กองทัพมด "จัดสรรจิ๋ว" ผุดเกลื่อนเมืองรอง เลี่ยงไม่ผ่านอีไอเอ แนะปรับผังเมืองให้สอดคล้องวิถีชีวิตชุมชน

การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยทั่วไปนั้นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่ระบุว่า ถ้าจะมีการแบ่งที่ดินเพื่อขาย หรือนำมาพัฒนาเป็นบ้านรูปแบบต่างๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของการพัฒนาโครงการมากมาย ที่ครอบคลุมทั้งเรื่องของถนนทางเข้า ถนนภายใน ส่วนกลางของโครงการและระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งผู้ประกอบการที่จะทำการพัฒนาโครงการนั้นๆ ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด

และแน่นอนว่า การจะทำให้ได้ตามที่กฎหมายกำหนดนั้นต้องใช้เงินลงทุนที่มากขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปยังหลายเรื่อง โดยเฉพาะในเรื่องของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะมีผลต่อการตั้งราคาขาย และต่อเนื่องไปยังการหาแหล่งเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการ แต่ตั้งแต่ปี พ.ศ.2552 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กพิเศษได้ (จัดสรรจิ๋ว) โดยที่ไม่เข้าข่ายการเลี่ยงจัดสรรแล้ว ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ลงวันที่ 29 มกราคม พ.ศ.2552 ซึ่งแม้ว่าจะหมดอายุหลังจากนั้น 3 ปี แต่มีการขยายระยะเวลาของประกาศนี้มาโดยตลอด ซึ่งการขยายระยะเวลาครั้งล่าสุดจะครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2565 และยังไม่รู้ว่าจะมีการต่ออายุต่อไปหรือเปล่า แต่ที่ผ่านมา มีส่วนช่วยให้เกิดการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้มากขึ้น อีกทั้งดึงโครงการที่เลี่ยงจัดสรรมาเข้าระบบนี้มากขึ้น

และยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจหดตัว ผู้ซื้อที่ต้องการบ้านและมองหาบ้าน แต่มีกำลังซื้อไม่เพียงพอที่จะซื้อโครงการบ้านจัดสรรได้นั้น จัดสรรจิ๋วจึงถูกมองเป็นพิเศษ ต่อกรณีดังกล่าว นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ให้ความเห็นกับผู้สื่อข่าวว่า "จัดสรรจิ๋ว" แม้ว่าจะมีข้อจำกัดมากขึ้นกว่าการพัฒนาโครงการแบบเลี่ยงจัดสรร แต่ยังน้อยกว่าการขออนุญาตจัดสรร โดยข้อกำหนดที่ระบุในประกาศ เช่น 1.ไม่ต้องมีที่ตั้ง หรืออาคารของสำนักงานนิติบุคคล ไม่ต้องมีสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น 5% ของพื้นที่ขาย 2.ถนนภายในโครงการเป็นลาดยางมะตอยได้ ไม่ต้องเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก ไม่ต้องมีการจัดการขยะ หรือระบบระบายน้ำ และ 3.ไม่ต้องมีคณะกรรมการนิติบุคคลบริหารโครงการ

โดยโครงการที่เข้าข่ายในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) ต้องมีขนาดไม่เกิน 2 ไร่ หรือมีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 32 แปลง (อาคารพาณิชย์ไม่เกิน 20 แปลง) ถ้าเป็นในเขตเทศบาล นอกเขตเทศบาลในพื้นที่ขององค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ต้องมีขนาดที่ดินไม่เกิน 4 ไร่ หรือมีแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง ซึ่งถ้าอยู่ในเกณฑ์ที่ระบุสามารถพัฒนาโครงการภายใต้ข้อกำหนดของการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ หรือ “จัดสรรจิ๋ว” ได้ ซึ่งไม่ใช่การเลี่ยงจัดสรรแบบก่อนหน้านี้

ผู้ประกอบการรายที่พัฒนาโครงการในรูปแบบของ “จัดสรรจิ๋ว” รายใดถ้ามีความน่าเชื่อถือ หรือมีโครงการที่เปิดขายและประสบความสำเร็จมาก่อนหน้านี้จะช่วยให้พวกเขาปิดการขายได้เร็วมากขึ้น และสามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ต่อเนื่อง เพราะรูปแบบของโครงการที่เอื้อให้สามารถพัฒนาโครงการได้รวดเร็ว เนื่องจากถ้าไม่นับการก่อสร้างบ้านเพื่อขายแล้ว มีเพียงถนนทางเข้า และถนนภายในเล็กน้อย การเชื่อมต่อระบบน้ำประปา ไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ ภายในโครงการกับของราชการเท่านั้น

โครงการรูปแบบนี้เป็นที่นิยมของผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีเงินทุนไม่มาก และไม่มีเครดิตในการขอสินเชื่อธนาคาร หรือพวกเขาไม่ต้องการใช้สินเชื่อธนาคาร ซึ่งโครงการแรกๆ ของพวกเขาอาจจะใช้เงินทุนตนเองทั้งหมดเป็นส่วนใหญ่ เพื่อก่อสร้างบ้านหรืออาคารให้แล้วเสร็จ หรือเกือบเสร็จก่อนที่จะขายได้ทั้งหมด เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจ่ายเงินแล้วได้บ้านจริงๆ โครงการหลังจากที่ปิดการขายการโครงการแรกๆ ไปแล้วจึงอาจจะเป็นการขายแบบเปิดขายก่อนแล้วสร้างทีหลังก็ได้ โดยใช้เงินของลูกค้าเป็นค่าก่อสร้าง เพราะเป็นที่รู้จักแล้วหรือผู้ซื้อมีความมั่นใจ แต่หากตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้จัดสรร ว่า ต้องคำนึงถึงเรื่องคุณภาพในการก่อสร้างต่างๆ เพราะบ้านโดยทั่วไปเมื่อสร้างเสร็จใหม่ๆ จะสวยงามและหาข้อบกพร่องได้ยาก โดยเฉพาะเรื่องของระบบท่อ ระบบไฟฟ้าต่างๆ ภายในบ้าน รวมไปถึงการเชื่อมต่อหรือระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่อยู่ใต้ดินนั้น เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่สนใจแต่ตัวบ้านเท่านั้น ซึ่งถ้าผู้ประกอบการก่อสร้างบ้านได้ตามกำหนด และออกมาสวยงาม ถูกใจผู้ซื้อก็เพียงพอแล้วในการยอมรับเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อในการรับผิดชอบสิ่งต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องของการก่อสร้างที่ผิดพลาดหรือจงใจใช้วัสดุไม่ได้คุณภาพ หรือใช้งานไม่ได้จริงๆ ตามที่สมควรจะเป็น ผู้ซื้อจะไม่สามารถหาผู้รับผิดชอบได้เมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับบ้านขึ้นมาหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว


ปรากฏการณ์ "จัดสรรจิ๋ว" เกลื่อนในหัวเมืองรอง
เลี่ยงการแข่งขันรุนแรง ปิดการขายเร็ว

โครงการบ้านจัดสรรแบบนี้ (จัดสรรจิ๋ว) เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่หัวเมืองรองซึ่งรูปแบบบ้านอาจจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ถ้าเป็นหัวเมืองขนาดใหญ่หรือในกรุงเทพมหานคร ปริมณฑลอาจจะมีอาคารพาณิชย์เพิ่มเติม บ้านที่เป็นโครงการรูปแบบนี้ จะดูดซับกำลังซื้อในตลาดไปจำนวนหนึ่ง ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีเงินทุนจำกัด หรือมีเงินทุนไม่มากในการซื้อบ้าน และยอมรับได้ในกรณีที่บ้านของพวกเขาไม่มีส่วนกลาง ไม่มีรั้วรอบโครงการหรือขาดการดูแลรักษาความปลอดภัย และความสะอาด ซึ่งถ้าเป็นอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเพื่อการค้ายังไม่มีผลกระทบมากนัก แต่ถ้าเป็นบ้านพักอาศัยจำเป็นต้องดูแลกันเองอีก

"ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายมีจุดเริ่มต้นจากการพัฒนาโครงการขนาดเล็กมาก่อน เพื่อสะสมรายได้ และเงินทุนให้มากขึ้น บางรายอาจจะพัฒนามาหลายสิบโครงการ เพียงแต่เป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เป็นที่รู้จัก แต่มีรายได้สะสมมาต่อเนื่องจนเริ่มพัฒนาโครงการที่ใหญ่ขึ้น มีจำนวนยูนิตมากขึ้นหลังจากนั้น ซึ่งทำให้พวกเขามีรายได้มากขึ้น และสามารถขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการ รวมไปถึงรูปแบบโครงการได้หลากหลายมากขึ้นจากยุคเริ่มต้น" นายสุรเชษฐ กล่าวและว่า

