"สินเชื่อเงินทอน" ยังมีอยู่ไม่ได้หายไปไหน แต่ร้อนแรงขึ้น!

ก่อนหน้านี้ คงเคยได้ยินเรื่องของสินเชื่อเงินทอน หรือว่าการขอสินเชื่อธนาคารเกินวงเงินหรือเกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกัน ซึ่งเกิดขึ้นมากมายจนถึงกับมีโค้ชเปิดสอน หรือมีคนรับทำแบบนี้จนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องออกมาเตือน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนคอนซัลแทนซี่ จำกัด อธิบายว่า เรื่องสินเชื่อเงินทอนกลายเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญที่ธปท.ออกเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือที่เรียกกันสั้นๆ ง่ายๆ ว่า LTV (Loan To Value) โดยกำหนดให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยทุกคนที่ขอสินเชื่อธนาคารจะได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารมาที่ 80-90% ไม่ใช่ 100% แบบก่อนหน้านี้

โดยคนที่จะได้สินเชื่อ 90% คือคนที่ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เคยขอมาก่อนหน้านี้มีระยะเวลาเกิน 3 ปีแล้ว แต่เรื่องของสินเชื่อเงินทอนนี้ไม่ได้หายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าจะมีมาตรการ LTV ออกมาควบคุมสินเชื่อธนาคารได้ 2 ปีกว่าแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม เรื่องของสินเชื่อเงินทอนยังคงมีอยู่ให้เห็นหรือมีคนเล่าให้ฟัง อีกทั้งยังมีการโฆษณาให้เห็นต่อเนื่องในช่องทางออนไลน์ต่างๆ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ทันที ผู้ที่สนใจซื้อจะสามารถเข้าชมบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จนั้นได้ทันที จากนั้นก็ดำเนินเรื่องการขอสินเชื่อกับทางพนักงานขาย หรือเจ้าหน้าที่ของโครงการ 

โดยเรื่องของสินเชื่อเงินทอนที่เกิดขึ้นหลังจากที่มี LTV ควบคุมอยู่ยังสามารถทำได้ เพราะหลายโครงการของหลายผู้ประกอบการมีการลดราคาขายของยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ โดยเป็นการลดราคาขายลงมามากถึง 20-30% จากราคาขาย และเมื่อเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ต้องเป็นโครงการที่มีราคาประเมินราชการพร้อมอยู่แล้ว ซึ่งราคาขายที่ฝั่งของโครงการเสนอให้ผู้ซื้อนั้นต่ำกว่าราคาประเมินราชการ และแม้ว่ามีเกณฑ์ LTV มาควบคุมวงเงินสินเชื่อ ผู้จะซื้อที่ขอสินเชื่อธนาคารยังคงได้รับสินเชื่อธนาคารในวงเงินที่มากกว่าราคาซื้อขายจริงที่พวกเขาได้รับการนำเสนอจากฝั่งของโครงการเพราะอ้างอิงจากราคาประเมินราชการ ซึ่งวงเงินที่เกินมานี้อาจจะไม่มากแต่ก็หลักแสนบาท เป็นวงเงินที่ทางผู้ซื้อพอใจ และเป็นวงเงินที่ทางธนาคารก็พอใจเช่นกัน

ช่วงปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการหลายรายพร้อมใจกันลดราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของพวกเขา ซึ่งหลายโครงการที่พวกเขาลดราคานั้นเป็นโครงการที่มีราคาขายสูงมาก หรือเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ นอกจากนี้ ยังเป็นโครงการที่มีต้นทุนเดิมทั้งเรื่องของราคาที่ดิน และต้นทุนการก่อสร้าง เพราะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ 2-3 ปี แต่ตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาเฉลี่ยแบบที่กล่าวไปแล้ว เพราะฝั่งของผู้ประกอบการต้องการวงเงินสินเชื่อสูงๆ จากธนาคารในการก่อสร้างโครงการเช่นกัน เพราะมูลค่าของโครงการอ้างอิงจากราคาขายของทุกยูนิตในโครงการรวมกัน ซึ่งเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ราคาประเมินราชการที่จะตั้งสำหรับแต่ละโครงการนั้นก็อ้างอิง หรือสอดคล้องกับราคาขายที่ผู้ประกอบการตั้งไว้เช่นกัน ไม่อย่างนั้นผู้ซื้อจะเกิดปัญหาได้ ผู้ประกอบการจึงได้รับประโยชน์จากการที่โครงการมีราคาประเมินสูงๆ และมีช่องในการลดราคาเพื่อสร้างความน่าสนใจให้ผู้ซื้อด้วยการลดราคาขายลงมา และบอกว่าผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้โดยอ้างอิงจากราคาประเมินราชการ 

ฝั่งของธนาคารเองไม่ได้เข้มงวดในจุดนี้มากนัก เพราะพวกเขาได้ประโยชน์จากวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น และมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันอยู่ ฝั่งของผู้ซื้ออาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับทางธนาคาร เพราะคิดตามวงเงินสินเชื่อ

ผู้ซื้อบางรายอาจจะขอสินเชื่อธนาคารพร้อมกันหลายยูนิต ซึ่งถ้าทุกยูนิตที่พวกเขายื่นขอสินเชื่อธนาคารได้รับเงินส่วนต่างจากเรื่องนี้ตลอด จะมีผลให้พวกเขาได้เงินมาเป็นจำนวนไม่น้อยเลย

แม้ว่าสุดท้ายแล้ว ผู้ที่ขอสินเชื่อเหล่านี้จะต้องรับผิดชอบเงินสินเชื่อที่ได้รับจากธนาคารก็ตาม แต่ในมุมมองของ ธปท.คือ การก่อภาระหนี้สินที่มีความเสี่ยง และสร้างความเสี่ยงให้ภาคธนาคารด้วยเช่นกัน เพราะผู้ซื้อบางส่วนไม่ได้ต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จริงๆ พวกเขาแค่ต้องการเงินส่วนเกินนี้เท่านั้นเอง และต้องการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ทันทีไม่ได้ต้องการเป็นเจ้าของในระยะยาว ซึ่งผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยจับตามองสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ช่วงนี้อาจจะกู้ธนาคารกันยากกว่าช่วงเวลาที่สถานการณ์ปกติ

ตัวอย่างจาก ธปท.

สมมติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีกเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้อเนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญา (4 ยูนิต) พร้อมกันเขาก็ได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท