โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล
มาจนถึงวันนี้ผ่านมาประมาณ 3 ปีแล้วที่นับจากปี 2021 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนเริ่มจะเกิดปัญหา ช่วงปีทั้งปี 2023 เป็นช่วงที่ภาคอสังหาฯ จีนกำลังปรับตัว กำลังดิ้นรนเพื่อให้อยู่รอด มีมาตรการกระตุ้นจากรัฐให้คนซื้อบ้านมากมาย โดยในแต่ละเมืองและแต่ละมณฑลจะมีรายละเอียดนโยบายที่แตกต่างกันไป แต่โดยส่วนใหญ่จะเป็นมาตรการยกเลิกข้อจำกัดการซื้อบ้านที่ก่อนหน้าเข้มงวดเพราะนโยบายป้องกันการเก็งกำไร การลดเงินดาวน์สำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง (ก่อนหน้าที่การกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง เงินดาวน์อาจจะต้องมากกว่า 40-50%) การฟื้นคืนความมั่นใจของประชาชนโดยเฉพาะด้านบ้านที่สร้างไม่เสร็จ รัฐบาลหลายพื้นที่พยายามพยุงและช่วยให้โครงการสามารถสร้างบ้านเสร็จและส่งมอบให้แก่ประชาชนได้ ถึงแม้ว่าจะมีมาตรการเชิงบวกมากมาย แต่ผู้เขียนสังเกตว่าคนจีนไม่ได้กระตือรือร้นอยากจะซื้อบ้านมากนัก บรรยากาศโดยรวมยังคงซบเซา และที่สำคัญคือบ้านมือสองเริ่มมีสัญญาณราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง คนขายมากกว่าคนซื้อ โครงการใหม่ๆ เปิดมาขายไม่หมด คนไม่แย่งกันซื้อเหมือนดั่งสมัยก่อน
เมื่อมองย้อนกลับไปในปีที่แล้ว มีสถิติแสดงว่าในเดือน ธ.ค.2023 ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองใน 100 เมืองของจีนอยู่ที่ 15,315 หยวนต่อตารางเมตร หรือประมาณ 76,575 บาทต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองลดลง 0.55% และราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง 20 เดือนติดต่อกัน นอกจากนี้ ใน 100 เมืองของจีนราคาที่อยู่อาศัยมือสองลดลงติดต่อกันเป็นเวลา 7 เดือนมีเกิน 90 เมือง ในปี 2023 นอกเหนือจากเมืองชั้นหนึ่งในเขตสำคัญ เกือบทุกที่ในจีนปล่อยให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้หลายหลัง ธนาคารต่างๆ ยังได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยจำนองซื้อบ้านลดลงเหลือประมาณ 4% บางเมืองยังได้เพิ่มสัดส่วนเงินกู้ซื้อบ้านจากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพด้วย จากสถิติคร่าวๆ ของปี 2023 รัฐบาลได้ออกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 900 ฉบับ แต่ ผลลัพธ์ไม่เป็นที่น่าพอใจ
สำหรับแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คนจีนหลายคนเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองชั้น 3 และชั้น 4 จะยังคงลดลงต่อไปในปี 2024 ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่หลักของเมืองชั้น 1 มีแนวโน้มที่จะหยุดนิ่ง ถือเป็นโอกาสที่ดีของคนมีเงินที่จะได้ซื้อของถูก อย่างไรก็ตาม คนวงในบางคนกล่าวว่า ไม่มีความเป็นไปได้เลยที่ราคาที่อยู่อาศัยของจีนจะราคาสูงขึ้น ในพื้นที่ที่ฟองสบู่มากเท่าใด ยิ่งมีโอกาสที่ราคาจะดิ่งลงมากเท่านั้น โดยมีปัจจัยจากประเด็นต่างๆ ต่อไปนี้
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมีอุปทานล้นตลาดอย่างรุนแรง องค์การเคหะและกรมการพัฒนาเมือง-ชนบทจีน เปิดเผยสถิติที่แสดงให้เห็นว่าปีที่แล้วปีเดียวมีบ้านเรือนในประเทศทั้งหมด 600 ล้านหลัง หากรวมที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่า 14 ล้านยูนิตที่เพิ่มเข้ามาทุกปีสะสมเข้ามาเรื่อยๆ แสดงว่ามีที่อยู่อาศัยที่เกินความต้องการไปมากแล้ว หากว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ใครๆ มองว่าเป็นการเก็งไรอย่างเดียว มีแต่ซื้อเข้าไม่มีขายก็ไม่น่าจะมีปัญหามากนัก แต่ในขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนอยู่ในระหว่างการลดจำนวนและเลิกถอนการลงทุน ทำให้ทั่วจีนมีแรงกดดันด้านราคาเพราะบ้านใหม่กับบ้านเก่าแข่งกันขาย แข่งกันลดให้ขายออก
- จีนได้เข้าสู่ยุคแห่ง "สังคมสูงวัยและอัตราการเกิดที่ลดลง" ผู้สูงอายุมีทรัพย์สินเป็นของตัวเองอยู่แล้วไม่ต้องซื้อบ้านเพิ่ม ในปัจจุบันคนหนุ่มสาวไม่เต็มใจที่จะแต่งงานหรือมีลูก ซึ่งจะทำให้จำนวนบ้านที่ต้องซื้อเพื่อการแต่งงานมีครอบครัวลดลงอย่างมาก
- ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยมาก ทุกวันนี้ความต้องการซื้อบ้านขนาด 90 ตารางเมตรในเมืองชั้นสองและสาม จะต้องมีเงินอย่างน้อย 1.5-2 ล้านหยวน หรือประมาณ 7-10 ล้านบาท หลังจากเกิดโรคโควิดมา 3 ปี รายได้ของคนทั่วไปลดลง บางคนตกงาน และผู้คนจำนวนมากลดความคาดหวังการเติบโตของรายได้ในอนาคต เห็นได้ชัดว่าปัจจุบันรายได้ของประชาชนจีนเมืองชั้นรองส่วนใหญ่ไม่สามารถรองรับกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันได้อีกต่อไป
