ภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 65 และต่อเนื่องกำลังเข้าสู่ Circle ของจังหวะที่เริ่มค่อยๆ ฟื้นตัว หลังจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวลง ส่งผลให้ในปี 2564 การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีจำนวน 31,662 หน่วย ลดลงจากปี 63 ร้อยละ -33.2 เป็นปีที่การออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 ซึ่งในปี 2565 ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.9
อย่างไรก็ดี ในเรื่องการลงทุนนั้นตลาดเริ่มเปิดมากขึ้น เทคโนโลยีพัฒนาไปไกล และเริ่มเห็นการกลับมาของตลาดปล่อยเช่าในภาวะที่อัตราเงินเฟ้อปรับสูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี และสามารถอยู่เหนือระดับความเสี่ยงของอัตราเงินเฟ้อและให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการเงินฝาก และมีความผันผวนต่ำกว่าการลงทุนในตลาดหุ้น และที่สำคัญ อสังหาฯ ถือเป็นแอสเสท “ที่จะสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว!”
ดีมานด์เริ่มกลับมาแรงหลังเปิดประเทศ
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ กับปัจจัยบวกจากการเปิดประเทศว่า ดีมานด์ (กำลังซื้อ) กลับมาแรงมาก ธุรกิจต่างๆ เริ่มกลับมา Run มีการเปิดเฟสต่อเนื่อง ซึ่งธุรกิจโรงแรมในพอร์ตของออริจิ้นไม่ว่าจะอยู่ในโซนทองหล่อ หรือแม้แต่โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ แอนด์ สวีทส์ ศรีราชา-แหลมฉบัง มีอัตราการเข้าเพิ่มเป็น 60-70% จากช่วงโควิดอยู่ระดับ 30% เราดูแล้วสดใส หรือแม้แต่ โครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ "สเตย์บริดจ์ สวีท แบงค็อก ทองหล่อ" อัตราการเข้าพักเกือบ 90% จากช่วงโควิด 70%
"ผมเห็นเงินจากธุรกิจปล่อยเช่ามีกระแสเงินสด แต่มีช่วงที่แย่ที่สุด เจอโควิดประมาณเดือน มี.ค.-เม.ย.2563 การปล่อยเช่าอาจจะลดลง ยิลด์บางลงบ้าง แต่ตอนนี้เริ่มดีขึ้น อย่างเช่น แฮมป์ตัน ที่ปล่อยอยู่ประมาณ 5-6 หมื่นบาทต่อห้อง มียอดเข้ามาเยอะ จะเป็นกลุ่มชาวญี่ปุ่นเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งเราบริหารในรูปแบบเซอร์วิสเรสซิเดนท์ที่เป็นแบรนด์ของคนไทย ที่เป็นการแทรกเข้าไปในช่องว่างระหว่างการเช่าคอนโดมิเนียมกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งปัจจุบันด้วยความแรงของ แฮมป์ตัน ที่มีความยืดหยุ่นในการบริการทำให้เกิดดีมานด์ขึ้นมา เรามีโครงการแฮมป์ตันอยู่ในซีบีดีประมาณ 3 โครงการ และมีเป็น 10 พร็อพเพอร์ตี้ และหากนับรวมธุรกิจโรงแรมในพอร์ตของออริจิ้น ทำให้เรามีห้องพักไว้บริการ 10,000 ห้อง ซึ่งเราน่าจะอยู่อันดับท็อป 3 ในอุตสาหกรรมธุรกิจโรงแรมได้" นายพีระพงศ์ กล่าว
มองโมเดล ‘คราวด์ฟันดิง’ จิ๊กซอว์เชื่อมลงทุน
นายพีระพงศ์ กล่าวถึงเทรนด์การลงทุนโลกยุคใหม่ 2022 ว่า เดิมช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ตนเคยทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ก่อนจัดตั้งบริษัทออริจิ้นขึ้นมา ซึ่งผมชอบคอนเซ็ปต์ที่อสังหาฯ เพื่อการปล่อยเช่า ชอบกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าอยู่แล้ว
