“ไนท์แฟรงค์” ชี้เปิดประเทศรับโอกาสลงทุนอสังหาฯ คอนโดใหม่ราคาปรับตัวลงเล็กน้อยเหตุต้นทุนที่ดินสูง

“ไนท์แฟรงค์” เชื่อประประเทศเพิ่มโอกาสลงทุนอสังหาฯ จังหวะดีนักลงทุน ผู้ซื้ออยู่เอง เหตุราคาขายคอนโดยังต่ำผู้ประกอบการลดราคาขายระบายสต๊อก ชี้ต่างชาติเดินทางเข้าไทยเพิ่มดีมานด์เช่าห้องชุด คาดคอนโดเปิดใหม่ปรับลดราคาขายได้ไม่มาก เหตุต้นทุนที่ดินสูงเพราะซื้อรอการพัฒนาโครงการก่อนเกิดโควิด-19

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลกได้ส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมในทางลบเป็นวงกว้าง และเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำไปทั่วทั้งโลก ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดพักอาศัยที่ได้รับผลลบอย่างหนักในช่วงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา ซัปพลายใหม่ของคอนโดพักอาศัยในกรุงเทพฯ ลดลงถึง 65% จากจำนวนซับปพลายเดิมก่อนโควิดแพร่ระบาด อยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิต เหลือ 22,000 ยูนิต ในปี 63 และประมาณ 11,000 ยูนิตในปี 64 ขณะที่ปี 65 แนวโน้มจะดีขึ้น

​ทั้งนี้ การประกาศเปิดประเทศของรัฐบาล ซึ่งมีผลให้ 63 ประเทศสามารถเดินทางเข้าไทยได้โดยไม่ต้องกักตัว เป็นนโยบายที่ทุกภาคส่วนขานรับแม้จะมีความกังวลอยู่บ้าง การเปิดประเทศของรัฐบาลไทยย่อมส่งผลกระทบทางบวกต่อระบบเศรษฐกิจไทย และแน่นอนว่าภาคเศรษฐกิจต่างๆ เริ่มมองหาโอกาสเพื่อการลงทุน พิจารณาผลกระทบทางบวกว่าจะเกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนไหนบ้าง

​โดยส่วนตัวแล้วมองว่าผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในเวลานี้น่าจะเป็นโอกาสเดียวที่จะได้ซื้อคอนโดราคาถูก เมื่อเศรษฐกิจและธุรกิจในภาพรวมปรับตัวดีขึ้นจากการเปิดประเทศ โอกาสที่จะซื้อคอนโดในราคาขายถูกจะเริ่มหายไป ส่วนกรณีการซื้อเพื่อลงทุนคงมี 2 ปัจจัยให้พิจารณาคือ 1.ราคาซื้อตอนนี้เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือไม่ ทั้งนี้ จะขึ้นอยู่กับเงินลงทุนว่าต้องกู้และต้นทุน 2.ตลาดเช่าเป็นอย่างไร จะใช้เวลาอีกนานเท่าไรจึงจะฟื้นตัวและอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไรบ้าง

​สำหรับปัญหาการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเป็นปัญหาจากตลาดและส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ซื้อไว้ด้วยราคาขายก่อนโควิด-19 ระบาด ซึ่งมีราคาสูง ขณะที่ค่าเช่าลดลง อัตราว่างเพิ่มสูงขึ้น แสดงถึงรายได้ของนักลงทุนรายนั้นๆ ย่อมต้องลดลง แต่นักลงทุนรายเก่าที่ไม่มีภาระทางการเงินที่ต้องผ่อนธนาคารนั้นอาจได้รับผลกระทบไม่มากนัก

​“Capital Gain หลังจากลดราคาและหมดโปรโมชันแล้วราคาขายต่อจะอยู่ตรงไหน ถ้าราคากลับไปอยู่ที่ราคาก่อนลดราคา ผู้ลงทุนก็กำไร 20% ซึ่งอาจสรุปได้ว่า ณ เวลานี้ยังสามารถลงทุนได้ เพราะผลตอบแทนการลงทุนยังคงอยู่ที่ 4.11% และยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain ที่สูงถึง 20% ด้วยเช่นกัน”

นายพนม กล่าวว่า โอกาสด้านการลงทุนยังคงมีถึงแม้ว่าเราจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ หากนักลงทุนรู้จักเลือกทำเลและโครงการที่มีราคาขายเหมาะสม ส่วนแนวโน้มของราคาจะลดลงอีกหรือไม่นั้นจะอยู่ที่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือสร้างเสร็จแล้ว และเจ้าของโครงการต้องการเงินสดสำหรับแก้ปัญหาทางการเงินหรือต้องการปิดโครงการก็จะทำการลดราคาขาย เพื่อให้ขายได้หมดและปิดโครงการ นอกจากนี้ การลดราคาลงอาจเกิดจากการขายต่อหรือขายคอนโดมือสอง โดยที่ผู้ซื้อมือแรกอาจมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระหรือมีปัญหาทางการเงิน

​โดยโครงการคอนโดใหม่ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ ระดับราคาขาย หากจะปรับลดลงไม่มากนัก เพราะต้นทุนที่ดินส่วนใหญ่ที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ซื้อไปเป็นต้นทุนที่ดินที่ซื้อก่อนโควิดระบาด และเจ้าของที่ดินไม่ลดราคาขายที่ดินในเมือง ดังนั้น นักพัฒนาที่มีการเปิดโครงการใหม่จำเป็นต้องลดสเปกหรือลดคุณภาพมาตรฐานงานก่อสร้างอาคารลง เพื่อให้สามารถลดราคาขายลงได้ ซึ่งหากเป็นสเปกเดียวกับโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันในราคาที่ลดลงนั้นจะทำได้ค่อนข้างยาก นักพัฒนาจึงยอมลดกำไรของเขาลง เพื่อลดราคาขายลงได้ แต่ไม่สามารถลดได้มากนัก อีกประการคือ นักพัฒนาจะสามารถลดราคาขายลงได้ก็ต่อเมื่อได้ต้นทุนที่ดินแปลงใหม่ที่มีราคาถูกลง ซึ่งในปัจจุบันราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้ยังไม่มีแนวโน้มลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