“เคหะสุขประชา” บ้านเช่าที่มาได้ถูกเวลา หลังเงินเฟ้อกดกำลังซื้อ ปิดโอกาสมีผู้มีรายได้น้อยมีบ้านของตนเอง

ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มทรงตัวได้และมีแนวโน้มการฟื้นตัวดีขึ้น ในมุมมองบริษัทอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนต่างคาดการณ์ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคได้เริ่มฟื้นตัวกลับมาแล้ว และเชื่อว่าในครึ่งหลังของปี 2565 นี้ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวและขยายตัวต่อเนื่องไปในปี 2566 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางไปถึงกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นลูกค้าบริษัทเอกชน โดยกลุ่มผู้บริโภคเหล่านี้คือ กลุ่มผู้มีรายได้ประจำ เช่น พนักงานบริษัท ข้าราชการ นักธุรกิจ กลุ่มเจ้าของธุรกิจ ข้าราชการ แพทย์ วิศวกร นิติกร 

ทั้งนี้ ตัวเลขคาดการความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นตัวเลขที่ถูกนำไปใช้ในการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในอนาคต ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมนี้ถูกจัดเก็บเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเอกชนที่พัฒนาบ้านและคอนโดฯ ขาย ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนประชากรที่ต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้วถือว่ามีจำนวนที่น้อยมาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วประเทศเมื่อนับรวมกลุ่มผู้มีรายได้น้อยแล้วมีมากกว่า 3 ล้านหน่วยต่อปี

โดยในความเป็นจริงแล้วตัวเลขความต้องการที่อยู่อาศัยที่ถูกนำมาคำนวณว่ามีผลต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ นั้นมีอยู่ไม่ถึง 50% ของดีมานด์จริง ดังนั้น การคาดการณ์ที่เกิดขึ้นจึงเป็นการคาดการณ์เฉพาะตัวเลขความต้องการของกลุ่มลูกค้าบริษัทอสังหาฯ เท่านั้น ขณะที่กลุ่มประชาชนจำนวนมากที่ไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายของบริษัทเอกชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยนั้นต้องยอมรับว่ายังคงมีปัญหาจากหนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และปัญหาเงินเฟ้อ ทำให้สินค้าอุปโภคบริโภคและค่าครองชีพพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ จึงไม่ได้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยในทุกกลุ่ม และสะท้อนตลาดได้เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น

ปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นส่งผลโดยตรงต่อรายได้และค่าครองชีพของกลุ่มประชาชนผู้มีรายได้น้อย และส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเหล่านี้กลายเป็นกลุ่มที่เข้าถึงแหล่งเงินกู้ หรือสินเชื่อบ้านได้ยาก ทำให้กลุ่มดังกล่าวเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด ซึ่งกรณีของการปฏิเสธสินเชื่อในโครงการบ้านเอื้ออาทรในช่วงก่อนหน้านี้ เป็นกรณีที่สะท้อนปัญหาที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยได้เป็นอย่างดี

อย่าไรก็ตาม การเกิดขึ้นของ “โครงการบ้านเคหะสุขประชา” โครงการบ้านเช่าที่พัฒนาโดยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ในขณะนี้ถือว่าเป็นโครงการที่มาได้ถูกที่ถูกเวลาอย่างมาก เพราะเดิมนั้นจุดประสงค์ของโครงการดังกล่าวต้องการเข้ามาช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และกลุ่มเปราะบางที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ด้วยจังหวะของการเกิดโครงการ “โครงการบ้านเคหะสุขประชา” ซึ่งมาเกิดขึ้นในช่วง “ข้าวยากหมากแพง” เพราะผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนนั้นส่งผลดีต่อประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ขาดที่อยู่อาศัยและไม่มีกำลังซื้อบ้านของตัวเองไดเป็นอย่างดี


