ผู้จัดการารายวัน- โบรกเกอร์อสังหาฯไม่มั่นใจธปท.ลดดอกเบี้ย แม้เฟดลดดอกเบียลงถึงป0.75% ระบุช่วงห่างดอกเบี้ยนโยบายไทย-สหรัฐฯยังแคบ ธปท.อาจคงดอกเบี้ยเดิม หากธปท.ตัดสินใจลดดอกเบี้ยเชื่อไตรมาส3 อสังหาฯฟื้น ยันลดดอกเบี้ยส่งผลดีอสังหาฯโดยรวม แต่บ้านมือสองได้รับประโยชน์ เหตุหากลูกค้ากำลังซื้อเพิ่มลูกค้าเลือกซื้อบ้านใหม่ก่อนบ้านมือสอง
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการบริษัท เรียลตี้เวิล์ด อัลไลแอนซ์ จำกัด ศูนย์รับฝากขาย-เช่า-ซื้ออสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ยว่า ตามทฤษฎีแล้วการปรับตัวลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เนื่องจากเป็นการเพิ่มศักยภาพและกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตามในปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.25-0.5% เพื่อลดอัตราเงินเฟ้อที่ขยับตัวสูงขึ้น
ทั้งนี้ แม้ว่าในวันที่ 23 ม.ค.ที่ผ่านมาธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก 0.75% ส่งผลให้ค่าเงินบาทของไทยมีแนวโน้มปรับตัวตัวแข็งค่าขึ้นอีก ทำให้การปรับอัตราดอกเบี้ยยังมีทิศทางที่ไม่ชัดเจนซึ่งอาจจะทำให้ ธปท.ต้องพิจารณาทบทวนถึงความจำเป็นในการกำหนดทิศทางดอกเบี้ยใหม่ เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยในแต่ละครั้งจะส่งผลต่อปัจจัยในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการผันผวนของค่าเงินบาท การส่งออกสินค้า และการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อในประเทศ
ดังนั้น การจะฟันธงว่าตลาดอสังหาฯจะได้รับผลบวก หรือลบจากแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ยขาลงนั้นยังเร็วไปในขณะนี้ เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยลงตามเฟดที่มีการปรับลดดอกเบี้ยไปก่อนหน้านั้น อาจจะส่งผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับที่สูงในขณะนี้ ในขณะที่หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเพื่อลดอัตราเงินเฟ้อก็จะส่งผลต่อการแข็งค่าของเงินบาทซึ่งจะกระทบต่ออัตราการส่งออกของประเทศไปสหรัฐฯ ทำให้ต้องมีการหาตลาดใหม่เข้ามาทดแทน เนื่องจากประเทศไทยส่งออกสินค้าไปสหรัฐสูงถึง 15% ในปัจจุบัน
“โดยส่วนตัวมองว่าธปท.อาจจะไม้ปรับลดหรือขึ้นอัตราดอกเบี้ยในขณะนี้เพราะ หากพิจารณาถึงช่วงห่างของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยซึ่งอยู่ในระดับ 3.25% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐฯอยู่ที่ 3.50% นั้นถือว่าช่วงห่างยังไม่มากเท่านัก ดังนั้นโอกาสที่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับเดิมจึงยังมีความเป็นไปได้ แต่อย่างไรก็ตามต้องติดตามดูว่า เฟดจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกรอบหรือไม่ เนื่องจากมีแนวโน้มว่าปัญหาซับไพรม์ในประเทศจะทำให้มีการปรับลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25-0.5%ในช่วง1-2 ไตรมาสนี้ ”
ทั้งนี้หากเฟดมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกรอบคาดว่าจะส่งผลให้ ธปท.มีแนวโน้มต้องพิจารณาปรับลดดอกเบี้ยลงได้ ซึ่งหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงก่อนไตรมาสที่ 3 คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้ฟื้นตัวกลับมาในไตรมาสที่ 3 แต่หากไม่มีการลดดอกเบี้ยก็ต้องรอดูว่าหลังไตรมาสที่ 3 ไปตลาดจะฟื้นตัวในช่วงปลายปีหรือไม่ แต่อย่างไรก็ดี ปัจจัยจากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ซึ่งอาจจะช่วยให้ในไตรมาส 3 เป็นต้นไปตลาดอสังหาจะเริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง
นายวิศษฐ์ กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมบ้านมือสองในปีนี้คาดว่าจะยังทรงตัวในระดับเดิม แม้ว่าอาจจะมีการปรับลดดอกเบี้ยลงก็ตาม เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เมื่อมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น จะพิจารณาเลือกซื้อบ้านใหม่ก่อนบ้านมือสอง แต่โดยรวมรวมแล้วก็จะส่งผลดีต่อบ้านมือสองอยู่บ้าง เพราะมีผู้บริโภคบางส่วนที่ต้องการซื้อบ้านราคาถูกและต้องการบ้านพร้อมอยู่ในทันทีอยู่ส่วนหนึ่ง ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องอยู่ที่ผู้บริโภคว่ามีความต้องการบ้านแบบใด ดังนั้นการปรับลดดอกเบี้ยลงอาจจะไม่ส่งผลต่อตลาดบ้านมือสองมากนัก
ทั้งนี้ คาดว่าในปี 51 นี้ ตลาดรวมจะมีมูลค่าบ้านมือสองหมุนเวียนอยู่ที่ประมาณ 55,000-60,000 ยูนิต หรือมีปริมาณเท่าๆกับปีที่ผ่านมา โดยบ้านมือสองที่หมุนเวียนในตลาดดังกล่าวแบ่งออกเป็น ทาวน์เฮาส์ 70% บ้านเดี่ยว 20% ส่วนที่เหลือเป็นอาคารชุด10%
โดยในปีนี้บริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดขายเท่ากับปีที่ผ่านมาคือ 2,000 ล้านบาท โดยในปีที่ผ่านมาบริษัทมีทรัพย์หมุนเวียนฝากขายในมือ 16,000 ล้านบาท และคาดว่าปีนี้ก็จะยังมีจำนวนทรัพย์หมุนเวียนเท่ากับปีที่ผ่านมา ส่วนการประมูลทรัพย์จากธนาคารมาปรับปรุงใหม่แล้วขายนั้นในปีนี้บริษัทจะลดสัดส่วนลงโดยจะไม่ซื้อทรัพย์ใหม่เข้ามาแต่จะเน้นระบายทรัพย์เดิมออกไปซึ่งปัจจุบันมีทรัพย์ในมืออยู่ 100-200ล้านบาท จากเดิมปีที่ผ่านมามีทรัพย์อยู่ 200-300 ล้านบาท
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการบริษัท เรียลตี้เวิล์ด อัลไลแอนซ์ จำกัด ศูนย์รับฝากขาย-เช่า-ซื้ออสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ยว่า ตามทฤษฎีแล้วการปรับตัวลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เนื่องจากเป็นการเพิ่มศักยภาพและกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตามในปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.25-0.5% เพื่อลดอัตราเงินเฟ้อที่ขยับตัวสูงขึ้น
ทั้งนี้ แม้ว่าในวันที่ 23 ม.ค.ที่ผ่านมาธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก 0.75% ส่งผลให้ค่าเงินบาทของไทยมีแนวโน้มปรับตัวตัวแข็งค่าขึ้นอีก ทำให้การปรับอัตราดอกเบี้ยยังมีทิศทางที่ไม่ชัดเจนซึ่งอาจจะทำให้ ธปท.ต้องพิจารณาทบทวนถึงความจำเป็นในการกำหนดทิศทางดอกเบี้ยใหม่ เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยในแต่ละครั้งจะส่งผลต่อปัจจัยในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการผันผวนของค่าเงินบาท การส่งออกสินค้า และการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อในประเทศ
