นายก ส.บริหารอาคารชุดฯ ชี้ปมร้อน 'แอชตัน อโศก' เผยใบอนุญาตก่อสร้างอาจไม่ชอบด้วย กม.

คำพิพากษาของศาลปกครองกลาง ที่สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ "แอชตัน อโศก" คอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น มูลค่าโครงการกว่า 6,700 ล้านบาท ของบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เมื่อวันศุกร์ที่ 30 กรกฎาคมที่ผ่านมา กลายเป็นประเด็นใหญ่ที่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการแอชตัน อโศก เฝ้าติดตาม "บทสรุป" สุดท้ายจะเป็นอย่างไร

แน่นอนว่า ศาลปกครองกลาง พิเคราะห์พยานหลักฐานแลัว เห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

แต่ คำพิพากษาของศาลปกครองกลางยังไม่ถึงที่สุด เนื่องจากยังมีกระบวนการที่บริษัทอนันดาฯ จะใช้สิทธิอุทธรณ์ต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด ระหว่างนี้เรื่องของความเชื่อมั่นและความรับผิดชอบต่อเจ้าของร่วมเป็นเรื่องใหญ่ ซึ่งทางเจ้าของโครงการได้แสดงออกมาผ่านเอกสารชี้แจงเมื่อค่ำวันศุกร์ที่ผ่านมาว่า "บริษัทฯ ในฐานะผู้บริหารโครงการจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างเต็มที่ เพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าและเจ้าของร่วมอย่างเต็มกำลังความสามารถ"

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด-หมู่บ้านจัดสรรไทย "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ ซึ่งให้บริการอสังหาริมทรัพย์กับลูกค้ากว่า 50,000 รายทั้งไทยและเทศ ให้มุมมองผ่านประสบการณ์ที่อยู่ในแวดวงบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรมากกว่า 30 ปีว่า

"ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า ศาลปกครองกลาง ยังไม่ถึงที่สุด ผมใช้คำว่า เพิกถอน เพิกถอน ใบอนุญาตการปลูกสร้างอาคารในอดีต ซึ่งใบอนุญาตครอบครองมาตั้งแต่ก่อนที่จะก่อสร้าง และเรื่องนี้ถูกร้องมาตั้งแต่ศาลชั้นต้น มาจนถึงศาลปกครองกลางก็ว่ากันไป ประเด็นอยู่ตรงที่ใบอนุญาตที่ออกมาอาจจะไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เกี่ยวกับความกว้างของถนนเข้าและออกเชื่อมต่อกับตัวโครงการ เน้นตัวนี้เลย ซึ่งถ้าโครงการใดที่ไปก่อสร้างโครงการถนนเข้าและออกโครงการเชื่อมต่ออาคารน้อยกว่า 12 เมตร อาจจะผิดกฎหมาย ถามผมว่า เคสแบบนี้ ปัญหาแบบนี้มีเยอะหรือไม่ ผมคิดว่าผู้ประกอบการอาจจะไม่เดินหน้าทำโครงการ"

โดยในระหว่างนี้ ทางบริษัทอนันดาฯ จะต้องสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้า เนื่องจากลูกค้ารับทราบถึงคำแถลงการณ์ของเจ้าของโครงการแอชตัน อโศก แล้ว และต้องรอกระบวนการของทางศาลปกครองสูงสุด แต่ระยะเวลาจะเป็นเมื่อไหร่ อาจจะเป็น 1 ปี 3 ปี เราไม่รู้ แต่สุดท้ายแล้วในภาษากฎหมาย บริษัทอนันดาฯ ก็ต้องฎีกา เพื่อให้ได้คำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดมา ก็ต้องรอว่า "อนาคต" จะเป็นอย่างไร


แต่ตอนนี้มีประเด็นคำถามที่ต้องเคลียร์ความชัดเจน ได้แก่

1.คำพิพากษาของศาลปกครองกลางที่ออกมามีผลกระทบต่อลูกบ้านหรือไม่ ต้องตอบว่า ไม่กระทบในเชิงกฎหมายทั้งต่อบริษัทอนันดาฯ ผู้ซื้อและเจ้าของร่วม เพราะคำพิากษายังไม่ถึงที่สุด หรืออีกความหมายก็อยู่ในชั้นอุทธรณ์ แต่เมื่อใดก็ตามที่ศาลปกครองสูงสุด มีคำพิพากษาออกมาถือเป็นที่สุดแล้ว

2.และทางโครงการอาจจะต้องพร้อมในการที่จะชี้แจงให้ผู้ลงทุน หรือลูกค้าในอนาคตหากมีคำพิพากษาออกมาแล้ว เนื่องจากในโครงการคงไม่มีแค่ผู้อยู่อาศัยอย่างเดียว อาจจะมีผู้ลงทุนชาวต่างชาติที่ซื้อและมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหลายยูนิต เป็นต้น