เพียงแต่ผู้ประกอบรายเล็ก หรือหน้าใหม่ถ้าจะเริ่มพัฒนาโครงการจากโครงการจัดสรรจิ๋วแบบนี้ในปัจจุบันอาจจะยากลำบากกว่าในอดีต เพราะคู่แข่งเยอะ ตัวเลือกของผู้ซื้อมีมากมาย อีกทั้งกระแสของการซื้อบ้านไม่ได้บ้าน หรือซื้อบ้านแล้วได้บ้านที่ไม่มีคุณภาพ ก็สร้างความกังวลใจให้ผู้ซื้อ จนอาจจะมีผลให้บ้านในโครงการจัดสรรจิ๋วขาดความน่าสนใจไป ผู้ประกอบการโครงการรูปแบบนี้จึงเลือกที่จะพัฒนา หรือเปิดขายโครงการในหัวเมืองรอง หรือจังหวัด อำเภอที่คู่แข่งไม่มาก หรือในพื้นที่ที่มีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลางแต่มีราคาขายสูง ซึ่งถ้าผู้ประกอบการโครงการจัดสรรจิ๋วเป็นที่รู้จักของคนในพื้นที่ ราคาขายบ้านต่ำกว่า รูปแบบบ้าน รูปแบบโครงการมีความน่าสนใจ และน่าเชื่อถือก็เป็นไปได้ที่จะได้รับความสนใจหรือปิดการขายโครงการของตนเองได้รวดเร็ว

ทั้งนี้ หากมาพิจารณาในข้อกำหนดทางกฎหมายแล้ว ถ้าเป็นโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร หรือเขตเมืองที่มีจำนวนแปลงมากกว่า 10 ยูนิต แต่ไม่ถึง 32 ยูนิต (อาคารพาณิชย์ไม่เกิน 20 แปลง) หรือโครงการในเขต อบต.ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง ทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มีการออกประกาศผ่อนผันให้ ไม่ต้องจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ไม่ต้องจัดทำที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมูบ้าน ซึ่งมีผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการลดลงไปอีก และถนนที่ใช้เข้าออกที่ดินแปลงต่างๆ ให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร และเรื่องของน้ำประปา ไฟฟ้า โดยรายละเอียดต่างๆ นั้นอยู่ในประกาศของคณะกรมการจัดสรรที่ดินกลาง 2 ฉบับ คือ

1.ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (ฉบับที่ 6) พ.ศ.2562 และ 2.ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ 11) พ.ศ.2562

ประกาศทั้ง 2 ฉบับนี้มีเนื้อหาของการยกเว้นผ่อนผันเช่นเดิม โดยขยายระยะเวลาการยกเว้นผ่อนผันออกไปเป็นเวลา 3 ปี คือใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งเรื่องของประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางทั้ง 2 ฉบับนี้ เป็นอีกปัจจัยที่อาจจะทำให้เกิดโครงการจัดสรรขนาดเล็กมากขึ้นทั่วประเทศไทย เพียงแต่จำนวนยูนิตและรูปแบบของโครงการ จะดีกว่าโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (จำนวนยูนิตน้อยกว่า 10 ยูนิต)


ธุรกิจโรงแรมกระโจนทำจัดสรรจิ๋ว หาแหล่งรายได้ใหม่

นายชินะ สุทธาธนโชติ เลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวให้เห็นความเคลื่อนไหวของภาพตลาดอสังหาฯ ในตลาดต่างจังหวัดในส่วนของ จ.พิษณุโลก ผ่านงานสัมมนาวิชาการที่จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า ผู้เล่นในตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดกว่า 50% มาจากบริษัทมหาชน รายใหญ่มาหมด ขณะที่การแข่งขันในตลาดมีความรุนแรง เนื่องจาก 1.ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามา มีความพร้อม 2.บริษัทอสังหาฯ ในท้องถิ่นมีทั้งแบบที่อยู่ในกฎหมายจัดสรร และอยู่นอกจัดสรร (เลี่ยงกฎหมาย) แต่เมื่อเกิดการระบาดของโควิด เริ่มมีผู้ประกอบการนอกจัดสรรที่ไม่เคยคุ้นเคยในการทำธุรกิจอสังหาฯ เช่น ธุรกิจโรงแรมเริ่มเข้ามาในพื้นที่ แต่เน้นทำโครงการขนาดเล็ก จบเร็ว ซึ่งในเรื่องนี้ ผู้ซื้อต้องระวังเรื่องสาธารณูปโภคด้วย

สำหรับปัจจัยกดดันที่ผู้ประกอบการยังเจออยู่ คือ 1.เรื่องผังเมืองที่ยังเป็นกฎหมายเก่าตั้งแต่ปี 2550 ขณะนี้อยู่ระหว่างการร่างกฎหมายใหม่อยู่ 2.ผู้ประกอบการกังวลข้อกำหนดเรื่องการจัดสรรมากขึ้น เช่น ทางเชื่อมทางระบายน้ำที่จะมีขั้นตอนและรายละเอียดที่มาก เรื่องสงคราม โควิดยังไม่จบ น้ำมันกดดันพอสมควร ผู้ประกอบการชะลอเรื่องการสร้าง ชะลอการเปิดตัว เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และแรงงานหายากและราคาแพงมากขึ้น

