โครงการ "บ้านล้านหลัง" หนึ่งในนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย และเป็นหนึ่งในมาตรการการกระตุ้นเศรษฐกิจ ภายใต้แนวคิดของนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ที่มอบหมายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในการสนับสุนสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการบ้านล้านหลัง และปล่อยสินเชื่อรายย่อยให้แก่ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศ้ย ในกรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท
ล่าสุด นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบปรับหลักเกณฑ์และเงื่อนไข “โครงการบ้านล้านหลัง” กรณีลูกค้ารายย่อย โดยปรับเพิ่มราคาซื้อขายและวงเงินกู้ที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จากเดิม 1 ล้านบาท เพื่อให้เหมาะสมต่อราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เพิ่มโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ทั้งนี้ โครงการบ้านล้านหลัง กำหนดกรอบวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย จำนวน 50,000 ล้านบาท กรณีลูกค้ากู้ 1.2 ล้านบาท จะผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงแค่ 4,500 บาท/เดือนเท่านั้น โดยโครงการมีระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 62-30 ธันวาคม 64
"บ้านล้านหลัง" อืด! เจอพิษ ศก. โควิด-19 ซ้ำ!
ผู้สื่อข่าวรายงานถึงความคืบหน้าโครงการ "บ้านล้านหลัง" ว่า นับตั้งแต่ให้มีการเปิดจองสิทธิสินเชื่อตั้งแต่วันที่ 21 ธ.ค.2561 มีผู้จองสิทธิสูงถึง 127,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าเป้าที่ทางรัฐบาลได้กำหนดกรอบวงเงินรวมไว้ที่ 50,000 ล้านบาท และเมื่อจำแนกตามจำนวนผู้จองสิทธิเป็นรายภาค จะพบว่าในช่วงแรกของการเปิดรับคำขอ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคใต้ จะมีสัดส่วนเท่ากัน ภูมิภาคละ 22% รองลงมาสัดส่วนเท่ากัน ได้แก่ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) และภาคเหนือ ภูมิภาคละ 16% และภาคตะวันออกอยู่ที่ 13%
และหลังเปิดรับคำขอสินเชื่อจนถึงวันที่ 3 ธ.ค.2562 มียอดยื่นกู้ 19,983 ราย วงเงินกู้ 14,681.47 ล้านบาท แต่ปรากฏว่า ยอดการอนุมัติลดลงมาอยู่ที่ 18,927 ราย วงเงินอนุมัติ 13,449.90 ล้านบาท และเมื่อต้องทำนิติกรรม ตัวเลขลดลงมาอยู่ที่ 17,343 ราย ถูกคัดกรองหายไป 2,620 ราย ยอดวงเงินอนุมัติ 12,369.56 ล้านบาท ลดหายไป 2,312 ล้านบาท
"โครงการบ้านล้านหลัง เปิดโอกาสให้ผู้มีรายน้อยได้มีที่อยู่อาศัย แต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 กลุ่มลูกค้าระดับเงินเดือน 15,000 บาท อาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องผลกระทบจากวิกฤตการระบาดของโควิด-19 ทำให้ไม่พร้อม เนื่องจากเป็นห่วงเรื่องรายได้และการทำงานในอนาคต สิ่งที่บริษัทอสังหาฯ ที่เข้าร่วมโครงการทำได้ คือ ดูแลลูกค้า ไม่ให้มีภาระในช่วงระหว่างการก่อสร้างโครงการ โดยมีการหารือกับแบงก์ อย่าง ธอส. ให้ส่วนแรกของเงินดาวน์ไปนับรวมยอดในวันโอน ซึ่ง ธอส. ก็พร้อมสนับสนุน" แหล่งข่าวกล่าว
"รีเจ้นท์ โฮม" สานนโยบาย 'สมคิด' ผุด 3 หมื่นหน่วยปักหมุดโครงการในเมือง
