โบรกเกอร์ ชี้ ยังไม่ใช่จังหวะเวลาเลิกผ่อนเกณฑ์ LTV หลังธปท. จ่อยกเลิก ระบุ หุ้นอสังหาฯ ระดับกลาง - บนรับผลกระทบมากสุด จับตาแห่ระบายสต็อกช่วง 2 เดือนสุดท้าย อีกทั้งยังกดดันเชิงจิตวิทยากับหุ้นกลุ่มนี้ แต่หากราคาย่อตัว ถือเป็นจังหวะการสะสมหุ้น เหตุยังน่าสนใจ จาก PER ไม่สูง และ Div Yield เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี แนะนำลงทุนเท่าตลาด เลือกหุ้นเด่นผู้ประกอบการรายใหญ่ LH -SC- AP -SPALI
ภายหลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยืนยันว่า จะไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย มาตรการ LTV หลังภาคอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยในช่วง 8 เดือนปี 65 มียอดการโอนอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 8.5% ขณะที่มียอดเปิดโครงการใหม่ราว 9,000 ยูนิต/เดือน ใกล้เคียงกับในช่วงต้นปี 62 ที่ 9,300 ยูนิต/เดือน ซึ่งเป็นช่วงที่ยังไม่มีการระบาดของโควิด ส่งผลให้นักวิเคราะห์ ได้ออกมาประเมินว่า ถือเป็นผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่
ASPS ระบุ ไม่ใช่จังหวะเวลายกเลิก จากภาวะศก. ปัจจุบัน
บทวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ASPS ประเมินว่า ทำให้การฟื้นตัวของอสังหาฯ เกิดขึ้นได้ไม่เต็มที่ เนื่องจากภาพอสังหาฯ ขณะที่กำลังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัว ดังนั้นมุมมองฝ่ายวิจัยจึงมองว่าการยกเลิกผ่อนคลาย LTV ยังไม่ใช่จังหวะที่ควรนำมาทำในช่วงเวลานี้ เนื่องจากด้วยสภาพเศรษฐกิจแบบนี้ยังไม่เกิดภาวะที่มีการเก็งกำไรมากมาย และดีมานด์ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าแนวราบที่มาจากกลุ่ม Real Demand
ASPS ระบุว่า ปกติดีมานด์ของกลุ่มอสังหาฯ มาจาก 3 กลุ่ม คือ 1) กลุ่ม Real Demand ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 2) กลุ่มเพื่อการลงทุน (Investor) และ 3) กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา เมื่อมี LTV ทำให้กลุ่มลงทุนและต่างชาติหายไป เหลือแต่กลุ่ม Real Demand ที่ช่วยพยุงตลาดฯ และทำให้กลุ่มสินค้าแนวราบมีดีมานด์เพิ่มมาก
แต่ต่อมาเมื่อ ธปท. ผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ทำให้กลุ่ม Investor สำหรับบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมองเป็นพวกคอนโดฯ เริ่มกลับมาได้บางส่วน แต่กลุ่มต่างชาติยังไม่มา ขณะที่เมื่อไทยกำลังเปิดประเทศ ทำให้โอกาสของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเริ่มกลับมา ดังนั้นหากยกเลิกผ่อนคลาย LTV ทำให้ดีมานด์ที่จะมาทุกกลุ่มยังมาได้ไม่ครบที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของอสังหาฯ ให้กลับมาเหมือนก่อนโควิด-19 และก่อนใช้ LTV
ชี้ สร้างแรงกดดันเชิงจิตวิทยาต่อราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
โดยสรุปประเด็นดังกล่าวย่อมสร้างแรงกดดันเชิงจิตวิทยาต่อราคาหุ้นอสังหาฯ แต่มองว่าหากราคาย่อตัวลงมา ถือเป็นจังหวะการสะสมหุ้น เนื่องจากโดยปกติผลการดำเนินงานของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยงวด ครึ่งปีหลัง 65 จะดีกว่าครึ่งปีแรก 65 โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ที่เป็นจุดสูงสุดของปี ตามแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ที่ส่วนใหญ่เสร็จครึ่งปีหลัง นอกจากนี้การผ่อนคลาย LTV ที่จะหมดสิ้นปี อาจกระตุ้นให้เกิดการเร่งโอนฯ Q4/65 มากขึ้น
