ครึ่งปีผ่านไปสำหรับปี 2551 นับเป็น 2 ไตรมาสแรกที่สร้างความกังวลให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่น้อย โดยเฉพาะปัจจัยเงินเฟ้ออันเนื่องจากการปรับตัวของราคาน้ำมัน และปัจจัยทางการเมือง ตราบจนกระทั่งการอภิปรายไม่ไว้วางใจจากฝ่ายค้านเมื่อช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาผ่านพ้นไป จะเห็นได้ว่า ด้วยปัจจัยลบที่รุมเร้าเศรษฐกิจไทยมาตลอด 6 เดือนที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯโดยตรง และบั่นทอนอำนาจซื้อของประชาชน รวมทั้งศักยภาพในการทำกำไรของผู้ประกอบการอันเนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ล้วนแล้วแต่มีผลทำให้ตลาดอสังหาฯในช่วงต้นปี 2551 ที่ผ่านมาชะลอตัวลงไป แม้ว่ารัฐบาลจะใช้มาตรการทางภาษีและการลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาฯ กระตุ้นตลาดมาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปีนี้ก็ตาม
อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาภาพรวมของสินเชื่อธนาคารโดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กลับปรากฎว่ายังคงมีการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่สม่ำเสมอ แม้ว่าจะชะลอตัวลงไปบ้าง ยิ่งไปกว่านั้น หากติดตามข้อมูลของสถาบันการเงินก็ยังพบว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงขณะนี้ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายจนผิดสังเกต แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยยังถือว่ามีความแข็งแกร่งอยู่ไม่น้อย รวมถึงพื้นฐานของตลาดอสังหาฯก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ยังพอเอาตัวรอดไปได้ ไม่ได้ชะลอตัวไปกว่าที่ควรจะเป็น และยังไม่มีสัญญาณใดๆถึงขั้นที่จะบอกว่าเศรษฐกิจไทยจะเกิดวิกฤติการณ์ดังเช่นปี 2540 ถึง แม้ว่าจะมีการชะลอตัวลงบ้างและกำไรผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ลดลงก็ตาม
จึงอาจสรุปได้ว่าตลาดอสังหาฯใช่ช่วงครึ่งปีแรกไม่ถึงขนาดตกต่ำ แต่มีการชะลอตัวลง อันเนื่องจากปัจจัยของการปรับตัวของราคาน้ำมัน ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ และปัจจัยทางการเมืองเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม หากเราเชื่อว่าเพียงทั้ง 2 ปัจจัยลบที่ได้กล่าวถึงนี้ เป็นปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ก็พึงคาดหมายได้ว่าตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลังยังไม่น่าที่จะชะลอตัวลงมากมายจนถึงขนาดโคม่า หรือต้องหามเข้าห้องไอซียู
เนื่องจากเหตุที่ว่า ปัจจัยทางการเมืองที่เราท่านมีความกังวลมาตลอด 3-4 เดือนนี้ น่าจะมีทางออกและไม่ถึงขนาดนองเลือด โดยผู้เขียนเชื่อว่าในอีกระยะหนึ่งเหตุการณ์ร้ายๆน่าจะผ่านพ้นไป และถึงแม้จะมีเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันเกิดขึ้น สำหรับประเทศไทยแล้ว น่าจะค่อยๆพูดค่อยๆจากันได้ โดยเฉพาะถ้าท่านอดีตนายกฯให้ความร่วมมือและวางมือ
สำหรับปัจจัยราคาน้ำมัน เมื่อพิจารณาจากความเปลี่ยนแปลงของราคาแบบติดจรวดแล้ว ก็ไม่ได้อยู่เหนือความคาดหมายของผู้บริโภคมากนัก (แม้ว่าอีกไม่นานราคาอาจพุ่งไปมากกว่าลิตรละ 70 บาท) เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคคงเตรียมใจและทำใจกันมามากแล้ว เลยจุดแห่งความวิตกกังวลไปแล้ว และมีสติในการหาพลังงานทดแทนที่ราคาถูกกว่าแล้วอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น วิกฤติการณ์ราคาน้ำมันในอนาคตก็คงจะมีผลต่อภาวะเงินเฟ้อของประเทศเท่านั้น และก็ไม่ต่างจากประเทศทั่วโลกที่เจอปัญหานี้ถ้วนหน้ากัน
ดังนั้นปัจจัยลบทั้งหมดที่ผ่านมาซึ่งกล่าวมานี้ อาจจะยังดำรงอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2551 แต่จากการวิเคราะห์แล้ว ก็ไม่น่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวลงอย่างเป็นสาระสำคัญ และหากกังวลกันว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะแพงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้เขียนเชื่อว่า ตลาดก็น่าจะมีการปรับดุลภาพได้ด้วยตนเอง ผู้ประกอบการก็ไม่อาจจะผลักภาระต้นทุนค่าก่อสร้างไปยังผู้บริโภคได้ทั้งหมด อันเป็นลักษณะของการถ้อยทีถ้อยอาศัยระหว่างอุปสงค์กับอุปทานที่ทำงานโดยกลไกราคา อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่น่าสนใจที่ผู้เขียนคาดว่าน่าจะเป็นปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาฯใชช่วงครึ่งปีหลังที่ไม่ควรมองข้ามก็คือเรื่องของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ย (คงเพิ่มแน่ๆ) ซึ่งจะมีผลต่อต้นทุนของเงินโดยตรง และกระทบต่อการลงทุนในตลาดอสังหาฯโดยตรงด้วย บอกตามตรงเดาไม่ออกจริงๆว่าอัตราดอกเบี้ยของตลาดเงินในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับตัวขึ้นมากน้อยเพียงใด?
