เปิด 3 ทำเลคอนโดราคาแพงและดีที่สุดบน PCB (Prime Central Bangkok) ประธาน เซ็นจูรี่ 21 เผย โซนวิทยุ-หลังสวน/ราชดำริ-สารสิน/ทองหล่อ ยังขึ้นแท่นเป็นทำเลทองย่านกลางเมืองท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดจากไวรัสโควิด-19
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แม้สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมจะชะลอตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่รู้ว่าสถานการณ์จะกลับสู่ภาวะปกติได้เมื่อไร แต่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ถือเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบไม่มากนัก เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และยังมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่องโดยมีปัจจัยหลักๆ ที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดดังนี้
• คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ถือว่าดีที่สุดใน Prime Central Bangkok (PCB) ซึ่งเป็นโซนที่มีความเป็นที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างสมบูรณ์แบบ ถือได้ว่าเป็นของที่มีจำกัด หรือเรียกได้ว่า Limited Edition/Collection อีกทั้งที่ดินที่จะสามารถพัฒนาโครงการในลักษณะนี้แทบจะไม่มีแล้ว
• ลูกค้ากลุ่มลักชัวรีไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากสถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะด้านกำลังซื้อ หรือสถานะทางการเงิน เพียงแต่ว่าในช่วงเวลานี้อาจต้องมีเหตุผลมากขึ้นในการเลือกซื้อ เช่น ราคาต่อตารางเมตรสูงมากแบบไม่มีเหตุผลก็อาจไม่ตัดสินใจซื้อ เงื่อนไขทางการเงิน หรือฟังก์ชันการใช้งานที่ยังไม่ตอบโจทย์ เป็นต้น
• เป็นการซื้อที่ไม่ได้หวังผลตอบแทน หรือ Yield แต่เป็นการซื้อลงทุน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย และเก็บเป็นทรัพย์สิน (Asset) ไว้ในอนาคต ที่จะมีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) ในอนาคตอย่างแน่นอน
สำหรับ 3 ทำเลคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่น่าอยู่และแพงที่สุดในขณะนี้ ได้แก่
1.ย่านวิทยุ-หลังสวน ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1,500,000-3,100,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 230,000-700,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
2.ย่านราชดำริ-สารสิน ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 2,000,000-3,900,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 250,000-370,000 บาทต่อ ตร.ม.
3.ย่านทองหล่อ ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1,200,000-1,800,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 250,000-430,000 บาทต่อ ตร.ม.
“หากเทียบเคียง 3 ทำเลดังกล่าวกับทำเลที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงในต่างประเทศก็จะเปรียบเหมือนเรามีทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยในโซน 1 ของกรุงลอนดอน สหราชอาณาจักร ซึ่งได้แก่ เคนซิงตัน เบลกราเวีย หรือไนท์บริดจ์ หรืออยู่ในโซน ฟิฟท์ อเวนิว ของนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา ซึ่งเรียกได้ว่าทำเลทั้ง 3 แห่งนี้ไม่ว่าจะเป็นยุคไหน หรือสถานการณ์แบบไหน มูลค่าของทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นก็ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
ปัจจุบัน แปลงที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใน 3 ทำเลดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด ขณะที่ราคาที่ดินต่อตารางวาก็สูงขึ้นอย่างมากแตะระดับ 2 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งล่าสุดที่ดินบริเวณถนนสารสินใกล้กับสวนลุมพินีได้มีการซื้อขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในราคาที่เป็นสถิติสูงสุดที่ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งคาดว่าถ้ามีการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Freehold จะมีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 450,000 บาทต่อ ตร.ม. และมีจำนวนยูนิตที่จำกัด