ทั้งนี้ “โครงการบ้านเคหะสุขประชา” นับได้ว่าเป็นการพลิกวิกฤตและสร้างโอกาสให้แก่ผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง ให้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานท่ามกลางสิ่งแวดล้อมที่น่าอยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ยังมีอาชีพใหม่และมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นตามนโยบายของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ที่ต้องการให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยได้เช่าบ้านพร้อมอาชีพ ยกระดับรายได้ 40,000 บาทต่อครอบครัว เพื่อลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย ทำให้ประชาชนมีความหวัง มีอาชีพและมีรายได้ที่มั่นคง

โดยการเคหะฯ ได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2564 ให้จัดตั้งบริษัทเคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) เพื่อช่วยดำเนินโครงการบ้านเคหะสุขประชาให้มีความคล่องตัวและประสบความสำเร็จได้เร็วขึ้นโดย กคช. ถือหุ้น 49% และผนึกกำลังกับพันธมิตรที่เข้มแข็งและมีความเป็นมืออาชีพถือหุ้น 51%

สำหรับการจัดทำโครงการบ้านเคหะสุขประชาตามที่ พม. นำเสนอต่อ ครม. โดยมีเป้าหมายจัดสร้างที่อยู่อาศัยจำนวน 100,000 หน่วย ในระยะเวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่ปี 2564-2568 โดยให้จัดสร้างปีละ 20,000 หน่วย รวมทั้งนำหลักปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียงมาพัฒนาอาชีพและสร้างรายได้ให้ผู้อยู่อาศัย ซึ่งขึ้นอยู่กับความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการของแต่ละพื้นที่ ซึ่งประกอบไปด้วย 6 อาชีพ ได้แก่ เกษตรอินทรีย์ ปศุสัตว์ อาชีพบริการชุมชนและชุมชนข้างเคียง ตลาด อุตสาหกรรมขนาดเล็ก และศูนย์การค้าปลีก-ส่ง เพื่อพัฒนาเศรษฐกิจฐานรากของชุมชนให้สามารถพึ่งพาตนเองได้อย่างยั่งยืน รวมถึงสนับสนุนเศรษฐกิจชุมชนตามภูมิสังคมของพื้นที่ ซึ่งจะเริ่มตั้งแต่การผลิตไปจนถึงช่องทางการจัดจำหน่าย

สำหรับโครงการ “โครงการบ้านเคหะสุขประชา” โครงการนำร่องโครงการแรก คือ บ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง จำนวน 302 หน่วย ซึ่งได้ส่งมอบให้กับผู้เช่าไปแล้วเมื่อวันที่ 5 เมษายน 2564 และโครงการที่ 2 คือ โครงการบ้านเคหะสุขประชาร่มเกล้า ซึ่งตั้งอยู่บริเวณถนนร่มเกล้า แขวงคลองสองต้นนุ่น เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ มีขนาดพื้นที่โครงการ 20.26 ไร่ จัดสร้างบ้านจำนวน 270 หน่วย ประกอบด้วยบ้านแฝดชั้นเดียว จำนวน 86 หน่วย และบ้านสองชั้น จำนวน 184 หน่วย โดยแบ่งพื้นที่ใช้สอยตามความเหมาะสมของกลุ่มเป้าหมาย

เป้าหมายหลังของโครงการ “เคหะสุขประชา” ประกอบด้วย กลุ่มผู้สูงวัย คนพิการ คนโสด และกลุ่มผู้มีครอบครัว โดยบมจ.เคหะสุขประชานั้นเป็นกลไกในการพัฒนาอสังหาฯ ภาคที่อยู่อาศัย รวมทั้งยกระดับเศรษฐกิจในครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยในชุมชน โดยรูปแบบที่อยู่อาศัยถูกแบ่งออกเป็น 4 รูปแบบ ครอบคลุม 4 กลุ่มเป้าหมาย คือ

