แรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้ส่งผลให้เจ้าของที่ดินบางส่วนไม่อยากเก็บที่ดินไว้เฉยๆ การประกาศขาย และลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินของตนเอง (แลนด์แบงก์) จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจขึ้นมาทันที การประกาศขายดูเป็นทางเลือกที่เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ตัดสินใจได้ง่ายที่สุด เพราะขั้นตอนไม่ยุ่งยาก ทั้งการขายโดยเจ้าของที่ดินเอง หรือการหานายหน้ามาช่วยที่ดินก็เป็นทางเลือกที่สามารถทำได้ไม่ยาก ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก หรือการหาผู้ซื้อเองโดยเจ้าของที่ดินที่มีความกว้างขวางรู้จักคนเยอะ ซึ่งอาจจะเป็นการปิดการขายที่รวดเร็วและมีคนรับรู้ไม่มาก
แต่มี "เจ้าของที่ดิน" หลายคนที่เลือกที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินตนเอง หลังจากที่ปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่ามายาวนาน การสร้างรายได้จากที่ดินที่ตอนนี้มีมูลคค่าเพิ่มขึ้นจากในอดีต จึงเป็นทางเลือกที่เจ้าของที่ดินสนใจ เพียงแต่หลายโครงการที่พัฒนาโดยเจ้าของที่ดินเอง "ไม่ประสบความสำเร็จ" หรือใช้เวลาในการขายยาวนานมากเกินไป
การลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินตนเองอาจจะ "ไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้อง" เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะมีเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่การขาดประสบการณ์และไม่เข้าใจในวิธีการทำงาน ขั้นตอนต่างๆ อาจจะสร้างปัญหา และเจ้าของที่ดินอาจจะมีกิจการอื่นๆ ที่ต้องดูแล หรือสร้างรายได้ให้พวกเขาอยู่แล้ว การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จากความไม่รู้อาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่พวกเขาสนใจ
ดังนั้น การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีข้อเสนอในเรื่องของ "การร่วมทุน" เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับเจ้าของที่ดิน จึงเป็นข้อเสนอที่เจ้าของที่ดินสนใจ และตรงตามที่พวกเขาต้องการ เนื่องจากว่าต้องการมีโครงการที่พวกเขาได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของกิจการ และต้องการเรียนรู้ขั้นตอนต่างๆ ในการพัฒนาโครงการ รวมไปถึงได้โอกาสในการทำความเข้าใจ และเข้าถึงคนที่มีความสามารถในด้านนี้โดยตรง เพื่อโอกาสในการต่อยอดในอนาคต
ตระกูลดังครอบครองที่ดินผืนงาม
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ปัจจุบัน ที่ดินในทำเลดีๆ หรือที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพส่วนหนึ่งอยู่ในการครอบครองของบางครอบครัว หรือบางตระกูลที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งเรื่องของ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการกดดันให้เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องคิดเรื่องของการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ซึ่ง "การขายที่ดิน" ออกไปอาจจะไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาต้องการ แต่ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาด้วยตนเอง
