xs
xsm
sm
md
lg

101 ปฏิบัติการพลิกชีวิต ตอนที่ 20 "บ้าน คือ วิมานของเรา ?"

เผยแพร่:   โดย: MGR Online

     ตลอดเส้นทางการเปลี่ยนแปลงเพื่อพลิกชีวิตที่ผ่านมา หากเราเชื่อในกฏ 80-20 ผมเชื่อว่าคนส่วนใหญ่แปดในสิบคนกำลังตั้งตั้งตาผ่อนหนี้เงินกู้จากการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือ ห้องชุด หรือคอนโดมีเนียมกันอยู่เป็นส่วนใหญ่ ส่วนคนที่ยังไม่ได้ซื้อบ้าน ยังคงต้องเช่าห้องอยู่ ก็คงจะมีแผนในใจที่กำลังจะก่อหนี้เพื่อซื้อ “วิมานในฝัน” สักหลัง
  
     ความคิดในการก่อหนี้ดีประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องต้องห้าม เพราะยังจำได้ไหมครับที่ผมเคยให้คำแนะนำไว้ว่า
 
     “จงเป็นหนี้ ต่อเมื่อหนี้นั้นทำให้เรามีโอกาสในการสร้างประโยชน์ หรือรายได้เพิ่มมากขึ้นในอนาคต”
 
     ในอดีตเมื่อคนรุ่นพ่อรุ่นแม่ เมื่อคิดจะเริ่มสร้างครอบครัว สิ่งที่คิดเป็นอันดับแรก คือ การมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่หากลองไปถามคนรุ่นใหม่ กลับคิดว่าจะต้องมีรถยนต์ก่อน ตามค่านิยมของ “สังคมป้ายแดง” ทั้งๆที่หากมองให้ไกลไปเพื่ออนาคตวันข้างหน้า การซื้อที่อยู่อาศัย คือ การลงทุนในทรัพย์สินที่มีความคุ้มค่ามากที่สุด!
 
     สำหรับบางคน หากคุณไม่ได้รับ“เรือนหอ” เป็นของขวัญวันแต่งงานจากบุพพาการี การซื้อที่อยู่อาศัยอาจเปรียบเสมือนการลงทุนอันดับแรกในชีวิต ที่ต้องมองถึงเงื่อนไขหลายๆอย่าง สำคัญที่สุด คือต้องมั่นใจว่ามีศักยภาพด้านการเงินเพียงพอ คือมีเงินดาวน์ก้อนหนึ่ง และมั่นใจว่าจะมีปัญญาหาเงินมาผ่อนไปจนตลอดรอดฝั่ง
________________________________________________________ 
 
     ผมอายุขึ้นเลขสี่นำหน้าแล้ว กำลังมีแผนจะซื้อบ้าน เพราะเริ่มรู้สึกเสียดายเงิน และอยากจะเป็นคนที่เรียกได้ว่ามีความมั่นคง หลังจากรู้สึกโดนกินเปล่าเสียค่าเช่าห้องอยู่กับแฟนแถวลาดพร้าวซึ่งใกล้ที่ทำงานมาหลายปี
    
     เรา (ผมและภรรยา) มีรายได้รวมกันประมาณเดือนละ 90,000 บาท มีหนี้สินไม่มากนัก คือต้องผ่อนส่งรถยนต์ (ไม่ใช่ป้ายแดง) เดือนละประมาณ 10,000 บาท ที่ใกล้จะหมดแล้ว และมีเงินออมในธนาคารฯอีกประมาณ 3 แสนบาท
 
     อยากขอคำแนะนำว่าควรซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรือ คอนโดมีเนียม ดีครับ ที่สำคัญผมควรซื้อบ้านในวงเงินเท่าไร ผ่อนชำระค่างวดเท่าไร กี่ปี ครับ 
ผมพร้อมที่จะเปลียนแปลงตามคำแนะนำใดๆเพื่อที่จะทำให้ชีวิตของผมดีขึ้นนะครับ ขอบคุณล่วงหน้าครับ
                                                                                                 
ชัยภัทร์
________________________________________________________
 
     ในการประเมินศักยภาพด้านการเงินของตัวเองในเรื่องนี้  ในเบื้องต้นคุณชัยภัทร์ควรมีเงินดาวน์ ซึ่งในกรณีนี้มีเงินจากการเก็บออมอยู่ประมาณ 3 แสนบาท ซึ่งตามสูตรสำเร็จควรมีไม่ต่ำกว่า 10% สูงสุด 20% ของมูลค่าบ้าน
 
