เปิดโผทำเลบ้านหรูสุดฮอตกรุงเทพกรีฑานำโด่ง อสังหาฯ แห่ลงทุน

จำนวนการเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยในตลาดพรีเมียม หรือตลาดระดับบน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2566 นี้ และการปิดการขายหรือได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจำนวนมากแบบที่ไม่เคยมีมาก่อน ส่งผลให้กระแส และความน่าสนใจในตลาดบ้านระดับบนมากยิ่งขึ้น ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเจ้าตลาดระดับบน มีความมั่นใจในกลุ่มสินค้าที่มีราคาสูงมากขึ้น และเริ่มเปิดขายบ้านหรูกลุ่มราคามากกว่า 20 ล้านบาทมากขึ้นเรื่อยๆ
 
สัญญาณเหล่านี้สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่าแนวโน้มในปีนี้จะยังมีการเปิดตัวโครงการในตลาดระดับบนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากทุกการแถลงข่าวเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ ในขณะนี้เกือบทุกรายมีการขยับขึ้นไปเปิดโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง จากที่ก่อนหน้านี้มีบริษัทอสังหาฯ เพียงไม่กี่รายที่จับตลาดบนอย่างจริงจัง และมีโครงการระดับบนที่เปิดตัวต่อปีเพียง 1-3 โครงการเท่านั้น
 
ปัจจัยสำคัญที่มีส่วนในการผลักดันให้บริษัทอสังหาฯ ให้ความสำคัญในกำลังซื้อของกลุ่มบ้าน Hi-End คือ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมากขึ้น และทำให้ต้นทุนที่ดินปรับตัวสูงแบบก้าวกระโดด ประกอบกับต้นทุนค่าแรงงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าขนส่งเพิ่มขึ้น เพราะต้นทุนเชื้อเพลิงที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ทำให้บริษัทอสังหาฯ หลายรายตัดสินใจลดสัดส่วนการพัฒนาบ้านระดับกลาง-ล่าง กลุ่มราคา 3-7 ล้านบาทลง และหันมาเพิ่มสินค้าในตลาดบนมากขึ้น


เมื่อบ้านจัดสรรราคาแพงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจำนวนมาก และมีหลายโครงการสามารถปิดการขายในเวลาอันสั้น จนเกิดกระแสบ้านแพง ซึ่งกระแสดังกล่าวดึงดูดความสนใจผู้บริโภคและบริษัทอสังหาฯ ทั้งที่เป็นรายเล็ก รายกลาง รวมไปถึงรายใหม่ให้ความสำคัญและสนใจจะลงทุนพัฒนาบ้านราคาแพงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญของการพัฒนาโครงการระดับบนคือทำเลพัฒนาโครงการ และราคาที่ดินที่แพงหูฉี่ ซึ่งทำให้ยากต่อการก้าวเข้าสูตลาดนี้ของบริษัทอสังหาฯ รายกลาง รายเล็ก และอสังหาฯ หน้าใหม่ เว้นเสียแต่ว่าผู้ที่จะเข้ามานั้นมีที่ดินสะสมอยู่ในทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาบ้านหรูอยู่แล้ว

โดยทำเลที่โครงการบ้านจัดสรรราคาแพงนั้น ก่อนหน้านี้จะอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในและพื้นที่แนวถนนเกษตร-นวมินทร์ พระราม 9 บางนา-ตราด พระราม 2 กัลปพฤกษ์ ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ รัตนาธิเบศร์ หรือถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกรอบกรุงเทพมหานคร และถนนเส้นทางหลักในพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพฯ ในจังหวัดปริมณฑลต่างๆ แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมาได้มีถนนตัดใหม่ หรือมีถนนที่ได้รับการขยายพื้นผิวจราจรมากขึ้น ทำให้บริษัทอสังหาฯ พากันเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้นจำนวนมาก

ทั้งนี้ ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง และกำลังซื้อต่างๆ ดังที่กล่าวข้างต้น ทำให้จำนวนบ้านจัดสรรในระดับราคาแพงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เช่น แนวถนนศรีคนครินทร์-ร่มเกล้า พัฒนาการตัดใหม่ เทพารักษ์ ถนนพระเทพ ถนนพุทธมณฑลสาย 3 ถนนพุทธมณฑลสาย 5 แนวถนนราชพฤกษ์


นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันความต้องการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 93 โครงการ จำนวน 7,077 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.7% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ของบ้านพักอาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 51,660 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 141,886 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 44% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการเปิดตัวใหม่ของโครงการบ้านพักอาศัยทั้งหมด 322,308 ล้านบาท มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยที่ 30%

“เมื่อเทียบจำนวนการเปิดตัวโครงการกับอัตราการขายบ้านพักอาศัยอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ วันเปิดตัว ที่ 30% เป็นอัตราการขายที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของการขายบ้านพักอาศัยรวมที่มีอัตรา การขาย ณ วันเปิดตัว เฉลี่ยในทุกระดับราคาที่อยู่ที่ 12% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนที่สูงมากเมื่อเทียบกับบ้านพักอาศัยระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท”

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่บ้านพักอาศัยในเดือนมกราคม 2566 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 6 โครงการ มูลค่ารวม 225 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,309 ล้านบาท 92% ของการเปิดตัวทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว และ 8% เป็นทาวน์โฮม มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 8% โดยจากการสำรวจของ“ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า ทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท โดยคำนึงถึงปัจจัยด้านเส้นทางคมนาคม สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่สีเขียว ภายใต้แนวคิดของการอยู่อาศัยที่มีสุขอนามัยที่ดี (Wellbeing) พบว่า แจ้งวัฒนะ ราชพฤกษ์ และย่านถนนกาญจนาภิเษก เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท

ทำเลแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัย เดินทางสะดวกด้วยทางด่วน และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี2566 นอกจากนี้ ในทำเลแจ้งวัฒนะยังเป็นย่านเกิดใหม่ที่พัฒนาอย่างรวดเร็วหรือ Emerging Area ที่มีพร้อมทั้งอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และเป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ


จากผลการสำรวจพบว่า แจ้งวัฒนะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวสะสมตั้งแต่ปี 2560-2565 อยู่ที่ 12,325 หน่วย โดยคิดเป็นส่วนของบ้านพักอาศัย 15% และคอนโดมิเนียม 85% มีจำนวนอุปทานที่เหลือขายอยู่ประมาณ 3,000 หน่วย มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่อัตรา 5% ต่อเดือน โดยจากการศึกษาการเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ ทำให้ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงกว่าราคาประเมิน 12.5% ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีระดับราคาขายปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 15-20% อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่อยู่อาศัยในทำเลแจ้งวัฒนะอยู่ที่ประมาณ 7-8%

ปัจจุบัน ทำเลแจ้งวัฒนะมีบ้านพักอาศัยที่เปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 2 โครงการ จำนวน 285 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 213 หน่วย เหลือขายเพียง 72 หน่วย ที่ระดับราคาประมาณ 5-7 ล้านบาท จากอัตราการขายดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยในรูปแบบบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม

ในขณะที่ ทำเลราชพฤกษ์ถือเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ (New Central Business District) ที่มีเส้นทางคมนาคมสะดวกสบาย โดยเฉพาะเป็นเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่-เตาปูน) ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 4 เส้นทาง ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางซื่อ) รถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) รวมทั้งมีทางด่วนศรีรัช-วงแหวน ทางด่วนแจ้งวัฒนะ และทางด่วนศรีสมาน

นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมโดยรอบมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองกับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา อาคารสำนักงาน การเติบโตของทำเลราชพฤกษ์ทำให้ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากระดับราคาที่ 80,000 บาทต่อตารางวา ปรับตัวขึ้นมาเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา


จากแนวโน้มการเติบโตดังกล่าว ผลการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า มีโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมด 9 โครงการ จำนวน 820 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 502 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 61% ของจำนวนที่เปิดขายทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.1 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการ จากจำนวนหน่วยที่เหลือคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการขายไม่เกิน 13 เดือน โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีอยู่ที่ระดับราคา 10-30 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ความต้องการบ้านพักอาศัยในทำเลนี้ยังคงมีอยู่สูง จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทในทำเลนี้