ดังนั้น เมื่อมีผู้ประกอบการเข้ามายื่นข้อเสนอ เพื่อพัฒนาที่ดินร่วมกันกับเจ้าของที่ดิน จึงอาจจะตรงกับความต้องการของเจ้าของที่ดิน ซึ่งการที่ผู้ประกอบการเข้ามาตกลงทำการร่วมทุนกับทางเจ้าของที่ดินนั้น ผู้ประกอบการก็ได้ที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อนำไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ทั้งนี้ อาจจะไม่ใช่การซื้อขายที่ดินกันแบบเบ็ดเสร็จ แต่อาจจะเป็นการที่เจ้าของที่ดิน "ใช้มูลค่าของที่ดิน" ตนเอง "เปลี่ยนเป็นเงินลงทุนในบริษัทร่วมทุน" ที่ตั้งร่วมกับทางผู้ประกอบการ โดยลงทุนในมูลค่าที่เท่ากันกับทางผู้ประกอบการ ซึ่งอาจจะมีการเพิ่มเติมเงินลงทุนลงไปอีก เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการบนที่ดินของตนเองได้โดยสมบูรณ์ จากนั้นจึงค่อยมาแบ่งปันผลประโยชน์ตามสัดส่วนเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการร่วมกันภายหลังเมื่อปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
แต่ถ้าเป็นโครงการที่ไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์แบบโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม อาจจะได้เงินกลับมาในรูปแบบของรายได้ในระยะยาวแทน ซึ่งอาจจะใช้เวลานาน
การร่วมทุนในแง่มุมของการลงทุนเพื่อพัฒนาร่วมกันอาจจะพบเห็นได้ในการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการด้วยกัน แต่ถ้าเป็นการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) ที่ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นผู้ประกอบการจากธุรกิจอื่นๆ อาจจะไม่ใช่การทำงานร่วมกันของทั้ง 2 ฝ่าย เพราะฝั่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นฝ่ายที่ลงมือลงแรงด้วยทรัพยากรที่พวกเขามีในมือพร้อมอยู่แล้ว โดยทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะคิดค่าดำเนินการเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ซึ่งจะมีการแจ้งให้อีกฝ่ายทราบตั้งแต่วันแรกที่ตกลงเงื่อนไขกันแล้ว
เจ้าของที่ดินบางรายไม่ได้สนใจการร่วมทุนพัฒนาโครงการกับทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะไม่ได้เงินค่าที่ดินแบบทันที หรือได้เงินค่าที่ดินเพียงบางส่วนไม่ใช่ 100% ของมูลค่าที่ดิน เพราะเงินส่วนที่เหลือหรือเงินค่าที่ดินต้องนำมาเป็นเงินลงทุนในบริษัทร่วมทุนที่ตั้งร่วมกันกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และต้องรอจนกว่าจะปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ครบหมด จึงจะได้เงินพร้อมผลตอบแทนที่มากกว่ามูลค่าที่ดินกลับคืนมา ซึ่งเจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยไม่ต้องการรอ หรือไม่ได้ต้องการเงินมากกว่ามูลค่าที่ดินที่ต้องการขาย และอยากได้เงินทันที เพราะมีปัญหาที่ต้องสะสางหรือต้องการแบ่งเงินจากการขายที่ดินให้เจ้าของร่วมกรรมสิทธิ์คนอื่นๆ
นอกจากนี้ ยังมีความกลัวว่า “ถ้าขายไม่หมด” หรือ “การโอนใช้เวลายาวนาน” กว่าที่ตกลงกันไว้ ดังนั้น รูปแบบการร่วมทุนแบบนี้จึงอาจจะไม่ค่อยเห็นมากนัก ทั้งๆ ที่เป็นรูปแบบการลงทุนหรือการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ และถ้าทั้ง 2 ฝ่ายยอมรับเงื่อนไขได้จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้ง 2 ฝ่ายแน่นอน
อสังหาฯ ผนึกแลนด์ลอร์ดเฟ้นหาทำเลศักยภาพ