- ความเชื่อมั่นของประชาชนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป มีสาเหตุหลัก 2 ประการ หนึ่งคือราคาที่อยู่อาศัยในประเทศตกต่ำตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2021 ซึ่งกินเวลานานกว่า 2 ปี ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์สูญเสียความสามารถในการสร้างรายได้ไปแล้ว ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ ความต้องการลงทุนในการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มถดถอย อยู่ในภาวะคนในอยากออก คนนอกไม่อยากเข้า
อีกประการหนึ่งคือตั้งแต่ปี 2023 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บางแห่งประสบปัญหาการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ บริษัทจะล้มแหล่ไม่ล้มแหล่ ทำให้ผู้ซื้อบ้านมีความสูญเสียทางเศรษฐกิจ และยังทำให้ผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพสูญเสียความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เมื่อสูญเสียความมั่นใจไปแล้วก็ไม่สามารถฟื้นคืนมาได้ในระยะสั้น คนที่ประสบภัยกับบริษัทอสังหาฯ ยังต้องหาวิธีการเรียกร้องกันอยู่ รัฐบาลถึงแม้จะประกาศช่วยเหลือแต่ในความเป็นจริงการช่วยเหลือมีข้อจำกัด ช่วยได้ไม่เต็มที่
ในเว็บไซต์ไป๋ตู้ มีชาวเน็ตทำโพลถึงว่า “ราคาอสังหาฯ ในปี 2024 นี้จะลดลงอีกหรือไม่” ผลโหวตออกมาว่า 71% ของชาวเน็ตมองว่าลดลงต่อไปอีก 29% ซึ่งเป็นคนส่วนน้อยมองว่าไม่ลดไปกว่านี้ จากผลโพลนี้แสดงให้เห็นว่าคนจีนโดยทั่วไปยังไม่มีความมั่นใจกับตลาดอสังหาฯ ในประเทศ
ในปี 2018 นายหวาง เจี้ยนหลิน มหาเศรษฐีจีนผู้ก่อตั้ง Wanda Group กล่าวว่าไม่มีประเทศใดในโลกที่สามารถเจริญรุ่งเรืองในด้านอสังหาริมทรัพย์ได้นานกว่า 50 ปี โดยปกติแล้วอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการพัฒนามาจนถึงปีที่ 20 และถึงจุดอิ่มตัวและค่อยๆ อยู่ในช่วงขาลง
กระบวนการพัฒนาของทุกประเทศจะคล้ายกัน บางประเทศใช้เวลานานและบางประเทศใช้เวลาน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับความเร็วของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและปัจจัยด้านจำนวนประชากร
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนถือว่ารวดเร็วตั้งแต่ปี 1998 ถึง 2020 อยู่ในขั้นของการพัฒนาอย่างรวดเร็ว จนสร้างไปเร็วกว่าความต้องการและกลายเป็นปัญหาต่อเนื่อง ปัจจุบันเจ้าของบ้านหลายรายขายบ้านในราคาขาดทุนแต่ยังไม่มีใครรับช่วงต่อไม่เหมือนเช่นแต่ก่อน บ้านมือสองล้นตลาด เจ้าของบ้านแข่งขันกันลดราคา ไม่เช่นนั้นจะขายไม่ได้ โดยเฉพาะเจอกลุ่มที่ต้องซื้อบ้านไว้อยู่เองหรือกลุ่มที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย ทุกวันนี้เจ้าของบ้านมือสองต้องรีบแย่งกันลดราคาให้ลูกค้าซื้อบ้านของตัวเอง สมัยก่อนจะไม่มีแบบนี้ เจ้าของบ้านจะไม่ง้อคนซื้อ เพราะราคาบ้านวิ่งขึ้นรายวัน
96% ของครัวเรือนจีนเป็นเจ้าของบ้านหนึ่งหลัง โดยมากกว่า 41.5% มีบ้านหลังที่สองขึ้นไป ในยุคนี้รายได้ของของประชาชนจีนส่วนใหญ่ลดลงในระดับที่แตกต่างกันทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ การว่างงาน ผลต่อเนื่องจากการปิดประเทศช่วงโควิดที่ยาวนาน ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าในไตรมาสแรกของปีนี้ รายได้จากภาษีส่วนบุคคลของจีนที่เข้ารัฐลดลง 15.9% จากแนวโน้มรายได้ลดลง หาเงินยากขึ้น ทำให้ประชาชนจำนวนมากเริ่มมีเหตุมีผลในการซื้อบ้านมากขึ้น จะไม่ซื้อบ้านอย่างหุนหันพลันแล่นเหมือนในอดีต
ทำให้ปัจจุบันคนจีนมักนิยมฝากเงินในธนาคารมากกว่าการซื้อบ้านเพราะมีเงินสดไว้บัญชีไว้ดีกว่ามีบ้าน ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 นี้เงินฝากครัวเรือนของจีนยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 9.27 ล้านล้านหยวน จีนอยู่ในยุคที่ใครๆ ก็ออมเงินในธนาคารเพื่อเตรียมรับเหตุฉุกเฉินแทนการลงทุนซื้อบ้าน ซื้อหุ้น ซื้อกองทุน ตรงนี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า จีนมีภาวะสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดคลื่นสึนามิทางเศรษฐกิจ เพราะภาคอสังหาฯ เป็นตัวพยุงเศรษฐกิจสำคัญของประเทศยังอยู่ในภาวะหน้าสิ่วหน้าขวาน