• กลุ่มผู้สูงอายุ คนพิการ จะให้เช่าแบบบ้านแฝดชั้นเดียวและ 2 ชั้น ที่ดิน 16 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 1,500 บาทต่อเดือน
• กลุ่มผู้มีสถานะโสด แบบบ้านแฝดชั้นเดียว/2 ชั้น ที่ดิน 16 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน
• กลุ่มครัวเรือนใหม่ แบบบ้านแฝดชั้นเดียว/2 ชั้น ที่ดิน 17.5 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 40 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 2,500 บาทต่อ ฃเดือน
• กลุ่มครอบครัว
  แบบบ้านแฝดชั้นเดียว/2 ชั้น ที่ดิน 20 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 3,500 บาทต่อเดือน ประมาณการรายรับภายใน 4 ปี (ปี 65-68) 60,000 ล้านบาท

“โดยโครงการบ้านเช่าเคหะสุขประชาจำนวน 100,000 หน่วย จะพัฒนาภายใน 4 ปี คือ เริ่มตั้งแต่ปี 2565-2568 โดยแบ่งการพัฒนาเป็นปี 2565-2566 จะพัฒนาบ้านเช่าปีละ 30,000 หน่วย และปี 67-68 จะพัฒนาบ้านเช่าออกมาปีละ 20,000 หน่วย ล่าสุด กคช. ได้เปิดให้จองอาคารเช่าใหม่เพิ่ม 6 ทำเลทั่วประเทศ โดยอาคารพักอาศัยรูปแบบใหม่ จะเน้นการออกแบบเพื่อคนทั้งมวล (Universal Design) ถนนกว้าง ที่จอดรถเพียงพอ ขนาดพื้นที่ประมาณ 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 1,400 บาทต่อเดือน โดย 6 โครงการใหม่นี้จะตั้งอยู่ใน 6 ทำเลทั่วประเทศ ได้แก่ สมุทรสาคร (กระทุ่มแบน 3) มหาสารคาม สุรินทร์ (สลักได) อุบลราชธานี ลำปาง และนครสวรรค์ (ระยะที่ 2) จัดสร้างเป็นอาคารพักอาศัยสูง 4 ชั้น ขนาดห้องพักอาศัยประมาณ 28-30 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 1,400-2,500 บาท/เดือน ซึ่งราคานี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง” นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าว

นับจากนี้ไป บ้านเช่าในโครงการเคหะสุขประชาจะเริ่มทยอยพัฒนาออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งต้องยอมรับว่าการมาของโครงการดังกล่าวเป็นการมาที่ถูกที่ถูกเวลาจริงๆ เพราะต้องยอมรับว่า ณ เวลานี้ กลุ่มผู้มีรายได้น้อยนั้นต้องฝ่าช่วงวิกฤตระลอกแรกจากวิกฤตโควิด-19 ซึ่งทำให้ขาดรายได้มายาวนานกว่า 2ปี ขณะที่วิกฤตโควิด-19 เริ่มก้าวผ่านไป ก็ต้องมาประสบกับวิกฤติจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งมีผลให้กำลังซื้อลดลง จากการพุ่งขึ้นของสินค้าอุปโภคบริโคทุกชนิด เมื่อประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเพราะประสบปัญหาการขาดรายได้ เพราะไม่สามารถประกอบอาชีพได้ตามปกติในช่วงการระบาดของเชื้อโควิด-19 อย่างหนัก ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแทบจะเป็นศูนย์

ดังนั้น เมื่อพูดถึงโอกาสในการซื้อบ้านเป็นของตนเองของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยใน 1-2 ปีจากนี้จึงมีโอกาสน้อยมาก เพราะรายได้ยังอยู่ในระดับเดิม แต่ค่าครองชีพพุ่งสูงขึ้นจากปัญหาเงินเฟ้อ ซึ่งยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดลงในปีนี้หรือปีหน้า ดังนั้น การเกิดขึ้นของโครงการบ้านเช่าเคหะสุขประชา จึงเป็นเหมือนแสงสว่างสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่หวังจะมีที่อยู่อาศัยที่ดี ให้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน ในสิ่งแวดล้อมที่น่าอยู่อาศัยเพื่อให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นโดยเฉพาะในช่วงข้าวยากหมากแพงเช่นปัจจุบัน