วิกฤตการเงินหรือแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส ที่เกิดขึ้นในประเทศสหรัฐฯ ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยแล้ว โดยอุตฯที่ได้ผลกระทบค่อนข้างมาก ได้แก่ การผลิตโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ส่งสินค้าไปจำหน่ายยังสหรัฐฯ เมื่อจำนวนยอดสั่งลดลง ส่งผลกระทบต่อรายได้ ทางเลือกหนึ่ง ได้แก่ การลดกำลังการผลิต การลดชั่วโมงการทำงาน การลดพนักงาน เป็นต้น
ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ภายในประเทศพยายามลดความเสี่ยงการปล่อยสินเชื่อต่อผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯหรือการเรียกคืนสินเชื่ออสังหาฯบางส่วนจากผู้ประกอบการที่ได้อนุมัติไปก่อนหน้านี้ รวมถึงผู้จะซื้อบ้าน การปล่อยสินเชื่อมีความเข้มงวด เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL)ได้ในอนาคต
ปัจจัยรุมเร้าผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯโดยเฉพาะธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กในขณะนี้ได้แก่ การไม่สามารถหาแหล่งเงินหรือเงินทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงยอดการขายหรือการจำหน่ายอสังหาฯที่ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ "ไม่เป็นไปตามเป้า"
ดังนั้น ทางสมาคมอสังหาฯต่างออกมาเสนอภาครัฐ โดยเฉพาะกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเข็นมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการโครงการในหลายเรื่อง อาทิ ขยายเวลามาตรการการคลังลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปีไปสิ้นสุดมาตรการดังกล่าว
ปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 แก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2522 สามารถให้บุคคลหรือนิติบุคคล "ต่างด้าว" ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด "เฉพาะพื้นที่ท่องเที่ยว" จากจำนวนไม่เกิน 49%ของพื้นที่ทั้งหมดเป็น 100% และให้ภาครัฐเร่งโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ตามแผนที่ได้กำหนดแนวทางไว้
แต่ดูเหมือนว่า ภาครัฐจะให้การสนับสนุนในเรื่องของมาตรการทางภาษี ส่วนเรื่องอื่น "ไม่มีความชัดเจนและแน่นอน" ดังนั้น การช่วยเหลือตนเอง จึงเป็นทางออกแรกที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องตัดสินใจทำทันที
โดยเฉพาะผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็กค่อนข้างจะตกที่นั่งลำบาก ดังนั้น การจะอยู่รอดในสถานการณ์ปัจจุบัน จึงเป็นเรื่องที่ต้องเร่งรีบดำเนินการ โดย
1.ปรับลดขนาดพื้นที่โครงการให้เล็กลง
การปรับลดขนาดการพัฒนาโครงการรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยในอสังหาฯ ธนาคารหรือสถาบันการเงินอาจให้การอนุมัติสินเชื่อในการพัฒนาโครงการเพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่าโครงการหรือพื้นที่ขนาดใหญ่
2. จับมือพันธมิตรทางธุรกิจร่วมกันพัฒนาโครงการ
ศักยภาพของผู้ประกอบการในแต่ละด้านที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับผู้ประกอบการโครงการ อาจจำเป็นต้องอาศัยการดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการร่วมกัน เพื่อระดมทุนของผู้ประกอบการแต่ละด้านมาพัฒนาโครงการ
3. ควบคุมต้นทุนงบประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนา
"ต้นทุน" ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ จำเป็นต้องควบคุมให้อยู่ภายใต้งบประมาณที่วางไว้และการเร่งรัดระยะเวลาการก่อสร้างให้น้อยลงของผู้รับเหมางานก่อสร้าง เพื่อไม่ให้ค่าใช้จ่าย "บานปลาย"
4.อาศัย OUTSOURCE ด้านที่ปรึกษาและการบริหารงานขายและการตลาด
"หัวใจสำคัญ" ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯให้ประสบความสำเร็จ ได้แก่ การบริหารด้านการขายและการตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งอาจเป็นทางเลือกหนึ่งในการระบายสินค้าได้เป็นอย่างดี