นายนิรัตน์ อยู่ภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ผู้พัฒนาโครงการรีเจ้นท์ โฮม ที่อยู่ในวงการพัฒนาคอนโดฯ มาตลอดกว่า 20 ปี พัฒนาโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย กล่าวว่า กำลังยื่นเรื่องไปยังคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เพื่อพัฒนาโครงการใหญ่ รวม 50,000 หน่วย แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ 1.คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น เปิดเฉลี่ยปีละ 5,000 หน่วย หรือ 500 ยูนิตต่อโครงการ กระจายทำเลออกไป และคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้น เปิดการขายภายในปี 2563 จำนวน 10,000 หน่วย ในปี 64 เปิดอีก 20,000 หน่วย ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินรองรับถึงปี 64 แล้ว และถ้าเงื่อนไขของบีโอไอยังไปได้อยู่ เพราะตอนนี้ติดเรื่องสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 เราก็พร้อมที่จะลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในปี 2565 เพิ่ม 20,000 หน่วย
"ผมรับปากกับท่านรองนายกฯ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ จะทำโครงการบ้านล้านหลังไม่น้อยกว่า 50,000 หน่วย ซึ่งนโยบายส่งเสริมผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัย ไม่ว่าใครเข้ามาเป็น รมต. ก็ไม่มีเหตุผลใดที่จะปฏิเสธไม่ทำ ก็ต้องทำ รับไม้ต่อ เหมือน 30 บาทรักษาทุกโรค ตอนนี้เราต้องช่วยๆ กัน และคิดว่ารัฐบาลก็ต้องช่วยเรา จะว่าไปแล้ว เราก็เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ และมีนโยบายที่จะช่วยเหลือสังคม ถ้ารัฐบาลไม่เอาด้วย ผมเชื่อว่าสมัยหน้าก็คงไม่มีใครเลือกตั้งเข้ามา"
สำหรับรูปแบบโครงการที่เข้าร่วมบ้านล้านหลัง ถ้าเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ ราคา 1 ล้านบาท ในพื้นที่ 28-30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ต้นทุนที่ดินต้องไม่เกินเกณฑ์ 1 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) แต่ถ้าเป็นเป็นแนวสูง จะอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท พื้นที่ 26-28 ตร.ม. ทั้งนี้ จะต้องพิจารณาเรื่องของราคาที่ดิน ถ้าแปลงที่ได้มามีราคาแพง เช่น 2 แสนบาทต่อ ตร.ว.จะทำขนาดห้องชุด 26 ตร.ม. แต่ถ้าราคาที่ดินอยู่ในเกณฑ์ไม่เกิน 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ว.จะสามารถทำขนาด 28 ตร.ม.ได้
ในสถานการณ์ที่มีประเด็นเรื่องการเกิดโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาทั่วไป แล้วเราจะทำได้อย่างไร ซึ่งตลาดคอนโดฯ แนวสูงต้องใช้เวลากว่าถึงกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ย 3 ปี ดังนั้น โครงการที่เปิดตัวในปี 63 จะไปโอนกรรมสิทธิ์ในปี 66 ถ้าเปิดโครงการปี 64 จะไปโอนในปี 67 ส่วนโครงการที่เปิดในปี 65 จะไปโอนในปี 68 ตัวโครงการที่จะเปิดในปีนี้ เช่น ในโซนบางนา 10,000 ยูนิต จะไปเริ่มโอนอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งในภาวะที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการคอนโดฯ ทำให้เราคาดว่า เมื่อถึงช่วงดังกล่าวตลาดน่าจะมีการดูดซัปพลายไปเกือบหมดแล้ว จากที่มีอยู่ในระบบ 1 แสนหน่วย
สิ่งที่เรายังทำต่อในปีนี้ คือ 1.การยื่นขอรับสิทธิประโยชน์การทำบ้านบีโอไอให้ทัน จำนวน 30,000 หน่วย เพื่อจะได้เปิดขายโครงการได้ในปีนี้ และปี 64 ส่วนของแผนปี 65 กำลังขอบีโอไอ และ ธอส. ขอขยายการส่งเสริมออกไป 1-2 ปี เพื่อให้โครงการมีเวลาทำได้ ผลิตโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยออกสู่ตลาด คือ เราก็ยังมองว่าถ้าขึ้นโครงการปีละ 20,000 หน่วย จำนวนดังกล่าวคิดเป็น 10-20% ของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ จะช่วยให้ช่วงนี้เกิดการจ้างงานที่ดีขึ้น ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างสามารถขายสินค้าได้ ผลักดันให้เศรษฐกิจมีการหมุนรอบไปค่อนข้างดี ซึ่งเราจะมีการหารือกับรัฐบาลถึงมาตรการกระตุ้นช่วยเหลืออย่างไรบ้าง
