ผู้จัดการรายวัน - "เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท" ชีแจงราคาประเมินที่ดินทางราชการ เพียงเพื่อคำนวณภาษีเฉพาะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ไม่อิงราคาตลาด หากต้องการซื้อขายแนะใช้นักประเมินมืออาชีพวิเคราะห์ พร้อมระบุราคาที่ดินแพงที่สุดเป็นย่านสยามพารากอน ไม่ใช่สีลม รองลงมาเยาวราช
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานคณะกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า จากที่ได้ติดตามประเมินความเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินแปลงทดลองซ้ำในเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบันจึง ขอให้ข้อมูลเพิ่มเติม เกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการเพิ่มเติมดังนี้
สำหรับราคาประเมินของทางราชการ หรือมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า "บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดยเฉพาะในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่น ๆ
ทั้งนี้บัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดโดยตรง ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ที่ผ่านมาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดบ้างก็เป็นได้ ซึ่งอาจเป็นเพราะการคำนวณผิด ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อกรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
นายโสภณ กล่าวว่า ด้วยเหตุนี้ จึงไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ ในการซื้อขายจริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ ทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสมประกอบการลงทุน
ส่วนการที่ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นจาก 5 ปีก่อนเพียง 5.76 แสดงว่าแทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ส่วน 75 จังหวัดภูมิภาคเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.97 หรือปีละ 6% เท่านั้น ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนัก ยิ่งหากพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นนี้ยังรวมการเพิ่มขึ้นจากแปลงที่ดินดิบเป็นแปลงที่ดินจัดสรรซึ่งมักจะก้าวกระโดดด้วยแล้ว ยิ่งทำให้เห็นว่าทางราชการแทบไม่ได้ปรับราคาเพิ่มแต่อย่างใด
นายโสภณ กล่าวต่อว่า สำหรับราคาที่ดินแพงสุดคือย่านสีลมตารางวาละ 650,000 บาทนั้น หากเป็นมูลค่าตลาดที่คำนวณจากศักยภาพจริง ที่ดินที่แพงที่สุดควรเป็นแปลงสยามพารากอน บนสมมติฐานเทียบขนาดที่ดิน 4 และ 16 ไร่เท่ากับที่อื่น ๆ เพราะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์เข้มข้น รองลงมาคือเยาวราชที่ดินขนาด 4 ไร่ (40 x 160 เมตร) จะมีราคา 630,000 บาท เพราะแถวนั้นมีการใช้ที่ดินเข้มข้นมาก ตึกแถวคูหาละ 40 ล้านบาท อันดับสามจึงเป็นสีลม ซึ่งเหมาะกับการทำอาคารสำนักงาน แต่ภาวะตลาดอาคารสำนักงานยังไม่สู้ดีนัก ทำให้มูลค่าที่ทาง AREA ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 580,000 บาท ณ ปี 2550
"ขอย้ำว่าการที่ในบางบริเวณราคาเพิ่มขึ้นนับเท่าตัวนั้นอาจทำให้เกิดความไขว้เขวได้ การเพิ่มขึ้นนี้เป็นเพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แต่ต่อมากลายมาเป็นที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรหรือมีถนนหลวงตัดผ่าน ทำให้ราคาพุ่งขึ้น ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมืองเมื่อมีถนนตัดผ่าน ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้และไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย"
สำหรับราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่ม หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะนักการเมืองระดับชาติและนักการเมืองท้องถิ่นต้องการเอาใจประชาชน ไม่ต้องการให้เสียภาษีสูงมากนัก และบางครั้งผู้มีอำนาจทางการเมืองก็อาจมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก จึงไม่อยากให้ตนเองต้องเสียภาษีสูงมากนัก แต่หากเป็นราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA คาดว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ในรอบ 4 ปี (2546-2550) หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% โดยเฉลี่ย และมีแนวโน้มว่าราคาประเมินในช่วงปีหลัง ๆ เติบโตในอัตราถดถอยลงกว่าแต่ก่อนตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
การที่ทางราชการสามารถประเมินราคาที่ดินรายแปลงได้เพียงจำนวน 5.12 ล้านแปลงจากที่ดินทั้งหมด 30.02 ล้านแปลงนั้น และกว่าจะประเมินได้ก็ทุก 4 ปีเป็นหลัก แสดงให้เห็นว่าทางราชการไม่อาจรับภาระการประเมินได้ ทางราชการควรจะทำการประเมินใหม่ทุกครั้งสำหรับทรัพย์สินที่มีราคาสูงพอสมควร เช่น มูลค่า 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยอาจให้ผู้ประเมินอิสระออกไปดำเนินการ ค่าใช้จ่ายที่เสียกับการประเมินอาจเป็นเพียง 0.01% ของมูลค่า และคุ้มค่ากับการเรียกเก็บภาษี โดยการนี้ทางราชการอาจไม่จำเป็นต้องจัดทำราคาประเมินทางราชการแบบคลุมรวมซึ่งเสียงบประมาณสูงแต่บุคลากรน้อยเช่นทุกวันนี้