“การซื้อขายที่ดินในย่าน PCB ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินเหลืออยู่น้อยมากและเป็นที่ดินที่มีอยู่เฉพาะไม่สามารถหาได้จากที่อื่นอีกแล้ว ปัจจุบันราคาซื้อขายสูงถึงตารางวาละ 2-2.5 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท ซึ่งการซื้อขายและราคาที่ดินในสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวในอยู่ขณะนี้ทำให้ผู้ประกอบการเบรกการลงทุนใหม่ ความต้องการใช้ที่ดินจึงลดลง หากเจ้าของที่ดินไม่จำเป็นต้องรีบขายก็จะไม่มีการปรับราคาลงมา หรืออาจจะเปลี่ยนเป็นการให้เช่าระยะยาวแทน”
ทั้งนี้ ในย่าน PCB จะมีโครงการที่พัฒนาใน 2 แบบ คือ เช่าซื้อระยะยาว (Leasedhold) และแบบขายขาด (Freehold) โดยราคาซื้อขายต่อ ตร.ม.ของโครงการที่เป็น Leasedhold จะอยู่ในสัดส่วน 35-45% ของราคาที่เป็น Freehold อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการที่เป็น Leasedhold ราคาขายต่อตารางเมตรอาจสูงใกล้เคียงกับ Freehold แต่จะถูกทดแทนด้วยคุณภาพของวัสดุที่ใช้ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงฟังก์ชันการใช้งานต่างๆ ที่เทียบได้กับบริการห้าดาว อีกทั้งสัญญาสิทธิการเช่าซื้อก็จะเพิ่มขึ้นด้วย เป็นลักษณะ 30+30 ปี และสามารถต่อได้อีก 10 ปี ซึ่งถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับสิ่งที่ได้รับจากโครงการ
นายกิติศักดิ์ ให้ความเห็นทิ้งท้ายว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในวิกฤตจากไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้ เมื่อเทียบกับวิกฤตในหลายครั้งที่ผ่านมา ถือเป็นวิกฤตที่ไม่เคยเกิดขึ้นในโลก และเพิ่งเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของวิกฤตเศรษฐกิจและวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากโรคอุบัติใหม่ที่รุนแรง และลุกลามไปทั่วโลกอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ซึ่งแตกต่างจากวิกฤตต้มยำกุ้งที่เกิดปัญหาเฉพาะประเทศไทย เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายยังมีกำลังซื้อจากต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบริษัท หรือกองทุนอย่างเช่น เลห์แมน บราเธอร์ หรือโกลด์แมน ซาคส์เข้ามากว้านซื้ออสังหาฯ ไทยทำกำไร ช่วยทำให้ทำให้เกิดการซื้อขายและเกิดการฟื้นตัวของธุรกิจได้เร็ว แต่ในสถานการณ์ขณะนี้ทุกประเทศมีปัญหาเหมือนกันหมดทำให้ไม่มีใครเอาเงินเข้ามาซื้อ เพราะต้องแก้ปัญหาของตัวเองก่อน ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องหยุดชะงักรอเวลาถึงจุดต่ำสุด ซึ่งคาดว่าประมาณไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ หรือไตรมาสแรกของปีหน้า ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นยังไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง
“แม้ว่าภาครัฐจะพยายามใช้มาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ การลดภาษีเพื่อลดภาระการซื้อบ้าน หรือมาตรการอื่นๆ ที่จะออกมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อประชาชนยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ และรายได้ของตัวเองในอนาคต ก็จะยังชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ยกเว้นกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งมีอยู่ไม่มากนักในเวลานี้ ขณะที่กำลังซื้อต่างประเทศจะยังคงไม่สามารถเข้ามาได้ เพราะมีความเสี่ยงสูงต่อการติดเชื้อ นอกจากนี้ ธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพราะมีความกังวลกับภาวะหนี้เสียที่จะเกิดขึ้น ทุกธนาคารจึงมุ่งเน้นในการแก้ปัญหาหนี้เสียที่อาจจะเกิดขึ้นเป็นอันดับแรกก่อน ด้วยปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่ท่ามกลางภาวะวิกฤตไม่สามารถฟื้นตัวได้จนกว่าจะมีวัคซีนป้องกันโรคดังกล่าว”