"จากความรู้ที่เดินทางไปดูงานหลายประเทศ ซึ่งประเทศญี่ปุ่นมีระบบเรื่องการทำอินเวสเมนต์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่เป็นเซอร์วิสแพลตฟอร์ม ผู้ประกอบการในญี่ปุ่นระดมทุนผ่านรูปแบบคราวด์ฟันดิง (Crowdfunding) คือ โดยที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์อาจจะไม่ต้องใช้เงินลงทุนทั้งหมด แต่แบ่งการลงทุนจากผู้อื่น แล้วเป็นเจ้าของร่วมกันในอพาร์ตเมนต์ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ในญี่ปุ่นจะมีทางเลือก ตัวเบากว่าของเรา เนื่องจากกฎหมายเกี่ยวกับ คราวด์ฟันดิง ยังไม่โอเค ยังไม่ผ่านที่ประเทศไทย สิ่งที่ออริจิ้นฯ ทำที่โครงการแฮมป์ตัน ทองหล่อ 10 เนื่องจากเรามีพอร์ตโรงแรมจำนวนมาก แต่การที่เราทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และโรงแรมไปตลอดนั้นเราจะมีงบการเงินที่ต้องควบคุมอยู่ ซึ่งอาจทำให้เราตึงๆ อยู่"
โดยสิ่งที่เราอยากทำ ในเมื่อเราเชื่อมั่นว่า "การเช่า" เป็น "อมตะ" ไม่เหมือนขายที่เมื่อคนมีที่อยู่อาศัยและคอนโดฯ กันหมดแล้ว ตลาดจะเริ่มปรับตัวเหมือนในประเทศพัฒนาแล้ว แต่เรื่องเช่า คนรุ่นใหม่ชอบสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นในการพักอาศัยมากขึ้น ดังนั้น “ตลาดเช่าจะเกิดขึ้นอย่างสมบูรณ์ในระยะ 20 ปีข้างหน้า” ประเทศไทยยิ่งพัฒนาไปเรื่อยๆ อสังหาฯ ประเภทขายจะแพงขึ้น จนมาถึงจุดที่คนอาจจะซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้ "อาจจะเป็นโมเดลเช่าอยู่ตลอดชีวิต" เหมือนในประเทศยุโรป สหรัฐฯ และญี่ปุ่น ประเทศเหล่านี้จะไม่มีสินค้าประเภทที่อยู่อาศัยที่จะสามารถเข้าไปซื้อได้
"สิ่งที่เราอยากทำ คือ ทำอสังหาฯ ประเภทการเช่าให้มีพอร์ตขนาดใหญ่ แต่เราทำคนเดียวไม่ไหว เราจะกระจายการลงทุน รวมกลุ่มนักลงทุนมาช่วยกันทำ ซึ่งเราจะได้ผลตอบแทนจาการบริหารพอร์ตฟอลิโอมีทั้งห้องพักสำหรับการเช่า ทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสเรสซิเดนท์เหมือนที่แฮมป์ตัน รวมเป็นหมื่นห้องในพอร์ตฟอลิโอของออริจิ้นฯ ผู้ลงทุนจะถือโฉนดร่วมกัน เรามีองค์ความรู้ มีตลาดอยู่ มีช่องทางการขาย ทำให้สามารถบริหารผลตอบแทนได้ พนักงานจะได้รับค่าบริหารจัดการ"
ทั้งนี้ หากพิจารณาสเกลธุรกิจของออริจิ้นฯแล้ว เรามีธุรกิจในเครือที่มีความเชี่ยวชาญในแต่ละธุรกิจ ทั้งในธุรกิจอสังหาฯ มีบริษัทที่ทำธุรกิจเช่า มีบริษัทลูกที่บริหารอาคารและให้บริการลูกค้าผู้เช่า ซึ่งโปรแกรมที่เราพัฒนา ลูกค้าซึ่งเป็นผู้เช่า จะสามารถเลือกพักได้ตามที่ต้องการ เนื่องจากออริจิ้นฯ มีความหลากหลายในโครงการประเภทให้เช่า และในอนาคต “เราจะมีความเป็น Multi Asset” ได้
