ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างคาดการณ์กันว่าไตรมาสแรกปี 2566 ตลาดจะฟื้นตัวดีขึ้นจากปัจจัยหนุนภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวแรง ประกอบกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่มีความต่อเนื่องจากปี 2565 อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ปรากฏในไตรมาสแรกปี 2566 นี้ดูเหมือนจะไม่เป็นไปดังที่หลายคนหวังไว้
โดยรายงานดัชนีความเชื่อมั่น ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้ทำการสำรวจพบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ในไตรมาส 1/2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 46.7 ซึ่งลดลงค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 51.5 และเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวของปีก่อนซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 47.1 มีความเชื่อมั่นลดลงเล็กน้อยเช่นกัน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์กล่าวว่า ดัชนีความเชื่อมั่นที่ลดลงเล็กน้อยในไตรมาสนี้เมื่อพิจารณาที่มาของการลดลงพบว่ามีความเชื่อมั่นในด้านผลประกอบการยอดขาย การลงทุน และการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือเฟสใหม่ที่ลดลงระหว่าง -10.8 ถึง -3.5 จุด ซึ่งอาจเป็นผลมาจากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.โดยมีการประกาศเมื่อวันที่ 25 ม.ค.66 ที่ขึ้น 0.25%ต่อปีจาก 1.25% เป็น 1.50% ต่อปี และต่อมาในวันที่ 28มี.ค.66 ขึ้นอีก 0.25% ต่อปี เพิ่มขึ้นเป็น 1.75%
อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นในด้านต้นทุนผลประกอบการที่ปรับเพิ่มขึ้น 3.7 จุด สะท้อนว่าผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑลมีความเชื่อมั่นในด้านต้นทุนการประกอบการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นเนื่องจากมีการปรับตัวคงที่ในระดับหนึ่ง แต่เนื่องจากภาพรวมต้นทุนยังคงสูงอยู่ทำให้ระดับความเชื่อมั่นยังต่ำกว่า 50% ต่อเนื่องมามากกว่า 5 ไตรมาส
ค่าดัชนีความเชื่อมั่นดังกล่าวสอดคล้องกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักแห่งประเทศไทย ซึ่งจากการสำรวจของบริษัทลุมพินีวิสดอมแอนด์โซลูชั่นจำกัด (LPN Wisdomหรือ LWS) พบว่า 38 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในไตรมาสแรกปี 2566 มีรายได้รวมและกำไรเพิ่มขึ้นไม่มากอย่างที่คาดการณ์กันไว้ โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 73,712.77 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 8,699.16 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.84% และ 18.71% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2565 โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย 11.80% ลดลงจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ซึ่งมีกำไรเฉลี่ยที่ 13.28%
ทั้งนี้ บริษัทศุภาลัยจำกัด (มหาชน) หนึ่งในท็อป 5 อสังหาฯ รายใหญ่ของเมืองไทยที่ต้องประสบกับปัญหาการลดลงของกำไรสุทธิในไตรมาสแรกโดยในไตรมาส 1/2566 นี้ ศุภาลัยมีรายได้รวมที่ 5641.42 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 269.18 ล้านบาท หรือมีรายได้เพิ่มขึ้น 5% โดยสาเหตุหลักที่ทำให้รายได้ของศุภาลัยเพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกเนื่องจากสามารถโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบได้เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้ว่ารายได้จะปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารที่ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 815.26 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 98.07 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% มีผลให้กำไรสุทธิในไตรมาสแรกนี้ลดลงโดยไตรมาส 1/2566 นี้ศุภาลัยมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 1,080.41 ล้านบาท ลดลง 97.41 ล้านบาท จากงวดเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นอัตราการลดลง 8% ถึงแม้ว่ารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นก็ตาม
ขณะที่ บริษัทอนันดาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ได้รับผลกระบทจากปัญหาการชะลอตัวของกำลังซื้อ และการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยในไตรมาสแรกที่ผ่านมาอนันดาฯ มีรายได้รวม 731.1 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 47.2 ล้านบาท หรือลดลง 6.1% โดยมีสาเหตุมาจากการลดลงของรายได้จากการขายอสังหาฯ 62.3 ล้านบาท คิดเป็น 13% และรายได้จากการบริหารโครงการและค่านายหน้าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 13.5 ล้านบาท หรือลดลง 9.5%
