สมาคมอสังหาฯ อีสานหวั่นเปิดต่างชาติซื้อที่ดิน-บ้าน เร่งราคาบ้านแพงขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งประกอบด้วย จังหวัดนครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และจังหวัดมหาสารคาม มีระดับการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่แตกต่างกัน อย่างเช่น จังหวัดนครราชสีมา เมืองแห่งการท่องเที่ยวแล้ว ยังเป็นมีโครงการบ้านพักตากอากาศหรูเกิดขึ้นเช่นกัน ขณะที่จังหวัดขอนแก่น ถูดจัดชั้นให้เป็น "เมืองสมาร์ทซิตี" ที่มีศักยภาพของการเป็นศูนย์กลางเมืองเศรษฐกิจอีสาน ทั้งการเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ หรือเมดิคัลฮับ ของภาคอีสาน และการเป็นศูนย์กลางการศึกษาในอาเซียน รวมถึงการพัฒนาระบบการขนส่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งรถไฟรางคู่ จิระ-ขอนแก่น และระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้ารางเบา (LRT) จังหวัดอุดรธานี หนึ่งในจังหวัดทางภาคอีสานมีรายได้ต่อหัวประชากรค่อนข้างสูงและเป็นพื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูง

อย่างไรก็ดี ตามข้อมูลในปี 2563 พบว่า ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินอยู่อันดับ 4 ในทั้งหมด 7 ภาค มีจำนวน 75 โครงการ 6,452 หน่วย มีที่ดินจัดสรร 69 หน่วย โดยสินค้าหลักจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว มีถึง 3,030 ยูนิต รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ที่มีจำนวนยูนิตใกล้เคียงกัน จังหวัดนครราชสีมา และขอนแก่น ติดอยู่ 1 ใน 10 ของจังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างสูงสุดทั่วประเทศ

ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ฉายภาพอสังหาฯ ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน) ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 ว่า โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด พบว่า มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายทั้งหมด 297 โครงการ จำนวน 13,500 หน่วย มูลค่ารวม 47,535 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 12,365 หน่วย รวมมูลค่าหน่วยเหลือขาย 43,350 ล้านบาท และในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 1,135 หน่วย รวมมูลค่า 3,585 ล้านบาท

หวั่นเปิดต่างชาติซื้อที่ดิน-บ้าน เร่งราคาบ้านแพงขึ้น

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานหอการค้าจังหวัดขอนแก่น ให้มุมมองต่อตลาดอสังหาฯ ทางภาคตะวันออกเฉียงเหนือว่า คาดการณ์ไปทางดีอยู่ อสังหาฯ จะฟื้นตัว ซึ่งในภาคอุตสาหกรรมโรงงาน หรือที่เกี่ยวกับการรับงานด้านโครงสร้างพื้นฐานยังไปได้ ยกเว้นภาคการท่องเที่ยและธุรกิจโรงแรมที่ชะลอตัวลง

“ตลาดกรุงเทพฯ ซับซ้อนและคิดอีกแบบ แต่ตลาดต่างจังหวัด ตลาดเล็ก ไม่ต้องคิดมาก ปรับตัวได้ง่าย ผมดูยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าขายน้อยโอนน้อย เราก็ชะลอเปิด แต่สิ่งที่คาดการณ์ยาก เรื่องสินเชื่อ เกณฑ์สินเชื่อจะให้เหมือนเดิมหรือไม่ เพราะไม่รู้ว่าจะผ่อนผันให้ได้มากแค่ไหน เหตุจากกำลังซื้อน้อยลง และกำลังซื้อที่เรากำลังดูอยู่ คนที่เป็นหนี้นานขึ้นจากมาตรการพักชำระหนี้จากสถาบันการเงิน นั่นแปลว่า คนเป็นหนี้นานขึ้น แรงงาน จีดีพีในบ้านเราไม่ได้เพิ่มขึ้น เราอย่าไปมีความสุขกับยอดขายมากนัก เพราะต้องดูเรื่องครอบครัว การย้ายที่ทำงาน เราต้องกลับไปดูเศรษฐกิจที่แท้จริง จังหวัดขอนแก่น ยังได้เปรียบในกลุ่มมหาวิทยาลัย และกลุ่มคนที่เข้ามาทำงาน สิ่งสำคัญเราต้องดูคนมีกำลังซื้อแค่ไหน และต้องดูเรื่องสินเชื่อพัฒนาโครงการรที่น้อยลง เป็นการเบรกซัปพลายลง”

นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า อสังหาฯ ใน จ.นครราชสีมา โตต่อเนื่อง เป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย (เรียลดีมานด์) มีการย้ายถิ่นฐานไปตามแหล่งงาน อย่างไรก็ตาม หากจะส่งเสริมเศรษฐกิจภาคอีสานนั้น น่าจะผลักดันให้เกิดการลงทุน เกิดเป็นระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ เหมือนกับโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) แต่เปลี่ยนมาเป็น "เอ็นอีอีซี" ซึ่งจะประกอบไปด้วย ขอนแก่น นครราชสีมา (โคราช) และอุดรธานี สิทธิประโยชน์ เช่น ตั้งโรงงานเร็วขึ้น 3-6 เดือนจากปกติต้องใช้เวลา 2-3 ปี รวมถึงเรื่องภาษีต่างๆ ซึ่งกระบวนการการผลักดันนั้นได้เสนอเรื่องต่อสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

"เรื่องของการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยนั้น หากเปิดให้ต่างชาติเช่าได้ 50 ปี อย่างน้อย ก็เปลี่ยนถ่ายสู่รุ่น 2 ได้ อันนี้เป็นความปลอดภัยของลูกค้าต่างชาติ เป็นการดึงลงทุนระยะยาวมากกว่าเรื่องการท่องเที่ยวที่เข้ามาช่วงสั้นๆ เท่านั้น แต่ในมุมของการเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินและบ้านได้นั้นต้องศึกษาว่าจะทำอย่างไรไม่ให้กระทบกำลังซื้อคนไทย ถ้าคนต่างชาติซื้อเยอะ ราคาบ้านจะแพงเกินไปอีก"

นายนราทร กล่าวว่า โดยจังหวัดนครราชสีมา มีหน่วยขายคงเหลือทั้งหมด (ณ ธ.ค.63) 6,757 ยูนิต บ้านเดี่ยวมีสินค้าเหลือขายมากที่สุด 3,741 หน่วย ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 8,300 ยูนิต แม้จำนวนจะลดลงประมาณ 200 ยูนิต แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นจาก 14,000 ล้านบาท เป็น 17,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับจังหวัดขอนแก่น ที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น ขณะที่จังหวัดอุบลราชธานี ดีขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโอน

"สังเกตว่าโปรดักต์ที่มีอยู่ตลาดเริ่มปรับให้กับกำลังซื้อและมาตรการรัฐ เช่น มีบ้านแฝด คล้ายๆ กันในหลายจังหวัดทางภาคอีสาน เป็นบ้านแฝด 2 ชั้น บ้านเดี่ยวกึ่งแฝด เช่น 40 และ 42 ตารางวา เพื่อลดราคาบ้านลงมาให้สอดรับกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์ เป็นผู้เล่นแบรนด์ใหญ่จาก กทม."