สำนักงานทะลัก-ธุรกิจทยอยคืนพื้นที่กดค่าเช่าหดทุกโซน

“คอลลิเออร์ส” เผยผลวิจัยตลาดสำนักงานเช่าไตรมาสที่ 3/63 พบซัปพลายใหม่ทยอยเข้าตลาดต่อเนื่อง ส่งผลพื้นที่สำนักงานเช่ากทม.แตะ 9.036 ล้าน ตร.ม. หลัง 4 โครงการใหม่ทยอยสร้างเสร็จและเปิดให้บริการ คาดปี 65 ซัปพลายพื้นที่สำนักงานเช่าในตลาดรวมแตะ 10 ล้าน ตร.ม. เผยแนวโน้มอัตราการเช่าและราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงในทุกพื้นที่ หลังพบธุรกิจขอคืนพื้นที่เช่า ด้านผู้พัฒนาอาคารสำนักงานเช่ายังมั่นใจตลาดอาคารสำนักงานยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรของธุรกิจนี้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดรวมอาคารสำนักงานเช่าใน กทม.ว่า ในช่วงที่ผ่านมามีซัปพลายอาคารสำนักงานเช่าใหม่ยังทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/63 มีจำนวนพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 9.036 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงาน 4 โครงการ ซึ่งมีพื้นที่รวม 61,441 ตร.ม. ได้แก่ อาคารสาทร ไพร์ม บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ มีพื้นที่เช่ารวม 19,544 ตร.ม. อาคารลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร อาคารเอ บนถนนวิภาวดี โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 15,897 ตร.ม. โครงการสำนักงานธนบุรีพานิช สำนักงานใหญ่ ตั้งบนถนนจรัญสนิทวงศ์ มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 22,000 ตร.ม. และโครงการอาร์ติซาน รัชดา บนถนนเทียมร่วมมิตร มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 4,000 ตร.ม.

“คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดตัวอีกประมาณ 96,810 ตร.ม. นอกจากนี้ คอลลิเออร์สฯ ยังคาดการณ์ว่าจากซัปพลายพื้นที่สำนักงานเช่าที่คาดว่าเปิดบริการใหม่ในกรุงเทพฯในปี 64-65 อีกกว่า 369,730 ตร.ม. และ 531,580 ตร.ม. ซึ่งจะส่งผลให้ ซัปพลายรวมของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่มากกว่า 10 ล้าน ตร.ม. ในปี 65” 

อัตราการเช่าปรับลดลงในทุกพื้นที่

นายภัทรชัย กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.535 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาส 3 อยู่ที่ 94.5% ปรับตัวลดลงประมาณ 0.2% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า พื้นที่สุขุมวิทยังคงมีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.1% ในไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ.2563 ซึ่งแม้ว่าจะตัวลดลงเล็กน้อย ในขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศเหนือมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจที่ 97.8% ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวดีขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าที่ค่อนข้างหยุดชะงักจากรัฐบาลประกาศสถานการณ์ฉุกเฉินในทุกเขตท้องที่ทั่วประเทศ

ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ธุรกิจและเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวลงเนื่อง จากผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของไวรัสดังกล่าวบางรายมีการยื่นขอลดค่าเช่าชั่วคราว โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจการบิน ท่องเที่ยว บริษัทที่ปรึกษา ในขณะเดียวกัน พบว่าบางธุรกิจ เช่น อีคอมเมิร์ซ กลับมีโอกาสทำรายได้มากขึ้นจนขยายกิจการขอเช่าพื้นที่เพิ่มด้วย แต่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อุปสงค์ใหม่จากบางบริษัทที่ต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย โดยส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดลงหรือบางรายมีความประสงค์ที่จะย้ายอาคารสำนักงานใหม่ในราคาที่ถูกลงในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน เนื่องจากมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว

ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมอว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรของธุรกิจนี้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ และเป็นธุรกิจที่ถือว่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากความต้องการของพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่พื้นที่ว่างรอการเช่าในหลายอาคารเหลือค่อนข้างน้อย

อย่างไรก็ตาม คอลลิเออร์สฯ พบว่า ภาพรวมพื้นที่ว่างรอการเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ในหลายอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้เช่าขอคืนพื้นที่หรือขอปรับลดพื้นที่เช่าลงเพื่อต้องการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจากข้อมูลพบว่า อัตราการเช่าในกรุงเทพมหานคร ไตรมาสที่ 3 ปรับลดลงทุนในพื้นที่ และคาดการณ์ว่าพื้นที่ว่างในหลายอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีและอนาคตหากภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศไม่ปรับตัวดีขึ้น รวมถึงแนวโน้มการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีโครสามารถให้คำตอบได้ว่าจะยุติลงเมื่อใด

“ซัปพลายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา บางอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดไว้มาก เนื่องจากอาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงแค่ประมาณ 10% เท่านั้น ซึ่งผู้เช่ามีการตัดสินใจที่จะหยุดการขยายพื้นที่ในอนาคตชั่วคราวเนื่องจากมองว่าพื้นที่ขนาดใหญ่ยังคงไม่มีความจำเป็นในขณะนี้ และผู้เช่าบางรายยังคงรอเวลาที่เหมาะสมหลังจากได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา จึงตัดสินใจเลื่อนการขยายพื้นที่เช่าออกไป”

ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยหดตัวทุกพื้นที่

นายภัทรชัย กล่าวว่า สำหรับค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ โดยในช่วงไตรมาสที่ 3 พบว่าราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวลดลงประมาณ 0.23% มาอยู่ที่ประมาณ 743 บาทต่อตารางเมตร จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพบว่า ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาท จากเดิมที่ 1,114 หรือประมาณ 0.35%

แต่อย่างไรก็ตาม คอลลิเออร์สฯ คาดว่า การลดลงของค่าเช่าจะเป็นเพียงแค่ชั่วระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา พบว่าหลายอาคารสำนักงานมีการปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงที่ไวรัสโควิด-19 ระบาด และหลายอาคารสำนักงานปรับลดราคาเสนอเช่าลง เพื่อต้องการดึงดูดความสนใจผู้เช่าเข้ามา และพบว่าค่าเช่าสุดท้ายในบางอาคารสำนักงานที่อัตราการเช่าอยู่อยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างต่ำอาจจะลดลงมากกว่า 10% หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่

สำหรับพื้นที่สำนักงานที่มีค่าเช่าสูงสุด ยังคงเป็นเขตลุมพินี ซึ่งมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,095 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 900-1,600 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า บริษัทส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีโอกาสเนื่องจากพบว่ามีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในช่วงที่ผ่านมา หลายบริษัทอาจปรับลดพนักงานลงหรือบางบริษัทได้หยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราวเนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดที่ยังคงไม่เสถียร อย่างไรก็ตาม ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมคาดว่าจะยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งในปีนี้และค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตเมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวอย่างเต็มที่