'เชียงราย' ยอนโอนกลุ่มไม่ขอจัดสรรเติบโต

ทั้งนี้ สมาคมธุรกิจอสังหาฯ เชียงราย ระบุถึงข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การโอนอสังหาฯ ปี 2564 พบว่า ในช่วงเดือน มิ.ย.ปี 2564 สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในจังหวัดดีขึ้น ผู้คนเริ่มกลับมาสนใจซื้ออสังหาฯ มากขึ้น และคาดว่าในปี 2565 จะดีขึ้นเรื่อยๆ โดยหากพิจารณาในกลุ่มโครงการจัดสรร ยอดโอนไม่เกิน 2 ล้านบาท ทั้งปีมีจำนวน 38 ราย คิดเป็น 1% ของยอดโอนทั้งหมด ไม่จัดสรร ยอดโอนทั้งปีจำนวน 2,544 ราย คิดเป็น 78% ของยอดโอนทั้งหมด

ยอดโอนตั้งแต่ 2 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท โครงการจัดสรรทั้งปี 72 ราย คิดเป็น 2% ของยอดโอนทั้งหมด และไม่จัดสรร ยอดโอน 344 ราย คิดเป็น 11% ของยอดโอนทั้งหมด

ยอดโอนตั้งแต่ 3 ล้านบาท ไม่เกิน 4 ล้านบาท พบว่า โครงการจัดสรรทั้งปีจำนวน 40 ราย คิดเป็น 1% ของยอดโอนทั้งหมด และไม่จัดสรร ยอดโอนทั้งปีจำนวน 92 ราย คิดเป็น 3% ของยอดโอนทั้งหมด เป็นต้น

สำหรับโครงการจัดสรรที่ได้รับมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ในกลุ่มโครงการจัดสรรไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา มีจำนวน 110 ราย มูลค่ารวมกว่า 247,484,400 บาท


ชี้เลี่ยงจัดสรร เหตุผังเมืองไม่สอดคล้องวิถีชีวิตชุมชน

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ให้ความเห็นต่อกรณีผู้ประกอบการรายย่อยที่เข้ามาทำตลาดในพื้นที่ว่า ของจังหวัดชลบุรีที่เลี่ยงจัดสรร และอยู่นอกจัดสรรนั้นต้องยอมรับว่าไม่ค่อยมี แต่ในบางจังหวัดที่มีการเลี่ยงจัดสรรนั้นต้องมองเรื่องผังเมืองไม่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของชุมชน ทำให้เกิดการเลี่ยงจัดสรรในการทำที่อยู่อาศัย เพราะมองว่าในบริเวณดังกล่าวอาจจะมีกำลังซื้ออยู่ แต่กฎหมายไม่ได้เปิดทางไว้ วิธีการพิจารณาเรื่องผังเมืองไม่ได้ให้ประชาชนมีส่วนร่วมเท่าที่ควร ห่างไกลความจริงมาก

"ในเรื่องการขายบ้าน บ้านคือสิ่งสำคัญที่สุดของครอบครัวและอนาคต ซึ่งโครงการของผมคอนเซ็ปต์ที่เราตั้งไว้ ทุกโครงการบ้านคือที่สุดชีวิต ที่สุดของอนาคต ผมจะตอกย้ำเรื่องนี้ ผมยังเชื่อและอยากให้ดีเวลลอปเปอร์ โฟกัสเรื่องการสร้างคุณค่าของตัวสินค้าและตัวบ้านให้คนที่อยู่อาศัยเต็มที่ เช่น ผู้ประกอบการมีความเชี่ยวชาญในการทำโครงการ เราต้องเก่งกว่าลูกค้า ไม่ใช่ปลูกบ้านตามใจลูกค้า แต่ผมจะปลูกบ้านที่มีความรู้ความสามารถเหนือกว่าลูกค้า อธิบายให้ลูกค้าเข้าใจฟังก์ชัน ซึ่งจะทำให้ลูกค้าเกิดภาพประทับ สะท้อนให้เกิดความรู้สึก เกิดจิตวิญญาณของคนในชุมชนได้พร้อมกัน เกิดความภูมิใจในโครงการ" นายมีศักดิ์ กล่าวถึงกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ของผู้ประกอบการ
 
นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ในภาพรวมของตลาดในจังหวัดฉะเชิงเทรา คงจะเลี่ยงไม่ได้ คงมีทั้งบ้านที่เลี่ยงจัดสรร และถูกต้องตามกฎหมาย แต่เลี่ยงจัดสรรยังคงมีเหลือบ้าง แต่น้อยลง เพราะลูกค้าบางคนอยากได้บ้าน แต่ไม่ต้องมีภาระผูกพันกับค่าส่วนกลาง เนื่องด้วยค่าครองชีพ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้จัดสรรยังคงมีดีมานด์อยู่บ้าง