แบงก์เข้มสินเชื่อโปรเจ็กต์อสังหาฯ สภาพคล่องต่ำไปต่อลำบาก ร่วมทุนญี่ปุ่นทางรอดรายกลาง-เล็ก

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาหลังจากเกิดภาวะสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ไปทั่วโลกจากภาวะเงินเฟ้อที่ได้รับผลพวงจากต้นทุนพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นประกอบกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ที่มีผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุนของกลุ่มทุนธุรกิจต่างๆโดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศประเทศไทย ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต้นทุนพลังงาน การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยและภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ภายในประเทศให้ชะลอตัวลงจากเดิมที่คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะทยอยฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศหลังสิ้นสุดภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19

ปัญหาการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในประเทศโดยเฉพาะในภาวะที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วง 1-2 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ยังไม่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ เนื่องจาก ผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อส่งผลโดยตรงกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ทำให้ตลอดปีที่ผ่านมา กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาด1-3ล้านบาท ยังคงชะลอตัวทั้งด้านยอดขายและซัพพลายที่เข้าสู่ตลาด

โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท และกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ระดับราคา1-3 ล้านบาท อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 นี้ยัง สามารถรักษาระดับอัตราการเติบโตไว้ได้ใกล้เคียงกับปี 2565 เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อ สูงยังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในตลาดระดับบนและตลาดลักชัวรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านราคาแพงโดยสังเกตได้จากยอดการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายของสินค้าในกลุ่มนี้ที่ขยายตัวดีต่อเนื่องในช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากกลุ่มลูกค้ากำลัง ซื้อสูงเหล่านี้เป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ


แต่อย่างไรก็ตาม ล่าสุดผลวิจัยThe most powerful of real estate brand 2023ของ บริษัทเทอร์ร่ามีเดียแอนด์คอนซัลติ้งจำกัดหรือTERRA BKK โดย นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ เปิดเผยว่า แนวโน้มการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบอาชีพผู้เชี่ยวชาญทางด้านวิชาชีพ เช่น กลุ่มแพทย์ กลุ่มวิศวกร ฯลฯ ซึ่งเคยเป็นกลุ่มขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง1-2ปี ที่ผ่านมาเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยลง เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต หลังจากที่ทิศทางเศรษฐกิจไทยและ เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มจะเข้าสู่ภาวะทดถอย จึงส่งผลให้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงกลุ่มนี้เริ่มระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น


การชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้แนวโน้มในปี2567 ตลาดอสังหาฯจะยังทรงตัวต่อเนื่องจากปี2566 และมีโอกาสหดตัวลงไดอีก เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อสูงที่เคยขับเคลื่อนตลาดเริ่มชะลอตัว ขณะเดียวกัน กลุ่มกำลังซื้อตลาดล่าง ก็ยังมีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัว ทำให้ในปี2567 นี้จะมีเพียงกลุ่มลูกค้าในตลาดกลางเพียงกลุ่มเดียวที่เป็นตัวขับเคลื่อนตลาด ทั้งนี้จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปีหน้ากลุ่มตลาดบ้านหรูจะเริ่มชะลอตัวลงทั้งด้านยอดขายและซัพพลายเปิดใหม่

ขณะที่ตลาดระดับล่างจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโด ส่วนตลาดที่ยังสามารถขยายตัวได้คือกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา5-7 ล้านบาท และคอนโด2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่ยังขยายตัวได้ดีคือกลุ่มระดับราคา5-10 ล้านบาท

“แนวโน้มดังกล่าว ทำให้ในปี 2567 กลุ่มสถาบันการเงินแต่ยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยโครงการจะยังมีความเข้มงวดเช่นเดียวกับปี2566 นี้ สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ในปีหน้าบริษัทอสังหาฯ ที่มีสภาพคล่องต่ำหรือมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ต้องระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่และขอสินเชื่อพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวจะทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กประสบปัญหาด้านเงินทุนในการพัฒนาโครงการ เพิ่มมากขึ้น”นางสาวสุมิตรา กล่าว


อนึ่งก่อนหน้านี้ นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ระบุว่า การปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯนปีนี้ยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ และระมัดระวังในการพิจรณาอนุมัติสินเชื่อให้มากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการอสังหาฯมีวงเงินที่ค่อนข้างสูง จากเดิมอาจจะดูพิจารณาในเรื่องของใบอนุญาต หรือการพิจารณาว่าโครงการผ่านการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อน แต่ปัจจุบันการพิจารณาสินเชื่อมีรายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้น เช่น การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดิน หากเป็นที่ดินอยู่ในซอยไม่ได้ติดถนน พิจารณาว่ามีทางเข้า-ทางออกที่ดีหรือไม่เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังสร้างโครงการแล้วเสร็จ

สำหรับกรณีการขอวงเงินสิงเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ โดยปกติธนาคารจะพิจารณาจากยอดการจองหรือยอดขายต้องไม่ต่ำกว่า30% ของโครงการ รวมถึงดูกระแสเงินสด และอัตราส่วนหนี้สิ้นต่อทุนจะต้องไม่สูงเกินไป ซึ่งวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อโครงการจะมีตั้งแต่หลัก100-1,000 ล้านบาทต่อโครงการ อย่างไรก็ดี หากดูทิศทางความต้องการสินเชื่อโครงการในปัจจุบันค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะวางแผนในการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ และหากขาดเหลือจึงจะมาขอวงเงินสินเชื่อกับธนาคารเพิ่มเติม

ขณะที่แหล่งข่าวจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือLH Bank ระบุว่าการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ ของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น สอดคล้องกันทั้งระบบธนาคารพาณิชย์ เป็นไปตามความเสี่ยงตามภาวะตลาด ทำให้ในการปล่อยสินเชื่อโครงการจะดูรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งเดิมจะดูเรื่องงบการเงิน แผนธุรกิจ และโครงการ ความสามารถในการชำระเงิน รวมถึงยอดขายที่อย่างน้อยจะต้องมีประมาณ40% เป็นต้น แต่ปัจจุบันจะดูโครงการที่ความเหมาะสม ใบอนุญาตต่าง ๆ สัดส่วนอัตราหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นและข้อมูลจากตลาดให้รอบด้านมากขึ้น


นางสาวสุมิตรา กล่าวว่า อย่างไรก็ตามแม้ว่าสถาบันการเงินจะเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังมีทางเลือกที่น่าสนใจน่าสนใจคือการร่วมทุนพัฒนาโครงการกับกลุ่มทุนสัญชาติญี่ปุ่น ซึ่งสนใจเข้ามาลงร่วมทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในประเทศประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากตลาดอสังหาฯ ในญี่ปุ่นมีอัตราการขยายตัวที่ต่ำมาก เพราะประเทศญี่ปุ่นเข้าสู่ภาวะสังคมผู้สูงอายุเต็มตัวและมีอัตราการขยายตัวของครอบครัวและที่อยู่อาศัยใหม่ต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศไทย



“ในมุมมองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น มองว่าตลาดประเทศไทยยังมีโอกาสในการขยายตัวอีกมาก
ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีบริษัทอสังหาฯ สัญชาติญี่ปุ่นมองหาบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดขนาดเล็กที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการแนวราบไม่ต่ำกว่า10 ปี เพื่อร่วมทุนพัฒนาโครงการแบบโครงการต่อโครงการเพิ่มมากขึ้น”

โดยกลุ่มบริษัทเป้าหมายที่ทุนญี่ปุ่นให้ความสนใจจะเข้ามาร่วมทุนด้วย จะต้องเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญในราบ
มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในทุกปีมีอัตราการเติบโตที่ไม่สูงมาก และที่สำคัญไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยรูปแบบของการร่วมทุนนั้น กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นพร้อมที่จะลงทุนในรูปแบบทางการเงินเพียงอย่างเดียว หรือ เข้ามาร่วมลงทุน ทั้งด้านการสนับสนุนทางการเงินและให้ความรู้ทางด้านเทคโนโลยี แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กที่ต้องการขยายการลงทุนในปีหน้า มีโอกาสและมีทางเลือกในการขยายการลงทุนมากขึ้น

“ ทิศทางดังกล่าวทำให้ บริษัทฯ ได้เปิดตัว บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและพัฒนาโครงการ เพื่อรับให้คำปรึกษาสำหรับบริษัทหรือนักลงทุน หรือกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่ต้องการเข้ามาลงทุนในลักษณ์ การร่วมทุนพัฒนาโครงการกับบริษัทอสังหาฯไทย และได้เปิดบริษัทTerraAgent เพื่อรับบริหารปล่อยเช่าพื้นที่”นางสาวสุมิตรากล่าว

ด้านนางสาวศศิธร ชุติพงษ์เลิศรังษี รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่าTerraAgent เป็นบริการใหม่ล่าสุด ที่จะเข้ามาให้บริการบริหารงานปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอมมูนิตี้มอลล์ จากทีมงานที่มีประสบการณ์สูง พร้อมรองรับลูกค้าทุกกลุ่ม ปัจจุบันTerraAgent ได้ดูแลบริหารงานปล่อยเช่าอาคารEnter Terminal อาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ล่าสุดของ บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม ปตท. บนพื้นที่กว่า 15,000 ตร.ม. ใจกลางทำเลศักยภาพสูง ติดถนนวิภาวดี - รังสิต ตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง ซึ่งมีอัตราการเช่าไปแล้วมากกว่า 30% ภายในระยะเวลา 4 เดือน


