ผู้จัดการรายวัน - กรมที่ดินเร่งออกกฎหมายลูกประกอบการบังคับใช้พ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ.2551 คาดส.ค.นี้มีผลบังคับ ยันประเด็นเรื่องเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆไม่มีปัญหา อิงกฎกระทรวงฉบับแก้ไขพ.ศ. 2542 ได้ ยอมรับค่าใช้จ่ายต่างๆในการทำนิติกรรมสูงขึ้นกว่าเดิม
ตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มี.ค.51 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 ก.ค.ที่ผ่านมา นั้น
นายสุชาติ ดอกไม้เพ็ง โฆษกกรมที่ดิน เปิดเผยหลังจากมีการบังคับใช้กฎหมายลูกที่ออกตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ไปแล้วนั้นว่า ขณะนี้ยังไม่สามารถบังคับใช้กฎหมายฉบับดังกล่าวได้ แม้ว่าจะผ่านพ้นระยะเวลาการบังคับใช้ไปแล้วก็ตาม เนื่องจากกฎหมายลูกหรือกฎกระทรวงที่ต้องออกมาประกอบนั้นยังไม่มีผลบังคับ เนื่องจาก กระทรวงมหาดไทยยังไม่ได้ลงนามในกฎหมายลูกดังกล่าว ส่งผลให้ต้องมีหนังสือเวียนถึงสำนักงานที่ดินทั่วประเทศให้ใช้กฎกระทรวงที่ออกตามพ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ. 2522 ฉบับแก้ไขพ.ศ. 2542 ไปก่อน โดยเฉพาะในเรื่องของการจัดเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและเจ้าของอาคารชุด เช่นการออกโฉนดห้องชุด
ทั้งนี้ คาดว่ากฎกระทรวงฉบับใหม่นี้จะประกาศบังคับใช้ได้ภายในเดือนสิงหาคมนี้ โดยขณะนี้เรื่องดังกล่าวทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ผ่านการเห็นชอบมาแล้ว และส่งกลับมาที่กระทรวงมหาดไทย เพื่อเตรียมนำส่งเข้าคณะรัฐมนตรี(ครม.)เพื่อให้ครม.อนุมัติ และภายหลังครม.อนุมัติแล้ว ทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงหมาดไทยจะต้องลงนามในประกาศดังกล่าวก่อน เสร็จแล้วก็จะลงประกาศในราชกิจจานุกเบกษาให้มีผลบังคับใช้ในทันที หลังจากนั้นทางกรมที่ดินจะมีหนังสือเวียนไปยังสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ปฏิบัติตามต่อไป
“ในกฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ ในเรื่องของอัตราค่าธรรมเนียมต่างๆ นั้น ได้มีการปรับปรุงและปรับอัตราการจัดเก็บในอัตราที่สูงสุด เพิ่มขึ้นกว่ากฎหมายเดิมค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะให้ใช้กฎกระทรวงฉบับเดิมแต่ก็จะไม่มีผลกระทบอะไร เนื่องจากอัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมของกฎกระทรวงฉบับเดิมบางส่วนยังมีเพดานสูงสุดเอาไว้จึงยังพอใช้ได้ “
สำหรับประเด็นรายละเอียดของพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 มีส่วนสำคัญดังนี้ 1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายหุ้งชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด 2.สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขายได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาดดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย 3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ในกรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธ์ก่อนเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน 4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด ต้องสร้างตามแบบแปลนใช้วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามผนัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้องชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด
5.ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง 6.ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราไม่เกิน 15% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกิน 10 % ของราคาห้องชุดที่ได้ทำสัญญาไว้ และ 7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร้องนั้นเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่า
ก่อนหน้านี้ นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร กล่าวการบังคับใช้พ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ. 2551 จะทำให้ผู้ประกอบการโครงการประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมคงไว้เฉพาะผู้ประกอบการโครงการประเภทมืออาชีพเท่านั้น ขณะเดียวกัน ยังส่งผลดีต่อการอยู่อาศัยของเจ้าร่วมรายย่อย ที่เปิดช่องให้ขจัดผู้ประกอบการโครงการบางราย ซึ่งเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคออกจากระบบอาคารชุดของตนได้ รวมทั้งเป็นการจำกัดสิทธิผู้ประกอบการโครงการที่จ้องหาแต่ผลประโยชน์หรืออาศัย"นอมินี"เข้ามาบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด
ตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มี.ค.51 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 ก.ค.ที่ผ่านมา นั้น
นายสุชาติ ดอกไม้เพ็ง โฆษกกรมที่ดิน เปิดเผยหลังจากมีการบังคับใช้กฎหมายลูกที่ออกตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ไปแล้วนั้นว่า ขณะนี้ยังไม่สามารถบังคับใช้กฎหมายฉบับดังกล่าวได้ แม้ว่าจะผ่านพ้นระยะเวลาการบังคับใช้ไปแล้วก็ตาม เนื่องจากกฎหมายลูกหรือกฎกระทรวงที่ต้องออกมาประกอบนั้นยังไม่มีผลบังคับ เนื่องจาก กระทรวงมหาดไทยยังไม่ได้ลงนามในกฎหมายลูกดังกล่าว ส่งผลให้ต้องมีหนังสือเวียนถึงสำนักงานที่ดินทั่วประเทศให้ใช้กฎกระทรวงที่ออกตามพ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ. 2522 ฉบับแก้ไขพ.ศ. 2542 ไปก่อน โดยเฉพาะในเรื่องของการจัดเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและเจ้าของอาคารชุด เช่นการออกโฉนดห้องชุด
ทั้งนี้ คาดว่ากฎกระทรวงฉบับใหม่นี้จะประกาศบังคับใช้ได้ภายในเดือนสิงหาคมนี้ โดยขณะนี้เรื่องดังกล่าวทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ผ่านการเห็นชอบมาแล้ว และส่งกลับมาที่กระทรวงมหาดไทย เพื่อเตรียมนำส่งเข้าคณะรัฐมนตรี(ครม.)เพื่อให้ครม.อนุมัติ และภายหลังครม.อนุมัติแล้ว ทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงหมาดไทยจะต้องลงนามในประกาศดังกล่าวก่อน เสร็จแล้วก็จะลงประกาศในราชกิจจานุกเบกษาให้มีผลบังคับใช้ในทันที หลังจากนั้นทางกรมที่ดินจะมีหนังสือเวียนไปยังสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ปฏิบัติตามต่อไป
“ในกฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ ในเรื่องของอัตราค่าธรรมเนียมต่างๆ นั้น ได้มีการปรับปรุงและปรับอัตราการจัดเก็บในอัตราที่สูงสุด เพิ่มขึ้นกว่ากฎหมายเดิมค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะให้ใช้กฎกระทรวงฉบับเดิมแต่ก็จะไม่มีผลกระทบอะไร เนื่องจากอัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมของกฎกระทรวงฉบับเดิมบางส่วนยังมีเพดานสูงสุดเอาไว้จึงยังพอใช้ได้ “
สำหรับประเด็นรายละเอียดของพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 มีส่วนสำคัญดังนี้ 1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายหุ้งชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด 2.สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขายได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาดดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย 3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ในกรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธ์ก่อนเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน 4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด ต้องสร้างตามแบบแปลนใช้วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามผนัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้องชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด
5.ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง 6.ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราไม่เกิน 15% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกิน 10 % ของราคาห้องชุดที่ได้ทำสัญญาไว้ และ 7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร้องนั้นเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่า
ก่อนหน้านี้ นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร กล่าวการบังคับใช้พ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ. 2551 จะทำให้ผู้ประกอบการโครงการประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมคงไว้เฉพาะผู้ประกอบการโครงการประเภทมืออาชีพเท่านั้น ขณะเดียวกัน ยังส่งผลดีต่อการอยู่อาศัยของเจ้าร่วมรายย่อย ที่เปิดช่องให้ขจัดผู้ประกอบการโครงการบางราย ซึ่งเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคออกจากระบบอาคารชุดของตนได้ รวมทั้งเป็นการจำกัดสิทธิผู้ประกอบการโครงการที่จ้องหาแต่ผลประโยชน์หรืออาศัย"นอมินี"เข้ามาบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด
