำหนดน้ำหนักความเสี่ยงที่ 75% อย่างไรก็ตามหากมีการค้ำประกันจากบริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) ที่ทางการกำลังพิจารณาจัดตั้งก็สามารถนำมาใช้ปรับลดความเสี่ยงได้
ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่ถึง 10 ล้านบาทที่มีหลักประกันเต็มวงเงินและมีคุณสมบัติอื่นๆ ตามที่ธปท.กำหนดนั้นยังคงใช้หลักเกณฑ์เดิมและยังคงน้ำหนักความเสี่ยงสำหรับการคำนวณเงินกองทุนในอัตราที่ผ่อนปรนที่ระดับ 35% เช่นเดิม
ทั้งนี้ กรณี ธปท.คุมบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท โดยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาซื้อขายนั้น เกิดขึ้นสมัยที่ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล เป็นผู้ว่าฯ ธปท. เมื่อปี 2546 โดย ม.ร.ว.ปรีดิยาธรอ้างว่า เพื่อไม่ให้สถาบันการเงินตกบ่วงของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ซ้ำรอย เนื่องจากข้อมูลช่วงก่อนเกิดวิกฤตที่ผ่านมาพบว่าลูกหนี้กลุ่มนี้ส่วนใหญ่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร และเป็นหนี้เอ็นพีแอลจำนวนมาก และช่วงดังกล่าว ธปท.เริ่มเห็นโครงการบ้านมูลค่า 10-12 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น.
***อสังหาฯหนุนปรับเกณฑ์ปล่อยกู้80%
นายสมัชชา พรหมศิริ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า กลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของกิจการหรือเป็นหัวหน้าในองค์กรธุรกิจทั่วไปอยู่แล้ว ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะมีเงินออม 30% หรือมีการเก็บเงินไว้สำหรับซื้อบ้านมากกว่า 30% อยู่แล้ว ซึ่งส่วนนี้อาจจะมาจากการขายบ้านเก่าด้วย
“การที่แบงก์ชาติเปลี่ยนปรับกฎเกณฑ์ เพราะเห็นว่า ลูกค้ากลุ่มนี้มีความพร้อม ทั้งด้านการศึกษาและฐานะ ซึ่งไม่น่าจะเพิ่มความเสี่ยงให้แก่สถาบันการเงินตามเกณฑ์เดิม ที่กำหนดให้เงินกู้ผู้ที่จะซื้อบ้าน 70% ”
อย่างไรก็ตาม นายสมัชชาเชื่อว่า การปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ในภาวะที่เศรษฐกิจของไทยเป็นเช่นนี้ น่าจะเป็นผลดี ต่อ 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้กู้ , สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจาก ผู้กู้มีเงินสำรองหรือมีกระแสเงินในการทำธุรกิจอยู่แล้ว และธนาคารฯสามารถขยายสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าระดับบนได้มากขึ้น ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถขายสินค้าได้ดีกว่าเกณฑ์เดิม
สำหรับบริษัทแสนสิริฯแล้ว คิดว่าน่าจะส่งผลให้ขายและโอนบ้านได้เร็วขึ้น เพราะลูกค้าสามารถผ่อนเงินดาวน์ในระดับ 20% ซึ่งจะช่วยให้ระยะเวลาการโอนบ้านสั้นลง และลูกค้าก็มีความพร้อมเร็วขึ้น รวมไปถึงกลุ่มครอบครัวใหม่ที่คิดจะซื้อบ้าน ก็จะเก็บเงินที่สั้นลง เพราะเก็บแค่ 20% โดยปัจจุบัน บริษัทมีสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยได้ทุกกลุ่ม ในส่วนของบ้านเดี่ยวระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้แก่ บ้านเดี่ยวเศรษฐสิริ ปัจจุบันมีโครงการเศรษฐสิริ ประชาชื่น ,โครงการเศรษฐสิริ วงแหวนรามอินทรา ,โครงการเศรษฐสิริ บางนา วงแหวน และมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมภายใต้แบรนด์ “QUATTRO” ทองหล่อ ราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาท
ด้านบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) บริษัทที่ปรึกษาและสำรวจตลาดอสังหาฯ ระบุว่า แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ แต่ก็๋ไม่มาก เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ มีกำลังซื้อที่สูง เพียงแต่อาจจะรอให้สภาพเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ ตามข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัย ณ สิ้นเดือนธ.ค. 2551 ในส่วนของประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีโครงการเกิดขึ้น โดยบ้านเดี่ยวตั้งแต่ราคา 10.001-20.00 ล้านบาท มีจำนวน 4,228 หน่วย มูลค่า 68,681 ล้านบาท อาคารชุด มีจำนวน 3,105 หน่วย มูลค่า 41,616 ล้านบาท