5.แจ้งความคืบหน้าการก่อสร้างให้แก่ผู้ซื้อรับทราบ
กลยุทธ์ด้านการประชาสัมพันธ์ของผู้ประกอบการโครงการ ควรมุ่งเน้นการสื่อสารหรือรายงานผลหรือความคืบหน้าด้านการก่อสร้างอาคารให้ผู้จะซื้อรับทราบอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ภายในประเทศพยายามลดความเสี่ยงการปล่อยสินเชื่อต่อผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯหรือการเรียกคืนสินเชื่ออสังหาฯบางส่วนจากผู้ประกอบการที่ได้อนุมัติไปก่อนหน้านี้ รวมถึงผู้จะซื้อบ้าน การปล่อยสินเชื่อมีความเข้มงวด เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL)ได้ในอนาคต
ปัจจัยรุมเร้าผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯโดยเฉพาะธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กในขณะนี้ได้แก่ การไม่สามารถหาแหล่งเงินหรือเงินทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงยอดการขายหรือการจำหน่ายอสังหาฯที่ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ "ไม่เป็นไปตามเป้า"
ดังนั้น ทางสมาคมอสังหาฯต่างออกมาเสนอภาครัฐ โดยเฉพาะกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเข็นมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการโครงการในหลายเรื่อง อาทิ ขยายเวลามาตรการการคลังลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปีไปสิ้นสุดมาตรการดังกล่าว
ปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 แก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2522 สามารถให้บุคคลหรือนิติบุคคล "ต่างด้าว" ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด "เฉพาะพื้นที่ท่องเที่ยว" จากจำนวนไม่เกิน 49%ของพื้นที่ทั้งหมดเป็น 100% และให้ภาครัฐเร่งโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ตามแผนที่ได้กำหนดแนวทางไว้
แต่ดูเหมือนว่า ภาครัฐจะให้การสนับสนุนในเรื่องของมาตรการทางภาษี ส่วนเรื่องอื่น "ไม่มีความชัดเจนและแน่นอน" ดังนั้น การช่วยเหลือตนเอง จึงเป็นทางออกแรกที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องตัดสินใจทำทันที
โดยเฉพาะผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็กค่อนข้างจะตกที่นั่งลำบาก ดังนั้น การจะอยู่รอดในสถานการณ์ปัจจุบัน จึงเป็นเรื่องที่ต้องเร่งรีบดำเนินการ โดย
1.ปรับลดขนาดพื้นที่โครงการให้เล็กลง
การปรับลดขนาดการพัฒนาโครงการรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยในอสังหาฯ ธนาคารหรือสถาบันการเงินอาจให้การอนุมัติสินเชื่อในการพัฒนาโครงการเพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่าโครงการหรือพื้นที่ขนาดใหญ่
2. จับมือพันธมิตรทางธุรกิจร่วมกันพัฒนาโครงการ
ศักยภาพของผู้ประกอบการในแต่ละด้านที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับผู้ประกอบการโครงการ อาจจำเป็นต้องอาศัยการดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการร่วมกัน เพื่อระดมทุนของผู้ประกอบการแต่ละด้านมาพัฒนาโครงการ
3. ควบคุมต้นทุนงบประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนา
"ต้นทุน" ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ จำเป็นต้องควบคุมให้อยู่ภายใต้งบประมาณที่วางไว้และการเร่งรัดระยะเวลาการก่อสร้างให้น้อยลงของผู้รับเหมางานก่อสร้าง เพื่อไม่ให้ค่าใช้จ่าย "บานปลาย"
4.อาศัย OUTSOURCE ด้านที่ปรึกษาและการบริหารงานขายและการตลาด
"หัวใจสำคัญ" ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯให้ประสบความสำเร็จ ได้แก่ การบริหารด้านการขายและการตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งอาจเป็นทางเลือกหนึ่งในการระบายสินค้าได้เป็นอย่างดี
5.แจ้งความคืบหน้าการก่อสร้างให้แก่ผู้ซื้อรับทราบ
กลยุทธ์ด้านการประชาสัมพันธ์ของผู้ประกอบการโครงการ ควรมุ่งเน้นการสื่อสารหรือรายงานผลหรือความคืบหน้าด้านการก่อสร้างอาคารให้ผู้จะซื้อรับทราบอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