     ที่เหลืออีก 80-90% จึงไปขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารฯ ซึ่งจะอนุมัติเงินกู้ให้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของคุณชัยภัทร์ว่าจะความสามารถพอที่จะจ่ายค่างวดรายเดือนตลอดระยะเวลาการกู้ ซึ่งอาจยาวนานตั้งแต่ 15-30 ปีหรือไม่ ซึ่งตามปกติธนาคารฯก็จะพิจารณาจากรายได้ และความมั่นคงในอาชีพการงานเป็นสำคัญ
 
     สูตรสำเร็จที่มักจะใช้คำนวณราคาบ้านที่จะซื้อได้ ในกรณีที่มีปัญญาจ่ายเงินดาวน์เพียง 10% คือ 3 เท่า ของรายได้ต่อปี แต่หากมีเงินดาวน์สูงถึง 20% และไม่มีหนี้สินอื่นพะรุงพะรังมากนักก็สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่สูงถึงประมาณ 4 เท่าจากรายได้ต่อปี ซึ่งตามสูตรนี้บ้านที่ชัยภัทร์จะซื้อไม่ควรมีมูลค่าเกินกว่า 3-3.25 ล้านบาท
 
     เมื่อพร้อมที่จะซื้อบ้าน ในเบื้องต้นชัยภัทร์ควรศึกษาหาข้อมูลจากสื่อประเภทต่างๆที่เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อดูว่ามีโครงการใดน่าสนใจ และหากพบที่ซึ่งหมายตาไว้แล้วก็ควรหาเวลาไปดูถึงพื้นที่โครงการจริง
 
     ภายใต้วิถีชีวิตในเมืองที่เร่งรีบอย่างในปัจจุบัน หากคุณเพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว และยังไม่มีแผนจะมีเจ้าตัวน้อย ควรหลีกเลี่ยงการซื้อบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮ้าส์ โดยเด็ดขาด
 
     คอนโดมีเนียมในย่านใกล้ตัวเมือง และเส้นทางขนส่งมวลชน คือทางเลือกที่ดีที่สุด ซึ่งในกรณีของชัยภัทร์ ที่เคยเช่าอพาร์ทเม้นท์อยู่แถวลาดพร้าว การเลือกหาคอนโดมีเนียมในย่านลาดพร้าว และรัชดาภิเษกก็น่าจะเป็นตัวเลือกที่เหมาะสม แต่ควรเลือกคอนโดมีเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะสามารถไปตรวจสภาพห้อง ทัศนวิสัย การบริหารจัดกลางส่วนกลาง และสภาพแวดล้อมที่แท้จริง
 
     หากคุณชัยภัทร์ฝันจะมีบ้านเดี่ยวที่มีบริเวณไว้ทำสวน การคิดแบบนั้นเป็นความผิดพลาดอย่างมหันต์ เนื่องจาก ศักยภาพทางการเงินของคุณชัยภัทร์หากอยากได้บ้านเดี่ยวก็หมายความว่า อาจจะต้องไปซื้อบ้านอยู่แถบชานเมืองที่ห่างไกลความเจริญอย่างมาก ทำให้ต้องมีทั้งภาระการเงินทั้งในเรื่องบ้าน ทั้งค่างวดจากการผ่อน และยังมีภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาที่แพงกว่าการอยู่คอนโดมีเนียมอย่างมาก ไม่นับภาระค่าน้ำมันเดินทางไป-กลับในแต่ละวัน
 
     ยิ่งไปกว่านั้นโอกาสที่มูลค่าตามราคาตลาดของบ้านที่อยู่แถบชานเมืองไกลๆจะถีบตัวสูงขึ้น ก็มีโอกาสต่ำกว่ามาก เมื่อเทียบกับคอนโดมีเนียมที่อยู่ใกล้ตัวเมืองและแหล่งความเจริญ 
 
     ในการทำการเรื่องเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารฯ เนื่องจากปัจจุบันมีการแข่งขันกันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างรุนแรง จึงควรทำการบ้านดีๆ โดยเลือกที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนนานหน่อย 15-20 ปีก็ไม่น่ากังวลสักเท่าไร
 
     ตามปกติอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปัจจบัน มักจะมีสองตัว คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fix rate) ในช่วงต้น และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Float rate) ที่มักจะผูกกับ อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับผู้กู้รายใหญ่ / MLR-0.5%
เรื่องสำคัญอีกเรื่องที่ต้องคำนึงมากเป็นพิเศษ คือ ค่างวดต่อเดือนที่จะผ่อนส่งเงินกู้ควรจะเป็นเงินเดือนละเท่าไร ซึ่งสูตรที่เหมาะสมคือ ไม่ควรเกินกว่า 28% ของรายได้ต่อเดือน ในกรณีที่ยังมีภาระต้องผ่อนหนี้สินอื่นๆอยู่ด้วย เช่น รถยนต์ หรือไม่เกิน 36% ของรายได้ต่อเดือน ถ้าปลอดหนี้อื่นๆ
 
