ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ วิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน เผยเน้นหนักเรื่อง "ทำเลที่ตั้ง" โลเกชันที่ดีจะช่วยตอบโจทย์การพัฒนาโครงการ แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก รถไฟฟ้า ศูนย์การค้า ซูเปอร์มาร์เกต ย้ำเรื่องทางเข้าและออกที่ดินสำคัญ "หากที่ดินตาบอด" หรือ "ยืมทางเข้าและออก" กระทบต่อราคาในทางลบ แนะนำต้องลึกและละเอียดในเรื่องของกม.ผังเมืองและควบคุมอาคาร ระบุโควิดเบรกราคาที่ดินไม่ปรับตัวสูงขึ้น แต่แนวโน้มไม่ลดลง
น.ส.เพ็ญธิดา ศรีสว่าง หัวหน้าแผนกประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ซึ่งมีประสบการณ์ในการประเมินค่าทรัพย์สินแทบจะครอบคลุมทุกอุตสาหกรรม ตั้งแต่อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม หรือรีสอร์ตหรูในหัวเมืองท่องเที่ยว โรงงานและโกดังต่างๆ และการประเมินที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาโครงการ รวมมากว่า 16 ปี กล่าวใน Open Floor From CBRE ถึงปัจจัยหลักที่จะมีผลต่อราคาที่ดินปรับสูงขึ้นตลอดว่า ด้วยธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นเรื่องเรื่องของดีมานด์และซัปพลายของพื้นที่เป็นปัจจัยหลักๆที่ส่งผลราคาต่อการซื้อขายโดยตรง
"ที่ดินแปลงนั้นจะดีหรือไม่คงหนีไม่พ้นเรื่อง โลเกชัน ทำเลที่ตั้งแบบเจาะลึก ไม่ว่าจะเป็นระยะห่างจากระบบขนส่งมวลชน ความห่างจากศูนย์การค้า รอบข้างที่ดินมีอาคารแบบไหน หรือการเดินทางไปสถานที่อื่นๆ สามารถให้ความสะดวกกับผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้มากน้อยแค่ไหน เพราะการจะพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขึ้นมาสักแห่งเราต้องอาศัยพื้นที่รอบข้างและทำเลที่ตั้งของโครงการ เพื่อทำให้ภาพรวมของโครงการเป็นที่น่าดึงดูดใจสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย" น.ส.เพ็ญธิดา กล่าว
ต้องใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุด และดีที่สุด
ทั้งนี้ สิ่งสำคัญต้องมองเรื่องการใช้ "ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด" ที่มักจะบ่งชี้ถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆ สามารถเป็นได้ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม มักจะทำให้ "ราคาที่ดินมีมูลค่าสูง" ขึ้นไปอีก
สำหรับปัจจัยทางกายภาพที่มีต่อราคาที่ดินนั้น เรื่องแรกต้องพูดถึงรูปแปลงที่ดิน อันนี้เราอาจจะเห็นภาพในชีวิตจริง แต่ถ้าเราไม่ได้ดูจากโฉนด หรือการไม่ได้จากระวางแผนที่จะไม่รู้เลยว่ารูปร่างหน้าตาของที่ดินเป็นอย่างไร ส่วนนี้จะกระทบต่อผู้พัฒนาโครงการ คือ ต้องศึกษาขอบเขตที่ดินก่อนจะขึ้นอาคาร ในโลกของอสังหาฯ รูปแปลงที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้าเป็นที่ดินที่ดีที่สุด สะดวกต่อการวางแผนการก่อสร้างดีที่สุด ทำให้เราไม่เสียเวลามากกับการวางแผนการตั้งโครงการ สามารถตอบคำถามในการใช้แปลงที่ดินได้มีประสิทธิภาพมาก เป็นต้น
ที่ดินตาบอดและยืมทางเข้าออก กระทบต่อราคาในทางลบ
