ในช่วงปลายปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 2563 ได้เกิดการระบาดใหญ่ของไวรัส COVID-19 เริ่มจากประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีนและได้ลุกลามแพร่ระบาดไปยังประเทศต่างๆ ทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยด้วย ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต สภาพสังคมและเศรษฐกิจทั่วโลก ภาคธุรกิจต่างๆ ต้องประสบปัญหาหยุดกิจการหรือปิดตัวชั่วคราว ทำให้ประชาชนตกงานและขาดรายได้เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน ถึงแม้ว่าจะมีผลกระทบไม่รุนแรงเช่นธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม หรือสายการบินก็ตาม แต่ก็คาดว่าคงใช้เวลานานในการฟื้นตัว
ทางหนังสือพิมพ์ "ผู้จัดการรายวัน360 องศา" ได้นำเสนอในบางมุมมองของผู้ประกอบการในวงการอสังหาฯ ไทย ที่ถูกนำเสนอในวารสาร GHB-REIC เพื่อบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์มนุษยชาติ ที่มหันตภัยจาก COVID-19 ได้คร่าชีวิตมนุษย์ชาติทั่วโลกไปหลายล้านคน โดยเสียงสะท้อนดังกล่าวมาจาก สมาคมอสังหาฯ ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาฯ ชลบุรี สมาคมอสังหาฯ เชียงใหม่ และสมาคมอสังหาฯ ภูเก็ต เป็นต้น มาฉายภาพให้เห็นถึงผลกระทบจาก COVID-19 ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ
มาตรการรัฐจำเป็น ช่วยธุรกิจให้อยู่รอด
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาฯ ไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบมากเช่นกัน ถึงแม้ไม่รุนแรงเช่น ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน ธุรกิจส่งออกบางประเภท ที่ต้องใช้เวลานานในการฟื้นตัวและเงินทุนหมุนเวียน ซึ่งมาในรูปของหนี้สินที่ต้องใช้ฟื้นธุรกิจให้กลับมา อสังหาฯ ประเภทเช่า เช่น ห้างสรรพสินค้าและพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ เกิดปัญหาด้านอัตราค่าเช่าเดิม ถึงแม้มีการปรับลดลงบ้าง แต่เทียบแล้วดูสูงมากเมื่อเทียบกับจำนวนลูกค้าและรายได้ที่ต้องใช้เวลาค่อยๆ ฟื้นตัวในระยะหนึ่ง
ส่วนอสังหาฯ เพื่อการขาย เช่น บ้านและคอนโดฯ ก็ประสบปัญหายอดขายที่ลดลงอย่างมาก ทำให้มียอดคงเหลือจำนวนมากเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนั้น ยังประสบปัญหาการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งจะส่งผลต่อกระแสเงินสดหมุนเวียนในธุรกิจอย่างมาก ความช่วยเหลือจากภาครัฐมีความจำเป็นอย่างมากต่อการรักษาธุรกิจให้อยู่รอด ซึ่งก็ต้องปรับเพื่อให้ได้รับกันอย่างทั่วถึงในอนาคต
"ท่ามกลางข่าวร้าย ก็ยังพอได้ทราบข่าวจากเพื่อนๆ ที่พัฒนาโครงการแนวราบรายกลางและรายเล็กรอบๆ กรุงเทพฯ และในภูมิภาคหลายราย ยังมียอดขายที่ลดลงไม่มาก และยังมีสภาพคล่องอยู่พอสมควร เนื่องจากไม่ได้ขยายโครงการเกินกำลังมากก่อนหน้านี้ และมียูนิตเหลือขายไม่มาก นอกจากนี้ ตลาดแนวสูงที่มีจำนวนหน่วยเหลืออยู่มากในเขตกรุงเทพฯ หลายรายก็ยังมียอดขายที่ใช้ได้อยู่ในหลายทำเล เพียงแต่ต้องหาทางหมุนสภาพคล่อง ให้สามารถสร้างอาคารจนเสร็จและโอนโดยเร็ว"
การปรับตัวเพื่อการเปลี่ยนผ่านในสภาวการณ์เช่นนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากวิถีชีวิตของผู้บริโภคได้มีการเปลี่ยนไปใช้สื่อออนไลน์ และแพลตฟอร์มด้านต่างๆ กันมากขึ้น เนื่องจากสภาวะที่ต้องหยุดอยู่กับบ้านเป็นระยะเวลานานๆ การเข้าถึงและอยู่ในใจของลูกค้าโดยใช้กลยุทธ์การตลาดและการสื่อสารบนโลกออนไลน์เป็นสิ่งสำคัญมาก นอกจากนั้น จะต้องมีการสังเกต ตรวจสอบ ปรับปรุง และติดตามผลเพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้า เป้าหมายในกลุ่มต่างๆ ซึ่งพฤติกรรมหลายอย่างมีการเปลี่ยนแปลงระยะสั้น และหลายพฤติกรรมก็จะอยู่ถาวรไปในแบบ New Normal เช่น ในเรื่องสุขภาพและอนามัย ความปลอดภัย และเทคโนโลยี เป็นต้น หากสามารถนำมาปรับใช้เป็นมาตรฐานและสร้างเป็นกลยุทธ์การตลาดใหม่ๆ ก็จะสามารถสร้างยอดขายได้อย่างแตกต่าง
