ท่ามกลางสถานการณ์ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ที่สร้างความผันผวนและผลกระทบอย่างหนักให้กับเศรษฐกิจของประเทศไทย และธุรกิจต่าง ๆ ที่หดตัวต่อเนื่องตลอด 2 ปีทีผ่านมา โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบถึงสองเด้ง จากการหายไปของดีมานด์ต่างชาติที่หายไปจากการล็อกดาวน์ประเทศ และกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศที่ลดลง ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ จนมีผลให้ดีมานด์ในประเทศหดตัวที่ตามมา
ในขณะที่ตลาดอยู่อาศัย ประเภทโครงการจัดสรร คอนโดมิเนียมยังชะลอตัวอยู่จนถึงขณะนี้ แต่ตลาดบ้านสร้างเอง หรือ ตลาดรับสร้างบ้าน ซึ่งเป็นหนึ่งในเซ็กเม้นท์ตลาดอสังหาฯ กลับมีทิศทางที่ขยายตัวสวนทางกับตลาดบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาดรับสร้างบ้านระดับกลาง-บน ดับราคา 8 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงหลักราคา 100 ล้าบาท ซึ่งมีอัตราการขยายตัวดีต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี64 จนถึงปลายปี และยังมีแนวโน้มจะขยายตัวต่อเนื่องในปี 65 ที่จะถึงนี้ โดยปัจจัยหลักที่หนุนส่งให้ตลาดรับสร้างบ้านขยายตัวต่อเนื่องในปี 64 คือ แนวโน้มการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวอย่างรวดเร็วในปีนี้ ประกอบกับการขยายฐานลูกค้าออกไปสู่ตลาดต่างจังหวัดของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน นอกจากนี่ การชะลอตัวของธุรกิจต่าง ๆ ทำให้เจ้าของธุรกิจในต่างจังหวัดมีเวลาว่างและหันมาตัดสินใจสร้างบ้านอย่างจริงจังหลังจากที่มีแผนจะก่อสร้างบ้านแต่ต้าองชะลอเวลาออกไป เพราะภาระกิจรัดตัวจนไม่มีเวลาในการพิจารณาเลือกแบบบ้าน และสร้างบ้านได้อย่างจริง ๆ จัง ๆ
นายสิทธิพร สุวรรณสุต ประธานเจ้าหน้าที่ บริษัท พีดีเฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ผู้ให้บริการแฟรนไชส์รับสร้างบ้าน“พีดีเฮ้าส์” กล่าวว่า ในปีนี้ตลาดรับสร้างบ้านโดยรวมไม่ได้เติบโตจากปีก่อนมากนักแทบจะทรงตัวด้วยซ้ำไปแต่มีตลาดในบางเซ็กเม้นท์ที่ขยายตัวชัดเจนมากกว่าเพื่อน คือกลุ่มบ้านสร้างเองระดับราคา8 ล้านบาทขึ้นไป ถึงบ้านสร้างเองระดับราคาหลัก100 ล้านบาท โดยกลุ่มบ้านในตลาดรวมระดับราคาเฉลี่ย10-15 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีการขยายตัวมากที่สุดขณะที่กลุ่มบ้านราคา10-20 ล้านบาทเป็นกลุ่มสินค้าของพีดีเฮ้าส์ ขยายตัวมากที่สุด
โดยปัจจัยที่ทำให้บ้านระดับราคา10-20 ล้านบาท ของ พีดีเฮ้าส์ ขายดี คือการขยายฐานลูกค้าตลาดระดับบนในต่างจังหวัดของบริษัท ซึ่งเป็นการปรับตัวหนีการแข่งขันในตลาดล่างที่แข่งขันสูงโดยเฉพาะการแข่งขันด้านสงครามราคา ในตลาดระดับราคา1-2 ล้านบาท ภายหลังจากการเปิดตัวของบริษัทรับสร้างบ้านในท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผู้ประกอบการจากส่วนกลางเผชิญการแข่งขันรุนแรง เพราะไม่สามารถลดมาตรฐานวัสดุก่อสร้างมาแข่งราคากับผู้ประกอบการท้องถิ่นได้
ดังนั้น การปรับตัวขยับเข้าไปเล่นในตลาดบ้านระดับกลางราคา3-5 ล้านบาท ตลาดบ้านรับกลาง-บน5-10 ล้านบาท รวมถึงตลาดบ้านระดับบน-พรีเมียม10- 30 ล้านบาท จึงเป็นการปรับตัวครั้งใหม่ของผู้ประกอบการจากส่วนกลางซึ่งปรากฏว่าได้รับผลการตอบรับที่ดีมากจากตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะตลาดโซนภาคตะวันออกในจังหวัด ระยอง ชลบุรี ภาคอีสาน ในจังหวัดนครราชสีมาสระบุรี ขอนแก่น อุดรธานี ร้อยเอ็ด และ จังหวัดปริมณฑล ทำให้สาขาในพื้นที่จังหวัดดังกล่าวมียอดขยายเติบโตมากเป็นพิเศษ
“ปัจจัยที่ทำให้ตลาดบ้านสร้างเองระดับราคา8-100 ล้านบาทขยายตัวดีได้ในต่างจังหวัด คือ ความเชื่อมั่นในมาตรฐานก่อสร้าง