2.เหตุผลที่เราตัดสินใจทำต่อบ้านล้านหลัง ในภาวะแบบนี้ ต่อให้ผู้ประกอบการนำคอนโดฯ มาขายลดราคาก็ยังไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทอยู่ดี หรือลดอย่างไรก็เหลืออยู่ประมาณ 1.9 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่คอนโดฯ ราคาถูกระดับราคา 1.2 ล้านบาทยังไม่มีในตลาด ซึ่งคอนโดฯ แนวสูงของรีเจ้นท์ โฮม รัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีหลักๆ ซึ่งราคาต่อ ตร.ว.ประมาณ 2 แสนบาท ยังพอหาได้ แต่หากเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท รัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร จากสถานีหลัก
โครงการที่จะเกิดขึ้นและเปิดขายในปี 63 มีจำนวน 8,000 หน่วย ได้แก่ โครงการบริเวณสี่แยกบางนา ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบางนา 400 เมตร (ติดกับโครงการไอดีโอ โอทู บางนา) เนื้อที่โครงการเกือบ 18 ไร่ จำนวน 4,000 หน่วย มูลค่าโครงการ 4,800 ล้านบาท เปิดขายไตรมาส 4 ปี 63 และโครงการรัศมีไม่เกิน 300 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าวุฒากาศ จำนวน 4,000 หน่วย
สำหรับแผนในปี 2564 พัฒนาโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้ากล้วยน้ำไท ถนนพระราม 4 บนเนื้อที่ 20 ไร่ จำนวน 8,000 หน่วย และยังมีอีกหลายทำเลในสถานีหลัก แต่ไม่สามารถเปิดเผยได้ เพราะมีผลต่อราคาที่ดิน
โครงการที่เราทำอยู่ในไพรม์เอเรียล เทคนิคของเราในการบริหารโครงการ ห่างจากถนนใหญ่ เข้าไปในซอยประมาณ 300-400 เมตร รถบัสสามารถวิ่งรับส่งได้ ซึ่งเราไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง โดยในปีนี้จะมีการโอนประมาณ 6,000 หน่วย หรือ 6,000 ล้านบาท (ปี 62 โอนไปแล้ว 5,000 หน่วย) แต่คาดว่าจะสามารถโอนได้ปีนี้ 80% ปีถัดไป 10-20% และบางส่วนจะเป็นเงินกู้จากสถาบันการเงินวงเงินไม่มาก 2,000-3,000 ล้านบาท เพื่อมาซื้อที่ดินพัฒนาโครงการอีก 20,000 หน่วยในปี 2565
"เรารับปากกับบีโอไอ และ ธอส.ไว้แล้ว ซึ่งเงินเราก็อยากได้ แต่เราให้โอกาสคนซื้อจองก่อน หรือการจัดสรรห้องชุดประมาณ 20-30 เปอร์เซ็นต์ต่อโครงการ รองรับผู้ซื้อเพื่อลงทุนกับทางโครงการ โดยความต้องการเช่ามีอยู่ต่อเนื่อง ในบางทำเลปล่อยเช่าได้ 5,000 บาทต่อเดือน ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนปีละ 60,000 บาท หรือเฉลี่ยสุทธิ (NP) อยู่ที่ 4-5% ต่อปี หรือการเปิดโอกาสให้ผู้ที่เช่าบ้านอยู่ แต่ต้องการห้องชุดในโครงการบ้านล้านหลัง ให้จองได้ ส่วนเงินดาวน์ทั้งหมดไปทำวันโอน เพื่อไม่เป็นภาระ 2 ทาง แต่ต้องผ่านการตรวจสอบจาก ธอส.ก่อน ไม่งั้นคนมีเงินก็มาใช้สิทธิตรงนี้หมดเลย โดยให้ทางธนาคารฯ ประทับรับรองว่า ลูกค้ามีภาระการเช่าอยู่ ก็ให้สามารถจองและทำสัญญาได้ และไปรอโอนเมื่อโครงการจบ"
แค่คนทำงาน 'วันแบงค็อก' กำลังซื้อล้นโครงการ
สำหรับผลจากการระบาดของโควิด-19 นั้น ตนคิดว่าไม่ได้ส่งผลกระทบกับเรามากนัก และคิดว่าด้วยทำเลแล้วน่าจะได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ อย่างเช่น โครงการพระราม 4 รองรับกลุ่มข้าราชการได้ หรือแม้แต่ บุคลากรในโครงการวันแบงค็อก (โครงการมิกซ์ยูสแสนล้านบาท) ถ้าเจาะกลุ่มที่มีรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน คาดว่าจะมีจำนวนไม่น้อยกว่าหมื่นคน กลุ่มคนเหล่านี้ก็เหมาะกับโครงการที่เราจะพัฒนาในราคา 1.2 ล้านบาทต่อยูนิต