"สุญญากาศในตอนนี้จะรับมืออย่างไร เจ้าของโครงการก็กังวลเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างที่อาจจะไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งอาจจะทำให้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงดังกล่าวอาจจะเป็นโมฆะไป สุดท้าย ทางสำนักงานเขตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานของรัฐ อาจจะให้ต้องรื้อถอน เราไม่รู้ว่ายืดเยื้อไปนานแค่ไหน"

คำถามที่ถามผมว่า แล้ว ทางออกอยู่ตรงไหน ตอนนี้ โครงการคอนโดมิเนียมแอชตัน อโศก ได้ดำเนินการตามกฎหมายจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์และซื้อขายห้องชุดกันมาเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แสดงว่าอาคารดังกล่าว (แอชตัน อโศก) อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก็ต้องไปดูต่อว่า วันนี้และอนาคต จะต้องไปดูกันว่าถ้าจะไม่เป็นอาคารชุดจะต้องทำอย่างไร

คำถามคือ ตามกฎหมายอาคารชุดจะมีการเลิกกี่วิธีในการยกเลิกการเป็นอาคารชุด และอยู่ในเรื่องนี้หรือไม่!!

เข้าเกณฑ์หรือไม่! เปิด 4 เงื่อนไขยกเลิกจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ขณะที่ในกฎหมายอาคารชุดในข้อ 36 ระบุถึง "อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้" ด้วยเหตุผลหนึ่งดังต่อไปนี้

1) ในกรณีที่ยังไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขอ (หมายถึงบริษัทอนันดาฯ) จดทะเบียนอาคารชุด หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น แล้วแต่กรณี ขอยกเลิกอาคารชุด ไม่ยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดิน (ความหมาย คือ เปลี่ยนวัตถุประสงค์ของการใช้อาคารเป็นเช่น โรงแรม)

2) อาคารชุดนั้นได้รับความเสียหายบางส่วน (เพลิงไหม้บางส่วน) และเจ้าของร่วมในอาคารชุดดังกล่าว (ในส่วนที่ไม่ได้รับความเสียหายหรือได้รับถูกผลกระทบ) มีมติเป็นเอกฉันท์ (โหวต) ไม่ก่อสร้าง ไม่ซ่อมแซมส่วนที่เสียหายนั้น สามารถขอให้ยกเลิกอาคารชุดได้

3) อาคารชุดเสียหายทั้งหมด (ทุกห้องเสียหายทั้งหมด ไม่มียกเว้นเหมือนข้อ 2) กรณีนี้ เจ้าของร่วมมีมติเอกฉันท์ไม่ปรับปรุง ไม่ก่อสร้าง ไม่ดำเนินการใดอาคารนั้นขึ้นใหม่ ขอมติอย่างเดียว เลิกจดทะเบียนเลิกอาคารชุด

และ 4) ที่กฎหมายเปิดช่องไว้ คือ กฎหมายอาคารชุด กำหนดไว้ว่า จะยกเลิกอาคารชุดได้หรือเลิกจดทะเบียนอาคารชุดได้ คือ อาคารถูกเวนคืนทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ อันนี้ไม่ต้องประชุม สามารถยกเลิกจดทะเบียนได้ เพราะเป็นกฎหมายเวนคืน

"ที่อธิบายมาทั้ง 4 ข้อนั้น ถ้าเข้าเงื่อนไขก็จะสามารถดำเนินการยกเลิกจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดได้"

รอคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุด

ทั้งนี้ คำพิพากษาของศาลเราไม่สามารถก้าวล่วงอำนาจของศาลได้ แต่เชื่อในความชัดเจนที่จะต้องมีออกมา ซึ่งทั้งหมดแล้วจะยึดหลักบนข้อเท็จจริงที่ปรากฏ

ขณะที่ปัจจุบัน มีกฎหมายวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค เจตนารมณ์ของคดีผู้บริโภคเพื่อให้การดำเนินคดีรวดเร็ว ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องใช้ทนายความก็ได้ และผู้บริโภคไม่ต้องไปหาข้อเท็จจริงมาสืบ

ทั้งนี้ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 อาศัยตามมาตรา 42 และ 43 กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารดำเนินการรื้อถอนอาคารทั้งหมด หรือบางส่วนในระยะเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยให้ดำเนินการตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด และหากฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าหน้าที่รัฐในการไม่รื้อถอน ไม่เปลี่ยนแปลง มีความผิดทางกฎหมาย มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีค่าปรับวันละไม่เกิน 30,000 บาท (เหมือนกรณีปัญหาโครงการคอนโดมิเนียมที่พัทยา)