ทำให้ในไตรมาสแรกของปี 2566 นี้อนันดาฯ ยังคงมีผลการดำเนินงานขาดทุนจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีผลขาดทุน 53 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้ากว่า 78.3% จากที่ปีก่อนหน้ามีผลการดำเนินงานขาดทุนสะสม 191.5 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนมาจากส่วนแบ่งจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า หรือโครงการร่วมทุน 294 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 352.9 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 100% เนื่องจากสามารถเริ่มรับรู้รายได้จากการโอนโครงการไอดีโอจุฬา-สามย่านในช่วงปลายไตรมาส และการโอนต่อเนื่องของโครงการไอดีโอพระรามเก้า-อโศก
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 อนันดาฯ ยังคงมีพร้อมในการเดินหน้าขยายธุรกิจอสังหาฯ ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านแนวราบ โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการในระดับแฟลกชิป มูลค่ากว่า 14,600 ล้านบาท และความพร้อมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์โครงการไอดีโอจุฬา-สามย่าน ที่สามารถเริ่มให้ลูกค้าเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ได้ตั้งแต่ต้นปีเพื่อผลักดันผลการดำเนินงานให้เติบโตตามเป้าหมายที่วางไว้
ภาพการปรับตัวเพิ่มขึ้นของรายได้ที่สวนทางกับกำไรสุทธิของบริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 1/2566 นี้ส่วนหนึ่งเกิดจากปัญหาการชะลอตัวของกำลังซื้อซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการต้องออกมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคให้เร็วขึ้นโดยการออกแคมเปญต่างๆ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมมีผลต่อต้นทุนการขายที่เพิ่มตามไปด้วย
ขณะที่สถานการณ์ด้านสต๊อกที่อยู่อาศัยในตลาดรวมนั้น พบว่า สินค้าคงเหลือที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 3.66% เมื่อเทียบไตรมาสต่อก่อนหน้า โดยสินค้าคงเหลือเมื่อนับรวมกับสินค้าใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 38 บริษัท พบว่า มีอยู่กว่า 626,535.06 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 3.66% เมื่อเทียบกับปลายปี 2565
เอพีฯ แชมป์รายได้สูงสุด แสนสิริแชมป์กำไรสูงสุด
ในขณะที่หลายบริษัทประสบปัญหาด้านยอดขายและกำไรลดลง แต่ในฝั่งของ บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ซึ่งในช่วง 2-3 ปีนี้กลายเป็นบริษัทที่มีอัตราการขยายตัวดีทั้งในส่วนของรายได้และกำไรสุทธิ โดยในไตรมาสแรกของปี 2566 นี้ เอพีไทยแลนด์ยังคงเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดเมื่อเทียบกับ 38 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โดยมีรายได้รวมไตรมาสแรก 2566 ที่ 9,441.41 ล้านบาท ลดลง 13.04% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) เผยว่าไตรมาส 1 ที่ผ่านมา บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้รวมจากสินค้าแนวราบกลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ ได้สูงถึง 11,805 ล้านบาท และสามารถทำกำไรสุทธิ 1,478 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวมเท่ากับ 1,154 ล้านบาท เท่ากับ 28% และมีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 0.66 เท่า ซึ่งเป็นไปตามนโยบายในการบริหารจัดการสัดส่วนหนี้สินสุทธิในระดับที่ไม่เกิน 1 เท่า
“การปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของเอพีในไตรมาสแรกที่ผ่านมาคือสินค้ากลุ่มแนวราบ อย่างทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวยังถือเป็นคีย์ไดรฟ์สำคัญในการเติบโตทางรายได้และกำไรอย่างแข็งแกร่ง โดยรายได้ที่เกิดขึ้นมาจากสินค้าแนวราบคิดเป็นมูลค่า 8,657 ล้านบาท หรือคิดเป็น 73% ของสัดส่วนรายได้รวมทั้งหมด ซึ่งมีบ้านเดี่ยวแบรนด์ THE CITY เป็นกำลังหลักหนุนสร้างรายได้รวมในกลุ่มแนวราบ”
ขณะที่ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ Siri นับเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่สามารถสร้างสถิติด้านกำไรสุทธิ โดยในไตรมาส 1/2566 นี้แสนสิริมีกำไรสุทธิสูงสุดที่ 1536.49 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 461.02% เมื่อเทียบกับช่วยงเดียวกันของปี 2565 โดยกำไรที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของแสนสิริเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 2565 จำนวน 623.09 ล้านบาท
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เผยว่า ไตรมาสแรกปี 2566 แสนสิริมีรายได้รวมในไตรมาสแรกปี 2566 อยู่ที่ 8,505 ล้านบาท โตขึ้น 63% จากไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมา ผลงานมาจากรายได้จากการขายโครงการที่โดดเด่นในทุกกลุ่มที่อยู่อาศัย นำด้วยรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมที่ในไตรมาสนี้เติบโตสูงสุดถึง 217% หรือทำรายได้ 2,717 ล้านบาท รายได้หลักมาจากโครงการเอ็กซ์ทีพญาไท ที่เพิ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเดือน ธ.ค.2565