ในประเด็นเรื่องความสะดวกในการเข้าและออกของพื้นที่ จะมีผลต่อประสิทธิภาพและมูลค่าของที่ดินหรือไม่นั้น น.ส.เพ็ญธิดา กล่าวว่า สำหรับคนที่ไม่คุ้นเคย หากจะไม่มองการเข้าและออกเป็นสิ่งแรกๆ แต่ถ้าคิดดูกัน หากเป็น "ที่ดินตาบอด" ที่ประกาศขายอยู่บอกได้เลยว่า "ราคาไม่น่าจะแพง" ในทางกลับกัน "ที่ดินติดถนนใหญ่" สะดวกต่อการเดินทางเข้าและออก แน่นอนว่าจะเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน แต่ก็ใช่ทั้งหมด เพราะโดยรวมในการวิเคราะห์ปัจจัยควรคำนึงถึงผลกระทบต่อศักยภาพของที่ดิน ถ้าเป็นเรื่องการเข้าและออกที่ดีที่สุดต้องเป็นเรื่องของการติดถนนสายหลัก และหากห่างจากถนนใหญ่มากเท่าไหร่ เป็นที่ดิน "ตาบอด" หรือ "ยืมทางเข้าและออก" จากคนอื่นจะส่งผล"กระทบต่อราคาในด้านลบ"
ปัจจัยที่มองไม่เห็น ส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่ดิน
น.ส.เพ็ญธิดา กล่าวถึงในเรื่องของกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารว่า เรื่องที่ลืมไม่ได้เลย คือ เรื่องกฎหมายผังเมืองและควบคุมอาคาร เพราะเป็นกฎหมายที่ผู้ประเมินราคาจะต้องใช้อ้างอิงในการประเมินและพัฒนาอาคาร หากเราสังเกตจะเห็นว่าไม่ค่อยเห็นโกดังคลังสินค้า ไม่ได้ตั้งอยู่ในทำเลถนนสุขุมวิท และทำไมอาคารสูงจึงกระจุกตัวและหนาแน่นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เท่านั้น หรือในโซนซีบีดี สิ่งเหล่านี้ตอบได้เลยเป็นผลมาจากกฎหมายผังเมืองและควบคุมอาคาร
"ในบริบทของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ถ้าผังเมืองกำหนดให้มีการสร้างอาคารในพื้นที่ได้เยอะ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ จะทำให้ที่ดินแปลงนั้นมีมูลค่ามากขึ้น และยิ่งที่ดินมีศักยภาพสามารถรองรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงได้ โครงการศูนย์การค้า หรือโรงแรม เป็นต้น ทำให้ที่ดินในบางทำเลกลายเป็นพื้นที่ "ทำเลทอง" เช่น ซอยสุขุมวิท 24, 39, 59 และซอยทองหล่อ ที่ดินแพงกว่าสุขุมวิทซอยอื่นๆ เพราะผังเมืองเอื้ออำนวยให้ทำที่พักอาศัยโครงการสูง และโครงการเชิงพาณิชย์หลากหลายประเภทได้ เข้าถึงได้สะดวก ทะลุไปถึงถนนหลักๆ"
โควิดเบรกราคาที่ดินไม่ขยับตัวสูงขึ้น
สำหรับประเด็นเรื่องราคาที่ดินมีแนวโน้มจะปรับลดลงได้หรือไม่นั้น ก่อนอื่นต้องขออธิบายว่า ที่ดินแต่ละแปลงราคาจะไม่ค่อยลง เพียงแต่จะดูในลักษณะ มูลค่าจะโตมากหรือโตน้อยมากกว่า ยิ่งนอกตัวเมือง จะเห็นการขยายตัวของระบบสาธารณูปโภค หรือ ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นของพื้นที่ที่ยังพัฒนายังไม่เต็มที่ "ราคาที่ดินจะพุ่งสูง" ขึ้นมาก
"แต่ราคาที่ดินจะปรับลดลงก็ต่อเมื่อมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามา เช่น ระยะเวลาการขายที่บีบคั้นเข้ามาเกี่ยวข้อง ยิ่งในสถานการณ์วิกฤตที่ผ่านมา แน่นอนเจ้าของที่ดินบางคนตั้งราคาถูกลง ถ้าต้องการในเวลาที่กำหนด แต่ถ้าเป็นแนวโน้มโดยรวมของสถานการณ์ "โควิดต่อราคาที่ดิน" นั้น ราคาที่ดินไม่ขยับตัวสูงขึ้นมากกว่า"
