ภายหลังการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ (ธปท.) ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลายในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2565 นี้ คำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่มีความพร้อมทางด้านเงินออมมากพอ คือ ต้องเร่งหาวิธี หรือทำอย่างไรให้มีความสามารถในการซื้อหรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่านก่อนช่วงสิ้นสุดอายุมาตรการดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม คงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้บริโภคที่มีปัญหาเงินออมน้อย หรือมีรายได้ไม่มากพอตามที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด ซึ่งจะทำให้กลายเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในอนาคต ขณะที่กลุ่มนักลงทุนเป็นอีกกลุ่มที่ต้องเร่งตัดสินใจซื้อและลงทุนโครงการที่เป็นเป้าหมายก่อนที่จะประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อภายหลังการกลับมาบังคับใช้มาตรการ LTV เต็มรูปแบบเช่นก่อนหน้านี้ ซึ่งนั่นอาจทำให้มีผลต่อการตัดสินใจค่อนข้างลำบากเนื่องจากปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะซัปพลายสะสมเยอะ
ล่าสุด นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและบริหารการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภายหลังจากประกาศเกี่ยวกับการไม่ต่ออายุมาตรการ LTV ออกมา คาดว่ากลุ่มของคนที่ต้องการขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป รวมไปถึงกลุ่มของนักลงทุนอาจเร่งการตัดสินใจซื้อให้จบภายในสิ้นปี 2565 เพื่อที่จะได้รับผลประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้ทันที และไม่ต้องเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนที่เกินจากเกณฑ์ที่มาตรการ LTV กำหนด ช่วงตั้งแต่ที่มีการประกาศใช้อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 เป็นต้นมา เห็นได้ชัดเจนเลยว่าช่วงไตรมาสที่ 1-2 พ.ศ.2563 จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ หรือที่ได้รับการอนุมัติใหม่ลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าจะกลับมาเพิ่มขึ้นหลังจากนั้น แต่ช่วงเวลาก่อนที่จะมีการบังคับใช้ช่วงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 จำนวนของสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติใหม่ลดลงชัดเจนจากก่อนหน้านี้ ยิ่งเมื่อมีการเปรียบเทียบกับช่วงปี พ.ศ.2561 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากที่สุดในรอบหลายปี เพราะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ยิ่งเห็นความแตกต่าง
เมื่อมาตรการ LTV มีการบังคับใช้เดือนมีนาคม พ.ศ.2563 อาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดมิเนียมหลังแรก หรือคนที่มีสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารมากกว่า 3 ปีไปแล้วแบบชัดเจน แต่กลุ่มคนที่มีความพร้อมและกำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือมากกว่านั้นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อนเพื่อเตรียมความพร้อมในเรื่องของเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมจากเงินดาวน์ เพื่อให้เข้ากับเกณฑ์ LTV หรือหลายคนเลือกที่จะยังไม่ซื้อ เพราะช่วงเวลานั้นเป็นช่วงเวลาเดียวกับที่สถานการณ์โควิด-19 เริ่มรุนแรงในประเทศ และจากนั้นส่งผลกระทบต่อเนื่องมายาวนานถึงปัจจุบัน
แม้ว่าช่วงเวลาหลังจากที่การประกาศใช้มาตรการ LTV จะตรงกับช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ในประเทศไทยรุนแรงขึ้นและมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงเรื่องของรายได้ของคนไทย แต่ถ้าพิจารณาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของบ้านประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรร หรือนอกโครงการจัดสรรก็ตามที่มีทิศทางการขยายตัวมากขึ้นตามการเพิ่มสัดส่วนการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านการอนุมัติจากธนาคารลดลงแบบชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว แตกต่างจากบ้านที่ผู้ซื้อเกือบ 100% เป็นผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเอง ไม่ใช่การซื้อเพื่อลงทุน
การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่จะหมดอายุสิ้นปีนี้ คาดว่าจะเร่งให้เกิดการตัดสินใจซื้อทั้งในกลุ่มของนักลงทุน และผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ติดเงื่อนไข LTV แน่นอนในปีหน้าซึ่งเป็นไปได้ที่ได้อาจจะได้เห็นการเพิ่มขึ้นจำนวนของสินเชื่อคอนโดมิเนียมที่ผ่านการอนุมัติ เพราะกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก่อนหน้านี้ และหลายโครงการมีกำหนดสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ซึ่งบางส่วนของนักลงทุนต้องรีบโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ และถ้าเงื่อนไขของการขอสินเชื่อธนาคารน่าสนใจ พวกเขาจะเลือกการขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงกลุ่มของคนที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 เพื่อความสะดวกในการเดินทางหรือเรียนหนังสือของลูกหลาน การเร่งซื้อภายในปีนี้เป็นการดีที่สุด เพราะไม่เพียงไม่ติดเรื่องของ LTV แล้ว ยังได้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองด้วยในกรณีที่มูลค่าของที่อยู่อาศัยไม่ถึง 3 ล้านบาท ถ้าซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ปี 2566 เมื่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ภายใต้เกณฑ์ของมาตรการ LTV อีกครั้ง กลุ่มของคนที่มีความพร้อมหรือกลุ่มของนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมโดยการขอสินเชื่อธนาคารอาจต้องมีการเตรียมตัวในเรื่องของเงินส่วนที่ขาดไปมากขึ้น กลุ่มของคนที่ต้องการซื้อจริงเพื่ออยู่อาศัยเองก็เช่นกัน ที่จำเป็นต้องมีเงินมาจ่ายผู้ประกอบการในส่วนที่ขาดไปจากการขอสินเชื่อธนาคาร แต่คาดว่าผลกระทบคงไม่ได้มากมายเท่าไหร่ เพราะต้องไม่ลืมว่าเรื่องของ LTV มีการรับรู้กันมาตั้งแต่ปี 2563 แล้ว ผู้ประกอบการต่างๆ คงมีการบอกกล่าวกับผู้ซื้อ หรือมีการปรับเกณฑ์การวางเงินทำสัญญา เงินดาวน์
และการผ่อนดาวน์ให้สอดคล้องกับการเรื่องของ LTV
กลุ่มของผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางลงไปยังคงเป็นกลุ่มที่ต้องระวัง และผู้ประกอบการคงต้องให้ความรู้ รวมไปถึงการเข้าไปใกล้ชิดในขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้ไม่ติดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แม้ว่าเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยที่ขอสินเชื่อครั้งแรกก็ตาม เพราะธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อเช่นเดิม ไม่ว่าในช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบใด และเป็นกลุ่มผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่เข้าเกณฑ์ LTV หรือไม่ เพราะที่ผ่านมาตั้งแต่มีการประกาศในเรื่องของเกณฑ์ LTV ดูเหมือนธนาคารต่างๆ ใช้เกณฑ์ LTV กับทุกการขอสินเชื่อธนาคารแบบไม่ได้แยกแยะเลย
นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2023 จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย EIC มองว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็น Segment ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่นๆ
โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนัก และมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า ในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้ออยู่ในระยะเริ่มฟื้นตัว