ดังนั้น การจะฟันธงว่าตลาดอสังหาฯจะได้รับผลบวก หรือลบจากแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ยขาลงนั้นยังเร็วไปในขณะนี้ เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยลงตามเฟดที่มีการปรับลดดอกเบี้ยไปก่อนหน้านั้น อาจจะส่งผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับที่สูงในขณะนี้ ในขณะที่หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเพื่อลดอัตราเงินเฟ้อก็จะส่งผลต่อการแข็งค่าของเงินบาทซึ่งจะกระทบต่ออัตราการส่งออกของประเทศไปสหรัฐฯ ทำให้ต้องมีการหาตลาดใหม่เข้ามาทดแทน เนื่องจากประเทศไทยส่งออกสินค้าไปสหรัฐสูงถึง 15% ในปัจจุบัน
“โดยส่วนตัวมองว่าธปท.อาจจะไม้ปรับลดหรือขึ้นอัตราดอกเบี้ยในขณะนี้เพราะ หากพิจารณาถึงช่วงห่างของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยซึ่งอยู่ในระดับ 3.25% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐฯอยู่ที่ 3.50% นั้นถือว่าช่วงห่างยังไม่มากเท่านัก ดังนั้นโอกาสที่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับเดิมจึงยังมีความเป็นไปได้ แต่อย่างไรก็ตามต้องติดตามดูว่า เฟดจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกรอบหรือไม่ เนื่องจากมีแนวโน้มว่าปัญหาซับไพรม์ในประเทศจะทำให้มีการปรับลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25-0.5%ในช่วง1-2 ไตรมาสนี้ ”
ทั้งนี้หากเฟดมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกรอบคาดว่าจะส่งผลให้ ธปท.มีแนวโน้มต้องพิจารณาปรับลดดอกเบี้ยลงได้ ซึ่งหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงก่อนไตรมาสที่ 3 คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้ฟื้นตัวกลับมาในไตรมาสที่ 3 แต่หากไม่มีการลดดอกเบี้ยก็ต้องรอดูว่าหลังไตรมาสที่ 3 ไปตลาดจะฟื้นตัวในช่วงปลายปีหรือไม่ แต่อย่างไรก็ดี ปัจจัยจากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ซึ่งอาจจะช่วยให้ในไตรมาส 3 เป็นต้นไปตลาดอสังหาจะเริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง
นายวิศษฐ์ กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมบ้านมือสองในปีนี้คาดว่าจะยังทรงตัวในระดับเดิม แม้ว่าอาจจะมีการปรับลดดอกเบี้ยลงก็ตาม เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เมื่อมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น จะพิจารณาเลือกซื้อบ้านใหม่ก่อนบ้านมือสอง แต่โดยรวมรวมแล้วก็จะส่งผลดีต่อบ้านมือสองอยู่บ้าง เพราะมีผู้บริโภคบางส่วนที่ต้องการซื้อบ้านราคาถูกและต้องการบ้านพร้อมอยู่ในทันทีอยู่ส่วนหนึ่ง ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องอยู่ที่ผู้บริโภคว่ามีความต้องการบ้านแบบใด ดังนั้นการปรับลดดอกเบี้ยลงอาจจะไม่ส่งผลต่อตลาดบ้านมือสองมากนัก
ทั้งนี้ คาดว่าในปี 51 นี้ ตลาดรวมจะมีมูลค่าบ้านมือสองหมุนเวียนอยู่ที่ประมาณ 55,000-60,000 ยูนิต หรือมีปริมาณเท่าๆกับปีที่ผ่านมา โดยบ้านมือสองที่หมุนเวียนในตลาดดังกล่าวแบ่งออกเป็น ทาวน์เฮาส์ 70% บ้านเดี่ยว 20% ส่วนที่เหลือเป็นอาคารชุด10%
โดยในปีนี้บริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดขายเท่ากับปีที่ผ่านมาคือ 2,000 ล้านบาท โดยในปีที่ผ่านมาบริษัทมีทรัพย์หมุนเวียนฝากขายในมือ 16,000 ล้านบาท และคาดว่าปีนี้ก็จะยังมีจำนวนทรัพย์หมุนเวียนเท่ากับปีที่ผ่านมา ส่วนการประมูลทรัพย์จากธนาคารมาปรับปรุงใหม่แล้วขายนั้นในปีนี้บริษัทจะลดสัดส่วนลงโดยจะไม่ซื้อทรัพย์ใหม่เข้ามาแต่จะเน้นระบายทรัพย์เดิมออกไปซึ่งปัจจุบันมีทรัพย์ในมืออยู่ 100-200ล้านบาท จากเดิมปีที่ผ่านมามีทรัพย์อยู่ 200-300 ล้านบาท
