อสังหาฯเข้มจับตาสถานการณ์เงินเฟ้อ-หนี้ครัวเรือนหวั่นกระทบกำลังซื้อผู้บริโภค

ปัจจุบันเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงไม่ได้กลับเข้าสู่เส้นทางของการฟื้นตัวแบบชัดเจนแบบที่คาดการณ์ไว้ เพราะโควิด-19สายพันธ์โอมิครอนที่เริ่มมีการแพร่ระบาดมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมามีการแพร่ระบาดมากขึ้นจนตอนนี้มีผู้ติดเชื้อใหม่มากกว่า 20,000 คนต่อวันไปแล้ว ซึ่งเรื่องนี้สร้างความวิตกกังวลให้กับคนในประเทศค่อนข้างมาก แม้ว่าคนไทยกว่า 60% มีการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ไปแล้ว และมีจำนวนไม่น้อยที่มีการฉีดเข็มกระตุ้นที่ 3 หรือ 4 แต่อย่างไรก็ตามการฉีดวัคซีนไม่ได้ป้องกันการติดโควิด-19 เพียงแต่ช่วยกันอาการรุนแรงเท่านั้น ดังนั้น คนไทยส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะอยู่บ้านมากขึ้น ลดการออกไปนอกบ้าน ลดกิจกรรมที่ต้องรวมกลุ่มกันกับคนจำนวนมาก เพื่อลดความเสี่ยงจากการติดเชื้อโควิด-19

ความวิตกกังวลต่อการแพร่ระบาดโควิด-19 มีผลโดยตรงต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย เพราะการใช้จ่ายที่ลดลงหรือไม่มากแบบที่คาดการณ์ไว้ตอนต้นปี 2565 ก็มีผลโดยตรงต่อแผนธุรกิจที่วางไว้ของบริษัทต่าง ๆ โดยเฉพาะบริษัทที่ประกอบธุรกิจ ซึ่งต้องอาศัยกำลังซื้อของคนในประเทศโดยตรง และไม่ได้ขายสินค้าที่ต้องใช้ในชีวิตประจำวัน บริษัทที่สร้างที่อยู่อาศัยขายได้รับผลกระทบในเรื่องนี้แบบเต็มๆ เพราะคนไทยเลือทกี่จะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนได้ ไม่ต้องรีบตัดสินใจซื้อในช่วงนี้


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สำหรับคนที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องเงินสดหรือความสามารถในการขอสินเชื่อธนาคารก็อาจจะต้องรีบตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้เพราะเรื่องของเงินเฟ้อที่มีผลจากการที่ราคาสินค้าต่าง ๆปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจากแรงกดดันจากต่างประเทศและการปรับขึ้นของผู้ผลิตสินค้าในประเทศที่อ้างอิงราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นและต้นทุนทางการขนส่งที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามการปรับขึ้นของราคานั้นมันซึ่งมีผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้น เพียงแต่จะยังไม่เห็นแบบชัดเจนในช่วงนี้ เพราะส่วนใหญ่ยังอยู่บนต้นทุนเดิมอยู่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วรอการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นคนที่มีความพร้อมจึงรีบตัดสินใจในช่วงนี้ ประกอบกับผู้ประกอบการต่าง ๆมีการลดราคาหรือจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายอยู่ด้วยช่วงเวลานี้จึงเหมาะในการซื้อที่อยู่อาศัย

ราคาที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางว่าจะปรับเพิ่มขึ้นแน่นอนหรือปรับเพิ่มขึ้นไปแล้วในบางส่วน เพียงแต่ยังไม่มากจนคนสังเกตได้ อีกทั้งผู้ประกอบการมีการับราคาขายที่อยู่อาศัยมาโดยตลอดอยู่แล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแต่เพราะผู้ประกอบการเองมีการเปิดขายโครงการใหม่หลายทำเล หลายรูปแบบและหลายระดับราคาจึงอาจจะไม่ได้มีผลต่อการรับรู้ของคนทั่วไปว่าราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นแต่ถ้าพิจารณาจากโครงการรูปแบบเดียวกันในทำเลเดียวกันราคาขายต่างกันแบบสังเกตได้เพราะเปิดขายต่างกันมากกว่า2ปีขึ้นไป แต่เมื่อเรื่องของเงินเฟ้อมีการปรับสูงขึ้นแบบชัดเจนประกอบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามการขึ้นของราคาน้ำมันและค่าขนส่งสินค้าทั้งจากต่างประเทศและภายในประเทศเองก็ค่อนข้างชัดเจนว่าปีนี้ราคาที่อยู่อาศัยจะแพงขึ้นแน่นอน เพียงแต่จะแพงขึ้นเท่าใดนั้นต้องรอดูสถานการณ์หลายๆอย่างประกอบกัน เรื่องของเงินเฟ้ออาจจะไม่ใช่ปัจจัยหลักแต่เรื่องของราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง การขาดแคลนแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้างและเรื่องของความขัดแย้งในต่างประเทศที่อาจจะมีผลต่อระบบโลจิสติคส์ของโลกก็มีความเป็นไปได้เช่นกัน

ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงอยู่ในช่วงที่ยังไม่ฟื้นตัวและมีความเป็นไปได้ที่จะมีการขยายตัวไม่มากเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาเพราะปัจจัยหลายๆ อย่างยังไม่เอื้อประโยชน์ต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและเงินเฟ้อที่สูงขึ้นก็มีผลต่อกำลังซื้อของคนไทยและมีผลต่อเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวด้วยเช่นกันเพราะเมื่อราคาสินค้าสูงขึ้นการซื้อสินค้าก็จะลดลงตามกลไกตลาด ดังนั้น เศรษฐกิจประเทศไทยในช่วงครึ่งปีนี้คงยังไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วมากนักแต่เมื่อภาวะการแพร่ระบาดของโควิด-19 ลดลงก็อาจจะมีผลให้เรื่องของเงินเฟ้อลดลงเช่นกันแบบที่เคยเกิดขึ้นในช่วงเดือนเมษายนปีที่แล้วอย่างไรก็ตามรัฐบาลพยายามช่วยเหลือเรื่องของเงินเฟ้อและราคาสินค้าที่สูงขึ้นต่อเนื่องเพียงแต่ออกมาในรูปแบบของการลดภาระค่าใช้จ่ายของคนไทยทั้งเรื่องของโครงการคนละครึ่งที่เร่งการอนุมัติรอบที่4ออกมาเร็วกว่ากำหนด การตรึงราคาน้ำมันดีเซล และก๊าซหุงต้ม


นอกจากนี้เรื่องของดอกเบี้ยขาขึ้นก็มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยด้วยซึ่งปีพ.ศ.2565 มีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นหลังจากที่ลดลงและคงที่มายาวนานหลายไตรมาสเนื่องจากแรงกดดันจากการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศที่สูงขึ้นมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาและจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีนี้ อัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยก็ต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นเพื่อไม่ให้แตกต่างกับอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศมากเกินไป 

ดังนั้น ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศจะมากขึ้นทั้งจากเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นค่อนข้างแน่นอนในปีนี้ส่วนจะปรับขึ้นมากน้อยเท่าใดต้องติดตามต่อไปแต่มีความเป็นไปได้ที่จะขึ้นไปถึง1% แต่เป็นการทยอยปรับทีละไตรมาสไปเรื่อยๆเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนในการก่อสร้างที่สูงขึ้นที่ชัดเจนมาตั้งแต่ปีที่แล้วว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นในหลายๆส่วน แต่ในส่วนของกำลังซื้อคนไทยกลับสวนทางกัน เพราะรายได้ยังคงลดลงในหลายๆ อาชีพหรือในหลายๆ ธุรกิจเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19และเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งเรื่องต่าง ๆเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นการสร้างภาระหนี้สินในระยะยาวแบบชัดเจน

ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนักเพราะเป็นตลาดที่เจาะจงที่กำลังซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง และมีความยืดหยุ่น เนื่องจากสามารถทยอยก่อสร้างและหยุดการก่อสร้างได้แบบทันทีเมื่อกำลังซื้อขาดหายไป
แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียมจนดูเหมือนว่าจำนวนโครงการจะมากเกินไปหรือเกิดความวิตกกังวลว่าอาจจะเกิดปัญหาเรื่องของโอเวอร์ซัพพลายแบบคอนโดมิเนียมแต่อย่างที่บอกไปแล้วว่า ตลาดบ้านจัดสรรเจาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองไม่ได้ลงทุน
และทยอยเปิดขาย ทยอยก่อสร้างไปได้เรื่อยๆรวมไปถึงใช้ระยะเวลาในการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการที่สั้นกว่าคอนโดมิเนียม

โดยตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการไม่ให้ความสนใจต่อเนื่องจากช่วง2ปีที่ผ่านมา และยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพยายามเร่งระบายสต็อกออกไปให้มากที่สุดและเร็วที่สุดต่อเนื่อง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการขายหรือบริหารการขายของฝั่งผู้ประกอบการ และต้องการเงินลงทุนกลับคืนมาก่อนเพื่อรักษาสภาพคล่องให้มากขึ้นโดยการเร่งระบายสต็อกของผู้ประกอบการจะเหมาะสมกับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมและมีความพร้อมทั้งในเรื่องของเงินในกระเป๋าและการขอสินเชื่อธนาคาร เนื่องจากจะได้คอนโดมิเนียมในราคาไม่แพงภายใต้การพัฒนาบนต้นทุนเก่าอีกทั้งยังได้เลือกห้องจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่เลือกจากแบบจำลอง3มิติ หรือจากเอกสารการขาย ซึ่งการปิดการขายคอนโดมิเนียมจะยังคงมีให้เห็นต่อเนื่องและจะเป็นอีกปีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากแม้ว่าอาจจะมีจำนวนมากกว่าช่วง1 – 2 ปีที่ผ่านมาก็ตาม