"ให้จินตนาการว่า กรุงเทพฯ จะมีที่ให้ทำอาคารสูงในซีบีดี ทองหล่อ หรือพร้อมพงษ์ พญาไท จะมีกี่แปลง ดีเวลลอปเปอร์จะรวมแปลงยากมาก ขออนุญาตยากมาก ขอเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ก็ยากมาก สร้างก็ยากมาก ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และเรื่องใหญ่ของประเทศไทย คือ แรงงาน คนไทยไม่อยากทำงานไซต์งานก่อสร้าง แต่เคลื่อนไปทำงานที่โรงงาน เพราะมีเรื่องความสะดวกสบาย เพราะฉะนั้นต้นทุนในการก่อสร้างที่เกิดแรงงานจะเป็นปัญหาใหม่ในอนาคต ปัจจุบันเราเจอเรื่อง Cost Push ที่มาจากเรื่องสงคราม เกิดจากเงินเฟ้อ เกิดจากเรื่องพลังงาน และความไม่แน่นอนของประเทศมหาอำนาจใหม่ การจับขั้วของแต่ละประเทศกระทบต่อต้นทุนวัตถุดิบ ทั้งต้นน้ำ กลาง และปลายน้ำ ทำให้คอนโดฯ โรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ออริจิ้นฯ จะขึ้นใหม่ๆ ต้อง Mark up cost ไว้ร้อยละ 15 แล้ว สิ่งเหล่านี้เราอาจจะเห็นคอนโดฯ บนทองหล่อในอีก 10 ปีข้างหน้า ตารางละเมตรละ 5 แสนบาทก็ได้ ผมมองว่าเป็นไปได้ ที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างปรับขึ้นตลอด ย้อนไป 10 ปีที่แล้ว ราคาคอนโดฯ บนทองหล่อประมาณ 1.5-1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) วันนี้คุยกันที่ 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. ดังนั้น ภาพที่เราเห็นพร็อพเพอร์ตี้ที่มีกระแสเงินสดจะเป็นพระเอก ซึ่งจะขยับไปที่กองรีทได้"
ลงทุนที่ดินขอบเมืองไม่กี่ร้อยล้าน ผุดโครงการมูลค่าพันล้าน
นายพีระพงศ์ กล่าวถึงปัจจัยที่ผู้ประกอบการขยับไปเปิดคอนโดฯ ขอบๆ เมือง เนื่องจากด้วยราคาที่ดินใจกลางซีบีดีค่อนข้างแพง บางแปลงสูงเป็นพันล้านบาท ทำให้ต้องไปเปิดในทำเลใหม่ รอบเมืองที่ราคาบางแปลงไม่สูง ใช้เงินลงทุนหลัก 100-200 ล้านบาท สามารถเปิดโครงการมูลค่า 1,000-2,000 ล้านบาทได้
"สิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ทำ คือ วิกฤตที่เกิดจากโควิด ดีเวลลอปเปอร์ก็เหนื่อยเหมือนกัน ทำอย่างไรที่จะบริหารกระแสเงินสดให้ได้ดี คอนโดฯ ของออริจิ้นฯ ใจกลางเมืองค่อนข้างดูดซับได้ดี ตอนช่วงปี 2562 คอนโดฯ ภายใต้แบรนด์พาร์ค 24 มูลค่ากว่า 18,000 ล้านบาท สามารถโอนได้ 10,000 ล้านบาท และช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมา ดูดซับไปได้อีก 5,000 ล้านบาท และยูนิตที่เหลือมูลค่า 3,000 ล้านบาท ก็ปรับมาเป็นแบรนด์แฮมป์ตัน เพราะเราเชื่อในเรื่องตลาดเช่า ลูกค้าญี่ปุ่นที่อยู่ในซอย 24 เน้นไปทำงานที่โรงงานที่บางนา-ตราด ไปถึงนิคมอมตะ ผิดกับโซนทองหล่อ ญี่ปุ่นที่อยู่แถวนี้จะทำงานในเมือง ส่วนโซนพญาไท ที่ออริจิ้นฯ มีโครงการมิกซ์ยูส และโรงแรมที่เตรียมให้บริการนั้น ลูกค้าโซนนี้จะเชื่อมต่อกับบริษัทข้ามชาติ กลุ่มที่เป็นฮ่องกง จีน และไต้หวัน ต้องการอยู่โซนพญาไท รวมถึงบุคลากรทางการแพทย์ที่นิยมเช่นกัน ตลาดรีเซลส์คอนโดฯ ในพญาไทค่อนข้างดี ไม่ว่าจะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น เช่น แบรนด์ไอดีโอ หรือ M พญาไท ค่าเช่าดี รีเซลส์ได้ส่วนต่างราคามากกว่าร้อยละ 10 ขึ้นไป" นายพีระพงศ์ กล่าว
คอนโดฯ ในซีบีดีเปิดตัวลดลง กระจุกตัวโซนบางนา
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2565 ว่า ดัชนีอสังหาฯ เริ่มผงกหัวขึ้น เริ่มการฟื้นตัว ทำให้เราคาดการณ์ว่า ปี 2565 จะมีการขยายตัวของอสังหาฯ ตามดัชนีที่เราทำโมเดลขึ้นมาน่าจะประมาณร้อยละ 9.1 และต่อให้เป็นกรณีปรับตัวแย่ลง (Worst Case) จะอยู่ที่ 77 จุด ก็ยังขยายตัวร้อยละ 3.4 หรืออาจปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดไว้ กรณีเป็น Best Case จะอยู่ที่ 85.4 จุด ขยายตัวได้ถึงร้อยละ 14.7