ส่วนระดับราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป บ้านเดี่ยวมีจำนวน 771 หน่วย มูลค่า 22,180 ล้านบาท อาคารชุด 1,044 หน่วย มูลค่า 37,328 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าวรายงาน ปัจจุบัน บริษัทที่ยังมีสินค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน ลูกค้าให้การยอมรับในแบรนด์ของบริษัท เช่น ทีซีซี แลนด์ฯ ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี , บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ, บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ฯ ที่เน้นทำตลาดระดับพรีเมียม ล่าสุดได้ออกแบรนด์ใหม่ภายใต้ชื่อ “ Q “ ขึ้นมา เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับซุปเปอร์ไฮเอนด์ ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม เช่น บ้านเดี่ยวจะมีโครงการละไม่เกิน 20 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป โดยโครงการแรกได้ซื้อที่ดินเข้ามาแล้วบนถนนสาทร-กาญจนาภิเษก เนื้อที่ 30 ไร่ พัฒนาบ้านเดี่ยวขนาด 300 ตารางวา (ตรว.) ขึ้นไป จำนวน 12 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700-800 ล้านบาท ,บริษัทแสนสิริ และบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ
เดอะ ริช พระราม 2 เป็นโครงการบ้านเดี่ยวหรูที่ออกแบบสไตล์ “Florida Architecture” บนทำเลถนนพระราม 2 ในเนื้อที่ 94 ไร่ เฟส แรก 36 แปลง รวมมูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท เป็นต้น.
รายงานข่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แจ้งว่า ธปท.ได้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันและเป็นไปตามแนวทางสากล โดยปรับเพิ่มเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ (Loan to Value ratio) จากเดิมอย่างน้อยในสัดส่วน 70% เป็น 80% อย่างไรก็ตาม หากสถาบันการเงินต้องการให้สินเชื่อเกินกว่าอัตราส่วนที่กำหนดนี้จะต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษและมีระบบการบริหารความเสี่ยงที่ดี เพื่อรองรับการให้สินเชื่อดังกล่าว
สำหรับการคำนวณเงินกองทุนต่อสินทรัพย์ความเสี่ยง(บีไอเอส เรโช) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในการให้น้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสะท้อนความเสี่ยงตามธุรกรรมของสถาบันการเงินและเกิดความยืดหยุ่นในการปล่อยสินเชื่อได้นั้น
โดยหากสถาบันการเงินต้องการให้สินเชื่อสัดส่วนไม่เกิน 80% จะคิดน้ำหนักความเสี่ยง ในสัดส่วน 35% และถ้ามากกว่า 80-100%ขึ้นไปจะกำหนดน้ำหนักความเสี่ยงที่ 75% อย่างไรก็ตามหากมีการค้ำประกันจากบริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) ที่ทางการกำลังพิจารณาจัดตั้งก็สามารถนำมาใช้ปรับลดความเสี่ยงได้
ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่ถึง 10 ล้านบาทที่มีหลักประกันเต็มวงเงินและมีคุณสมบัติอื่นๆ ตามที่ธปท.กำหนดนั้นยังคงใช้หลักเกณฑ์เดิมและยังคงน้ำหนักความเสี่ยงสำหรับการคำนวณเงินกองทุนในอัตราที่ผ่อนปรนที่ระดับ 35% เช่นเดิม
ทั้งนี้ กรณี ธปท.คุมบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท โดยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาซื้อขายนั้น เกิดขึ้นสมัยที่ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล เป็นผู้ว่าฯ ธปท. เมื่อปี 2546 โดย ม.ร.ว.ปรีดิยาธรอ้างว่า เพื่อไม่ให้สถาบันการเงินตกบ่วงของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ซ้ำรอย เนื่องจากข้อมูลช่วงก่อนเกิดวิกฤตที่ผ่านมาพบว่าลูกหนี้กลุ่มนี้ส่วนใหญ่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร และเป็นหนี้เอ็นพีแอลจำนวนมาก และช่วงดังกล่าว ธปท.เริ่มเห็นโครงการบ้านมูลค่า 10-12 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น.
