ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ประกอบการภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงให้ความสำคัญขยายการลงทุน ส่งผลให้กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีดัชนีอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่สะท้อนให้เห็นความเคลื่อนไหวของ "กำลังซื้อ" ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การเปิดโครงการใหม่ ยอดขาย ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ และยังเป็นพื้นที่ที่มีความหลากหลายของโปรดักต์ที่ออกสู่ตลาดหลายระดับราคา รวมถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศยังเป็นที่ตั้งของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ จะยิ่งกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่รวมถึงพื้นที่อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมมีการแข่งขันที่รุนแรง เนื่องจากโปรเจกต์มิกซ์ยูส จะมีความทันสมัย การออกแบบที่ดูแลเรื่องสิ่งแวดล้อม มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อรองรับธุรกิจต่างๆ ที่จะย้ายเข้ามา เกิดดีมานด์ขนาดใหญ่ ทำให้โครงการมีความคึกคักมากขึ้น
แต่การจะผลักดันให้ 'อสังหาฯ' เติบโตได้อย่างสม่ำเสมอนั้น มีหลายปัจจัยที่ต้องมอนิเตอร์ เริ่มจาก 1.กำลังซื้อผู้บริโภคมีแนวโน้มฟื้นตัวตามทิศทางเศรษฐกิจไทยที่จะเติบโตในระดับ 3-4% ต่อปี (มีหลายสำนักพยากรณ์จีดีพี ปี 66 จะต่ำกว่า 3% และคาดปี 67 อยู่ระดับ 3.7%) 2.โครงการลงทุนต่อเนื่องของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม จะกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าถึง 3.การเติบโตต่อเนื่องของภาคท่องเที่ยว ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติทั้งเพื่อลงทุนและเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยปีที่ผ่านมาถือว่าดีมาก มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมาไทยสะสมจำนวน 28,042,131 คน สร้างรายได้จากการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติแล้ว 1.2 ล้านล้านบาท และ 4.การเข้ามาลงทุนหรือทำงานในไทยของชาวต่างชาติ (Expatriates) ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยประมาณ 2 ล้านคน
ขณะที่ปัจจัยที่ยังต้องเฝ้าระวังของธุรกิจอสังหาฯ เช่น ต้นทุนการเงินที่ปรับขึ้นตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ และภาระหนี้ครัวเรือนที่ทรงตัวสูงต่อเนื่อง (เศรษฐกิจที่เติบโตมีส่วนสำคัญทำให้หนี้ครัวเรือนลดลง) ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังการก่อหนี้ผูกพันในระยะยาว (หนี้ที่อยู่อาศัย) ขณะที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการขยายสินเชื่อ (ทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นอกจากนี้ อุปทานเหลือขายที่สะสมสูงในบางพื้นที่ ทำให้การกำหนดราคาขายตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจทำได้จำกัด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 เริ่มมีการเปิดโครงการมากกว่ายอดขายในไตรมาสนี้ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 195,059 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% มูลค่าหน่วยเหลือขายยังอยู่ในระดับสูงที่ 1,014,581 ล้านบาท
และพบว่า โครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเปิดโครงการมากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 หน่วย หรือมากกว่า 23.6% สวนทางกับตลาดคอนโดมิเนียมที่หน่วยเปิดใหม่น้อยกว่าขายได้ใหม่ 405 หน่วย หรือ 5.2%
"ประทีป ตั้งมติธรรม" มอง ศก.ปี 67 ดี อสังหาฯ เริ่มฟื้น
