“แอเรีย” ยันอสังหาฯ ไม่เกิดฟองสบู่ ผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ผู้เช่าหรือปล่อยร้าง

“แอเรีย” โต้แบงก์ชาติเตือนอสังหาฯ ล้นตลาด ยันไม่เกิดฟองสบู่แน่นอน เพราะผลสำรวจพบว่าผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ผู้เช่า หรือปล่อยร้างไว้ คาดเป็นแค่การส่งสัญญาณเตือน คงไม่ได้คิดออกมาตรการเพื่อควบคุม พร้อมแนะช่องปรามนักเก็งกำไรควรหยุดด้านกำลังซื้อจะได้ผลดีกว่า

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล้นตลาด และอาจมีปรากฏการณ์ฟองสบู่เกิดขึ้นนั้น ผลจากการสำรวจของ AREA พบว่าสถานการณ์ยังไม่ได้เกิดฟองสบู่ เพราะยังมีผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมาก

ประธานกรรมการบริหารยืนยันว่า ข้อมูลที่ได้พบว่ายังมีผู้เข้าอยู่อาศัยในบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมากเมื่อสร้างเสร็จ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้ ผู้เข้าอยู่ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เองเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ผู้เช่า ราคาห้องชุดที่ซื้อไว้ยังเพิ่มสูงขึ้นปีละประมาณ 5% และอัตราผลตอบแทนในการลงทุนซื้อห้องชุดยังเป็นเงินสูงถึงประมาณ 6%

“เชื่อว่าธนาคารแห่งประเทศไทยคงเพียงหวังส่งสัญญาณเตือน เพื่อแสดงว่าได้ดำเนินการอะไรบางอย่างแล้ว คือได้เตือนแล้ว แต่คงไม่มีมาตรการที่เป็นรูปธรรมใดๆ ซึ่งสภาพก็คล้ายกับป้ายเขียนของสำนักงานตำรวจแห่งชาติที่เตือนประชาชนที่ข้ามฝั่งไปเล่นการพนันยังฝั่งลาวว่าเป็นการทำลายเศรษฐกิจชาติ แต่ไม่มีมาตรการป้องปรามอื่นใด”

ส่วนการที่บริษัทพัฒนาที่ดินออกมาประสานเสียงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ล้นตลาดเพราะเกรงว่ารัฐบาลจะออกมาตรการควบคุม และทำให้นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ เสียผลประโยชน์ และออกมาอ้างว่าแรงงานขาดแคลน วัสดุก่อสร้างราคาแพงขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น จึงต้องเพิ่มค่าราคาบ้านในอนาคต โดยนัยนี้เพื่อกระตุ้นให้เกิดยอดขายเพิ่มขึ้นในระหว่างนี้

สำหรับมาตรการที่จะป้องปรามการเก็งกำไรนั้น หากมีฟองสบู่เกิดขึ้นจริง รัฐบาลสมควรดำเนินการ โดยปรามการซื้อ เช่น ในกรณีประเทศจีนกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกต้องวางเงินดาวน์ 20-30% แทนการวางเงินดาวน์เพียง 5-10% และหากยังไม่ได้ผล ควรกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองห้ามกู้เงินสถาบันการเงิน ต้องใช้เงินสดส่วนตัว หรืออาจกำหนดให้ครอบครัวหนึ่งสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลังแรกเพียงหลังเดียว หลังต่อมาต้องใช้เงินสดส่วนตัว

การปรามการเก็งกำไร เช่น รัฐบาลฮ่องกงกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ไม่ใช่ส่วนต่างของกำไร) แต่ถ้าโอนภายใน 1 ปีก็เสียภาษี 10% และหากโอนภายใน 2 ปีก็จะเสียภาษีเพียง 5% เป็นต้น

ทั้งนี้ เพื่อหยุดการเก็งกำไรอย่างมีประสิทธิผล และหยุดการซื้อ เช่น รัฐบาลสิงคโปร์ กำหนดให้คนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ หรือคนสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อเพื่อการเก็งกำไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% และ 5% ตามลำดับ ดังนั้นการเก็งกำไรต่างๆ จึงหมดไปในเวลาอันสั้น

นายโสภณกล่าวอีกว่า มาตรการเหล่านี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เป็นล่ำเป็นสันเช่นแต่ก่อน แต่ก็เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และบรรเทาความร้อนแรงของตลาด ป้องปรามการทำกำไรโดยไม่ได้ทำอะไร (Unearned Increment of Value) ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ล้ม ไม่ทำให้ประชาชนหลงมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ราคาเพิ่มขึ้น

สถานการณ์ในยามนี้ยังอาจไม่จำเป็นต้องออกมาตรการแบบยาแรงเช่นประเทศเพื่อนบ้าน แต่เชื่อว่าหากเกิดวิกฤตฟองสบู่เช่นที่เคยเกิดขึ้นจริง ส่วนราชการต่างๆ ก็คงไม่ทำอะไรมาก เพราะเกรงผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน อย่างมาก็คงทำแบบการเตือนนักการพนันตามภาพ