‘ทุนญี่ปุ่น’ บุกอสังหาไทย

สำหรับ สถานการณ์การลงทุนของทุนญี่ปุญในตลาดอสังหาฯไทยในช่วงก่อนหน้านี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย และต่างชาติในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี2566 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนร่วมกับผู้ประกอบการไทย โดยช่วง7-8 เดือนที่ผ่านมามีหลายบริษัทที่ร่วมทุนกับญี่ปุ่น คิดเป็นมูลค่าโครงการ24,685 ล้านบาท ได้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กับโนมูระ เรียลเอสเตท มีการร่วมทุนกันอีก2 โครงการคอนโดมิเนียม มูลค่ารวมประมาณ3,600 ล้านบาท ยังมีธุรกิจโรงแรมที่ออริจิ้นร่วมทุนกับทางโตคิว แลนด์ เอเชีย โดยการตั้งบริษัท วัน ออริจิ้น ฮอสพิทัลลิตี้ จำกัด ในการบริหารโรงแรมไอบิส3 แห่งที่ภูเก็ต อ่าวนาง และหัวหิน

นอกจากนี้ยังมี บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ที่มีการร่วมทุนกับทางซูมิโตโม ฟอเรสทรี อีก1 โครงการ มูลค่า2,200 ล้านบาท,บริษัท เดอะเนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ร่วมทุนกับบริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด วงเงิน3,900 ล้านบาท พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร2 โครงการบนถนนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา,บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน)ร่วมทุนกับทางโตเกียว ทาเทโมโนะ ในโครงการเรฟเฟอเรนซ์ สาทร-วงเวียนใหญ่ มูลค่าโครงการ4,000 ล้านบาท

ขณะที่ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมทุนกับทาคาระเลเบ็นในการพัฒนาโครงการแอทโมซโฟล์ว
มีนบุรี มูลค่า1,350 ล้านบาท เป็นโครงการที่3 และยังร่วมทุนกับโตเกียวทาเทโมโนะ ในการพัฒนาโครงการเคฟ โคโค่ บางแสน มูลค่ากว่า2,000 ล้านบาท,บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท ซึ่งร่วมกันพัฒนาโครงการมายาวนานร่วม10 ปี24 โครงการ มูลค่า116,300 ล้านบาท ในปีนี้มี1 โครงการจะเปิดในช่วงครึ่งหลัง มูลค่ากว่า4,500 ล้านบาท, บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ประกาศเมื่อต้นปี2566 จะร่วมทุนกับฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป อีก 22 โครงการ มูลค่าที่ลงทุนร่วมกันประมาณ 21,210 ล้านบาท


“กลุ่มเอ็นริชประกาศความร่วมมือกับทางไซบุ แก๊ส ในการพัฒนาโครงการอาร์ค สุขุมวิท39 ร่วมกันโดยมูลค่าโครงการอยู่ที่835 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่2 ที่ร่วมทุนกัน,บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ร่วมทุนกับโซเทสสึ เรียลเอสเตท พัฒนาโครงการวีวัลดีบางนา มูลค่าประมาณ1,300 ล้านบาท ต่อจากการร่วมทุนกัน2 โครงการก่อนหน้านี้ คือ เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา-ห้วยขวางและเอสเปช เมกาบางนา, บริษัท ดับบลิวเอชเอ เคดับบลิว อัลไลแอนซ์ จำกัดในเครือดับบลิวเอซเอร่วมทุนกับโตเกียว ทาเทโมโนะ ในการพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลสุขุมวิท25 มูลค่า1,000 ล้านบาท” นายสุรเชษฐกล่าว

การร่วมทุนที่เกิดขึ้นในช่วง7-8 เดือนที่ผ่านมา เห็นได้ชัดเจนเป็นการร่วมทุนกันของผู้ประกอบการไทย และต่างชาติที่เคยมีการร่วมทุนกันมาก่อนหน้านี้ หรือเป็นผู้ประกอบการต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทยมาก่อนหน้านี้ หรือมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยมาบ้างแล้ว และผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ที่มีการร่วมทุนกับทางต่างชาติจะเป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็มีบางบริษัทที่ไม่ได้เป็นบริษัทขนาดใหญ่ แต่มีการเจรจา และร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติเช่นกัน

นายสุรเชษฐกล่าวว่า สำหรับการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติเป็น1 ในรูปแบบของการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมานาน ผู้ประกอบการไทยที่มีความพร้อมหลายรายพยายามหาพันธมิตรต่างชาติเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการในประเทศไทย เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังพอมีช่องว่างให้หารายได้ต่อเนื่อง และไม่เพียงจำกัดอยู่แค่ในเรื่องของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังหาช่องทางในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆอีกหลายหลายรูปแบบ