พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในปัจจุบัน สามารถพูดได้ว่าเป็นถนนที่มีโครงการมิกซ์ยูสอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร และที่น่าสนใจ คือ โครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาจจะมีบ้างที่เปิดให้บริการมาก่อนหน้านี้ แต่หลายโครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอยู่เช่นกัน โครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่ที่อยู่บนถนนพระราม 4 เป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ทั้งหมด อาจจะมีบางเป็นโครงการที่พัฒนาโดยเจ้าของที่ดินเอง เช่น โครงการจามจุรี สแควร์ ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แต่โครงการอื่นๆ เป็นโครงการของเอกชนรายอื่นๆ ที่พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว จากเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 คือ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ อาจจะมีอาคารสำนักงานบางโครงการที่พัฒนาบนที่ดินของเอกชน ทำเลอื่นๆ อาจจะมีโครงการรูปแบบนี้ในทำเลเดียวกัน หรือกระจุกตัวอยู่ตามจุดตัดของถนนหรือเส้นทางรถไฟฟ้า
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 โดยเฉพาะพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนพระราม 4 อาจจะมีทางตอนใต้ของถนนด้วย ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ รวมไปถึงหน่วยงานราชกาอื่นๆ ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีการเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาบนที่ดิน ซึ่งที่ผ่านมา มีการพัฒนารูปแบบนี้มาโดยตลอด และด้วยข้อจำกัดในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว และขนาดของที่ดินที่มีขนาดใหญ่มาก ผู้ประกอบการที่ได้สิทธิในการพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ จึงจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่มีการใช้ประโยชน์บนที่ดินที่หลากหลาย เพื่อให้สอดคล้องกับการลงทุนบนที่ดินนั้นๆ
สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ โครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่ที่เปิดให้บริการแล้วและที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาบนถนนพระราม 4 เป็นโครงการที่ดำเนินการพัฒนาโดยบริษัทที่อยู่ในเครือ หรือกลุ่มทีซีซี มากถึง 170,800 ล้านบาท หรือกว่า 80% ของมูลค่าการลงทุนโครงการทั้งหมดที่อยู่บนถนนพระราม 4 หรือต่อเนื่องกับถนนพระราม 4 ซึ่งมีมูลค่ารวมทั้งหมดประมาณ 211,291 ล้านบาท แม้ว่าบางโครงการอาจจะเริ่มการพัฒนาโดยบริษัทอื่นๆ แล้ว บริษัทในกลุ่มทีซีซีไปเทกโอเวอร์หรือซื้อหุ้นส่วนใหญ่ของบริษัทนั้นๆ มาภายหลังก็ตาม แต่ยังมีโครงการที่พัฒนาโดยกลุ่มเซ็นทรัล ที่เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ซึ่งร่วมทุนกับทางกลุ่มดุสิตธานี แม้ว่ามูลค่าของโครงการจะมากถึง 36,700 ล้านบาท แต่ยังน้อยกว่ามูลค่ารวมของกลุ่มทีซีซี ดังนั้น พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 เป็นพื้นที่สำคัญของกลุ่มทีซีซี ที่มีกลุ่มเซ็นทรัลเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่นี้ด้วย
สำหรับกลุ่มซีพี ไม่มีโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้ แต่มีข่าวว่าบริษัท MQDC ที่เป็นบริษัทของลูกสาวคุณธนินทร์ (ไม่ได้เป็นบริษัทในเครือซีพี) มีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมบนถนนพระราม 4 เช่นกัน (อนึ่ง ก่อนหน้านี้ ทาง MQDC ได้ซื้ออาคารพาณิชย์บริเวณใกล้ MRT หัวลำโพง ต่อจากเจ้าของซึ่งเป็นชาวมุสลิม ปัจจุบันมีแค่ล้อมรั้วแต่ยังไม่ดำเนินการโครงการแนวสูง)
