ลุ้นคลายล็อกดาวน์รับนักธุรกิจ ตปท.มาไทย ดันยอดขายนิคมฯ ฟื้นตัวช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้

การแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอกสองที่เกิดขึ้นกับหลายประเทศในช่วงนี้ ทำให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมไทยหายใจไม่ทั่วท้อง ลุ้นการผ่อนปรนคลายล็อกดาวน์ที่อนุญาตให้นักธุรกิจต่างชาติเข้าประเทศไทยได้ (Business Bubble) เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ โดยสภาหอการค้าญี่ปุ่นการันตีว่ามีนักธุรกิจญี่ปุ่นจำนวนมากแสดงความจำนงที่จะขอเข้ามาประกอบธุรกิจในไทย ยังไม่นับรวมกับนักธุรกิจจากจีน ไต้หวัน และเยอรมัน ที่ต้องการเข้ามาดำเนินธุรกิจในไทยเช่นกัน ด้วยเชื่อมั่นในระบบการดูแลป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด-19 ของทางการไทย และยอมรับที่จะกักตัวตามมาตรการของไทย

ขณะที่ตัวเลขยอดขาย/เช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ในช่วง 9 เดือนของปีงบประมาณ (ต.ค. 2562 - มิ.ย. 2563) ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) อยู่ที่ 1,696.92 ไร่ ลดลง 3.86% จากช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นผลจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้นักลงทุนไม่สามารถเดินทางมาติดต่อธุรกิจเพื่อประกอบการตัดสินใจจอง/ชื้อ/เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ทั้งในนิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินงานและนิคมอุตสาหกรรมที่ กนอ.ดำเนินการเองได้ พบว่ายอดขาย/เช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) จำนวน 1,598.95 ไร่ และนอกพื้นที่อีอีซี จำนวน 97.97 ไร่

ด้านผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2563 และ 6 เดือนแรกของ 2563 ของภาคเอกชนผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ของไทยที่ออกมาพบว่าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมต่างพาเหรดออกมาปรับลดเป้าหมายการขายที่ดินลงกันถ้วนหน้า เนื่องจากมองแนวโน้มในครึ่งปีหลังนี้แม้ว่าจะกระเตื้องมากขึ้น แต่ก็คงไปไม่ถึงเป้าหมายที่เคยกำหนดไว้ ตราบใดที่นักลงทุนต่างชาติไม่สามารถเดินทางมายังไทยได้


น.ส.จรีพร จารุกรสกุล ประธานคณะกรรมการบริษัท และประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA กล่าวว่า บริษัทฯ อาจต้องปรับเป้าลดยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในปีนี้ลงอีก 200-300 ไร่ จากเดิมที่ตั้งไว้ 900 ไร่ หากไทยไม่สามารถเปิดประเทศเพื่อให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาได้ในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2563

เดิมบริษัทฯ ได้กำหนดเป้าหมายการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมปี 2563 อยู่ที่ 1,400 ไร่ แต่ก็ได้ปรับลดเป้าหมายการขายที่ดินลงมาเหลือ 900 ไร่ แบ่งเป็นการขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในไทย 600ไร่ และเวียดนาม 300 ไร่ เนื่องจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้มีมาตรการล็อกดาวน์เพื่อป้องกันการแพร่ระบาด ส่งผลให้ 6 เดือนแรกปีนี้บริษัทขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้เพียง 109 ไร่เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม หากเป้าหมายการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในปีนี้ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ แต่เชื่อว่าปี 2564 เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายจะเห็นการลงทุนจากต่างประเทศทั้งจีน ญี่ปุ่น ไต้หวันที่ย้ายฐานการผลิตมายังไทยและเวียดนามเพิ่มขึ้น ทำให้บริษัทฯ มั่นใจว่าจะสามารถขายที่ดินในนิคมฯได้มากกว่า 1,000 ไร่อย่างแน่นอน

WHA ประเมินสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ส่งผลดีต่อการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เพราะมีการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังเวียดนาม และไทยเพิ่มมากขึ้น ส่วนโควิด-19 เป็นตัวเร่งให้มีการย้ายฐานการลงทุนเร็วขึ้นเพราะขณะนี้มีนักลงทุนต่างชาติต้องการกระจายฐานการผลิตให้มีมากกว่าหนึ่งประเทศเพื่อลดความเสี่ยง

แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้การเดินทางระหว่างประเทศทำได้ยาก ขณะเดียวกัน นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่จะตัดสินใจซื้อที่ดินก็ต้องการเดินทางมาดูพื้นที่จริงด้วยตัวเอง เมื่อยังไม่สามารถเดินทางได้ ทำให้ต้องเลื่อนการซื้อหรือโอนที่ดินออกไปก่อน ดังนั้น ภาคเอกชนไทยจึงทำเรื่องเสนอรัฐขอให้ผ่อนปรนมาตรการล็อกดาวน์ให้นักธุรกิจต่างชาติเดินทางมาไทย โดยลดระยะเวลาการกักตัวให้สั้นลง หากการเดินทางเข้าไทยต้องถูกกักตัว 14 วัน และกลับประเทศตัวเองก็ถูกกักตัวอีก 14 วันอีก เท่ากับถูกกักตัวราว 1 เดือน จะเป็นสาเหตุที่นักธุรกิจต่างชาติไม่อยากเดินทางมาไทย

น.ส.จรีพรกล่าวว่า หากปีนี้บริษัทฯ จะมีการขายที่ในนิคมฯ ได้ต่ำกว่าเป้าหมาย แต่บริษัทรับรู้รายได้จากส่วนอื่นเข้ามาเพิ่มเติม ทำให้มั่นใจว่ารายได้รวมในปี 2563 จะใกล้เคียงกับปีก่อนที่ทำได้ประมาณ 13,385 ล้านบาท ลดลงจากเป้าเดิมที่เคยตั้งเป้าเติบโต 15%

โดยครึ่งหลังปีนี้ บริษัทฯ จะรับรู้รายได้จากการขาย Data Center ซึ่งร่วมทุนกับบริษัทอื่นจำนวน 1 แห่ง และการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) มูลค่ารวมกว่า 4 พันล้านบาทในไตรมาส 4 ปีนี้ รวมทั้งธุรกิจโลจิสติกส์ก็ยังเติบโตต่อเนื่อง เช่นเดียวกับธุรกิจสาธารณูปโภคที่มียอดการขายน้ำและไฟฟ้าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบจากครึ่งแรกปี 2563

ส่วนปี 2564 บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้เติบโตขึ้นตัวเลข 2 หลัก หลังประเมินภาพรวมเศรษฐกิจจะดีกว่าปีนี้ และคาดว่าการขายที่ดินในนิคมฯ จะเข้าสู่ภาวะปกติโดยมียอดขายที่ดินในนิคมฯ มากกว่า 1,000 ไร่

กอปรกับบริษัทฯ มีแผนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ทั้งในไทยและเวียดนาม โดยไตรมาส 4/2563 เปิดเชิงพาณิชย์นิคมอุตสาหกรรมระยอง 36 (WHA RY36) อยู่บนทางหลวงหมายเลข 36 จ.ระยอง ทำให้บริษัทมีนิคมอุตสาหกรรมรวม 12 แห่ง

ส่วนในปี 2564 จะเพิ่มอีก 1 แห่ง ใน จ.สระบุรี ซึ่งติดกับเขตประกอบการอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ สระบุรี (WHA SIL) และในปี 2565 จะเปิดเพิ่มอีก 1 แห่ง เป็นนิคมอุตสาหกรรมที่จังหวัดระยอง ซึ่งร่วมทุนกับบริษัท ไออาร์พีซี จำกัด (มหาชน) มีพื้นที่ 2,200 ไร่

นอกจากนี้ มีแผนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่เวียดนามอยู่ทางใต้ของเมืองฮานอย ขนาดพื้นที่ 2 หมื่นไร่ ขณะนี้ทีมงานในเวียดนามอยู่ระหว่างการเจรจากับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทันทีที่เปิดให้เดินทางระหว่างประเทศได้ก็จะเดินทางไปเจรจารายละเอียดต่างๆ คาดว่าจะใช้เวลา 2-3 ปีในการพัฒนาก่อนเปิดขายที่ดินเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งจะเป็นนิคมฯ แห่งที่ 2 ของบริษัทในเวียดนาม รองรับการย้ายฐานการลงทุนจากจีนมายังเวียดนาม

ปัจจุบัน WHA มีการลงทุนเขตอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล โซน-1 เหงะอาน ในเวียดนาม พบว่ายังคงดึงดูดการลงทุนจากลูกค้าได้อย่างต่อเนื่อง โดยเดิมตั้งเป้ายอดขายที่นิคมฯ ในเวียดนาม 250 ไร่ในปีนี้ แต่เชื่อว่าทั้งปีจะขายที่ดินได้สูงกว่าเป้าหมายมาอยู่ที่ 300 ไร่

จากการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่เพิ่มต่อเนื่อง ดังนั้น งบลงทุนบริษัทฯ ใน 5 ปีนี้จะอยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยปีนี้บริษัทได้ปรับลดงบรายจ่ายลงทุน (Capex) จาก 9,000 ล้านบาท เหลือ 5,300 ล้านบาท โดยได้เลื่อนใช้จ่ายเงินบางส่วนออกไปเป็นปี 2564 ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการขยายธุรกิจโลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรม

อมตะลุ้นปีนี้ขายที่นิคม 950 ไร่

ด้านบริษัท อมตะ จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA ยังคงเป้ายอดขายที่ดินนิคมฯในปีนี้ที่ 950 ไร่ จะมาจากนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี 200 ไร่, นิคมฯ อมตะซิตี้ ระยอง 450 ไร่ และนิคมฯ ไทย-จีน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอมตะ ซิตี้ ระยอง จำนวน 300 ไร่ โดยมีรายได้จากการโอนที่ดินในสัดส่วน 60-70% ของมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ณ สิ้นปี 62 ที่มีอยู่ 2.58 พันล้านบาท แม้ว่าครึ่งแรกปี 2563 บริษัทฯ ขายที่ดินได้ 116 ไร่ และมียอดโอนที่ดิน 187 ไร่ก็ตาม

นายวิบูลย์ กรมดิษฐ์ กรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่การตลาด บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน)(AMATA) ยังคงยืนเป้าการขายที่ดินปีนี้ 950 ไร่ ไม่เปลี่ยนแปลง แม้ครึ่งปีแรกอาจทำได้ไม่มาก แต่ประเมินว่าจะเห็นยอดพุ่งขึ้นมาในไตรมาส 4 /2563 เมื่อรัฐเปิดให้มีนักธุรกิจต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้

ยอมรับว่าในช่วงสถานการณ์โควิด-19 บริษัทฯ ได้ปรับตัวหันมาขายผ่านออนไลน์มากขึ้น แต่ก็ช่วยกระตุ้นยอดขายได้เพียงระดับหนึ่งเท่านั้น เพราะนักลงทุนส่วนใหญ่ต้องการดูพื้นที่จริง ดังนั้น เมื่อโควิด-19 ผ่อนคลายมากขึ้น และรัฐบาลไทยเปิดให้นักธุรกิจทยอยเข้าประเทศได้ แม้จะต้องกักตัวบ้างแต่ก็เชื่อว่าจะช่วยให้นักลงทุนข้ามชาติเริ่มกลับเข้ามาในไทยมากขึ้นแน่นอน

โดยลูกค้า AMATA ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจีน 70-80% เพื่อลดความเสี่ยงจากสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ทำให้นักลงทุนทั้งจีนและญี่ปุ่นได้ย้ายฐานการผลิตมาไทยและเวียดนามเพิ่มขึ้น ซึ่งพบว่าญี่ปุ่นจะหันไปลงทุนที่เวียดนามมากกว่า

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่นิคมฯ อมตะซิตี้ ชลบุรี ส่วนหนึ่งให้เป็นพื้นที่เมืองอัจฉริยะ (Smart City) ก็เป็นส่วนที่จะช่วยดึงลูกค้าเข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมฯ มากขึ้น

นายวิบูลย์กล่าวถึงแผนการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในต่างประเทศว่า ปัจจุบันบริษัทฯ ได้มีการลงทุนพัฒนานิคมฯ ในเวียดนามถึง 3 พื้นที่ ได้แก่ อมตะ ซิตี้ เบียนหัว, อมตะซิตี้ ลองถั่น และอมตะซิตี้ ฮาลอง เพื่อรองรับการลงทุนจากต่างประเทศ รวมทั้งเตรียมพัฒนาเมืองอัจฉริยะอมตะย่างกุ้ง (Yangon Amata Smart & Eco City : YASEC) ในพม่า ระยะที่ 1 บนพื้นที่ทั้งหมด 5,060 ไร่ ใช้เงินลงทุนราว 5 พันล้านบาท ล่าสุดได้ใบอนุญาตครบแล้ว ขณะนี้รอช่วงจังหวะที่เหมาะสมและโควิด-19 คลี่คลายลงก็จะดำเนินการพัฒนาโครงการควบคู่กับการหาลูกค้าเพื่อขยายการลงทุนไปพม่าด้วย

ดังนั้น โค้งสุดท้ายไตรมาส 4 นี้เป็นช่วงเวลาสำคัญของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมไทยที่จะผลักดันยอดขายที่ดินนิคมฯ เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมายที่วางไว้ได้หรือไม่ และยังเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้แข็งแกร่งขึ้นด้วย