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานคณะกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า จากที่ได้ติดตามประเมินความเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินแปลงทดลองซ้ำในเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบันจึง ขอให้ข้อมูลเพิ่มเติม เกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการเพิ่มเติมดังนี้
สำหรับราคาประเมินของทางราชการ หรือมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า "บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดยเฉพาะในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่น ๆ
ทั้งนี้บัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดโดยตรง ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ที่ผ่านมาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดบ้างก็เป็นได้ ซึ่งอาจเป็นเพราะการคำนวณผิด ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อกรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
นายโสภณ กล่าวว่า ด้วยเหตุนี้ จึงไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ ในการซื้อขายจริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ ทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสมประกอบการลงทุน
ส่วนการที่ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นจาก 5 ปีก่อนเพียง 5.76 แสดงว่าแทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ส่วน 75 จังหวัดภูมิภาคเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.97 หรือปีละ 6% เท่านั้น ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนัก ยิ่งหากพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นนี้ยังรวมการเพิ่มขึ้นจากแปลงที่ดินดิบเป็นแปลงที่ดินจัดสรรซึ่งมักจะก้าวกระโดดด้วยแล้ว ยิ่งทำให้เห็นว่าทางราชการแทบไม่ได้ปรับราคาเพิ่มแต่อย่างใด
นายโสภณ กล่าวต่อว่า สำหรับราคาที่ดินแพงสุดคือย่านสีลมตารางวาละ 650,000 บาทนั้น หากเป็นมูลค่าตลาดที่คำนวณจากศักยภาพจริง ที่ดินที่แพงที่สุดควรเป็นแปลงสยามพารากอน บนสมมติฐานเทียบขนาดที่ดิน 4 และ 16 ไร่เท่ากับที่อื่น ๆ เพราะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์เข้มข้น รองลงมาคือเยาวราชที่ดินขนาด 4 ไร่ (40 x 160 เมตร) จะมีราคา 630,000 บาท เพราะแถวนั้นมีการใช้ที่ดินเข้มข้นมาก ตึกแถวคูหาละ 40 ล้านบาท อันดับสามจึงเป็นสีลม ซึ่งเหมาะกับการทำอาคารสำนักงาน แต่ภาวะตลาดอาคารสำนักงานยังไม่สู้ดีนัก ทำให้มูลค่าที่ทาง AREA ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 580,000 บาท ณ ปี 2550
"ขอย้ำว่าการที่ในบางบริเวณราคาเพิ่มขึ้นนับเท่าตัวนั้นอาจทำให้เกิดความไขว้เขวได้ การเพิ่มขึ้นนี้เป็นเพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แต่ต่อมากลายมาเป็นที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรหรือมีถนนหลวงตัดผ่าน ทำให้ราคาพุ่งขึ้น ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมืองเมื่อมีถนนตัดผ่าน ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้และไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย"
สำหรับราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่ม หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะนักการเมืองระดับชาติและนักการเมืองท้องถิ่นต้องการเอาใจประชาชน ไม่ต้องการให้เสียภาษีสูงมากนัก และบางครั้งผู้มีอำนาจทางการเมืองก็อาจมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก จึงไม่อยากให้ตนเองต้องเสียภาษีสูงมากนัก แต่หากเป็นราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA คาดว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ในรอบ 4 ปี (2546-2550) หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% โดยเฉลี่ย และมีแนวโน้มว่าราคาประเมินในช่วงปีหลัง ๆ เติบโตในอัตราถดถอยลงกว่าแต่ก่อนตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
การที่ทางราชการสามารถประเมินราคาที่ดินรายแปลงได้เพียงจำนวน 5.12 ล้านแปลงจากที่ดินทั้งหมด 30.02 ล้านแปลงนั้น และกว่าจะประเมินได้ก็ทุก 4 ปีเป็นหลัก แสดงให้เห็นว่าทางราชการไม่อาจรับภาระการประเมินได้ ทางราชการควรจะทำการประเมินใหม่ทุกครั้งสำหรับทรัพย์สินที่มีราคาสูงพอสมควร เช่น มูลค่า 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยอาจให้ผู้ประเมินอิสระออกไปดำเนินการ ค่าใช้จ่ายที่เสียกับการประเมินอาจเป็นเพียง 0.01% ของมูลค่า และคุ้มค่ากับการเรียกเก็บภาษี โดยการนี้ทางราชการอาจไม่จำเป็นต้องจัดทำราคาประเมินทางราชการแบบคลุมรวมซึ่งเสียงบประมาณสูงแต่บุคลากรน้อยเช่นทุกวันนี้