นอกจากนี้ ยังมีรายได้จากการขายโครงการแนวราบโดยเฉพาะการขายโครงการทาวน์โฮมเติบโตขึ้นถึง 104% พร้อมกันนี้ ยังสร้างผลงานในโครงการที่อยู่อาศัยแบบมิกซ์โปรดักต์ที่รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมในโครงการเดียวตอบรับแนวคิดการอยู่อาศัยแบบ Feel Just Right ความพอดีที่ลงตัวภายใต้แบรนด์ “อณาสิริ” ที่สร้างรายได้ที่โดดเด่นต่อเนื่องในปีนี้เช่นเดียวกัน
ขณะที่กำไรขั้นต้นจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยยังคงสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ประกอบกับในไตรมาสนี้แสนสิริมีการบันทึกกำไรจากการขายกิจการโรงเรียนสาธิตพัฒนา และการเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าและบริษัทร่วม ทำให้กำไรสุทธิในไตรมาสแรกของปี 2566 เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด
ท็อป 10 อสังหาฯ กินแชร์ 82.88%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะมีอยู่กว่า 38 บริษัท แต่หมากมองในด้านส่วนแบ่งการตลาดแล้วจะพบว่ากว่า 80% ของรายได้รวมบริษัทอสังหาฯ จะอยู่ในมือของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 10 อันดับแรก ประกอบด้วย บมจ.อเพี (ไทยแลนด์) บมจ.แสนสิริ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บมจ.พฤกษาโฮลดิ้ง บมจ.ศุภาลัย บมจ.อเสซีแอสเสท บมจ.ออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.สิงเอสเตท และ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค
ทั้งนี้ หากไม่นับ 3 อันดับแรก บริษัท พฤกษาโฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) คือบริษัทอสังหาฯ ที่สร้างผลงานได้ดีที่สุดในไตรมาสแรก โดยไตรมาส 1/2566 พฤกษาฯ มีอัตราการเติบโตตามแผนธุรกิจมากที่สุดทั้งรายได้จากภาคอสังหาฯ และธุรกิจเฮลท์แคร์ รวมถึงการบริหารต้นทุนและการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยพฤกษาฯ สามารถทำกำไรสุทธิ 652 ล้านบาท เติบโต 18% มีรายได้รวม 6,598 ล้านบาท เติบโต 10% ทำอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มสูงขึ้นที่ 32.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ 29.7%
โดยในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ มีรายได้ 6,030 ล้านบาท เติบโต 6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 จากการโอนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในไตรมาส 3 และ 4 ปี 2565 อย่างต่อเนื่อง 6 โครงการ และมียอดขาย 4,466 ล้านบาท ซึ่งการเปิดขายโครงการแชปเตอร์วันออล รามอินทราในช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาสร้างกระแสตอบรับจากลูกค้าไทยและต่างชาติได้เป็นอย่างดี ทำยอดขายไปได้ราว 50%
ขณะที่บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เป็นอีกหนึ่งบริษัทอสังหาฯ ที่มีผลการดำเนินงานที่เติบโตอย่างต่อเนื่องโดยไตรมาส 1/66 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดฯ และบ้านจัดสรรรวม 4,430 ล้านบาทเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 31% รวมโครงการที่อยู่ภายใต้กิจการร่วมค้า (JV) ที่ทยอยสร้างเสร็จและรับรู้รายได้แล้วกว่า 2,279 ล้านบาท
ขณะที่กำไรสุทธิในไตรมาส 1/2566 อยู่ที่ 798 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 8% มาจากทั้งกลุ่มธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและการเติบโตของกลุ่มธุรกิจใหม่ๆ ในเครือ เช่น ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income Business) ที่เปิดดำเนินงานแล้วจำนวน 5 โครงการในปี 2565 และมีโครงการก่อสร้างเสร็จใหม่และทยอยรับรู้รายได้เป็นครั้งแรกอีก 1 โครงการ จำนวนห้องพักรวม 411 ห้อง ได้แก่ โรงแรมสเตย์บริดจ์สวีทส์แบงค็อกสุขุมวิท (Staybridge Suites Bangkok Sukhumvit) ภายใต้บริษัทวันออริจิ้น จำกัด (มหาชน)
ส่วนในด้านของกำไรจากการดำเนินงานนั้นยังคงเป็นกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 12 บริษัทแรกที่มีแชร์ตลาดรวมมากที่สุด ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาท็อป 12 บริษัทอสังหาฯ พบว่า บริษัทที่มีกำไรสูงสุดโดยมีกำไรรวมในไตรมาสแรกของปี 2566 อยู่ที่ 9217.96 ล้านบาท สูงกว่ากำไรของ 38 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรรวมในไตรมาสแรกปี 2566 ที่ 8699.16 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากมีบริษัทที่มีผลการดำเนินงานขาดทุนทั้งสิ้น 13 บริษัท ทำให้กำไรรวมของทั้ง 18 บริษัทมียอดรวมต่ำกว่า 12 บริษัทอสังหาฯ