     กรณีของคุณชัยภัทร์ ซึ่งมีภาระผ่อนค่างวดรถยนต์อยู่ ควรใช้สูตร 28% ซึ่งจะทำให้สามารถผ่อนส่งค่างวดบ้านต่อเดือนได้ประมาณ 20,000-25,000 บาท ในระยะเวลาประมาณ 10-15 ปี ซึ่งน่าจะไม่ทำให้กาวะการเงิน “ตึงตัว”มากนัก 
  
     ยังไม่จบครับ มีเทคนิคที่อยากจะแนะนำ เพื่อให้คุณสามารถผ่อนบ้านให้หมดเร็วขึ้น แทนที่จะต้องก้มหน้าก้มตาจ่ายไปเรื่อยๆ ไป 10-15 ปี จนลูกโตกว่าจะปลดหนี้ก้อนนี้ได้สำเร็จ เพียงออกแรงจ่ายเพิ่มโปะค่าบ้านไปอีกนิดเดียวในแต่ละเดือน
 
     ตามปกติเมื่อคุณจ่ายค่างวดผ่อนบ้านไปตามสัญญาเงินกู้กับธนาคารฯ ค่างวดแต่ละเดือนจะถูกนำไปหักดอกเบี้ยก่อน ส่วนที่เหลือจึงนำไปตัดเงินต้น
  
     ในช่วงปีแรกๆ หลังจากพ้นช่วงที่ต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยแบบตายตัว Fix rate ที่ค่อนข้างต่ำ และธนาคารเริ่มคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ประมาณ 6-7 % เนื่องจาก ยอดหนี้ยังก้อนใหญ่ ดอกเบี้ยจึงมากตามไปด้วย ทำให้ค่างวดของคุณจะถูกนำไปชำระค่าดอกเบี้ยส่วนใหญ่ เหลือไปตัดเงินต้นเพียงนิดเดียว
 
     เทคนิคในการตัดเงินต้นให้เร็วขึ้นก็เพียงแต่จ่าย“โปะ” เพิ่มในแต่ละงวดเพิ่มอีกเพียงเล็กน้อย เพราะเมื่อไม่มีดอกเบี้ยค้างจ่ายในวันที่เราชำระค่างวดในแต่ละเดือน เงินส่วนเกินที่ใส่เข้าไปจะถูกนำไปตัดเงินต้นทันที
 
     เมื่อเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยก็จะลดลงเรื่อยๆ ยิ่งตัดเงินต้นได้มากขึ้น โอกาสปลดหนี้ก็ยิ่งเร็วขึ้นตามไปด้วย ไม่ต่างอะไรกับเทคนิค Snow ball ที่ผมเคยแนะนำไปแล้ว ในเรื่องของการล้างหนี้เรื่องอื่นๆ
 
     เชื่อหรือไม่! ตามสูตรนี้หากสามารถจ่ายเงินค่างวดได้เพิ่มอีกเท่าตัว จะสามารถปลดหนี้เป็นไทได้ในระยะเวลาเพียงครึ่งหนึ่งจากเดิมเลยทีเดียว
 
     ถึงแม้โอกาสจะเป็นไปได้น้อยมากที่จะจ่ายเพื่มอีกถึงเท่าตัว แต่การจ่ายเพิ่มต่องวดอีกเดือนละไม่กี่พันบาท ก็มีผลทำให้มูลค่าความมั่งคั่งสุทธิของคุณเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาลแล้วละครับ เมื่อมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่คุณซื้อไว้เพิ่มสูงขึ้นตามราคาตลาด ในขณะที่ยอดหนี้สินของคุณที่เป็นหนี้กับธนาคารฯลดลง
 
     เห็นหรือยังครับ เพียงแค่เปลี่ยนวิธีบริหารจัดการเกี่ยวกับหนี้สินเพียงเล็กน้อย คุณก็มีโอกาสเป็นคนรวยกับเขาได้เหมือนกัน
  
     ตรงกันข้ามหากตัดสินใจผิดพลาด ไปเลือกแนวทางที่ “ตึง” จนเกินไป แทนที่ “บ้านในฝัน จะเป็น”วิมาน”ของคุณ มันอาจกลับกลายเป็นกรงขังขนาดใหญ่ที่ “ตรึง”คุณให้ติดอยู่ในห้วงแห่งทุกข์ไปจนวันตาย !!!
กำลังโหลดความคิดเห็น...