อ.ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำ โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดเผยถึงสถานการณ์จากวิกฤต COVID-19 ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ว่า ไม่มีใครรู้ได้ว่า หลังจากวิกฤตโรคระบาด COVID-19 พฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนจะเปลี่ยนไปอย่างไรบ้าง การปิดประเทศ หรือปิดเมือง (lock down) อาจจะทำให้คนทำงานหลายคนตกงานทันที และอีกหลายคนมีรายได้ที่ลดลง ในขณะที่รายจ่ายในครอบครัวยังคงเท่าเดิม หรือก็อาจจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากค่าน้ำค่าไฟที่สูงขึ้น
บางคนอาจจะมีความสุข ในช่วงกักตัวอยู่บ้านที่มีพื้นที่และระยะห่างที่ปลอดภัย แต่ก็มีคนอีกกลุ่มที่อยู่บ้านแต่ก็ไม่มีความสุข เพราะขาดรายได้ และกลัวที่จะติดเชื้อโรคระบาด การกักตัวอยู่ภายในบ้านทำได้ยาก เนื่องจากในบ้านมีพื้นที่ที่จำกัด ไม่สามารถหาระยะห่างระหว่างกันได้ รวมทั้งสิ่งแวดล้อมรอบบ้านที่ไม่เอื้ออำนวยให้อยู่อาศัยอย่างปลอดภัย จากการคาดการณ์ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (2563) ระบุว่า ผลกระทบจากโควิด-19 จะมีผู้ว่างงานราว 2 ล้านคน ซึ่งแน่นอนส่วนใหญ่แล้วจะเป็น “ผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง” เป็นหลัก
ในกรุงเทพฯ ปัญหาความเหลื่อมล้ำของระดับทางสังคมที่ต่างกันยังมีอยู่มาก ทั้งการเข้าถึงแหล่งงาน การเข้าถึงระบบโครงสร้างพื้นฐาน ระบบขนส่ง และบริการสาธารณะต่างๆ ที่จำเป็น รวมทั้งความสามารถในการซื้อและเช่าที่พักอาศัยในเมืองชั้นในของคนที่มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถทำได้ยาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเมืองชั้นในสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ค่าครองชีพก็สูงขึ้นตามมา ทำให้เห็นถึงปัญหาทางสังคมเกิดขึ้น ซึ่งเป็นผลกระทบต่อเนื่องจากการเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นราคาสูงกว่าระดับรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการที่พักเพื่ออยู่อาศัยจริง เน้นการสร้างผลประกอบการที่สวยงามแก่ผู้ถือหุ้นเป็นสำคัญ ให้ความสำคัญน้อยกับการร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างเมืองที่ยั่งยืนในด้านสังคมและสิ่งแวดล้อม การมีบ้านที่มีคุณภาพที่ดี สิ่งแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยนั้น จะทำให้คนในเมืองมีสุขภาวะที่ดีขึ้นตามลำดับ การจะเปลี่ยนแนวคิดการทำธุรกิจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาครัฐต้องเป็นผู้นำทั้งในแง่ของการให้ความรู้ความเข้าใจ วางนโยบายและแผนผังเมืองให้มีประสิทธิภาพ และจูงใจให้นักพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยพัฒนาโครงการให้สอดคล้องต่อปริมาณความต้องการจริงในเมือง
โดยในหลายประเทศให้ความสำคัญในการวางแผนเมืองที่มีประสิทธิภาพ เพื่อลดปัญหาการกระจัดกระจายของเมือง (Urban sprawl) ในแนบราบ ลดการกระจุกตัวของความเจริญทางเศรษฐกิจในเมืองแบบรวมศูนย์ (Centralization) โดยสนับสนุนให้เกิดการสร้างเมืองใหม่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ตามแนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่ง (Transit-Oriented Development : TOD) ที่ต้องมีความหลากหลายของประเภทอาคาร กิจกรรม และรวมทั้งความหลากหลายทางชนชั้นของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้หลากหลายระดับมีความสำคัญมากขึ้น ผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยจะเป็นแรงงานที่สำคัญในการดำเนินธุรกิจของเจ้าของธุรกิจหรือผู้ที่มีรายได้สูงในพื้นที่เมืองใหม่รอบสถานีขนส่งมวลชนสาธารณะ ทำให้เกิดระบบเศรษฐกิจในท้องถิ่นที่เข้มแข็งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในประเทศไทยยังไม่เห็นการวางแผนและการดำเนินการแบบเป็นรูปธรรม การพูดถึงโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (Low-income housing) ถูกมองเป็นบ้านที่ภาครัฐต้องจัดทำเพื่อสงเคราะห์ผู้มีรายได้น้อย โครงการอยู่ชานเมือง ห่างไกลจากบริการสาธารณะ และโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงๆ ไม่อยู่รวมกับผู้มีรายได้สูงกว่าในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งทำให้ปัญหาความเหลื่อมล้ำของสังคมมีสูงขึ้น ยิ่งในช่วงวิกฤต Covid-19 เห็นได้ชัดเจนว่า ความสามารถในการเข้าถึงทั้งระบบสาธารณสุข ระบบโครงสร้างพื้นฐานมีความยากลำบากมากขึ้น ในขณะที่ความเสี่ยงในการติดเชื้อไวรัสมีมากขึ้น เนื่องจาก พื้นที่ภายในบ้านมีจำกัด ความหนาแน่นสมาชิกในครอบครัวต่อพื้นที่พักอาศัยมีสูง ไม่สามารถใช้ชีวิตได้ตามคำแนะนำการกักตัวของภาครัฐ ที่ต้องนอนแยกห้องกัน และควรเว้นระยะห่างหรืออยู่ห่างจากคนในบ้านประมาณ 1-2 เมตร นอกจากนั้น ที่พักอาศัยส่วนใหญ่แล้วอยู่ห่างไกลจากพื้นที่ให้บริการสาธารณสุข ซึ่งแน่นอนว่า ลักษณะที่อยู่อาศัย และความจำเป็นที่ต้องอยู่อาศัยในช่วงกักตัว เป็นปัจจัยที่สำคัญในการแพร่เชื้อระบาดแน่นอน