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ด้วยทำเลที่ดินที่มีศักยภาพในเมืองมีจำกัดและราคาค่อนข้างสูงมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับวิธีในการเฟ้นหาแปลงที่มีเจ้าของ (แลนด์ลอร์ด) เพื่อร่วมทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งจะมีส่วนทำให้ผู้พัฒนาโครงการมีต้นทุนของราคาที่ดินไม่สูงเมื่อเทียบกับการลงทุนหรือจัดหาซื้อเข้ามาในพอร์ต
"ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ จับคู่กับพันธมิตรในการพัฒนาที่ดินร่วมกันอย่างชัดเจน เช่น แสนสิริ กับบีทีเอส หรือชาญอิสสระ กับกลุ่มไอ.ซี.ซี. แต่มีบางรายที่ตัดสินใจซื้ออาคารเก่าในซีบีดี และทุบทิ้งสร้างใหม่ เพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจและการขยายตลาดอย่างเช่น บริษัท ออริจิ้นฯ เป็นต้น"
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับบริษัทอสังหาฯ ที่เคลื่อนไหวผ่านวิธีการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน มีหลายราย ซึ่งก่อนหน้านี้ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบริษัท บุญภา 2020 จำกัด จำนวน 2 บริษัท เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ โดยบริษัท บุญภา 2020 จำกัด ก่อตั้งขึ้นโดยทายาท 2 ตระกูลดัง ตระกูลสวาทยานนท์ และตระกูลวรเศรษฐการกิจ ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในหลากหลายธุรกิจและอุตสาหกรรมมายาวนานกว่า 70 ปี โดยมีรายได้รวมจากธุรกิจในเครือปีละกว่า 8,000 ล้านบาท
สำหรับแลนด์มาร์กใหม่จะถูกพัฒนาภายใต้ชื่อ “ออริจิ้น สมาร์ท คอมเพล็กซ์ บางนา” มูลค่าโครงการกว่า 4,000 ล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูสติดถนนบางนา-ตราด บนพื้นที่รวมกว่า 8 ไร่ ของกลุ่มบุญภา ภายในโครงการจะประกอบด้วย 2 โครงการย่อย ได้แก่ 1.วัน ออริจิ้น มาสเตอร์พีซ บางนา เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างกลุ่มบุญภา และบริษัท วัน ออริจิ้น จำกัด มีอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกรวม 29 ชั้น 1 อาคาร แบบ Leasehold 3+30 ปี พื้นที่ให้เช่าประมาณ 30,000 ตร.ม. คาดเปิดให้บริการปี 2567
และ 2.ออริจิ้น เพลส บางนา เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างกลุ่มบุญภา และบริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด ตัวโครงการเป็นโครงการที่อยู่อาศัยผสมผสานระหว่างคอนโดฯ และอสังหาฯ เพื่อการลงทุนแบบ Freehold สูง 26 ชั้น คอนโดฯ พักอาศัยจำนวน 774 ยูนิต คาดเริ่มเปิดขายรอบ Presales ในช่วงไตรมาส 1 ปี 65 คาดก่อสร้างแล้วเสร็จช่วงไตรมาส 2 ปี 67
KC เจวีเจ้าของที่ดิน ผุดบ้านพรีเมียมในเมือง
นายสันติ ปิยะทัต กรรมการผู้จัดการ บริษัทเค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ KC กล่าวถึงการสร้างโอกาสเติบโตให้ เค.ซี.ว่า ได้ศึกษาโมเดลที่จะร่วมกับเจ้าของที่ดินในการร่วมกันพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาอยู่ 3-4 แปลงในการทำโครงการบ้านพรีเมียมในเมือง ราคาขายมีตั้งแต่ 20-50 ล้านบาท คาดว่าปลายปี 65 จะได้ข้อสรุปที่ชัดเจน 1 โครงการ มูลค่าในการพัฒนาโครงการไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท
'ฮาบิแทท กรุ๊ป' ผนึกตระกูล "เฮงตระกูล"
เนรมิตรแลนด์แบงก์รุกแนวราบครั้งแรก
ล่าสุด บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เข้าสู่หมวดของการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจครั้งสำคัญในรอบ 10 ปี