"โควิด-19 อาจทำให้กลุ่มลูกค้าที่ทำงานในบริษัทชะลอตัดสินใจออกไป คาดว่าหลังโควิด-19 ไปแล้ว ส่วนนี้จะหายไป 20 เปอร์เซ็นต์ แต่เราจะได้ชดเชยจากกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนแล้วปล่อยเช่า วิธีการขาย เราจะเปิดให้ถึงมือผู้อยู่จริงก่อน ที่เหลือจะไปเจาะกลุ่มผู้ลงทุน"
มาร์จิ้นสูงขึ้น 'ค่าแรงถูก-ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ขยับ'
ปัจจุบัน ในการก่อสร้างคอนโดฯ ในโครงการบ้านล้านหลัง เรามีบริษัทในเครือทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และคาดว่าโครงการถัดไปในปี 64-65 อัตราผลกำไรต่อโครงการ (มาร์จิ้น) จะสูงขึ้น เพราะหาผู้รับเหมาและแรงงานได้ง่ายขึ้นและถูกลง วัสดุก่อสร้างไม่ขึ้นราคา ใช้วงเงินกู้กับสถาบันการเงินไม่มาก ทำให้ต้นทุนการดำเนินงานอยู่ประมาณ 7-8% (ผู้ประกอบการรายอื่นอาจสูงถึง15-20%)
"มาร์จิ้นเรายังหนาอยู่ เพราะเราเน้นปริมาณงานก่อสร้างจำนวนมาก อย่างเช่น ปี 63 ขึ้น 10,000 ยูนิต ก็ประมาณ 12,000 ล้านบาท ถ้าขายได้หมด มาร์จิ้น 20 เปอร์เซ็นต์ ก็ประมาณ 2,000 กว่าล้านบาท ถือว่าหรูแล้วในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้"
ทั้งนี้ จากการปรับเกณฑ์ “คอนโดมิเนียม BOI” ราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ในเขต กทม.-ปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) และต่างจังหวัด 70 จังหวัด ที่เหลือมีเพดานราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท) พื้นที่ใช้สอย 24 ตร.ม. เปรียบเทียบเกณฑ์เดิมมีการปรับราคาจากไม่เกิน 1 ล้านบาท ขยับเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท รวมทั้งลดขนาด จากเกณฑ์เดิมไม่ต่ำกว่า 28 ตร.ม. ลดเหลือ 24 ตร.ม. โดยผู้เข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี
"เสนาฯ" ดันโครงการรองรับผู้มีรายได้น้อย
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) กล่าวว่า เพื่อส่งเสริมให้ผู้มีรายได้มีที่อยู่อาศัยตามความเหมาะสม ทางบริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการเพื่อรองรับกำลังซื้อ ปัจจุบัน โครงการของเสนา ระดับราคาต่ำกว่าล้านในปีนี้เปิด 3 โครงการ คือ 1.เสนา คิทท์ เพชรเกษม-พุทธมณฑล สาย 7 มูลค่าโครงการ 192 ล้านบาท ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 31,520 บาทต่อ ตร.ม. หรือราคาเริ่ม 788,000 บาท 2.โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ (อยู่ระหว่างการเปิดตัวโครงการ) และ 3.โครงการ เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ มูลค่าโครงการ 490 ล้านบาท ราคาเริ่ม 930,000 บาท ส่วนโครงการอื่นๆ อีก 7 โครงการ ระดับราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนแผนการเปิดโครงการใหม่ ปี 2563 เพื่อให้สอดรับต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป เปิด 10 โครงการ มูลค่า 7,500 ล้านบาท ปัจจุบันเปิดไปแล้ว 3 โครงการ ประกอบ 1.The Kith รังสิต-ติวานนท์ 2.โครงการ เสนา คิทท์ พุทธมณฑลสาย 7 (ราคา 788,000 บาท) และ 3.Niche Mono อิสรภาพ
และครึ่งปีหลัง เปิดอีก 4 โครงการ ดังนี้ 1.เดอะ คิทท์ พลัส พหลโยธิน-คูคต (เฟส 2) 2.เสนา วิลเลจ รังสิต-ติวานนท์ 3.เสนา เวล่า เทพารักษ์-บางบ่อ 4.เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ (ตามแพลนเป็นตัวเดียวที่เข้าเงื่อนไข BOI) ส่วนอีก 3 โครงการ ประกอบด้วย PITI สมเด็จเจ้าพระยา Niche Pride บางโพ New Project นั้น ทางบริษัทขอพิจารณาอีกครั้งตามความเหมาะสมและสภาพทางการตลาดหลังจากนี้