ในขณะที่ ทำเลถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก) เป็นทำเลที่มีการเติบโตด้านระบบคมนาคมขนส่งโดยมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และถนนกาญจนาภิเษก เป็นถนนสายหลักที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ในขณะเดียวกัน ในทำเลยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งโรงพยาบาล สถานศึกษา ที่ตอบโจทย์ความต้องการสำหรับคนทุกวัย โดยปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท เปิดขายอยู่ 4 โครงการ มีจำนวนทั้งสิ้น 432 หน่วย โดยมีการขายไปแล้วทั้งสิ้น 66 หน่วย คิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยที่มีขายทั้งหมดในทำเลดังกล่าว

“ทั้ง 3 ทำเลเป็นทำเลที่มีการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง และการลงทุนพัฒนาทำเลทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างครบครัน จึงเป็นทำเลที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นครอบครัวที่อยู่รวมกันหลายรุ่น ในขณะที่ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเลดังกล่าวยังปรับตัวไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลใจกลางเมือง จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และในขณะเดียวกัน เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะซื้อบ้านพักอาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมในทำเลศักยภาพ” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว


นอกจาก 3 ทำเลที่ได้รับการคาดการณ์จาก LPN WISDOM ว่าจะเป็นทำเลยอดนิยมในการพัฒนาบ้านหรูแล้ว ทำเลที่น่าสนใจและมีกาพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มอย่างต่อเนื่องคือทำเลย่านปิ่นเกล้า-บรมราชชนนี สุขุมวิท-อ่อนนุช และทำเลย่านสาทร 

โดย ล่าสุด บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่เรียกได้ว่าเป็นหนึ่งใน 5 ของเจ้าตลาดบ้านแนวราบ ได้ประกาศแผนธุรกิจปี 2566 ว่าจะเพิ่มพอร์ตสินค้าบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ THE CITY โดยจะนำร่อง 3 โครงการแรกกับ THE CITY บ้านโมเดล 100 ตารางวา ในไตรมาส 1/66 ได้แก่ THE CITY จรัญฯ-ปิ่นเกล้า เพียง 58 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 30-45 ล้านบ้าน THE CITY ปิ่นเกล้า-บรมฯ 3 เพียง 68 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,420 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 30-45 ล้านบาท และ THE CITY สุขุมวิท-อ่อนนุช 2 เพียง 64 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,380 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 28-35 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ทำเลที่คาดว่าจะร้อนแรงและได้รับความนิยมสำหรับโครงการบ้านหรู ทั้งในแง่ของการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่และยอดขายบ้านราคาแพง คือ ทำเลเลียบถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื่องจากนับตั้งแต่ต้นปี 2566 ผ่านมากว่า 2 เดือนนี้ มีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่และรายกลางทยอยเปิดตัวโครงการบ้าน Hi-End อย่างต่อเนื่อง ไม่จะเป็น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งปีนี้ประกาศรุกตลาดระดับบนอย่างเต็ม ล่าสุด เปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว แบรนด์ “บูก้าน กรุงเทพกรีฑา” ในทำเลกรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี สังคมอยู่อาศัยสมบูรณ์แบบ บนที่ดินรวม 300 ไร่

โดย บริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน) คือ บริษัทอสังหาฯ ราย ล่าสุดที่ประกาศลงทุนโครงการระดับ Hi-End ในทำเลถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ โดยประกาศเปิดตัว Nirvana Township เมืองแห่งสังคมคุณภาพครบวงจรระดับ Hi-End มูลค่ากว่า 28,000 ล้านบาท บนพื้นที่280 ไร่ โดยโครงการดังกล่าวจะเน้นจับกลุ่มลูกค้า Hi-End ถึงระดับ Ultra Luxury โดยในโครงการนี้จะมีการพัฒนาไลฟ์สไตล์มอลล์ ซึ่งเป็นคอมมูนิตีขนาดใหญ่ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิตของลูกค้าในพื้นที่โครงการเนอวาหน้าทาวน์ชิป

การเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดบ้านหรูในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2566 คาดว่าจะเป็นเพียงน้ำจิ้มเล็กๆ น้อยๆ เพราะหากกระแสการตอบรับบ้านแพงยังขยายตัวดีอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่าในไตรมาสที่ 2 และ 3 จากนี้จะมีโอกาสได้เห็นการเปิดตัวโครงการระดับลักชัวรีทยอยเปิดตัวในทำเลใหม่ๆ ให้เห็นอีกไม่น้อยเลยทีเดียว