สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด ที่อยู่ในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) กลุ่มจังหวัดพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (สีแดงเข้ม) มีการควบคุมกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อและความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยของจังหวัดในกลุ่มพื้นที่ EEC เป็นอย่างมาก
โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดทำรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2564 และครึ่งแรกปี 2564 พบว่าในไตรมาส 2 ปี 2564 มีการชะลอตัวของทางด้านอุปทาน (ซัปพลาย) โดยการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงร้อยละ -1.3 แต่ด้านการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 38.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในไตรมาส 2 ปี 2563 ซึ่งเป็นระยะแรกของการเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 (ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ถึงร้อยละ -52.8 หรือที่เคยอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 5,700 หน่วยต่อไตรมาส)
ส่วนด้านอุปสงค์ (ดีมานด์) การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -10.4 และมูลค่าลดลงร้อยละ -8.0
ด้านภาพรวมสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 อุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -22.8 และร้อยละ -15.7 ตามลำดับ แต่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 ซึ่งเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในช่วงที่ไม่ปกติ
ส่วนด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -21.9 และมูลค่าลดลงร้อยละ -18.1 ตามลำดับ
ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดิน จำนวน 71 โครงการ 7,090 หน่วย ลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย โดยลดลงร้อยละ -22.8 และ ร้อยละ -15.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมี 92 โครงการ 8,409 หน่วย ในจำนวน 7,090 หน่วย
โดยส่วนใหญ่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 3,682 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 51.9 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านแฝด จำนวน 1,676 หน่วย ร้อยละ 23.6 และบ้านเดี่ยว จำนวน 1,667 หน่วย ร้อยละ 23.5 ส่วนที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร ตามลำดับ
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในครึ่งแรกปี 2564 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1 จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 3,704 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 52.2 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.2 อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 2,782 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.2 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -7.3 และอันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 604 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.5 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงมากถึงร้อยละ -70
ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้าง พบว่า ครึ่งแรกปี 2564 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ทั้งที่เป็นบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 17,049 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 แบ่งออกเป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 13,895 หน่วย และอาคารชุด จำนวนประมาณ 3,154 หน่วย ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบมีการออกใบอนุญาตลดลงร้อยละ -1.8 แต่อาคารชุดมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 78.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในครึ่งแรกปี 2564 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด จังหวัดชลบุรี มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 10,389 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 60.9 ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ยอดโอนอสังหาฯ อีอีซีลดลงร้อยละ -21.9
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC จำนวน 16,045 หน่วย มีมูลค่า 37,855 ล้านบาท จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง ร้อยละ -21.9 และร้อยละ -18.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 มีจำนวน 20,550 หน่วย และมูลค่า 46,209 ล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินสถานการณ์ภาพรวมปี 2564 โดยประมาณการในด้านอุปทานการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในปี 2564 จะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -17.5 ถึง 0.8 การขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -9.2 ถึง 11.0
ส่วนด้านอุปสงค์ในปี 2564 คาดการณ์ว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ร้อยละ -37.8 ถึง -24.0 แต่จำนวนมูลค่าการโอนจะขยายตัวร้อยละ 9.5 ถึง 33.8 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2563
อสังหาฯ รายเล็กลำบาก แบงก์การ์ดสูง
จับตา 'ดอกเบี้ย' มีแนวโน้มขาขึ้น
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผยถึงภาพรวมแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยว่า ที่จริงแนวโน้มจะขึ้น เนื่องจากเราอยู่ในเกณฑ์ดอกเบี้ยที่ต่ำมามาก และภาวะเงินเฟ้อที่จะขึ้นจะส่งผลให้อยู่ในแนวโน้มขาขึ้น แต่คงต้องพิจารณานโยบายของทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แต่ตอนนี้ทางธนาคารมีความห่วงในเรื่องความเสี่ยง พอมีสัญญาณเรื่องดังกล่าว ทางธนาคารก็เตรียมตัวอยู่แล้ว
สำหรับผลกับทางผู้ประกอบการรายย่อยนั้น ยอมรับว่า บริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ตลาดหลักทรัพย์ฯ จะลำบาก ตอนนี้การ์ดของธนาคารสูงสุดแล้ว ทั้งในเรื่องของสินเชื่อพัฒนาโครงการ และสินเชื่อเพื่อรายย่อยซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ประเด็นไม่ได้มาจากผู้ประกอบการ แต่ต้องมองในเรื่องความอ่อนแอของระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย เนื่องจากรายได้ของประชาชนหายไปค่อนข้างเยอะจากผลกระทบของโควิด-19 ที่ผ่านมา
"ประเทศคู่แข่งเกิดขึ้นมาทดแทนประเทศไทยเยอะมาก หากเราไม่มีการปรับตัวอย่างจริงจัง รอให้สถานการณ์รุนแรงก่อนคงจะไม่ทัน หรือแม้แต่เรื่องการให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยอย่าไปมองเรื่องขายชาติ แต่เราสามารถกำหนดได้ เช่น กี่ปี กี่หลัง จำนวนเท่าไหร่ และค่อยมาดูผลตอบรับ ถ้าไม่ดีมายกเลิกก็ได้ และมาประเมินกันใหม่ สิ่งสำคัญ การทำทุกอย่างต้องให้กระจ่างที่สุด" นายมีศักดิ์ กล่าวถึงผลดีการขยายสิทธิให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น