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านประสบการณ์ในทุกวิกฤตการณ์ ได้ให้มุมมองต่อภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2567 เชื่อว่าจะดีขึ้น แม้จะย้อนกับนักเศรษฐศาสตร์ดังหลายคนที่มองว่าวิกฤต ซึ่งเหตุผลที่มั่นใจ เพราะตอนนี้ดอกเบี้ยในประเทศสหรัฐฯ ขึ้นสูงสุดเป็นจุด peak แล้ว ดังนั้นปี 67 น่าจะทยอยลง และมีการคาดคะเนว่า น้ำมันจะลดลง 10 เหรียญต่อบาร์เรล เงินเฟ้อจะลด ค่าไฟจะลด ทุกอย่างจะลดลง เงินเฟ้อจะไม่เยอะ ถ้าเงินเฟ้อไม่เยอะ ดอกเบี้ยจะลงได้เร็ว ซึ่งจะดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในทางกลับกัน กำลังซื้อจะดีขึ้น เศรษฐกิจควรจะเริ่มเติบโต เริ่มฟื้น ซึ่งเราผ่านช่วงวิกฤตโควิด-19 มา แต่ยังไม่ค่อยไปไหน รัฐบาลคงพยายามอยู่ แต่ปีนี้คงจะดีกว่าปีที่ผ่านมา
"เรื่องมาตรการภาคอสังหาฯ นั้น ตนคิดว่า ปัจจุบันภาครัฐมีการส่งเสริมให้ซื้อบ้านการเคหะ บ้านเอื้ออาทร ในราคาถูก ซึ่งถือเป็นสิ่งที่ถูกต้องแล้ว ดังนั้น ไม่จำเป็นต้องมาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์มากนัก สิ่งที่รัฐบาลควรทำในตอนนี้คือ ทำให้เศรษฐกิจดี ทำให้คนมีรายได้ดี อัตราภาวะเงินเฟ้อไม่สูง แล้วภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะดีตามเอง ไม่จำเป็นต้องอัดฉีดอะไรมาก"
ปลดล็อก 3 ปม หนุนอสังหาฯ ฟื้นตัว
หนี้ครัวเรือนต้องลง-ลดดอกเบี้ย-คุมเงินเฟ้อ
นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ A5 กล่าวว่า ปีนี้ มองว่า เศรษฐกิจดีกว่าปี 2566 แน่นอน เพราะจะมี ปัจจัยอะไรที่แย่กว่านี้อีก เนื่องจากที่ผ่านมา เศรษฐกิจโดยรวมแย่มาหลายปีต่อเนื่องแล้ว สำหรับสึนามิอสังหาฯ คือเรื่องดอกเบี้ย และ เงินเฟ้อ โดยส่วนตัวมองในเชิงบวกว่าจะมีอะไรแย่กว่านี้ได้อีก เพราะปัจจัยลบโดน Absorb (ดูดซับ) ไปหมดแล้ว มันน่าจะผ่านจุดที่แย่ที่สุดไปแล้ว ถ้ามีนโยบายรัฐที่ดีๆ โดนๆ มันทำให้คนมีกำลังซื้อ ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมแน่นอน
ในเรื่องของนโยบาย เมกะโปรเจกต์ 3 แสนล้าน หลักๆ เป็นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่มากกว่า ผลประโยชน์จะได้กับกลุ่มอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์มากกว่า โดยรวมแล้ว 50 กว่าโครงการเป็นการลงทุนที่เอื้อกับกลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์ไปแล้ว 47 โครงการ แต่ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้อานิสงส์จากการลงทุนด้านการคมนาคมมากกว่า ส่วนใหญ่ที่มีในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้า สายแคราย-สายสีชมพู-สายสีเหลือง ประมาณนั้นที่จะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมีความคึกคักขึ้นบ้าง
"โดยรวมแล้ว มองว่านโยบายเมกะโปรเจกต์ไม่ค่อยเป็นรูปธรรมเท่าที่ควร สำหรับประโยชน์ที่ภาคอสังหาฯ จะได้รับ ถ้าจะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาฯ หลักๆ คือต้องไปลดหนี้ครัวเรือน ลดดอกเบี้ย และคุมเงินเฟ้อ ซึ่งอาจจะทำให้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม"
สำหรับการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็นวันละ 400 บาทนั้น บริษัทได้รับผลกระทบในส่วนนี้เล็กน้อย สุดท้ายมันไปตกที่ราคาบ้านมันสูงขึ้น แต่คิดเป็นสัดส่วนประมาณเพียง 2% ซึ่งมันไม่ได้เยอะ
ท่องเที่ยวมาแรง-ห่วงภาคส่งออก
โดยภาค Sector ที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวจะมาแรงในปี 2567 เพราะพิจารณาจากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าประเทศ ในปี 2566 เพิ่มขึ้นมาเท่าตัวแล้ว จากเมื่อปี 2565 เข้ามา 10 ล้านคน ปี 2566 มีประมาณ 20 ล้านคน และคาดว่าใน ปี 2567 ที่ทางรัฐบาลตั้งเป้าไว้ จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศประมาณ 30 ล้านคน จะส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง รวมถึงกลุ่มธุรกิจที่อยู่ในเทรนด์มันก็ยังดี เช่น พวก Health care Wellness Anti-Aging ทั้งหลายจะดี สำหรับธุรกิจที่น่าเป็นห่วงส่วนตัวมองว่า คือกลุ่มธุรกิจส่งออก
"อรสิริน" ชี้เชียงใหม่กลับมาบูม
ธุรกิจ Wellnessมาแรง-บริการเดลิเวอรีเริ่มดิ่ง!
นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) หรือ ORN เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 67 ว่า แนวโน้มปรับตัวดีขึ้น จากนโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลชุดใหม่ในไตรมาส 4 ปี 66 ซึ่งอาจจะมีผลไปถึงต้นปีหน้าปี 67 ด้วย ถ้าเมื่อเทียบกับปี 66 และปี 65 ที่ตลาดชะลอตัว จากภาวะสุญญากาศช่วงเลือกตั้ง และสงครามอิสราเอล แต่ปัจจุบัน จากสถานการณ์การเมืองภายใต้รัฐบาลใหม่ที่มีความชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคท่องเที่ยว จะสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคเศรษฐกิจ เช่น นโยบายเร่งด่วนของรัฐบาล โครงการสร้างสนามบิน แห่งที่ 2 เชียงใหม่ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว การขยายเวลาบริการเที่ยวบิน 24ชั่วโมง เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวที่จะเดินทางเข้ามาจังหวัดเชียงใหม่ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว ที่รัฐบาลมีนโยบายวีซ่าฟรี รวมถึงนักท่องเที่ยวจากทวีปยุโรปและประเทศอื่นๆ ที่มีแนวโน้มว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มมากขึ้น จะช่วยให้การมาของต่างชาติดังกล่าว
"ภาคธุกิจที่มาแรง เช่น Wellness เนื่องจากประชากรส่วนมากในประเทศหันมาสนใจและใส่ใจด้านสุขภาพมากขึ้น นอกจากสุขภาพของตนเอง รวมไปถึงสุขภาพของคนภายในครอบครัว และธุรกิจที่น่าเป็นห่วงจะเป็นธุรกิจที่เคยเฟื่องฟูในยุคโควิด-19 เช่น ธุรกิจประเภทโลจิสติกส์ อย่างธุรกิจส่งอาหารเดลิเวอรี หลังจากที่สถานการณ์ของโรคระบาดคลี่คลาย ผู้ที่เคยใช้บริการมีจำนวนลดลงอย่างเห็นได้ชัด"
ในเรื่องการเดินหน้าโครงการเมกะโปรเจกต์ 3 แสนล้านบาทของกระทรวงคมนาคมนั้น ตนเห็นด้วย เพราะจะทำให้ขยายโอกาสในการพัฒนาโครงการของบริษัทไปพื้นที่อื่นๆ ตามโครงข่ายการพัฒนาปัจจัยพื้นฐาน และคาดว่าจากการลงทุนในโครงการนี้จะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ และการท่องเที่ยว จากการที่ผู้บริโภคเริ่มปรับตัวตามเศรษฐกิจได้
หัวใจสำคัญ สร้างรายได้ให้ประชาชน-ดูแลภาระหนี้
สำหรับนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยวของรัฐบาลนั้น นายปรีดิกร กล่าวว่า ถ้ามองในเชิงการตลาด ทำให้มีโอกาสขายสินค้าให้คนต่างชาติมากขึ้น โดยประเภทธุรกิจแนวสูงที่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์และเหมาะกับการลงทุน แต่นี่เป็นเพียงนโยบายระยะสั้น ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อลดลง และสถานการณ์ดอกเบี้ยอยู่สภาวะผันผวน โดยสนับสนุนให้ภาครัฐมีนโยบายการสร้างรายได้ให้แก่ประชาชน และดูแลด้านภาระหนี้สินในระยะยาวของการกู้ซื้ออสังหาฯ น่าจะช่วยธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวได้
ปรับราคาบ้านให้รับกับต้นทุนเพิ่มขึ้น
เรื่องของการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ นายปรีดิกร กล่าวยอมรับว่า บริษัทได้รับผลกระทบในด้านต้นทุนปรับสูงขึ้น โดยต้นทุนค่าแรงพนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ต้นทุนก่อสร้าง Building cost ต้นทุนค่าสาธารณูปโภค Development cost ต้นทุนราคาขายบ้าน ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนค่าแรงในการก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งบริษัทเตรียมการรับมือโดยการควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ เพิ่ม Productivity ปรับราคาบ้านให้มีความเหมาะสมกับต้นทุนที่มีการเปลี่ยนแปลง เพิ่มยอดขาย ยอดโอน
"ปัจจัยเสี่ยงภานนอก ไม่ว่าจะเป็นสงคราม การผันผวนของราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย ค่าเงิน ส่งผลกระทบต่อบริษัท ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่เราต้องป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนด้วยเครื่องมือต่างๆ และติดตามความเคลื่อนไหวของค่าเงินอยู่เสมอ"
มั่นใจปี 66 ผลประกอบการเติบโตได้ 20%
สำหรับผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมานั้น การเติบโตทางธุรกิจในปีที่ผ่านมานั้น ปี 66 การเติบโตธุรกิจเกิดสภาวะปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ เนื่องจากส่วนหนึ่งเกิดจากความผันผวนของเศรษฐกิจภายนอกที่อยู่เหนือการควบคุม เช่น เงินเฟ้อ สงครามอิสราเอล-ฮามาส กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ กระทบความเชื่อมั่น และคาดการณ์ภาพรวมธุรกิจปี 2567 จะมีการเติบโตประมาณ 20% โดยทางบริษัทจะต้องมีการปรับกลยุทธ์ในการขายและการตลาด จัดโปรโมชันพิเศษต่างๆ ช่วยกระตุ้นยอดขาย เพื่อช่วยกระเพื่อมในตลาดให้เกิดขึ้น และนำแนวความคิดอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมเข้ามามีส่วนร่วมกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารเขียว เป็นต้น