"เราเห็นการฟื้นตัวจริงๆ เห็นสัญญาณที่ดีขึ้น ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการไปถึงช่วงเดือน ก.ย.65 ดีขึ้น ทำให้นักลงทุนอสังหาฯ มีการลงทุนมากขึ้น ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดกรุงเทพฯ แม้จะลดลงร้อยละ 0.2 และ 2 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี และสมุทรปราการ) จะลดลงร้อยละ 0.8 แต่ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดระดับราคา 2-4 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 2 ล้านบาท แต่สิ่งที่เราพบว่า ราคาห้องชุดในไตรมาสแรกปีนี้เริ่มขยับขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า"
สำหรับตลาดคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เดือน ม.ค.65 เปิดตัวถึง 7,204 หน่วย เพิ่มขึ้นกว่าพันเปอร์เซ็นต์ ขณะที่ช่วงเกิดโควิด การเปิดคอนโดฯ ใหม่จะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 8,300 หน่วย บ่งชี้ให้เห็นว่า สต๊อกของคอนโดฯ เริ่มหมดไป ผู้ประกอบการต้องสร้างโครงการในช่วงที่ตลาดฟื้นตัว ซึ่งมูลค่าการเปิดโครงการต่อเดือนเกือบ 20,000 ล้านบาท
ทำเลที่ไปเปิดคอนโดฯ นั้น ในเมือง (ซีบีดี) จะขึ้นโครงการลดลง แต่จะเห็นความเคลื่อนไหวใน 10 อันดับที่มีการเปิดคอนโดฯ มากขึ้น อันดับ 1 ได้แก่ โซนบางนา(จำนวนหน่วยมากที่สุด) ห้วยขวาง (มูลค่าสูงสุด) บางพลี บางซื่อ เมืองปทุมธานี ,ฃจตุจักร คลองหลวง ดอนเมือง ,ฃสวนหลวง และบางพลัด
"ปีนี้เราเชื่อว่าจะมีคอนโดฯ เปิดใหม่ถึง 30,000 หน่วย ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคาไม่แพง เราเห็นตลาดคอนโดฯ ขยายตัวและมูลค่าเปิดตัวกว่า 1 แสนล้านบาท ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯ จริงๆ น่าจะเติบโตได้ปีละประมาณร้อยละ 5-10 ถ้าไม่เจอสถานการณ์โควิด"
เปิดโซนศักยภาพยอดขายห้องชุด
ในด้านของคอนโดฯ ขายได้ใหม่ คาดว่าทั้งปีจะขายได้ 41,000 หน่วย น่าจะขายได้เพิ่มขึ้นร้อยละ 30-40 มูลค่าประมาณ 165,000 ล้านบาท (Base Case) โดยในไตรมาสแรกปี 65 โซนห้วยขวาง ระดับราคา 3-5 ล้านบาทขายได้มากที่สุดกว่า 1,300 หน่วย เขตบางรัก ห้องชุดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 179 หน่วย มูลค่าประมาณ 3,790 ล้านบาท รองลงมาเป็นราคา 5-7.5 ล้านบาท จำนวน 104 หน่วย มูลค่า 731 ล้านบาท
โซนเขตวัฒนา ในช่วงสุขุมวิททั้งหมด ราคา 7.5-10 ล้านบาท ขายได้มากที่สุด เขตปทุมวัน ราคา 5-7.5 ล้านบาท ขายได้สูงถึง 124 หน่วย มูลค่ากว่า 800 ล้านบาท และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีมูลค่าการขายกว่า 2,000 ล้านบาท
นักลงทุนจีนมองการเติบโตของราคาเป็นหลัก
ดร.วิชัย กล่าวทิ้งท้ายถึงภาพของกำลังซื้อตลาดต่างชาติว่า หากมองกลุ่มผู้ซื้อหลักคือ ชาวจีน จะให้ความสำคัญกับเรื่องราคาที่จะเพิ่มขึ้นในระยะยาว ถ้าจะซื้อ ราคาห้องชุดจะขึ้นจริงแค่ไหน ถ้าใช่ก็พร้อมจะลงทุน รวมถึงตลาดปล่อยเช่า เป็นสิ่งที่นักลงทุนชาวจีนก็มองเรื่องผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
