หลังจากได้เสนอบทความทั้งเชิงวิชาการและปฏิบัติ (IMPLEMENTATION) เกี่ยวกับกรณีศึกษาการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” รวมทั้งชี้แจงแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปรากฏว่ามีท่านผู้อ่านถามปัญหาที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก
“คำถาม” ผมจึงนำคำตอบมาเผยแพร่ให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้ทราบ
1. ขั้นตอนและแนวทางปฏิบัติการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดำเนินการอย่างไร ?
การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พ.ศ. 2545ต้องยึดหลักดังนี้
1. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องแล้วเสร็จภายในเวลา 180 วัน หรืออาจมากกว่าก็ได้ ทั้งนี้ให้ยึดระยะเวลาตามกฎหมายและ / หรือหนังสือแจ้งโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดิน
2. ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการพร้อมส่งมอบเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่น้อยกว่า 7% ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้ “ประธานกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” เป็นผู้แทนนิติบุคคลรับโอนที่ดินและรับมอบเงินจำนวนดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน ภายใต้ระยะเวลาตามที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามข้อ 1.
2. “ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” และ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” มีข้อแตกต่างกัน อย่างไรและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะชำระเงินจำนวนดังกล่าวเมื่อใด ?
“ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเริ่มชำระเงินจำนวนดังกล่าวภายหลังโครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้ว ส่วน “ค่าบำรุงรักษาบริการสาธาณะ” ผู้ซื้อควรเริ่มชำระให้ผู้จัดสรรที่ดินตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งอาจจัดเก็บ “ล่วงหน้า” ทั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิธีการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้ยื่นขออนุญาตและรับการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
“ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” เป็นภาระค่าใช้จ่ายของผู้จัดสรรที่ดินทั้งหมดก่อนนำโครงการจัดสรรที่ดินจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43
“ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำเงินจำนวนดังกล่าวไปใช้จ่ายในการบริการสาธารณะภายในโครงการอาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานรักษาความสะอาด ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง เป็นต้น
สำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผู้จัดสรรที่ดินคงมีหน้าที่การชำระค่าบำรุงสาธารณะ เช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรืออาจแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการ (บางส่วน) แทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อความยุติธรรม
3. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มีข้อพิจารณาหรือ เงื่อนไขอย่างไร จึงจะมีสิทธิ์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน
โครงการซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือโครงการซึ่งแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยจำนวนน้อยกว่า 10 แปลง “ไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
“เงื่อนไขสำคัญ” ซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 และ 45 มีรายละเอียด ดังนี้
คือ ต้องได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด, ต้องครบระยะเวลากำหนดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินไม่น้อยกว่า 1 ปี, ต้องจำหน่ายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แปลงย่อยให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินจัดสรรทั้งหมด , ผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและโอนทรัพย์สินให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันดูแลรับผิดชอบ และ ผู้จัดสรรที่ดินละทิ้งโครงการ ไม่ทำหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคก่อให้เกิดความเดือดร้อน ความเสียหายแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
4. ปัจจัยหรือสาเหตุใด ที่ทำให้ไม่ประสบความสำเร็จในการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
สาเหตุสำคัญๆในการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ประสบความสำเร็จ ประมวลได้มีดังนี้ คือ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สนใจ ไม่ใส่ใจร่วมกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่อยากชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, ไม่ต้องการกฎ กติกา มาครอบชีวิตและความเป็นอยู่ของตน, ผู้จัดสรรที่ดินโยนภาระการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบ, ระบบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการ ขาดความสมบูรณ์ และความพร้อมในการส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขาดประสบการณ์ ขาดที่ปรึกษาแนะนำชี้แนะแนวทางการจัดตั้ง, ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือโต้แย้งหรือคัดค้านการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และสุท้าย “ผู้จัดสรรที่ดิน” และ “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” มีข้อพิพาท และเกิดอคติต่อกัน และ“คนกลาง” ไกล่เกลี่ยปัญหาที่เกิดขึ้น
5.ข้อแตกต่างระหว่างการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับการจด ทะเบียนโอนให้เป็น “สาธารณประโยชน์”
ข้อแตกต่างซึ่งเห็นได้ชัดเจนระหว่างการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับการโอนทรัพย์สินที่ดินให้เป็น “สาธารณประโยชน์” ได้แก่ ความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การสามารถกำหนดกฎระเบียบกติกาการอยู่อาศัยร่วมกันภายในชุมชน การหางบประมาณซ่อมแซม บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง และ การเพิ่มหรือลดมูลค่าของทรัพย์สินส่วนบุคคลและส่วนกลาง เป็นต้น
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อสามารถจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายจะมีอำนาจการต่อรองกับบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก เพื่อผลประโยชน์ของชุมชน แต่ในทางตรงข้าม หากไม่สามารถจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำเป็นต้องอยู่ภายใต้กรอบกฏหมายของหน่วยงานภาครัฐเป็นฝ่ายกำหนดเพียงฝ่ายเดียว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
“คำถาม” ผมจึงนำคำตอบมาเผยแพร่ให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้ทราบ
1. ขั้นตอนและแนวทางปฏิบัติการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดำเนินการอย่างไร ?
การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พ.ศ. 2545ต้องยึดหลักดังนี้
1. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องแล้วเสร็จภายในเวลา 180 วัน หรืออาจมากกว่าก็ได้ ทั้งนี้ให้ยึดระยะเวลาตามกฎหมายและ / หรือหนังสือแจ้งโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดิน
2. ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการพร้อมส่งมอบเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่น้อยกว่า 7% ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้ “ประธานกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” เป็นผู้แทนนิติบุคคลรับโอนที่ดินและรับมอบเงินจำนวนดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน ภายใต้ระยะเวลาตามที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามข้อ 1.
2. “ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” และ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” มีข้อแตกต่างกัน อย่างไรและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะชำระเงินจำนวนดังกล่าวเมื่อใด ?
“ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเริ่มชำระเงินจำนวนดังกล่าวภายหลังโครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้ว ส่วน “ค่าบำรุงรักษาบริการสาธาณะ” ผู้ซื้อควรเริ่มชำระให้ผู้จัดสรรที่ดินตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งอาจจัดเก็บ “ล่วงหน้า” ทั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิธีการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้ยื่นขออนุญาตและรับการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
“ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” เป็นภาระค่าใช้จ่ายของผู้จัดสรรที่ดินทั้งหมดก่อนนำโครงการจัดสรรที่ดินจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43
“ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำเงินจำนวนดังกล่าวไปใช้จ่ายในการบริการสาธารณะภายในโครงการอาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานรักษาความสะอาด ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง เป็นต้น
สำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผู้จัดสรรที่ดินคงมีหน้าที่การชำระค่าบำรุงสาธารณะ เช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรืออาจแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการ (บางส่วน) แทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อความยุติธรรม
3. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มีข้อพิจารณาหรือ เงื่อนไขอย่างไร จึงจะมีสิทธิ์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน
โครงการซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือโครงการซึ่งแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยจำนวนน้อยกว่า 10 แปลง “ไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
“เงื่อนไขสำคัญ” ซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 และ 45 มีรายละเอียด ดังนี้
คือ ต้องได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด, ต้องครบระยะเวลากำหนดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินไม่น้อยกว่า 1 ปี, ต้องจำหน่ายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แปลงย่อยให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินจัดสรรทั้งหมด , ผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและโอนทรัพย์สินให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันดูแลรับผิดชอบ และ ผู้จัดสรรที่ดินละทิ้งโครงการ ไม่ทำหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคก่อให้เกิดความเดือดร้อน ความเสียหายแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
4. ปัจจัยหรือสาเหตุใด ที่ทำให้ไม่ประสบความสำเร็จในการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
สาเหตุสำคัญๆในการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ประสบความสำเร็จ ประมวลได้มีดังนี้ คือ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สนใจ ไม่ใส่ใจร่วมกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่อยากชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, ไม่ต้องการกฎ กติกา มาครอบชีวิตและความเป็นอยู่ของตน, ผู้จัดสรรที่ดินโยนภาระการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบ, ระบบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการ ขาดความสมบูรณ์ และความพร้อมในการส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขาดประสบการณ์ ขาดที่ปรึกษาแนะนำชี้แนะแนวทางการจัดตั้ง, ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือโต้แย้งหรือคัดค้านการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และสุท้าย “ผู้จัดสรรที่ดิน” และ “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” มีข้อพิพาท และเกิดอคติต่อกัน และ“คนกลาง” ไกล่เกลี่ยปัญหาที่เกิดขึ้น
5.ข้อแตกต่างระหว่างการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับการจด ทะเบียนโอนให้เป็น “สาธารณประโยชน์”
ข้อแตกต่างซึ่งเห็นได้ชัดเจนระหว่างการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับการโอนทรัพย์สินที่ดินให้เป็น “สาธารณประโยชน์” ได้แก่ ความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การสามารถกำหนดกฎระเบียบกติกาการอยู่อาศัยร่วมกันภายในชุมชน การหางบประมาณซ่อมแซม บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง และ การเพิ่มหรือลดมูลค่าของทรัพย์สินส่วนบุคคลและส่วนกลาง เป็นต้น
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อสามารถจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายจะมีอำนาจการต่อรองกับบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก เพื่อผลประโยชน์ของชุมชน แต่ในทางตรงข้าม หากไม่สามารถจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำเป็นต้องอยู่ภายใต้กรอบกฏหมายของหน่วยงานภาครัฐเป็นฝ่ายกำหนดเพียงฝ่ายเดียว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
