ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทาย เมื่อทิศทางเศรษฐกิจในครึ่งแรกของปี 2566 ยังไม่เข้มแข็ง ภาคสถาบันการเงินระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อรายย่อย) และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ (โปรเจกต์ไฟแนนซ์) เหตุกังวลเรื่องตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non Performing Loans หรือ NPL) ในระบบที่สูงขึ้น และความเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อาจจะส่งผลกระทบให้ภาคอสังหาฯ มีแนวโน้มชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ก็เป็นไปได้
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากรายงานการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ณ สิ้นสุดไตรมาสสองของปี 2566 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่า การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสแรกของปี 66 โดยตัวเลขไตรมาสของปีนี้ อยู่ที่ 99,485 ล้านบาท ลดลง 7.88% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 65 การอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 107,999 ล้านบาท
และพิจารณายอดการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 66 (ม.ค.-มิ.ย.) อยู่ที่ 186,506 ล้านบาท ลดลง 6.99% เทียบงวดเดียวกันของปี 65 ที่มีการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ 200,525 ล้านบาท
และเมื่อมาเทียบกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อรายย่อยมากที่สุดในระบบ พบว่า ในไตรมาส 2 ของปี 66 อยู่ที่ 56,584 ล้านบาท ลดลง 22.04% ทำให้ตัวเลขครึ่งแรกของปี 66 อยู่ที่ 111,796 ล้านบาท ลดลง 17.18% สาเหตุส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ที่มีผลในวันที่ 1 มกราคม 2566 ขณะที่ NPL ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่สูงถึง 3.03% ในครึ่งแรกของปีนี้ จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) เพียง 40-45%
ครึ่งปีแรกอสังหาฯ ขาดทุนถึง 14 บริษัท
ความเข้มงวดดังกล่าวมีผลให้ตัวเลขผลการดำเนินงานของ 38 บมจ.อสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ของปี 66 จากการรวบรวมของบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) พบว่า มีรายได้และกำไรลดลง (YoY) 0.08% และ 27.08% ตามลำดับ โดยมีรายได้รวม 80,152.04 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 8,339.09 ล้านบาท และมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ยลดลงจาก 11.80% ในไตรมาสแรกของปี 2566 ลงมาอยู่ที่ 10.40% ลดลงในไตรมาส 2 ของปี 2566
ในขณะที่ผลประกอบการครึ่งแรกของปี 2566 ของ 38 บมจ.อสังหาฯ มีรายได้รวม 153,731.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.50% จากระยะเดียวกันของปี 65 และมีกำไรสุทธิ 17,251.79 ลดลง 8.05% จากระยะเดียวกันของปี 65 โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย 10.40% ลดลงจาก 12.63% ในครึ่งแรกของปี 2565
โดยที่รายได้รวมของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้สูงสุดในไตรมาส 2 ของปี 2566 พบว่ามีรายได้รวม 61,972.14 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 77.31% ของรายได้ 38 บมจ.อสังหาฯ
ในขณะที่กำไรของ 10 บริษัทอสังหาฯ มีกำไรรวม 10,863.91 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 38 บมจ.อสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิรวม 8,339.09 ล้านบาท เนื่องจากมีบริษัทจดทะเบียนที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 16 บริษัทจาก 38 บริษัท
ในขณะที่ครึ่งปีแรก ตัวเลขรายได้รวมของ 10 บริษัทมีมูลค่ารวม 116,971.37 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 76.08% ของรายได้ 38 บมจ.อสังหาฯ ในขณะที่กำไรของ 10 บมจ.อสังหาฯ อยู่ที่ 19,051.68 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 38 บมจ.อสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิรวม 17,251.79 ล้านบาท เนื่องจากมี 14 บริษัทที่ขาดทุนสุทธิ
