รายงานการวิจัยจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยว่า การหลั่งไหลเข้ามาของเม็ดเงินลงทุนเพิ่มมากขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ (คลังจัดเก็บและกระจายสินค้า) และความต้องการจากภาคธุรกิจต่างๆ ที่มีการเติบโต โดยเฉพาะธุรกิจอีคอมเมอร์ซที่มีสถานการณ์โควิด-19 เป็นตัวเร่ง ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีบทบาทสำคัญมากขึ้นและมีวิวัฒนาการที่รวดเร็ว ดังนั้น นักลงทุนและบริษัทให้บริการด้านโลจิสติกส์จึงจินตนาการถึงความเป็นไปได้ใหม่ๆ เพื่อกำหนดกลยุทธ์ที่จะช่วยให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น
ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา สถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่ของการลงทุนซื้อ ขาย และให้เช่า ภาวะความไม่แน่นอนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นความยากลำบากในการประเมินแนวโน้มค่าเช่าและดีมานด์ หรือความต้องการในตลาด การวิเคราะห์ศักยภาพความคุ้มค่าของการลงทุน และมาตรการควบคุมการเดินทาง ล้วนส่งผลกระทบต่อการลงทุน โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ มูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกลดลง 32% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 อย่างไรก็ดี พบว่า ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ของภูมิภาคยังคงมีทิศทางที่ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่
นายสจ๊วต รอสส์ ผู้อำนวยการหน่วยธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เจแอลแอล กล่าวว่า “อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ยังคงอยู่ในความสนใจของนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง แม้การขยายตัวของการลงทุนจะชะลอลงไปบ้างในปีนี้ นอกจากนี้ จากการสังเกตการณ์ของเรา พบว่า ทุนที่ไหลเข้ามามาก ยังทำให้ธุรกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีความซับซ้อนมากขึ้นตามไปด้วย โดยมีทั้งนักลงทุนรายหลักๆ ที่มีอยู่เดิม และนักลงทุนที่ยังไม่เคยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มาก่อน
ในขณะที่นักลงทุนยังคงจินตนาการถึงความเป็นไปได้ใหม่ๆ เกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ในเอเชียแปซิฟิก เจแอลแอลประเมินว่า จะมีแนวโน้มสำคัญๆ ที่จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้
นักลงทุนมีแนวโน้มที่จะลงทุนอย่างเต็มรูปแบบมากกว่าที่จะซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว กล่าวคือ เป็นการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีแพล็ตฟอร์มด้านโลจิสติกส์พร้อมสำหรับรองรับความต้องการของผู้เช่า ดังนั้น รูปแบบการลงทุนจึงมีแนวโน้มที่จะเป็นการเข้าซื้อกิจการ ซึ่งจะเป็นการเปิดทางให้นักลงทุนได้ขยายธุรกิจเข้ามาในภาคบริการด้านโลจิสติกส์ด้วย
นักลงทุนประเภทสถาบันรายใหญ่ของโลกกำลังขยายเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์เพิ่มมากขึ้น โดยอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับความสนใจสูง คือคลังจัดเก็บและกระจายสินค้าขนาดใหญ่ที่มีความทันสมัย
ระหว่างปีนี้ถึงปี 2566 แม้มูลค่าราคาของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์จะยังไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่คาดว่านักลงทุนจะยังคงมั่นใจในศักยภาพการเติบโตของภาคธุรกิจนี้
ความต้องการและพฤติกรรมที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ให้บริการคลังจัดเก็บ-กระจายสินค้าในเอเชียแปซิฟิกต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ เจแอลแอลคาดว่า ความเปลี่ยนแปลงสำคัญๆ ที่จะพัฒนาตัวขึ้นอย่างรวดเร็วและมีอิทธิพลมากขึ้น มีดังนี้
โดยทั่วไป โกดังและคลังจัดเก็บ-กระจายสินค้ามักเป็นอาคารแนวราบ แต่ต่อไปจะมีการพัฒนาให้เป็นอาคารสูงหลายชั้นมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองที่มีประชากรหนาแน่น ที่ดินว่างเหมาะสำหรับรองรับอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์มีจำกัดและราคาแพง ความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับบริการจัดส่งสินค้าถึงหน้าบ้านของลูกค้า จะทำให้เกิดความต้องการคลังจัดเก็บ-กระจายสินค้าที่อยู่ใกล้ตัวเมืองมากขึ้น คลังสินค้าจะไม่ได้ใช้ประโยชน์เพียงเพื่อเก็บสินค้าเพียงอย่างเดียว แต่จะใช้สำหรับเป็นทั้งจุดรับและส่งสินค้า สามารถรองรับการขนถ่ายจากพาหนะหนึ่งไปสู่อีกพาหนะหนึ่ง นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีความต้องการใช้รถขนส่งแบบไร้คนขับในอนาคต
บริษัทผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์เริ่มย้ายออกจากคลังสินค้ารุ่นเก่าไปยังที่ใหม่ที่มีความทันสมัยและเทคโนโลยีรองรับ และเลือกที่ตั้งที่เป็นทำเลชั้นดี เพื่อรองรับการให้บริการด้านโลจิสติกส์สำหรับธุรกิจต่างๆ ที่กำลังเติบโต ได้แก่ ธุรกิจจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม สินค้าเกี่ยวกับการดูแลสุขภาพและเวชภัณฑ์ และอุปกรณ์ด้านเทคโนโลยี
นายปีเตอร์ เกวารา ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอลกล่าวว่า “มีปัจจัยหลายปัจจัยที่เอื้อให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์เติบโต โดยเฉพาะเมื่อมีสถานการณ์โรคระบาดเป็นตัวเร่ง เช่น การใช้อินเทอร์เน็ตอย่างแพร่หลายมากขึ้น การซื้อขายสินค้าทางออนไลน์ การที่ผู้ประกอบการศูนย์การค้าหันมาเปิดช่องทางการขายผ่านทางออนไลน์ด้วย และการนำเทคโนโลยีเข้ามาประยุกต์ใช้กับโกดัง/คลังจัดเก็บ-กระจายสินค้า ทั้งนี้ การที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะเป็นที่ต้องการทั้งของผู้ให้บริการคลังจัดเก็บและกระจายสินค้า และนักลงทุน ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์มีศักยภาพการเติบโตสูงหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ผ่านพ้นไป”