***อสังหาฯหนุนปรับเกณฑ์ปล่อยกู้80%
นายสมัชชา พรหมศิริ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า กลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของกิจการหรือเป็นหัวหน้าในองค์กรธุรกิจทั่วไปอยู่แล้ว ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะมีเงินออม 30% หรือมีการเก็บเงินไว้สำหรับซื้อบ้านมากกว่า 30% อยู่แล้ว ซึ่งส่วนนี้อาจจะมาจากการขายบ้านเก่าด้วย
“การที่แบงก์ชาติเปลี่ยนปรับกฎเกณฑ์ เพราะเห็นว่า ลูกค้ากลุ่มนี้มีความพร้อม ทั้งด้านการศึกษาและฐานะ ซึ่งไม่น่าจะเพิ่มความเสี่ยงให้แก่สถาบันการเงินตามเกณฑ์เดิม ที่กำหนดให้เงินกู้ผู้ที่จะซื้อบ้าน 70% ”
อย่างไรก็ตาม นายสมัชชาเชื่อว่า การปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ในภาวะที่เศรษฐกิจของไทยเป็นเช่นนี้ น่าจะเป็นผลดี ต่อ 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้กู้ , สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจาก ผู้กู้มีเงินสำรองหรือมีกระแสเงินในการทำธุรกิจอยู่แล้ว และธนาคารฯสามารถขยายสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าระดับบนได้มากขึ้น ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถขายสินค้าได้ดีกว่าเกณฑ์เดิม
สำหรับบริษัทแสนสิริฯแล้ว คิดว่าน่าจะส่งผลให้ขายและโอนบ้านได้เร็วขึ้น เพราะลูกค้าสามารถผ่อนเงินดาวน์ในระดับ 20% ซึ่งจะช่วยให้ระยะเวลาการโอนบ้านสั้นลง และลูกค้าก็มีความพร้อมเร็วขึ้น รวมไปถึงกลุ่มครอบครัวใหม่ที่คิดจะซื้อบ้าน ก็จะเก็บเงินที่สั้นลง เพราะเก็บแค่ 20% โดยปัจจุบัน บริษัทมีสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยได้ทุกกลุ่ม ในส่วนของบ้านเดี่ยวระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้แก่ บ้านเดี่ยวเศรษฐสิริ ปัจจุบันมีโครงการเศรษฐสิริ ประชาชื่น ,โครงการเศรษฐสิริ วงแหวนรามอินทรา ,โครงการเศรษฐสิริ บางนา วงแหวน และมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมภายใต้แบรนด์ “QUATTRO” ทองหล่อ ราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาท
ด้านบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) บริษัทที่ปรึกษาและสำรวจตลาดอสังหาฯ ระบุว่า แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ แต่ก็๋ไม่มาก เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ มีกำลังซื้อที่สูง เพียงแต่อาจจะรอให้สภาพเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ ตามข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัย ณ สิ้นเดือนธ.ค. 2551 ในส่วนของประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีโครงการเกิดขึ้น โดยบ้านเดี่ยวตั้งแต่ราคา 10.001-20.00 ล้านบาท มีจำนวน 4,228 หน่วย มูลค่า 68,681 ล้านบาท อาคารชุด มีจำนวน 3,105 หน่วย มูลค่า 41,616 ล้านบาท
ส่วนระดับราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป บ้านเดี่ยวมีจำนวน 771 หน่วย มูลค่า 22,180 ล้านบาท อาคารชุด 1,044 หน่วย มูลค่า 37,328 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าวรายงาน ปัจจุบัน บริษัทที่ยังมีสินค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน ลูกค้าให้การยอมรับในแบรนด์ของบริษัท เช่น ทีซีซี แลนด์ฯ ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี , บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ, บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ฯ ที่เน้นทำตลาดระดับพรีเมียม ล่าสุดได้ออกแบรนด์ใหม่ภายใต้ชื่อ “ Q “ ขึ้นมา เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับซุปเปอร์ไฮเอนด์ ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม เช่น บ้านเดี่ยวจะมีโครงการละไม่เกิน 20 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป โดยโครงการแรกได้ซื้อที่ดินเข้ามาแล้วบนถนนสาทร-กาญจนาภิเษก เนื้อที่ 30 ไร่ พัฒนาบ้านเดี่ยวขนาด 300 ตารางวา (ตรว.) ขึ้นไป จำนวน 12 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700-800 ล้านบาท ,บริษัทแสนสิริ และบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ
เดอะ ริช พระราม 2 เป็นโครงการบ้านเดี่ยวหรูที่ออกแบบสไตล์ “Florida Architecture” บนทำเลถนนพระราม 2 ในเนื้อที่ 94 ไร่ เฟส แรก 36 แปลง รวมมูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท เป็นต้น.
