สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ปรับปรุงเกณฑ์กำกับดูแลการออกเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิง หรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (real estate-backed ICO) ให้เทียบเคียงได้กับกรณีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เพื่อให้มีกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนอย่างเหมาะสม และสอดคล้องกับลักษณะการประกอบธุรกิจของภาคเอกชน เริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่ 1 มีนาคม 2564
เนื่องจากการออกเสนอขาย real estate-backed ICO มีรูปแบบการระดมทุนและการให้ผลประโยชน์ที่คล้ายคลึงกับ REITs แต่หลักเกณฑ์กำกับดูแล real estate-backed ICO เกี่ยวกับกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนยังแตกต่างจาก REITs เช่น ยังไม่มีกลไกติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินและคุ้มครองประโยชน์ของผู้ถือโทเคนดิจิทัล เป็นต้น
ก.ล.ต.จึงได้ปรับปรุงหลักเกณฑ์กำกับดูแล real estate-backed ICO ซึ่งเป็นไปตามแผนการดำเนินการระยะสั้นเพื่อยกระดับการกำกับดูแลการเสนอขายโทเคนดิจิทัล และให้มีกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนได้อย่างเหมาะสม โดยมีการรักษาสิทธิของผู้ลงทุนอย่างเป็นธรรมภายใต้กฎเกณฑ์ที่สอดคล้องกับลักษณะ รูปแบบ และความเสี่ยงของผลิตภัณฑ์การลงทุน รวมถึงให้ยืดหยุ่นและสอดคล้องกับลักษณะการประกอบธุรกิจ (business model) ของเอกชน ซึ่งเป็นไปตามแผนงานระยะสั้นของสำนักงาน ดังนี้
(1) เพิ่มสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จากเดิมที่มีเพียงอสังหาริมทรัพย์และหุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของสิทธิออกเสียงของ SPV นั้น
(2) ปรับปรุงจำนวนหรือมูลค่าการลงทุนให้ยืดหยุ่นขึ้น โดยเพิ่มทางเลือกเป็นไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของทั้งโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท จากเดิมที่กำหนดเฉพาะด้านสัดส่วนของการลงทุน
(3) กำหนดให้ผู้ออกเสนอขายโทเคนดิจิทัล (issuer) มีหน้าที่เพิ่มเติมในการบริหารจัดการทรัพย์สิน และต้องมีกลไกคุ้มครองสิทธิของผู้ลงทุน เช่น มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงานเกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่ และมีมาตรการป้องกันและการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นต้น
(4) กำหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่เพิ่มเติม เช่น ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของ issuer ให้เป็นไปตามที่กำหนด โดยทรัสตีต้องมีความพร้อมและเป็นอิสระในการปฏิบัติหน้าที่ รวมทั้งมีมาตรการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ เป็นต้น
ทั้งนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าวจะเริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2564 เป็นต้นไป