ทั้งนี้ สำนักวิจัยฯ LWS คาดว่า ครึ่งหลังของปี 66 นโยบายความเข้มงวดจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่จะมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ทำให้คาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาฯ ตลอดทั้งปี 66 ทั้งในด้านรายได้และกำไรปรับตัวลดลงประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งหลังของปี จะสามารถเติบโตได้ตามเป้าหมายที่ 2.5-3% หรือไม่ เนื่องจากไตรมาส 2 ของปีนี้เศรษฐกิจเติบโตเพียง 1.8% ลดลงจาก 2.7% ในไตรมาสแรกของปีนี้
ที่อยู่อาศัยต่ำ 6 ล้านบาท ติดตาข่ายกู้ไม่ผ่าน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ไม่ค่อยดี เพราะกำลังซื้อ และความมั่นใจของประชาชนหายไปเยอะมาก ที่สำคัญดีเวลลอปเปอร์ขายแล้ว ขอสินเชื่อแบงก์ค่อนข้างยาก เกิดจากสภาวะอสังหาฯ จีนที่มีปัญหาด้วย และสภาวะการเงินโลกที่บีบรัด ทำให้ธนาคารระมัดระวังตัวมาก ส่งผลถึงการขอสินเชื่อรายย่อยที่ยาก รวมทั้งโปรเจกต์ไฟแนนซ์ที่ยากขึ้นเช่นกัน
"ที่จะคุยกับรัฐบาลคงไม่บอกให้แบงก์พาณิชย์ผ่อนการอนุมัติเงินกู้ แต่อยากให้รัฐบาลเร่งขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ทำให้มั่นใจในการลงทุน ทำเศรษฐกิจดีขึ้น กำลังซื้อก็มา"
นอกจากนี้ มาตรการที่อยากเสนอให้รัฐบาลกระตุ้น เรื่อง ภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ขอปรับเพิ่มระดับราคา จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5-7 ล้านบาท และต้องอย่ามองว่าเอื้อให้คนมีเงิน ฐานลูกค้าที่ขายเยอะที่สุดคือ 3-5 ล้านบาท แต่เกิน 3 ล้านบาทไป รัฐบาลไม่ได้สนับสนุนอะไรเลย ตรงนี้ถ้ามีจะกระตุ้นยอดขายได้มาก
ประเมินกำลังซื้อตอนนี้ค่อนข้างแย่ แข็งแรงอยู่เป็นระดับบน เพราะใช้สินเชื่อน้อย ซึ่งตอนนี้ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทลงมา การขอสินเชื่อไม่ค่อยผ่าน ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก บางทำเลขยับไปถึง 50% กคือขาย 10 ห้อง ต้องเอา 5 ห้องคืนมาขายใหม่ ทำการตลาดใหม่ วนไป สาเหตุมาจากหนี้สินครัวเรือนสูงมาก ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ยิ่งไปกู้เพิ่มเรื่อยๆ เครดิตก็ยิ่งตกลงไปเรื่อย จะกลายเป็นคนที่ซื้อไม่ได้
“ปัจจุบันไม่ใช่แค่ 3 ล้านบาทลงมาแล้วที่กู้ไม่ผ่านมา แต่ระดับกลางราคาเกิน 5-6 ล้านบาทลงมาติดตาข่ายกู้ไม่ผ่านเหมือนกัน เพื่อนผมที่จังหวัดอุดรธานี ขายทาวน์เฮาส์ 1 ห้อง ต้องขายถึง 11 รอบ เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน เราคงไปเสนออะไรไม่ได้ เป็นเรื่องของแบงก์พาณิชย์ เสี่ยงเขาก็ไม่เอา” นายพรนริศ กล่าว
ลุ้น ศก.ครึ่งปีหลังฟื้น แรงขับอสังหาฯ โตได้
นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้คำมั่นสัญญา"ชีวิตดีๆ ที่เลือกเองได้" ได้สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในตอนนี้ว่า ภาคการส่งออกเริ่มไม่ค่อยดี การท่องเที่ยวเริ่มดีขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูงมีผลต่อการบริโภคภายในประเทศ หวังการลงทุนจากรัฐบาล
"ภาวะอสังหาฯ เป็นแบบนี้มาหลายปี ดีก็ตอนพ้นโควิดปี 2565 สิ่งที่เราเห็น สิ่งที่เกิดขึ้นปี 2565 มาต่อเนื่องถึงปี 2566 ด้วยเหตุปลายปี ที่มีการยกเลิก LTV ซึ่งไม่ใช่ประเด็นหลัก แต่เกิดจากทุกครั้งที่มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ใกล้หมดมาตรการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะให้รีบซื้อบ้าน จริงๆ ตัวมาตรการไม่ได้มีอะไรเยอะ แต่พวกเราจะเชิญชวนให้คนซื้อ ปีที่ผ่านแล้ว โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทุกคนโตเยอะมาก แต่พอเข้าสู่ไตรมาสแรกปี 66 เซกันเลย เพราะเราดึงความต้องการจากอนาคตไปสมทบปลายปี 65 ผมให้คุณสังเกต จากสถิติ จะซึมไป 2 ไตรมาส ซึ่งเป็นอย่างที่เราเห็น แต่ประเด็นคือ ไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ขึ้นอยู่ภาวะเศรษฐกิจ ถ้าไม่ดี เราก็มึน ถ้าดี อสังหาฯ ก็ไปได้ ที่ซึมไม่ใช่การเมือง ซึมเพราะกำลังซื้อถูกดึงไปโอนปี 65" นายอนุพงษ์ กล่าว
โจทย์ใหญ่สินเชื่อแบงก์-โลเกชันที่ใช่
หนุนศักยภาพขายคอนโดฯ