ด้านนายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงานพลังงาน กล่าวในการปาฐกถาพิเศษหัวข้อเรื่อง"นโยบายภาครัฐต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์" ว่า ภาคธุรกิจอสังหาฯมีความเกี่ยวข้องกับภาคเศรษฐกิจและต่อภาคธุรกิจต่าง ๆ อย่างเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้นในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลซึ่งเห็นถึงความสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาฯจึงออกนโยบายและมาตรการต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง รวมถึงแผนระดับชาติที่รัฐบาลได้เดินหน้าลงทุนเช่น โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี)โครงการขนส่งมวลชนและการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้า ล้วนมีผลดีต่อภาคอสังหาฯ ขณะที่ภาพความกังวลเรื่องหนี้ที่มีปัญหานั้น รัฐบาลเห็นว่าเริ่มลดลงเมื่อเทียบกับ 2
ปีที่ผ่านมา หายไปกว่า 50% หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ออกมาตรการการช่วยเหลือลูกหนี้
ผ่านโปรแกรมการพักชำระหนี้และยืดหนี้ ซึ่งช่วยผ่อนคลายให้ภาคอสังหาฯไม่ต้องกังวลเรื่องที่สถาบันการเงินจะบังคับหลักประกันชำระหนี้

อย่างไรก็ดีสิ่งที่ต้องเฝ้ามองในช่วงนี้ คือ อัตราเงินเฟ้อที่จะมีผลกระทบต่อความมั่นใจของผู้บริโภค และผู้ลงทุนในภาคประชาชนตรงนี้รัฐบาลต้องเข้ามาดูแล แต่ยังเชื่อมั่นกรอบเงินเฟ้อทั้งปีน่าจะอยู่ในระดับ 3%โดยในการดูแลเรื่องราคาพลังงานนั้นรัฐบาลมีนโยบายดูแลเงินเฟ้อให้สามารถประคับประคองเศรษฐกิจไปได้ตรึงราคาพลังงานไม่ให้ส่งผลถึงความสามารถของประเทศไทยต่อไป แต่เราประมาทไม่ได้และถ้าเหตุการณ์การเมืองระหว่างประเทศไม่บานปลาย จนไม่นำไปสู่การขยายตัวของเงินเฟ้อมากเกินไปก็เชื่อว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะเติบโตได้3-4%


นายสักกะ ภพพันธ์ยานุกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหาภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องและคาดว่าจะกลับสู่ระดับPre-Covidในช่วงต้นปี 2566 อย่างไรก็ดีการระบาดยังมีความไม่แน่นอนขณะเดียวกันการฟื้นตัวในหลายสาขาธุรกิจมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นแต่ยังมีความแตกต่างกัน ยังมีความเปราะบางและยังต้องติดตามการฟื้นตัวของการจ้างงานและรายได้ในส่วนของการระดมทุนผ่านสินเชื่อและตราสารหนี้ ขยายตัวตามความต้องการเงินทุนของภาคธุรกิจจากแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีการออกระดมทุนค่อนข้างมาก

“ในปี2565 นี้ อัตราเงินเฟ้อ มีแนวโน้มสูงขึ้น และมีความเสี่ยงสูงมากขึ้นโดยอาจสูงกว่ากรอบเป้าหมายในช่วงแรกของปีแต่โดยรวมทั้งปียังต่ำกว่า 3%แต่ครึ่งปีแรก เงินเฟ้อจะสวิงสูงขึ้นของเงินเฟ้อ ส่วนการจะส่งผ่านต่อต้นทุนนั้น
คงไม่รุนแรงเพราะผู้ประกอบการยังไม่อยากขึ้นราคา เพราะเป็นเรื่องดีมานด์เป็นหลักในส่วนของค่าครองชีพที่สูงขึ้นกระทบกลุ่มรายได้แตกต่างกัน โดยต้องติดตามกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและลูกจ้างภาคบริการที่รายได้ที่เพิ่งเริ่มฟื้นตัวในส่วนของความคืบหน้าในการให้ความเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงินซึ่งมีสินเชื่อฟื้นฟูอนุมัติแล้ว 150,934 ล้านบาท รวม 46,411 ราย วงเงินอนุมัติเฉลี่ย 3.3 ล้านบาทต่อราย”นายสักกะภพ กล่าวทิ้งท้าย

อนึ่ง อัตราเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นนั้นเกิดจากต้นทุนพลังงานในตลาดโลกที่ยังมีทิศทางการปรับตัวสูงต่อเนื่องโดยเฉพาะราคาน้ำมันและคาดว่าจะยิ่งประตัวสูงขึ้นไปอยู่หลังจากประเทศรัสเซียประกาศสงสรามกับประเทศยูเครนและหากสงครามยังยืดเยื้อนานออกไป ก็จะยิ่งกระทบต้นทุนน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นไปอีก
แน่นอนว่าจะส่งผลกระต่อต้นทุนสินค้าทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย ซึ่งจะทำให้แนวโน้มเงินเฟ้อปรับตัวขึ้นและมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศเมื่อผนวกกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงอาจจะมีผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปและนั่นอาจทำให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้ฟื้นตัวได้ไม่มากเท่าที่ควรจะเป็น