สิ่งสำคัญต้องรักษากระแสเงินสด
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสถานการณ์นี้คือ "การรักษากระแสเงินสด" ซึ่งต้องบริหารให้กระแสเงินออกสมดุลกับกระแสเงินเข้าที่ลดลง สำหรับผู้ประกอบการแนวราบ สามารถชะลอการพัฒนาโครงการเพื่อช่วยเรื่องกระแสเงินสดได้ เนื่องจากมีการแบ่งเป็นเฟสในการพัฒนา สามารถปรับลดปริมาณ Supply ให้สอดคล้องต่อปริมาณ Demand ที่ลดลง และเป็นการลดปริมาณเงินกู้และภาระดอกเบี้ยไปพร้อมกัน อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ชะลอตัวไม่ได้หายไปจากตลาด เมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย ความต้องการที่ถูกสะสมไว้ก็จะไหลกลับเข้าสู่ตลาด
สำหรับกำลังซื้อภาคธุรกิจอสังหาฯ แนวราบ ซึ่งเป็น Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง คาดว่าจะกลับเข้าสู่ตลาดเป็นคลื่น 3 ระลอก คลื่นระลอกแรก จะเกิดเมื่อมีการผ่อนปรนมาตรการต่างๆ ผู้ซื้อที่มีความพร้อมจะสามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการ และเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาและเงื่อนไขพิเศษต่างๆ จากผู้ประกอบการ คลื่นระลอกที่สอง จะตามมาเมื่อผลกระทบจากการระบาดของไวรัส COVID-19 คลี่คลาย และผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจในรายได้เพิ่มขึ้น และ ระลอกที่สาม กำลังซื้อส่วนที่เหลือจะกลับเข้าตลาดเมื่อภาวะเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว
ส.อาคารชุดไทย เสนอมาตรการฟื้นอสังหาฯ
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปิดสถานประกอบการได้ส่งผลให้คนตกงานขาดรายได้ ธุรกิจส่วนใหญ่สูญเสียรายได้ไปมากน้อยตามแต่ละประเภทสินค้า และแม้แต่ธุรกิจอาคารชุดก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงตามไปด้วยเช่นกัน กล่าวคือ (1) ยอดขายเดิมก่อนการเกิดโรคระบาด ลูกค้าบางส่วนมีการขอเลื่อนการโอน หรือขอยกเลิกการซื้อ (2) ยอดขายใหม่ในระหว่างที่เกิดการระบาด จำนวนลูกค้าที่มาเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่า 80% และยอดขายน้อยลง 90% (3) ในโครงการที่เคยขายให้ต่างชาติ เกือบไม่มีการเข้าเยี่ยมชม ยอดขายน้อยลง 95-98%
จากผลที่เกิดขึ้นข้างต้น คาดว่าหลังวิกฤตการณ์ COVID-19 คนไทยและชาวต่างชาติ 80-90% อาจยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ซึ่งต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทยอยกลับมา
ในฐานะที่อสังหาฯ มีขนาดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 เป็นจำนวนเงินราว 875,000 ล้านบาท นำส่งภาษีทางตรงราว 76,000 ล้านบาท และเป็นสินค้าที่ใช้วัตถุดิบและแรงงานในประเทศในระดับสูงมาก อีกทั้งเป็นตัวขับเคลื่อนในอุตสาหกรรมการผลิตต่อเนื่องอื่นๆ ถึง 3 เท่าตัว จึงขอให้รัฐบาลพิจารณาใช้อสังหาฯ เป็นตัวกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ และการส่งออก (Export) แก่ชาวต่างชาติ ดังนี้ คือ พิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอน จำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะปี 2563 แก่อาคารชุดและบ้านที่ได้รับอนุญาตจัดสรรทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นในผู้มีเงินเหลือเก็บในระดับบนและกลาง ตัดสินใจใช้เงินในช่วงเวลานี้โดยเร็ว เลื่อนการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปเป็นการชั่วคราวถึงปี 2565 ระงับการใช้เกณฑ์ LTV ออกไปชั่วคราว จนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัว
ให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากประวัติที่อาจเคยผิดนัดการชำระหนี้ลดจาก 3 ปีเหลือ 1 ปี โดยขอให้ธนาคารของรัฐเป็นผู้นำร่อง ขยายระยะเวลาการให้วีซ่าเป็นครั้งละไม่เกิน 1 ปี ไม่จำกัดจำนวนครั้งเป็นเวลา 10 ปี แก่ผู้ซื้อห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป และพิจารณาแก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ เพื่อการพาณิชยกรรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วย
อสังหาฯ ภูมิภาคเดี้ยง ยอดโอนทรุด
เป็นไปได้ยาก 6-12 เดือนข้างหน้าจะฟื้นตัว
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า จากสภาวะดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ไม่ได้เป็นปัจจัยหลักปัจจัยเดียวที่ส่งผลต่อการขยายตัวของภาคเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ความถดถอยของภาคอุตสาหกรรม ภาคการเกษตร และภาคบริการ ซึ่งเป็นเครื่องจักรหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ เกิดการถดถอยอย่างต่อเนื่อง เป็นตัวฉุดให้ GDP ของประเทศลดลงในช่วงเวลาที่ผ่านมา เท่ากับว่าหากไม่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสนี้ แนวโน้ม GDP ของประเทศ ตลอดจนภาคอสังหาฯ คาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่องเช่นกัน และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส เท่ากับเป็นการเพิ่มความรุนแรงของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ เกิดความถดถอย ชะลอตัวยิ่งขึ้นไปอีก
จากสถานการณ์ของภาคอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ซึ่งจะเป็นตัวฉุดดัชนีการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งเท่ากับว่า หากยังคงดำเนินการตามปัจจัยและสภาพแวดล้อมที่เป็นอยู่ตามที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ย่อมมีความเป็นไปได้ที่ภาวะอสังหาฯ จะเกิดการถดถอยลงไปมากกว่านี้ ดังนั้น หากจะให้อุตสาหกรรมอสังหาฯ สามารถเป็นเครื่องจักรที่จะสร้างการหมุนเวียนของเศรษฐกิจ สร้างรายได้ให้แก่ประเทศท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่รออยู่ข้างหน้า
1.การออกเงื่อนไขสนับสนุนให้ผู้ยังมีสภาพคล่อง (เงินสด) นำมาลงทุนซื้อที่พักอาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเช่า โดยยกเว้นภาษีที่เกี่ยวข้องและให้สิทธิประโยชน์อื่นๆ เพื่อสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
2.หากมีการผ่อนปรนเงื่อนไขการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ นอกจากจะเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศจากภาคอสังหาฯ อย่างเป็นกอบเป็นกำแล้ว ยังทำให้เกิดรายได้ต่อเนื่องสู่ชุมชนท้องถิ่นโดยตรง
"ไม่ว่าสถานการณ์รุนแรงใดๆ ที่เกิดขึ้น ประเทศย่อมต้องเดินต่อไปเพื่อแสวงหาโอกาสความอยู่รอด การปรับตัวให้สอดคล้องต่อสถานการณ์อย่างเป็นพลวัตเป็นสิ่งที่ต้องทบทวนเสมอ เพื่อมิให้พบกับ “ทางตัน” ในวิกฤต ย่อมมีโอกาส หากเราไม่ยึดติดกับความคิดเดิมๆ"
นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวยอมรับว่า ลูกค้าที่ซื้อไปแล้ว ปัจจุบันเริ่มประสบกับภาวะการขาดรายได้ จากการปิดกิจการชั่วคราว และการลดชั่วโมงการทำงาน ทำให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารยากขึ้นไปอีก โดยอัตรา Rejection Rate เพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ในส่วนของตลาดอสังหาฯ เพื่อเช่านั้นมีแนวโน้มว่าผู้เช่าจะขาดสภาพคล่อง โดยเฉพาะ SME เนื่องจากเริ่มมีสัญญาณว่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟได้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ทำร้านอาหาร ผู้เช่าไม่สามารถดำเนินธุรกิจ โดยไม่เปิดร้านเพื่อนั่งทานได้ การ delivery อย่างเดียวไม่สามารถสร้างรายได้ให้เพียงพอ คาดว่าน่าจะมีการทยอยปิดกิจการ ต้องใช้ความพยายามรับรู้รายได้จากลูกค้าเดิมที่ซื้อไปแล้ว และรอการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบ เช่น เคย Pre-approve กู้ผ่านแล้ว พอจะโอนจริงกลับกลายเป็นไม่ผ่าน ผู้ประกอบการอาจต้องช่วยเหลือลูกค้าด้วยการขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์ หรือการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปพลางๆ ก่อน
ในส่วนของลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน กลุ่มหลักของอสังหาฯ ในเชียงใหม่นั้น เท่าที่สอบถามกับเอเยนต์ขายแล้ว ปรากฏว่าลูกค้าชาวจีนยังคงมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ เนื่องด้วยชาวจีนรู้สึกว่าการมีบ้านหลังที่ 2 ในต่างประเทศจะมีความปลอดภัยกับเขามากขึ้น ถ้าหากเกิดเหตุการณ์โรคระบาดอีก
"ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีมุมมองในภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ใน 6-12 เดือนข้างหน้าว่าโอกาสในการฟื้นตัวเร็วจะเป็นไปได้ยาก เนื่องจากแนวโน้มในการรักษาโรคระบาดที่เกิดขึ้นด้วยวัคซีน หรือการที่จะทำให้โรคระบาดหายขาดนั้นน่าจะใช้เวลานานกว่า 12 เดือน ในส่วนผลกระทบต่อผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น ต้องพิจารณาเรื่องกระแสเงินสดของบริษัทอสังหาฯ การขายที่ทำได้มากแค่ไหน เพราะถ้าสุดท้ายหากเริ่มขาดรายได้จากการขายยูนิตใหม่ หรือลูกค้ากู้ไม่ผ่านมากขึ้น ก็เป็นไปได้ที่จะทำให้ Cashflow ติดขัด ผู้ประกอบการคงจะต้องเก็บเงินไว้เพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายรายเดือน แล้วทำการลดการก่อสร้างใหม่ลง ซึ่งน่าจะทำให้แรงงานฝั่งผู้รับเหมาไม่มีงาน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะพักกิจกรรมการลงทุนใหม่ออกไปก่อน"
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ในช่วงปีแรกหลังวิกฤต COVID-19 ตลาดระดับกลางล่างระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทชะลอตัว เนื่องจากภาระหนี้สิ้นที่เพิ่มขึ้นจากการตกงานหรือรายได้ที่ลดลง ส่วนในตลาดกลางถึงบนจะยังมีกำลังซื้ออยู่ โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย เนื่องจากเห็นความสามารถในการจัดการโรคระบาดของไทย ส่วนด้านการลงทุนในภาคอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต จะเน้นไปขายตลาดต่างชาติมากขึ้น การขายตลาดคนไทยจะจับตลาดเฉพาะมากขึ้น และโครงการจะมีขนาดที่เล็กลง นอกเหนือจากบริษัทมหาชนจากส่วนกลางที่จะมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพราะมีต้นทุนทางการเงินตํ่ากว่าผู้ประกอบการท้องถิ่น รวมถึงการปล่อยกู้ให้แก่ผู้ประกอบการท้องถิ่นจะมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นด้วย
ทั้งนี้ แม้สถานการณ์ COVID-19 ในไทยจะเริ่มคลี่คลาย แต่ทั่วโลกซึ่งเป็นคู่ค้าของไทย ยังประสบวิกฤตผู้ติดเชื้อทะลุ 11 ล้านคน ขณะที่ธุรกิจต่างๆ ทั่วโลก ตลาดหุ้นเสียหายอย่างหนักจากวิกฤตครั้งนี้ แน่นอนระยะนี้ เป็นช่วงของการประคับประคองและเยียวยา แต่ข้างหน้าคลื่นยักษ์สึนามิจาก COVID-19 จะระเบิดขึ้น ทั้งเรื่องปัญหาการว่างงาน ผลประกอบการทางธุรกิจที่ชะลอตัวลง ซึ่งจะนำไปสู่ให้เกิดปัญหาหนี้เสียในระบบ และการที่ภาคธุรกิจจะกลับมาพลิกฟื้นก่อน COVID-19 อาจจะไม่ได้เห็นในเร็ววันนี้?