นายอนุพงษ์ กล่าวถึงโอกาสของการพัฒนาคอนโดมิเนียมว่า ปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจ ถ้ายังไปได้ตลาดคอนโดฯ ยังไปได้ แต่ประเด็นสำคัญ คือ ตลาดรวมอสังหาฯ คงไม่เติบโตอะไรมาก แต่ข้อน่าสนใจ ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยอดเปิดคอนโดฯ ใหม่หายไป มีการดูดซับคอนโดฯ ที่เปิดตัวไปก่อนหน้าเป็นจำนวนมาก ตอนนี้โครงการคอนโดฯ ใหม่ที่เปิดในทำเลที่ใช่ ยอดขายไปได้ดี เช่น โครงการคอนโดฯ Life พหลฯ-ลาดพร้าว ตัวเลขไปกว่า 40% เราก็งง เพราะเราจะคุ้นเคยก่อนหน้านี้ เปิดขายได้ประมาณ 20-30% เนื่องจากซัปพลายหายไปเป็นจำนวนมาก หากอยู่ทำเลที่ใช่ ก็จะไปได้
"จริงๆ ตลาดอสังหาฯ ควรจะดี แต่พอเจอเรื่องต่างๆ ที่วุ่นวายและเยอะไปหมดอาจจะมองได้ว่า มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่เกิดขึ้น แต่ข้อไม่ดี ซึ่งจะดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีการปรับตัว คือ จากนี้ไปการหาแหล่งสินเชื่อจะยากขึ้นมากๆ โดยเฉพาะการทำคอนโดฯ หากไม่ได้รับเงินกู้ จะขึ้นคอนโดฯ ลำบาก จะไม่เห็นคอนโดฯ เปิดตัวอย่างหวือหวามาก ซัปพลายจะปรับเปลี่ยนเร็ว เปิดใหม่น้อย เหตุสินเชื่อขอยาก ผู้ประกอบการที่ยังเล่นอยู่ในตลาดที่เล่นไหว ถ้าโลเกชันใช่ ก็จะได้รับประโยชน์"
เอพีพร้อมเสิร์ฟ 178 โครงการ กว่า 1.43 แสนล้าน
ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่า ในครึ่งปีหลัง บริษัทฯ เตรียมเปิดตัว 40 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 55,940 ล้านบาท ทั้งนี้ ในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ บริษัทฯ ยังคงดำเนินธุรกิจภายใต้กลยุทธ์ DIVE DEEPER IN PROPERTY BUSINESS ด้วยการทำงานแบบเจาะลึก เข้มข้นยิ่งขึ้น เพื่อครองความเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ปีนี้ เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในตลาด จำนวน 58 โครงการ กว่า 77,000 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้ตลอดครึ่งปีหลัง เอพีจะมีโครงการพร้อมขายทั้ง กทม.และต่างจังหวัดมากกว่า 178 โครงการ มูลค่ากว่า 143,367 ล้านบาท
BAM มองปัญหาเคสคอนโดฯ กลางอโศก
นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM บริษัทบริหารสินทรัพย์รายใหญ่ของประเทศไทยว่า ตอนนี้ ฝภาวะความไม่ไว้วางของนักลงทุนทั้งต่อตลาดหุ้น และหุ้นกู้มีค่อนข้างสูง ดูจากอะไร ถ้าเป็นตลาดหุ้นมีปัญหา เช่น บริษัท สตาร์ค คอร์เปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ STARK ถัดมา เป็นเรื่องของการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท ออลล์อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และที่สำคัญ บริษัทอสังหาฯประมาณ 14 แห่งมีผลประกอบการติดลบ เป็นสิ่งที่น่าห่วง
“เคสของโครงการคอนโดฯ หรูกลางอโศก เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดฯ ลักชัวรี ตลาดไฮเอนด์ ชะลอตัวเหมือนกัน เพราะคนซื้อไม่แน่ใจว่า ซื้อแล้วแม้จะได้อยู่อาศัย แต่ขายต่อไม่ได้ และสิ่งที่ผมอยากบอก ทรัพย์ที่มีปัญหา และเกี่ยวข้องกับคนจำนวนเยอะนั้น ศาลและเทศบาลจะไม่ค่อยอยากยุ่ง ปล่อยให้คารังคาซัง และเมื่อจากทรัพย์ที่เป็นมือ 1 และกลายเป็นมือสอง แต่โอนไม่ได้ ทำได้แต่อยู่อาศัย หรือปล่อยเช่าตรงนี้ได้ ดังนั้น คอนโดฯอโศก น่าจะเป็นประเด็นที่ทำให้ตลาดผู้ซื้อชะงัก ประกอบกับดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และสถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้น ทำให้ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งชะงัก” นายบัณฑิต กล่าว
เอกชน-อสังหาฯ หาเงินจ่ายหุ้นกู้ครบดีล
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า จากปัญหาที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ และภาคธุรกิจอื่นๆ คำถามคือ สถาบันการเงินจะอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯ หากไม่สามารถมี "เงิน" มาทำโครงการ "ชีวิตเหนื่อยแน่นอน" และยังถูกเบรกด้วยเรื่องแบงก์ไม่อนุมัติสินเชื่อ เหตุตัวเลขหนี้ครัวเรือนสูง เป็นสถานการณ์ที่พวกผม (อสังหาฯ) เจออยู่ในตอนนี้ และหากภาคธุรกิจ หรือบริษัทอสังหาฯ ออกตราสารหนี้ทดแทนไม่ได้ นี่คือระเบิดลูกใหญ่ที่ต้องระวังให้ดีๆ