ขณะที่ด้าน Valuation หุ้นกลุ่มนี้ยังน่าสนใจ ด้วยระดับ PER ไม่สูง และ Div Yield เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี คงแนะนำลงทุนเท่าตลาด เลือกหุ้นเด่นเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทั้งโครงสร้างธุรกิจและการเงิน มีสินค้าทุกประเภทสามารถรองรับกับดีมานด์ได้ดี เช่น LH (FV@11.50), SC (FV@4.88), AP (FV@B14.50) และ SPALI (FV@B28.60)
สำหรับมาตรการ LTV เดิมที่จะนำกลับมาใช้ในปี 66 มีดังนี้
1) บ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คงกู้ได้เต็มมูลค่า 100% และกู้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซ่อมแซม หรือต่อเติมบ้าน ขณะที่หากราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนด LTV 90% (วางดาวน์ 10%)
2) บ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) สำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนสัญญาที่ 1 มาแล้ว 2 ปีขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์ 10% แต่หากผ่อนสัญญาที่ 1 ไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% ส่วนราคาบ้านเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ที่ 20%
3) บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ 70% (ต้องวางดาวน์ 30%)
บล. กสิกร คาดกลุ่มระดับกลาง - บนรับผลกระทบมากสุด
บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KS เปิดเผยว่า ประเด็นดังกล่าวจะส่ง sentiment เชิงลบต่อหุ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง - บน เช่น ANAN, AP, BRI, ORI, QH, SIRI และ SPALI เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการดังกล่างตั้งแต่ 20 ต.ค.64 - ธ.ค.65 มากที่สุด (โดยต้องกลับมาจ่ายเงินดาวน์ 10-30%) เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อบ้านที่มีสัญญา เงินกู้บ้านมากกว่า 2 สัญญา (เป็นส่วนที่มาตรการ LTV มีการเปลี่ยนแปลง) มากที่สุด
สำหรับบ้านที่เกินกว่า 10 ลบ.ที่จะมีการปรับ LTV กลับมา ซึ่งจะทำให้ต้องมีการวางดาวน์มากขึ้น (เป็น 10-30%) ประเมินเป็นกลุ่มที่ได้รับ sentiment ลบ แต่เนื่องจากสัดส่วนการซื้อเงินสดสำหรับบ้านระดับราคานี้มากกว่ากลุ่มระดับล่างมาก (เราประเมินมากกว่า 30% ที่ซื้อสด) รวมถึงถือเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อ ทำให้ผลกระทบจะน้อยกว่ากลุ่มระดับกลางบน
สำหรับกลุ่มระดับล่าง หรือผู้ซื้อบ้านที่มีสัญญาแรกสัญญาเดียวจะไม่ได้รับผลกระทบ จากการไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าว เนื่องจากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV ทั้งนี้ประเมินราคาหุ้นที่อาจย่อลงเป็นโอกาสในการเข้าซื้อสะสม ยังคงชอบ AP, SPALI, LH สำหรับกลุ่มผู้นำ และ SIRI, ANAN สำหรับ theme การฟื้นตัว
จับตา 2 เดือนท้ายปีนี้ เร่งโอนระบายของ
ด้าน บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด (INVX) ธปท.ระบุจะไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุด 31 ธ.ค. นี้ คาดว่า presale ของกลุ่มอสังหาฯ ปีหน้าจะโตน้อยกว่าปีนี้ และจะมีการเร่งโอนฯ มากขึ้นใน Q4/65 เพื่อใช้สิทธิประโยชน์ช่วงสุดท้ายของปี คาดหุ้นที่ยังเติบโตต่อเนื่องแม้ไม่มีมาตรการ LTV คือ AP LH SPALI