โดยรูปแบบการลงทุนรุกโครงการแนวราบใหม่ในครั้งนี้ เป็นโมเดลร่วมทุนกับแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ในพื้นที่ “ชลบุรี-พัทยา” จัดตั้งในนามบริษัท ฮาบิแทท วิลล่า จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการ “ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา” ร่วมกัน โดยมีสัดส่วนฮาบิแทท กรุ๊ป ถือหุ้น 70% และอีก 30% เป็นของนายรัฐกิจ เฮงตระกูล เจ้าของที่ดินดังกล่าว
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า “จากเดิมที่เราโฟกัสการพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อลงทุน แต่วิกฤตโควิดที่ผ่านมาทำให้บริษัทฯ หันมาสนใจตลาดแนวราบและหวังสร้างบาลานซ์ พอร์ต เพื่อจัดการบริหารความเสี่ยงอีกด้วย” นายชนินทร์ กล่าว
โครงการ “ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า” ตั้งอยู่ทำเลระดับพรีเมียมบริเวณห้วยใหญ่ โดยเป็นโครงการพูล วิลล่า สไตล์โมเดิร์น มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท บนเนื้อที่กว่า 51 ไร่ เริ่มพัฒนาเฟสแรก จำนวน 65 หลัง มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดขาย VVIPO ในช่วงเดือนพฤศจิกายน 65 และจากนั้นจะรอดูผลตอบรับจากกลุ่มลูกค้าก่อนจะเปิดในส่วนของเฟส 2 อีก 100 หลัง มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาทต่อไป
'รัฐกิจ เฮงตระกูล' ฉายภาพอสังหาฯ พัทยา
เมกะฯ รัฐ-เอกชน ดันราคาที่ดินพุ่งมหาศาล
ด้าน นายรัฐกิจ เฮงตระกูล ผู้ร่วมทุนโครงการ “ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา” ผู้ลงสมัครเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (ส.ส.) เขตชลบุรี พรรคเพื่อไทย (พท.) กล่าวว่า "เราอยากทำโครงการอสังหาฯ ระดับพรีเมียม จะว่าเป็นการสร้างชื่อก็ไม่ผิด ผลพูดคุยกับฮาบิแทท เพราะมีความประทับใจในผลงานการพัฒนาโครงการในพื้นที่พัทยาที่ผ่านมา โดยแปลงที่ดินร่วมทุนกับทางบริษัทถือเป็นแปลงที่มีศักยภาพ เพราะอยู่ใน ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง ซึ่งอยู่ในพื้นที่โครงการของรัฐบาลที่จะสร้างเมืองคู่แฝดอีอีซี ภายใต้ชื่อโครงการศูนย์ธุรกิจอีอีซี และเมืองน่าอยู่อัจฉริยะ ที่ขณะนี้ภาครัฐได้นำที่ดินของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เนื้อที่ 14,619 ไร่ มาพัฒนา ส่งผลให้โครงการเมืองคู่แฝดอีอีซีจะมีมูลค่าสูงถึง 1.34 ล้านล้ารบาท ยิ่งจะช่วยสร้างมูลค่าให้โครงการไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา" นายรัฐกิจ กล่าว
สำหรับศักยภาพของอสังหาฯ ในเมืองพัทยานั้น นายรัฐกิจ กล่าวว่าในอนาคต เมืองพัทยาจะมีเมกะโปรเจกต์ระบบรถไฟรางเบาทั่วเมืองพัทยา คาดว่าภายในปี 2566 จะมีการเปิดความร่วมมือกับภาคธุรกิจ (PPP) โครงการนี้มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งระยะเวลาการก่อสร้างจะไปแล้วเสร็จในปี 2570 หรือ 2571 และเมื่อไปผนวกกับโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินของทางภาครัฐ ที่อาจจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2571 จะยิ่งเพิ่มศักยภาพให้เมืองพัทยา
"การเกิดเมกะโปรเจตก์ทั้งของภาครัฐและของภาคเอกชน เราจะเห็นได้ว่าในทุกเมืองทั่วโลก เวลามีการลงทุนขนาดใหญ่ ราคาที่ดินในเมืองพัทยาจะเติบโตขึ้นอย่างมหาศาล และต่อให้เศรษฐกิจประเทศจะเป็นอย่างไร ตนมองว่าเมืองพัทยาไปต่อแน่นอน ใครมีที่ดินอย่าเพิ่งขาย อีกไม่นานที่ดินจะขึ้นมหาศาล"
