เมื่อ 21 ตุลาคม 2564 แวดวงอสังหาฯ ได้รับข่าวดีจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่านข่าว ธปท. ฉบับที่ 75/2564 เรื่อง “ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์” เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปีแล้ว ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินหนึ่งที่หลายฝ่ายหวังว่าจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือน และผลกระทบภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อุปสงค์มีความอ่อนแอ
ดังนั้น ธปท. จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ โดยการกำหนดสถาบันการเงินของเอกชนและรัฐปล่อยสินเชื่อได้ด้วย LTV ไม่เกิน 100% สำหรับสินเชื่อทุกสัญญาและทุกระดับราคา (แต่เดิม 80-90%) เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องคิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า หลายท่านสอบถามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ถึงมาตรการดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ 2565 ได้หรือไม่
คำถามเช่นนี้ ตอบยากมากที่สุด เพราะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยปัจจัยอีกหลายด้าน แต่จะขอให้ข้อสังเกตและข้อเสนอแนะเป็นประเด็น ดังนี้
1.การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นมาตรการทางการเงินที่ทำหน้าที่กระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ให้มาซื้อ และสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยขึ้น ซึ่งจะช่วยระบายที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงสุดท้ายที่เหลือขายทั้งหมดที่มีจำนวนประมาณ 283,500 หน่วย โดยช่วยยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 หน่วย เป็นจำนวนเงินประมาณไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท ซึ่งยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 หน่วย และอุตสาหกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก
ดังนั้น มาตรการ LTV นี้จะเป็นเหมือนเครื่องมือสำหรับฉุดเศรษฐกิจ "ที่ติดหล่ม" ให้ขึ้นมาและให้สามารถเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้
2.ข้อสังเกตในเรื่องความไม่สอดคล้องของมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า การดำเนินการด้วยมาตรการ LTV เพียงมาตรการเดียวคงไม่สามารถช่วยฉุดลากเศรษฐกิจไทยให้ไปข้างหน้าได้ แต่คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกัน เช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้ที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคา และรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย แต่มาตรการด้านการคลังในเรื่องสิทธิประโยชน์ด้านการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ยังคงจำกัดกับกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าการกำหนดกลุ่มเป้าหมายนั้นต่างกัน จะทำให้มาตรการที่ออกมาจะมีสัมฤทธิผลต่ำกว่าที่คาดไว้ได้
ดังนั้น จึงควรจะไปในทางเดียวกัน โดยเปิดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง เพื่อช่วยสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ทุกกลุ่มให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันมักจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มากกว่า 3 ล้านบาท
3.ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นตลาดที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีการประกาศขายทุกๆ เดือนเฉลี่ยเดือนละ 114,000 หน่วย และมีมูลค่าถึงประมาณ 800,000 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่มาก และโดยส่วนใหญ่ของผู้ที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองจะใช้เงินที่ขายซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการดำเนินชีวิต และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะช่วยให้มีเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติมอีกด้วย
4.ความสำเร็จของมาตรการ LTV นี้ มีข้อสังเกตว่า น่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ไม่มากนัก เนื่องจากมาตรการออกมาในช่วง 2 เดือนเศษก่อนสิ้นปี 2564 อาจกล่าวได้ว่า การผ่อนคลายของมาตรการ LTV นี้ออกมาในสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างลำบากแล้ว แต่เป็นเงื่อนไขที่ดีที่มีช่วงเวลาในการผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้ถึงสิ้นปี 2565 ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมฟื้นตัวจากปี 2564 ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คาดการณ์ไว้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ข้อสังเกตและข้อแนะนำที่หวังเป็นอย่างยิ่งว่า จะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินนโยบายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการปรับตัวดีขึ้นและมีความยั่งยืน เพื่อเกื้อหนุนให้เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวต่อไป
