นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ระบุถึงปัจจัยเสี่ยงที่จะกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2567 (มกราคม-กรกฎาคม) ว่า ยังคงเป็นในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 91.4% อัตราเงินเฟ้อในเดือนกรกฎาคมที่เพิ่มขึ้น 0.83% เมื่อเทียบกับปี 2566 ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 75% ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกลดลง-9.4% เมื่อเทียบกับปี 2566 รวมถึงสถานการณ์ความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่งจะกระทบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจล่าช้าจากเดิม จากปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านพักอาศัยและอาคารชุด แต่จะเน้นเปิดเฉพาะโครงการบ้านระดับพรีเมียมและเร่งระบายสินค้าคงเหลือให้เร็วที่สุด
โดยทาง LWS ฉายภาพให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลสะสมในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม) ปี 2567 ปรับตัวลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และอาคารชุดพักอาศัยลดลง ถึงแม้จะมีการเปิดตัวบ้านพักอาศัยระดับพรีเมียมมากขึ้นก็ตาม
ในเดือน มกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 204 โครงการ เป็นจำนวน 35,100 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 221,865 ล้านบาท ลดลง 35% และ 12% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 66 ซึ่งมีหน่วยเปิดตัว 53,791 หน่วย และมีมูลค่า 251,803 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 16% ลดลดจากอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 18% ในช่วงเดียวกันของปี 2566
แบ่งเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่อาคารชุดพักอาศัย ในเดือนมกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวน 36 โครงการ คิดเป็นจำนวนเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 13,868 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัว 54,330 ล้านบาท ลดลง 49% และลดลง 28% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวและมูลค่าเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 66 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 27,252 หน่วย และมูลค่า 75,782 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัว 27% ลดลงจากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยที่ 29% โดยที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.92 ล้านบาท สูงขึ้น 41% จากในระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.78 ล้านบาทต่อหน่วย โดยทำเลที่มีการเปิดตัวมากสะสมสูงสุดได้แก่ ทำเลบึงกุ่ม และมีอัตราการขายเฉลี่ยดีที่สุดใน ทำเลสุขุมวิท
ในส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในเดือน มกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวน 105 โครงการ ทั้งหมด 17,148 หน่วย และมีมูลค่าเปิดตัว 76,042 ล้านบาท ลดลง 26% และ ลดลง 19% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัว 23,121 หน่วย และมูลค่า 94,237 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยเปิดตัว 8% เพิ่มขึ้นจากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยเปิดตัว 7% โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.43 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 9% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 4.08 ล้านบาทต่อหน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 และเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลสมุทรสาคร และขายดีที่สุดในทำเลเพชรเกษม โดยขายได้ดีในประเภททาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
เติมซัปพลายบ้านแพงเกิน 10 ล้าน เพิ่มขึ้น 20%
ส่วนการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีจำนวน 63 โครงการ คิดเป็นจำนวนเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 4,084 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัว 91,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% และ 12% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนและมูลค่า เปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 3,418 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวที่ 81,332 ล้านบาท ตามลำดับ
โดยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 23 ล้านบาท และ 15.7 ล้านบาท ตามลำดับ ลดลง 3% และ 27% ในระยะเดียวกันของปี 2566 และมีอัตราการขายได้เฉลี่ย 9% และ 6% ตามลำดับ ในส่วนของทาวน์เฮาส์มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 17.8 ล้านบาท ลดลง 38% จากปี 2566 แต่มีอัตราการขายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 19% จาก 6% ในปี 2566 โดยทำเลเปิดตัวสะสมและขายดีสูงสุดคือทำเลวัชรพล ในระดับราคา 10-20 ล้านบาท
ความสามารถทำกำไรเริ่มลดลง
ในขณะที่ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทั้ง 40 บริษัท พบว่า รายได้รวมและกำไรสุทธิ ของ 40 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ครึ่งปีแรก 2567 มีมูลค่ารวม 154,767.62 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 13,322.01 ล้านบาท ลดลง 0.08% และ 23.33% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับรายได้รวม และกำไรสุทธิ ของ 40 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในครึ่งปีแรก 2566 ที่มีมูลค่ารวม 154,894.87 ล้านบาท และกำไรสุทธิรวม 17,376.28 ล้านบาท
โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ยของทั้ง 40 บริษัท ในครึ่งปีแรก 2567 อยู่ที่ 8.60% ดีกว่าไตรมาสแรกของปี 2567 ที่มีความสามารถในการทำกำไรที่ 7.68% แต่ลดลง จากความสามารถในการทำกำไร ที่ 11.22% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566
จุกอก! สินค้าคงเหลือ 40 บริษัทพุ่ง 7 แสนล้านบาท
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวถึงภาพรวมสินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 40 บริษัท ในครึ่งแรกของปี 2567 อยู่ที่ 707,738.38. ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.02% จาก 686,956.35 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งเมื่อเทียบกับรายได้ ในครึ่งแรกของปี 2567 แล้ว สินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 40 บริษัท จะใช้เวลาในการขายประมาณ 27-28 เดือน ในกรณีที่ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างสูงสุดเมื่อเทียบกับทั้ง 40 บริษัท โดยมีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ 103,970.83 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 14.69% ของสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างของทั้ง 40 บริษัท