คุณภาพงานก่อสร้าง ประสบการณ์ แบรนด์และผลงานที่ผ่านมาของบริษัทขนาดใหญ่จากส่วนกลางซึ่งบริษัทรับสร้างบ้านในท้องถิ่นไม่มี นอกจากนี้ การขยายไลน์ในธุรกิจออกแบบและตกแต่งภายในบริการออกแบบและปรับแบบบ้านให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าของ พีดีเฮ้าส์ ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ลูกค้าเลือกสร้างบ้านกับบริษัทมากขึ้นเนื่องจากมีบริการแบบOne stop service แบบเหมารวม ช่วยให้ลูกค้าลดต้นทุนออกแบบและก่อสร้าง5-10% ”นายสิทธิพร กล่าว
อีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดระดับกลาง-บน ถึงตลาดบ้านระดับพรีเมี่ยมในต่างจังหวัดขยายตัวดี คือ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งทำให้ธุรกิจต่าง ๆ ชะลอตัวลง ทำให้เจ้าของธุรกิจในต่างจังหวัดมีเวลาว่างมากขึ้นและหันมาพิจารณาเรื่องการสร้างบ้านอย่างจริง ๆ จังๆ จากเดิมที่เคยมีแผนจะก่อสร้างบ้านหลังใหม่เคยติดต่อบริษัทรับสร้างบ้านและขอแบบบ้านไปพิจารณา แต่ต้องชะลอแผนการก่อสร้างออกไปอยู่เนืองๆ เพราะธุรกิจรัดตัวจนไม่มีเวลาว่าง
โดยเจ้าของธุรกิจกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีเงินเก็บและมีเงินเย็นไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการชะลอตัวทางเศรษฐกิจทำให้ตัดสินใจสร้างบ้านได้ทันที แม้อยู่ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นปัจจุบัน นอกจากนี้ยังมีกลุ่มเจ้าของธุรกิจใหม่หรือ เศรษฐีใหม่ที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจนำเข้าสินค้าต่างประเทศมาขายในประเทศเช่น กลุ่มเจ้าของบริษัทนำเข้าสินค้าทุกอย่าง20 บาท ซึ่งในช่วงที่ผ่านมามีอัตราการขยายตัวดีมาก เพราะเป็นสินค้าในครัวเรือนที่จำเป็นในชีวิตประจำวันที่มีราคาต่ำสอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคในช่วงเศรษฐกิจหดตัว
นายสิทธิพร กล่าวว่านอกจาก2 ปัจจัยที่กล่าวมาแล้วการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างอย่างรวดเร็วในปี64 เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ลูกค้าในตลาดระดับบนตัดสินใจสร้างบ้านเร็วขึ้นเพื่อหนีต้นทุนก่อสร้างใหม่ที่เพิ่มขึ้นโดยในปีที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างแทบทุกตัวปรับสูงขึ้นตลอดปี โดยเฉพาะราคาเหล็กโครงสร้างเหล็ก โครงหลังคาเหล็ก ซึ่งปรับตัวรวม ๆ กว่า30-50% ขณะที่กลุ่มวัสดุตกแต่งภายใน พื้น ผนัง สี ประตู หน้าต่างก็ปรับตัวสูงขึ้นทุกตัว มีเพียงปูนซีเมนต์เท่านั้นที่ยังคงราคาเดิม
สำหรับแนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี65 คาดว่าตลาดรวมรับสร้างบ้านจะยังขยายตัวต่อจากปีนี้แต่ปัจจัยที่น่ากังวล คือ การปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ซึ่งแม้ว่าขณะนี้ผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้างจะยังไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้อีก เพราะกังวลเรื่อกำลังซื้อของผู้บริโภคที่หดตัวลงแต่หากเศรษฐกิจกลับมาขยายตัวได้ดีในปีหน้า และมีผลต่อกำลังซื้อที่ดีขึ้น อาจมีผลต่อการพิจารณาปรับตัวราคาวัสดุก่อสร้างในปีหน้าได้
“สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการรับสร้างบ้านคือ ต้นทุนที่วัสดุก่อสร้างรวมที่อาจจะปรับตัวขึ้นในปีหน้า โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่มีวอรูมการสั่งซื้อต่ำทำให้อำนาจการต่อรองกับซับพลายเออร์น้อย เพราะหากมียอดจองสร้างบ้านเข้ามาจำนวนมากๆ ในช่วงนี้ ซึ่งเป็นช่วงที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขขึ้น ทำให้ต้องขายในราคาต้นทุนเดิมเมื่อถึงปีหน้าหากวัสดุก่อสร้างปรับราคาขายขึ้น จะส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กต้องแบกรับต้นทุนก่อสร้างใหม่ไว้เองขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีวอรูมสินค้าจำนวนมาก ทำให้มีอำนาจการต่อรองสูง สามารถคุยกับซับพลายเออร์เพื่อล็อกราคาวัสดุก่อสร้างล่วงหน้าไว้ได้ทำให้ยังสามารถรักษากำไรไว้ได้ และไม่มีปัญหาการคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างในอนาคต”นายสิทธิพรกล่าว
นอกจากนี้ สิ่งที่ทุกฝ่ายกังวลและไม่ต้องการให้เกิดขึ้นซ้ำอีกครั้งคือ ปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ในปีหน้าเพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการบอบซ้ำมามากแล้ว แต่หากเลี่ยงไม่ได้ สิ่งที่จะเกิดเร็วขึ้นคือการขยายตลาดออกไปสู่ตลาดต่างจังหวัดของผู้ประกอบการจากส่วนกลาง ซึ่งเป็นการปรับตัวเพื่อหาดีมานด์ใหม่ๆ เข้ามาทดแทนตลาด กทม.และปริมณฑล ซึ่งจะเป็นพื้นที่แรก ๆ ที่มีโอกาสในการแพร่ระบาดมากกว่าพื้นที่ต่างจังหวัด
ขณะเดียวกันการทำตลาดแบบออนไลน์จะถูกนำมาใช้มากยิ่งขึ้นเพื่อรองรับการขยายตลาดในต่างจังหวัดเช่นเดียวกับกลุ่มผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้างที่มีการปรับตัวขยายฐานตลาดไปสู่ตลาดต่างจังหวัดด้วยรูปแบบโมเดิร์นเทรดในช่วง2-3 ปีทีผ่านมา ซึ่งการขยายตลาดของผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้างในรูปแบบโมเดิร์นเทรดนี้มีส่วนช่วยให้บริษัทรับสร้างบ้านจากส่วนกลางควบคุมต้นทุนก่อสร้างและแข่งขันกับผู้ประกอบการท้องถิ่นได้มากขึ้น
นายอนันต์กร อมรวาที กรรมการผู้จัดการ บริษัท มาสเตอร์แปลน101 จำกัด ผู้ประกอบการับสร้างบ้านตลาดระดับพรีเมียม กล่าวว่า ตลาดบ้านสร้างเองระดับพรีเมี่ยมไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อย่างที่หลายฝ่ายกังวล เนื่องจากลูกค้ายอมรับและเข้าใจกับสถานการณ์ได้แล้วทำให้ลูกค้าในตลาดดังกล่าวกลับมาตัดสินใจก่อสร้างบ้านตั้งแต่ช่วงต้นปี64 และมีการขยายตัวมากขึ้นในช่วงกลางปี จากการตัดสินใจก่อสร้างบ้านของกลุ่มลูกค้าใหม่ๆโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในพื้นที่โซน กทม.-ปริมณฑล รวมไปถึงกลุ่มลูกค้าต่างจังหวัดซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการขยายตัวดีมาก
ทั้งนี้แนวโน้มตลาดบ้านรับสร้างบ้านในปี65 คาดว่าจะขยายตัวได้ดีต่อจากปี64 เนื่องจากทิศทางเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว ซึ่งจะส่งผลดีกับความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของลูกค้ารวมถึงการขยายตัวของธุรกิจต่าง ๆ ด้วย อย่างไรก็ตามสิ่งที่ควรระวังสำหรับผุ้ประกอบการรับสร้างบ้านคือ ปัญหาการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าในปีนี้อาจจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามราคาน้ำมันโดยคาดว่าในปีหน้าต้นทุนวัสดุก่อสร้างโดยรวมจะปรับตัวขึ้นประมาณ5% ขณะที่ตลาดรวมจะขยายตัวอยู่ที่5%เช่นกัน
การปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างในปีนี้และยังมีแนวโน้มว่าปีหน้าจะยังปรับตัวขึ้นไปอีก ทำให้ตลาดรับสร้างบ้านในปี65 มีปัจจัยเร่งลูกค้าให้ติดสินใจสร้างบ้านเร็วขึ้น ขณะที่ต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้นอาจทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กต้องประสบปัญหาการบริหารจัดการต้นทุนลำบากขึ้นส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลาง อาจมีข้อได้เปรียบจากอำนาจต่อรองที่ดีกว่าทำให้ในปีหน้าตลาดบนซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองตลาดอยู่มีการขยายตัวได้ดีกว่าตลาดล่างอีกปี
