ใกล้งวดปิดสิ้นปี 2566 ดูเหมือนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศยังคงชะลอตัวลง อันเป็นผลจากกำลังซื้อที่เติบโตลดลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการ หันไปเน้นตลาดระดับไฮเอนด์ ราคาแพง จับตลาดเฉพาะกลุ่ม เจาะเศรษฐีคนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้ บรรยากาศของตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ต "ร้อนแรงทะลุปรอท" โครงการอสังหาฯ ระดับลักชัวรีขายดี จนสร้างไม่ทันขาย
วกมาโฟกัสตลาดที่อยู่อาศัยที่เน้นตลาดกำลังซื้อภายในประเทศ พบว่า "ภาพใหญ่ไม่สู้ดี" ยอดเปิดโครงการลดลง เหตุกำลังซื้อไม่ได้โต ส่งผลให้ยอดขายอาจจะไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้ในปี 2566
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้แถลงตัวเลขสำคัญที่เป็นเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า ด้านอุปสงค์ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 94,946 หน่วย ลดลง -7.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 65 ที่มีจำนวน 102,043 หน่วย โดยแนวราบ ลดลง -9.3% และอาคารชุด ลดลง -1.2 % และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีจำนวน 267,655 ล้านบาท ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มีจำนวน 274,938 ล้านบาท โดยแนวราบลดลง-4.6% แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้น +2.1%
แต่สิ่งที่ต้องเฝ้าติดตาม คือ จำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 18,392 หน่วย ลดลง -9.1% และ 99,428 ล้านบาท ลดลง -12.2% ตามลำดับ
ขณะที่ด้านอุปทานในไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลงถึง -48.7% ติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส สะท้อนว่า "ผู้ประกอบการแนวราบ" เริ่มมีการปรับลดอุปทานในตลาดลง และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวลดลง -16.5% ในไตรมาส 3 นี้เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 3 นี้ มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง -14.8%
แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +13.8% เทียบปีก่อนที่มีจำนวน 146,346 หน่วย ซึ่งกลับพบว่าในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง) มีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 90.7% และ 130.7%
โดยคาดว่าตลอดทั้งปี 66 หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 87,732 หน่วย ลดลง -19.8% เมื่อเทียบกับปี 65 ที่มีจำนวน 109,451 หน่วย ส่วนมูลค่าคาดทั้งปีอยู่ที่ 514,512 ล้านบาท (ปรับสูงขึ้นเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยก่อนและหลังโควิด) ลดลง -6.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ อยู่ที่ 550,146 ล้านบาท (+150.1% เทียบกับปี 64)
ยอดโอนกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดลง -8.8%
สำหรับภาพรวมอุปสงค์ 9 เดือนแรกสะสมของปี 2566 หน่วยโอนที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง -4.2% แต่มีมูลค่าจำนวน 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6% โดยพบว่า กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้โอนใหญ่ที่สุด ที่มีหน่วยการเปลี่ยนแปลงที่ลดลงระหว่าง -5.9% ถึง -8.8% ขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวสูง โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกินกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มราคาที่มีหน่วยและมูลค่าขยายตัวมาก
นอกจากนี้ ผลเบื้องต้นจากการสำรวจภาคสนาม ยังได้พบว่าหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวลดลง -24.7% และ-21.0% ตามลำดับ เช่นเดียวกับ จังหวัดใน EEC ที่หน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ปรับตัวลดลง -16 % และ -11.7% ตามลำดับ
การชะลอตัวของอุปสงค์ได้กดดันให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลง โดยพบว่า ภาพรวมอุปทาน 9 เดือนแรกสะสมของปี 2566 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4% และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรกลดลง -1.9% ซึ่งการปรับตัวลดลงเป็นประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สอดคล้องกับทิศทางของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และสามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลาง
อสังหาฯ กทม.-ปริมณฑลเรดโซน
เอกชนปรับทิศรุกต่างจังหวัดรับดีมานด์ใหม่
ดร.วิชัย ได้ให้ความเห็นว่า เครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้สะท้อนว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมทั่วประเทศมีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในตลาดปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นการปรับตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำ ซึ่งได้ส่งผลให้มีการปรับตัวลงของปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดในปี 2566 ที่ชัดเจน โดยจะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างสูง ถึงราคาสูง เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อมากกว่า
นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตว่าผู้ประกอบการเริ่มมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปัจจุบันมีอุปทานคงค้างมาก และมีการแข่งขันกันสูง จึงมองการขยายตัวไปสู่พื้นที่ภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ และจังหวัดท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี
ทั้งนี้ ประเมินข้อมูลไว้ในปี 2567 หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ประมาณ 99,230 หน่วย (ใกล้ค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปี ก่อนเกิดโควิดที่ 100,000 หน่วย) กลุ่มอาคารชุดเริ่มมีสัดส่วนที่มากขึ้น คาดมีหน่วยเปิดใหม่ 41,000 หน่วย และบ้านจัดสรร ประมาณ 58,230 หน่วย ซึ่งจำนวนหน่วยเปิดใหม่สูงขึ้นต่อเนื่องเมื่อเทียบตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปี 2566
ลุ้นปี 67 สดใส คาดมูลค่าโอนทะลุ 1.1 ล้านล้านบาท
ดร.วิชัย ยังได้พยากรณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ผ่านสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ว่า "จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่ามีสถานการณ์การโอนดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากผลจากยอดขายที่ดีในปีก่อนหน้า ได้ส่งผลให้ยอดโอนปีนี้ คาดการณ์ได้ว่า ในปี 2566 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอน จำนวน 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน -3.8% หรืออยู่ในช่วง -13.4 ถึง +5.8
โดยจะมีจำนวนหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ ประมาณ 269,635 หน่วย ลดลง -5.6% หรืออยู่ในช่วง -15.1 ถึง +3.8% จะมีจำนวนหน่วยโอนอาคารชุด 108,197 หน่วย เพิ่มขึ้น +10 หรืออยู่ระหว่าง -9.1% ถึง +11.1 %
คาดมูลค่าการโอนปี 66 ประมาณ 1.07 ล้านล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน แบ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ประมาณ 759,892 ล้านบาท ลดลง -2.1% และมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยกลุ่มอาคารชุด ประมาณ 308,815 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +6%
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯ หลังปีใหม่ ปี 2567 ดร.วิชัย กล่าวว่า หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้จะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีโอกาสขยายตัวได้ 4.0% และ 4.6% โดยคาดว่าปี 2567 จะมียอดโอนได้ถึง 392,936 หน่วย มูลค่าการโอน 1.114 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น +4.6 %
โดยสัดส่วนของบ้านแนวราบยังมีสัดส่วนประมาณ 70% และอาคารชุด 30% และด้านอุปทานจะเริ่มกลับมาขยายตัวประมาณ 2- 4% อีกครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย
ซึ่งผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเบื้องต้นใน กรุงเทพฯ ปริมณฑล รวม 3 ไตรมาสปีนี้มีตัวเลขสำคัญที่น่าสนใจ จะเห็นหน่วยที่เหลืออยู่ (Remaining) รวม 194,589 หน่วย บ้านจัดสรรมีจำนวนมากที่สุดถึง 120,481 หน่วย ส่งผลมูลค่าเหลือขายรวม 1,080,559 ล้านบาท บ้านจัดสรรมูลค่าเหลือขายสูงถึง 730,367 ล้านบาท
"เราต้องให้ความสำคัญต่ออุปทานเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในตลาดที่มีการสะสมมากเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นมากและเร็วของอุปทานในช่วงก่อนหน้า แต่ยอดขายในปี 2566 ไม่ดีนักทำให้เกิดการดูดซับอุปทานเป็นไปอย่างช้า" ดร.วิชัย กล่าวแนะนำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่