คอนโดฯ แห่ผุดรับ 'มิกซ์ยูส' ย่านพระราม 4
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว และที่กำลังก่อสร้างบนถนนพระราม 4 เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการดึงดูดให้เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เพิ่มเติมขึ้นมา เพราะโครงการมิกซยูสส่วนใหญ่ยังเป็นโครงการที่มีรูปการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชยกรรมเป็นส่วนใหญ่ อาจจะมีบางส่วนที่เป็นส่วนของที่พักอาศัย แต่มีจำนวนยูนิตไม่มาก พื้นที่โดยรอบโครงการขนาดใหญ่เหล่านี้จึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตั้งแต่ปี พ.ศ.2555 เป็นต้นมา
เพราะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายรวมกันบนที่ดินที่ติดกับถนนพระราม 4 ประมาณ 5,461 ยูนิต หรือคิดเป็นประมาณ 74% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่อยู่บนถนนพระราม 4 ในช่วงตั้งแต่หัวลำโพงถึงสี่แยกคลองเตย ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับเพิ่มขึ้นมาโดยตลอดซึ่งก่อนที่จะมีสถานการณ์โควิด-19 ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6-7% บางโครงการอาจจะมากกว่านี้ โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายใหม่ แต่ในปี พ.ศ.2562 เริ่มมีบางโครงการที่เปิดขายใหม่มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) และหลังจากนั้น มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อ ตร.ม. แม้ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวก็ตาม เพราะราคาที่ดินที่อยู่บนถนนพระราม 4 ปรับเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด เนื่องจากที่ดินที่เอกชนสามารถถือครองเป็นกรรมสิทธิ์ได้มีไม่มากนัก
ประกอบกับการที่มีโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการกำลังจะเกิดขึ้นแบบที่เห็น จึงมีผลให้ราคาที่ดินที่บอกขายกันมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว ผู้ประกอบการที่ต้องการที่ดินที่ราคาต่ำกว่านี้จำเป็นต้องเลือกที่ดินที่อยู่ในซอย หรือถนนสายรองที่แยกจากถนนพระราม 4 หรือไปไกลจากช่วงสามย่าน สวนลุมพินี คลองเตย เพราะราคาที่ดินที่ต่ำกว่านี้
นอกจากโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังพัฒนาแล้ว ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงอีก เช่น การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ของสถานีรถไฟหัวลำโพง ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะเปลี่ยนเป็นพิพิธภัณฑ์ แม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่มีรูปแบบที่ชัดเจนออกมาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็มีการพัฒนาต่อเนื่อง ทั้งให้เอกชนเข้าไปพัฒนา หรือทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ดำเนินการเอง ทั้งโครงการเชิงพาณิชยกรรมและโครงการที่อยู่อาศัย รวมไปถึงโครงการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ
จับตากลุ่มทุนใหญ่สนที่แปลงการท่าเรือฯคลองเตย
แต่พื้นที่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นที่ต้องการและเป็นจุดขายเพิ่มเติมให้พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 แต่พื้นที่ขนาดใหญ่ที่เป็นที่สนใจและจับตามองมาหลายปีแล้วคือ ที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่มีข่าวมาโดยตลอดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เพียงแต่การดำเนินการหรือขั้นตอนต่างๆ อาจจะยังไม่มีความคืบหน้ามากนัก แต่การเปลี่ยนสีผังเมืองในร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ล่าสุด จากสีน้ำเงินเป็นสีแดงก็ค่อนข้างชัดเจนว่ามีความเป็นไปได้ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นในพื้นที่ของท่าเรือคลองเตย ตลาดคลองเตย และชุมชนคลองเตยทั้งหมดบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย แต่แม้ว่าโครงการบนที่ดินของการท่าเรือฯ อาจจะยังไม่เกิดขึ้นในเร็ววันนี้ โครงการต่างๆ ที่มีอยู่บนถนนพระราม 4 ทุกวันนี้ก็เพียงพอที่จะผลักดันในทำเลนี้กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของประเทศไทยแล้ว
FPT ขอปักหมุดแยกสีลม เปิด 'สีลมเอจ'
จิ๊กซอว์มิกซ์ยูสพันธุ์ใหม่ เติมพอร์ตเจ้าสัวเจริญแสนล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานถึงความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนอสังหาฯ ขนาดใหญ่ในการเข้ามาลงทุนโครงการมิกซ์ยูสบนถนนพระราม 4 ว่า ต้องยกให้กลุ่มอสังหาฯ ของเจ้าสัวเจริญ ที่สามารถยึดและเปิดโครงการขนาดใหญ่บนหัวมุมถนนทุกแยกของถนนพระราม 4 หรือจะเรียกว่า "ถนนของเจ้าสัว" ก็คงไม่ผิดนัก และการกลับมาเปิดตัวและแถลงข่าวอีกครั้งของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT ผู้นำบริการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายแรกของประเทศไทย ที่มีแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมประเภทที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม ในการเปิดโฉมโครงการใหม่ "สีลมเอจ" (หรือเดิมคือ สีลมเซ็นเตอร์) บริเวณหัวมุมถนนสีลม หลังจากห่างหายไป 1 ปี หลังแถลงเรื่อง ‘One Platform’
แต่คราวนี้อาจจะมีความต่างของรูปแบบการลงทุน เนื่องจากสีลมเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพฯ ทำให้ถนนสีลมกลายเป็นหนึ่งในถนนเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ และเกิดการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ปัจจุบัน ไม่มีแลนด์แบงก์มากพอเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ โดยโมเดลของโครงการจะเป็นลักษณะการ Re-development ที่นำอาคารเก่ามาแปลงเป็นมิกซ์ยูสพันธุ์ใหม่
"ตั้งแต่เราเข้ามาดูโครงการนี้มองในเรื่องทำอย่างไรที่เราจะสามารถเปลี่ยนภาพลักษณ์ หรือโครงสร้างที่เป็นอยู่ให้ไปตอบสนองกับสิ่งที่เราตั้งใจ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสเปซ หรือ เทคโนโลยีก็ดี เป็นโจทย์ที่เราจะกระทำขึ้น และท้าทายเราใน 1 ปีข้างหน้านี้" นายธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์สฯ (Country CEO FPT) กล่าว แต่ยังมีความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลสีลมอยู่
เนื่องจากเป็นหนึ่งในย่านธุรกิจที่สำคัญของประเทศไทย เป็น 1 ใน 3 ถนนประวัติศาสตร์ ที่มีความสำคัญต่อการเติบโตของกรุงเทพฯ โดยถนนสีลม เป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย เป็นย่านศูนย์การค้า ที่ตั้งอาคารสำนักงาน เปรียบเสมือน Wall Street ของประเทศไทย ที่มีเรื่องของ การเงิน เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของธนาคารกรุงเทพ (BBL) มีสถาบันการเงินของต่างประเทศเปิดให้บริการ ขณะที่ยังเป็นจุดเชื่อมโยงการคมนาคมทุกระนาบ ทั้งรถไฟฟ้าบนดิน (BTS) ใต้ดิน (MRT) ปัจจุบันย่านสีลมมีอาคารสำนักงานรวมกว่า 43 แห่ง มีคอนโดมิเนียมทุกระดับ โรงเรียน 23 แห่ง โรงพยาบาล 3 แห่ง โครงการค้าปลีก 3 แห่ง และธุรกิจ “ไนท์ไลฟ์” ที่ชาวต่างชาติรู้จัก รวมถึงยังเป็นจุดเชื่อมที่มีการสัญจรหนาแน่น โดยประเมินว่า ในวันธรรมดาจะมีกว่า 7 แสนคน ส่วนวันหยุดลดลงบ้างเหลือ 5 แสนคน จากฐานผู้พักอาศัย 2.2 แสนคน และคนทำงานกว่า 3.5 แสนคน
ดังนั้น แนวคิดของการตลาดของโครงการใหม่จะต้องสร้างความต่าง! รองรับเทรนด์ใหม่
โดย นายธนพล อธิบายเหตุที่ต้องสร้างจุดขายให้โครงการ สีลมเอจ (ซึ่งในปัจจุบัน มีโครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มดุสิตธานี และ เซ็นทรัล กำลังก่อสร้างโครงการมิกซ์ยูสบนหัวมุมถนนสีลม มูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท) แม้จะเคยประสบความสำเร็จจากโครงการสามย่านมิตรทาวน์ (มูลค่าโครงการ 9,000 ล้านบาท) หนึ่งในมิกซ์ยูสที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมือง ว่า จะเป็นคอนเซ็ปต์ที่แหวกแนวภายใต้แนวคิด “The new sandbox community in CBD” ด้วยการคิดนอกกรอบ เปิดตัวพื้นที่แซนด์บ็อกซ์บนสุดยอดทำเล ตอบโจทย์ความต้องการของคน Gen ใหม่ในยุคดิจิทัล เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก ผู้ประกอบการธุรกิจ Start-Up และแพลตฟอร์มออนไลน์ ที่มีการเติบโตทางธุรกิจอย่างก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา
"เนื่องจากเหตุการณ์โควิด-19 เป็นปัจจัยเร่งให้พฤติกรรมของคนเปลี่ยนไป จากเดิมการซื้อสินค้าและบริการออนไลน์กลายเป็นนิว นอร์มอล อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการบนโลกออนไลน์เริ่มเห็นความจำเป็นในการขยายช่องทางการเข้าถึงลูกค้าบนโลกออฟไลน์ ดังนั้น การมีออฟฟิศ หรือร้านค้าบนทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ที่เดินทางสะดวก จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยสร้างแต้มต่อในการแข่งขันธุรกิจ" นายธนพล กล่าว
โครงการ สีลมเอจ เจ้าของที่ดิน คือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยมีสิทธิการเช่า 30 ปี พื้นที่โครงการ 50,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) พื้นที่ให้เช่า 22,000 ตร.ม. (แบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 12,000 ตร.ม.และพื้นที่ค้าปลีก 10,000 ตร.ม.) จำนวน 24 ชั้น ปัจจุบันได้เริ่มดำเนินการพัฒนาไปแล้วกว่า 65% และมั่นใจว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2565 อย่างแน่นอน
สำหรับภาพรวมของธุรกิจของกลุ่ม FPT นั้น กลุ่มโครงการที่อยู่อาศัย ยอดขายยังไปได้ จะมีเรื่องของกำลังซื้อที่ขอสินเชื่อที่อาจมีปัญหาบ้าง แต่โครงการของเราเป็นรูปแบบแนวราบยังคงเติบโตได้ ในกลุ่มของธุรกิจอุตสาหกรรมนั้น ผลจากโควิด-19 ทำให้ความต้องการด้านการเช่าโกดังและคลังสินค้าเติบโตตามการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ส่วนของกลุ่มธุรกิจดีเทลจะประสบปัญหาบ้างเนื่องจากต้องปิดในช่วงการระบาดของโควิด-19 ขณะที่ธุรกิจอาคารสำนักงาน ด้วยโลเกชันของแต่ละอาคารสำนักงาน ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ยังเกิน 90%
"การเปิดประเทศในวันที่ 1 พฤศจิกายนนี้ ถ้ามันสามารถกลับมาได้ในเรื่องของการท่องเที่ยว จะเป็นแกนหลักให้ธุรกิจภายในประเทศ แต่คิดว่าในช่วงต้น นักท่องเที่ยวจะกลับมาบ้าง แต่ต้องดูระยะยาว การวางแผนธุรกิจไปข้างหน้าต้องพิจารณาในแง่ปัจจัยอื่นประกอบด้วย ไม่ว่าจะเป็นกำลังซื้อ อัตราดอกเบี้ย และเตรียมกระแสเงินทุนรองรับไว้แค่ไหน"
อย่างไรก็ตาม ในประเด็นของการลงทุนบนถนนพระราม 4 เพิ่มเติมนั้น นายธนพล กล่าวว่า "ยังมีหัวมุมไหนที่เรายังไม่ได้มีการลงทุน"!
ซึ่งจากนี้ไป โฉมหน้าของเมืองบริเวณถนนพระราม 4 และบริเวณสีลม จะถูกยกชั้นขึ้นสู่ "ศูนย์กลางทางธุรกิจ" ที่ไม่ใช่แค่มีเรื่องของโครงการขนาดใหญ่แล้ว แต่จะกลายเป็น "ขุมทรัพย์ของกลุ่มทุนใหญ่" ที่จะเป็นแหล่งสร้างรายได้มหาศาลให้ผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งแน่นอนแล้ว ราคาที่ดิน (มูลค่าเพิ่ม) ในอนาคต คงไม่หยุดอยู่แค่นี้!
