สำนักงานเช่าไตรมาส3/65 ฟื้นตัวอัตราเช่าพื้นที่ขยับแตะ81% หลังดีมานด์พื้นที่เช่าคุณภาพกลับมาขยายตัวในทิศทางเดียวกับธุรกิจทั่วโลก ขณะที่ภาคเอกชนไทยเริ่มขยายลงทุนส่งผลอัตราการว่างงานลดลง ขณะที่การท่องเที่ยวต่างชาติขยายตัวต่อเนื่องในช่วง9เดือน ระบุปัจจัยลบดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ยังกดดันความเชื่อมั่นท่ามกลางการกลับมาขยายตัวของธุรกิจ ส่งผลต่อพื้นที่ว่างสำนักงานเช่าในตลาดลดลง0.5% สะท้อนดีมานด์ตลาดเริ่มฟื้น หนุนอัตราราคาเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 802 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงภาพรวมสถานการณ์ตลาดสำนักงานเช่าไตรที่3/65ว่า ตลาดอาคารสำนักงานในไตรมาส 3 มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น เนื่องจากปริมาณการซื้อขายมากขึ้นกว่าไตรมาส2ที่ผ่านมา ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเกิดจากหลายๆ บริษัทกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศ และการยกเลิกอาคารสำนักงานทำให้อัตราการครอบครองตลาดกลับมาอยู่ที่ 81% ในขณะเดียวกัน”ไนท์แฟรงค์”ได้เห็นถึงความต้องการอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มมากขึ้น สอดคล้องกับธุรกิจส่วนใหญ่ทั่วโลก
ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 3/65 ปรับดีขึ้นเล็กน้อยท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารโลกระบุว่าการบริโภคภาคเอกชนปรับตัวดีขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากสภาวะตลาดแรงงานที่ดีขึ้นและฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว อัตราการว่างงานลดลงเหลือ 1.2% ในเดือน ส.ค. เทียบกับ 2% ในช่วงมีที่สถานการณ์โควิดรุนแรง นอกจากนี้ยังมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นระยะเวลา 9 เดือนติดต่อกัน โดยในเดือน ก.ย. จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเป็น 1.3 ล้านคนต่อเดือน (+11% เดือนต่อเดือน) แต่ยังคงคิดเป็นแค่ 45% ของเดือน ก.ย.62 ระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงแข็งแกร่งเนื่องจากเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง(CAR) อยู่ที่ 19.9% โดยมีอัตราส่วนความสามารถในการครอบคลุมสภาพคล่องอยู่ที่ 186% ในเดือน ส.ค. ในขณะที่ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบขั้นต่ำเท่ากับ 8.5% และ 100% ตามลำดับ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ลดลงเหลือ 2.9% ซึ่งต่ำกว่า 3.1% ณ สิ้นปี 62
ด้านอัตราเงินเฟ้อในเดือน ส.ค.อยู่ที่ 7.9% เพิ่มขึ้น 0.3% เดือนต่อเดือน โดยได้รับแรงหนุนหลักจากเงินเฟ้อในปัจจัยซับพลายต่างๆ เช่น ราคาอาหารและพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น ราคาน้ำมันดีเซลที่พุ่งสูงขึ้นทำให้รัฐบาลต้องขยายเวลาโครงการช่วยเหลือ กดดันให้หนี้สาธารณะพุ่งเกิน 60% ของ GDP ส่วนการส่งออกสินค้าหดตัวลดลงจากอุปสงค์ทั่วโลกที่ลดลง ทำให้ขาดดุลบัญชีเดินสะพัดเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ของ GDP และค่าเงินบาทอ่อนค่า
ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ในไตรมาสที่ 3 ลดลงเหลือ 49.6 จาก 50.5 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นความเชื่อมั่นน้อยลงในแนวโน้มธุรกิจโดยรวม แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นเพียงเล็กน้อยก็ตาม แต่ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในช่วง 3 เดือนนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากไตรมาส 2 โดยอยู่ที่ 53.8 ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนหลักจากความเชื่อมั่นในภาคการท่องเที่ยวและการบริการ
แนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ซับพลายอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ลดลงไปประมาณ31,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือ0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีอาคารสำนักงานใหม่1 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ขณะที่มีอีก3 อาคารที่ถูกถอดออกจากตลาดสำนักงานให้เช่า ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานสีเขียว (Sustainble Green Office Building)ขยายตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 992,000 ตร.ม. คิดเป็น12.7% ปีต่อปี ค่าเฉลี่ยเติบโตต่อปีอยู่ที่13.4%
อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา เนื่องด้วยความล่าช้าในการก่อสร้าง ทำให้บางโครงการที่กำหนดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี65 ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงครึ่งแรกของปี66 ดังนั้น ซับพลายเข้ามาใหม่ในช่วงปลายปี 65-67 จึงคาดว่าจะอยู่ที่ 208,000 ตร.ม.ในปี 65 583,000 ตร.ม.ในปี 66 และ 295,000 ตร.ม.ในปี 67 ขนาดพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.75 ล้านตร.ม. คิดเป็น 30% ของระดับสำนักงานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของซับพลายใหม่จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ขณะที่แนวโน้มดีมานด์ หรือความต้องการพื้นที่สำนักงานเช่านั้น พบว่าอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมากกว่า 80,000 ตร.ม. เป็น 147,000 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก-36,000 ตร.ม. เป็น -103,000
ตร.ม. การดูดซับสุทธิ 44,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ซึ่งเปลี่ยนแปลงไม่มากจากไตรมาส2 อย่างไรก็ตามปริมาณการเช่าในไตรมาส3 เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาส2 จากข้อมูลของเราพบว่าพื้นที่เช่าในไตรมาสนี้ครอบครองโดยผู้เช่าที่ย้ายพื้นที่จากทำเลอื่นมากกว่าผู้เช่าใหม่
ทั้งนี้ อัตราการครอบครองของอาคารทุกเกรดปรับเพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เว้นแต่เกรดCโดยจำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.57 ตร.ม. ในไตรมาส2 ปี65 เป็น4.62 ตร.ม. ในไตรมาส3 ปี65 โดยเพิ่มขึ้นเป็น81% สำนักงานเกรดAกลายเป็นกลุ่มที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในไตรมาส 3 โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการครอบครองสำหรับสำนักงานเกรดBดีดกลับขึ้น1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น80% ขณะที่สำนักงานเกรดCเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงน้อยที่สุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีประสิทธิภาพต่ำกว่าสำนักงานเกรดอื่น ๆ แต่ก็ยังมีอัตราการเช่าที่ประมาณ80%
“เมื่อดูที่การดูดซับสุทธิหรือการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในพื้นที่ปล่อยเช่าแล้ว ผลงานรายไตรมาสและรายปีมีผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยสำนักงานทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก ยกเว้นเกรดCที่ -5,000 ตร.ม. ไตรมาสต่อไตรมาส และ -27,000
ปีต่อปี เมื่อเทียบกับเกรดอื่นๆ ความต้องการของสำนักงานเกรดBอยู่ในจุดสูงสุดในไตรมาสนี้ที่32,000 ตร.ม. รองลงมาคืออาคารสำนักงานสีเขียว และสำนักงานเกรด A ที่ 22,000 และ16,000 ตร.ม. ตามลำดับ”
ส่วนในด้านค่าเช่านั้นพบว่าอัตราราคาเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น802บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในไตรมาส3ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตของค่าเช่าในรอบ10ปี เฉลี่ย3.6%ต่อปี การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสตามเกรดคละกัน เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานสีเขียวและสำนักงานเกรดAมีค่าเป็นลบ ในขณะที่สำนักงาน เกรดBและCเป็นบวก
ส่วนการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสีเขียว ต่ำที่สุดในไตรมาส3โดยลดลง 1.3%ไตรมาสต่อไตรมาส และ -0.5%ปีต่อปี ค่าเช่าสำนักงานเกรดAและ Bเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แต่เพิ่มขึ้นมากกว่า2%เมื่อเทียบเป็นรายปีจากฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว และสำนักงานเกรดCมีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นบวกทั้งไตรมาสต่อไตรมาสและปีต่อปีที่0.4%และ0.9%ตามลำดับ