*********************
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาภาพรวมของสินเชื่อธนาคารโดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กลับปรากฎว่ายังคงมีการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่สม่ำเสมอ แม้ว่าจะชะลอตัวลงไปบ้าง ยิ่งไปกว่านั้น หากติดตามข้อมูลของสถาบันการเงินก็ยังพบว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงขณะนี้ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายจนผิดสังเกต แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยยังถือว่ามีความแข็งแกร่งอยู่ไม่น้อย รวมถึงพื้นฐานของตลาดอสังหาฯก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ยังพอเอาตัวรอดไปได้ ไม่ได้ชะลอตัวไปกว่าที่ควรจะเป็น และยังไม่มีสัญญาณใดๆถึงขั้นที่จะบอกว่าเศรษฐกิจไทยจะเกิดวิกฤติการณ์ดังเช่นปี 2540 ถึง แม้ว่าจะมีการชะลอตัวลงบ้างและกำไรผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ลดลงก็ตาม
จึงอาจสรุปได้ว่าตลาดอสังหาฯใช่ช่วงครึ่งปีแรกไม่ถึงขนาดตกต่ำ แต่มีการชะลอตัวลง อันเนื่องจากปัจจัยของการปรับตัวของราคาน้ำมัน ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ และปัจจัยทางการเมืองเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม หากเราเชื่อว่าเพียงทั้ง 2 ปัจจัยลบที่ได้กล่าวถึงนี้ เป็นปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ก็พึงคาดหมายได้ว่าตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลังยังไม่น่าที่จะชะลอตัวลงมากมายจนถึงขนาดโคม่า หรือต้องหามเข้าห้องไอซียู
เนื่องจากเหตุที่ว่า ปัจจัยทางการเมืองที่เราท่านมีความกังวลมาตลอด 3-4 เดือนนี้ น่าจะมีทางออกและไม่ถึงขนาดนองเลือด โดยผู้เขียนเชื่อว่าในอีกระยะหนึ่งเหตุการณ์ร้ายๆน่าจะผ่านพ้นไป และถึงแม้จะมีเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันเกิดขึ้น สำหรับประเทศไทยแล้ว น่าจะค่อยๆพูดค่อยๆจากันได้ โดยเฉพาะถ้าท่านอดีตนายกฯให้ความร่วมมือและวางมือ
สำหรับปัจจัยราคาน้ำมัน เมื่อพิจารณาจากความเปลี่ยนแปลงของราคาแบบติดจรวดแล้ว ก็ไม่ได้อยู่เหนือความคาดหมายของผู้บริโภคมากนัก (แม้ว่าอีกไม่นานราคาอาจพุ่งไปมากกว่าลิตรละ 70 บาท) เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคคงเตรียมใจและทำใจกันมามากแล้ว เลยจุดแห่งความวิตกกังวลไปแล้ว และมีสติในการหาพลังงานทดแทนที่ราคาถูกกว่าแล้วอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น วิกฤติการณ์ราคาน้ำมันในอนาคตก็คงจะมีผลต่อภาวะเงินเฟ้อของประเทศเท่านั้น และก็ไม่ต่างจากประเทศทั่วโลกที่เจอปัญหานี้ถ้วนหน้ากัน
ดังนั้นปัจจัยลบทั้งหมดที่ผ่านมาซึ่งกล่าวมานี้ อาจจะยังดำรงอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2551 แต่จากการวิเคราะห์แล้ว ก็ไม่น่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวลงอย่างเป็นสาระสำคัญ และหากกังวลกันว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะแพงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้เขียนเชื่อว่า ตลาดก็น่าจะมีการปรับดุลภาพได้ด้วยตนเอง ผู้ประกอบการก็ไม่อาจจะผลักภาระต้นทุนค่าก่อสร้างไปยังผู้บริโภคได้ทั้งหมด อันเป็นลักษณะของการถ้อยทีถ้อยอาศัยระหว่างอุปสงค์กับอุปทานที่ทำงานโดยกลไกราคา อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่น่าสนใจที่ผู้เขียนคาดว่าน่าจะเป็นปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาฯใชช่วงครึ่งปีหลังที่ไม่ควรมองข้ามก็คือเรื่องของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ย (คงเพิ่มแน่ๆ) ซึ่งจะมีผลต่อต้นทุนของเงินโดยตรง และกระทบต่อการลงทุนในตลาดอสังหาฯโดยตรงด้วย บอกตามตรงเดาไม่ออกจริงๆว่าอัตราดอกเบี้ยของตลาดเงินในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับตัวขึ้นมากน้อยเพียงใด?
*********************
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