ถึงเวลาแล้วหรือยัง ที่ทั้งภาครัฐและภาคเอกชนต้องร่วมมือกันอย่างจริงใจในการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน ร่วมกันพัฒนาโครงการที่พักอาศัยที่คนทุกชนชั้นสามารถจ่ายได้ ครอบครองและอยู่อาศัยได้อย่างมีความสุข แล้วอะไรคือคำตอบ
“Affordable housing” หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่สามารถเอื้อมถึงได้หรือจ่ายได้นั้น จะพิจารณาจากสัดส่วนของค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยต่อรายได้ของครัวเรือน (housing expenditure-to-income ratio) (กุลฑลทิพย พานิชภักดิ์, 2553) สำหรับประเทศไทย การพัฒนาโครงการบ้านที่จ่ายได้นั้น ถูกพูดถึงอย่างมากในมาตรการส่งเสริมการพัฒนาการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน FAR (Floor Area Ratio) Bonus ในกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ที่จูงใจให้เอกชนร่วมลงทุนในโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และได้รับสิทธิประโยชน์ดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบันยังไม่มีโครงการใดเข้าร่วมในมาตรการนี้ เพราะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเชื่อว่า การออกแบบพื้นที่พักอาศัยบางส่วนภายในโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยไม่เป็นประโยชน์ต่อโครงการ
ในต่างประเทศ การสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยอยู่อาศัยได้ในเมือง ถูกให้ความสำคัญมากขึ้น ยกตัวอย่างในเมืองนิวยอร์ก ประเทศสหรัฐอเมริกา ได้ออกกฎหมายบังคับผ่าน Affordable Housing New York Program ปี ค.ศ.2015 กำหนดให้โครงการที่พักอาศัยสำหรับสร้างใหม่ทุกโครงการในพื้นที่เมืองชั้นใน Manhattan, Queen และ Brooklyn ต้องมีห้องพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่ต่ำกว่า 10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และเพิ่มเป็น 20% เมื่อได้รับการช่วยเหลือทางด้านการเงินจากภาครัฐ ส่วนนักพัฒนาโครงการได้รับการยกเว้นภาษี 100% เป็นระยะเวลา 3 ปี (ช่วงก่อสร้าง) +35 ปี (ช่วงเปิดโครงการ) ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า และ 20 ปี
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อ เช่น คอนโดมิเนียม และ co-op housing และในประเทศฝรั่งเศส ที่กำหนดให้ทุกเมืองต้องจัดหา Affordable housing ไม่ต่ำกว่า 20% ของจำนวนที่พักอาศัยทั้งหมด เป็นต้น เพื่อให้เกิดการพึ่งพา และเกื้อกูลกันในสังคม (Inclusive development) จะทำให้คนกลุ่มมีรายได้น้อยสามารถยกระดับคุณภาพชีวิตของตัวเองให้สูงขึ้นได้ ซึ่งเป็นแนวคิดการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน “ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” หรือ “Leave no one behind” ซึ่งจำเป็นมากสำหรับการสร้างเมืองให้สมบูรณ์ได้
เชื่อได้ว่า ภายหลังวิกฤต COVID-19 ภาครัฐและเอกชนจะเริ่มตระหนักมากขึ้นในเรื่องการพัฒนารูปแบบโครงการที่พักอาศัยที่มีราคาสอดคล้องกับระดับรายได้ในชุมชนที่อยู่อาศัยของคนหลากหลายชนชั้น (Affordable housing in Mixed-income community) รวมทั้งออกแบบพื้นที่สาธารณะให้มีความสมดุลกับจำนวนผู้อยู่อาศัยในพื้นที่โครงการ Affordable housing ที่ควรมีทั้งในอาคารแนวตั้งในเมือง และโครงการแนวราบในเขตชานเมือง ที่เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ และบริการสาธารณะของภาครัฐได้ง่าย
แนวทางการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยประเภทนี้ ควรเป็นการร่วมกันพัฒนา (Joint development) ระหว่างภาครัฐ และภาคเอกชน ภาครัฐควรให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ประกอบการภาคเอกชน เช่น มาตรการทางด้านการเงิน การยกเว้นค่าธรรมเนียม ภาษี และดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการ และดำเนินการควบคู่ไปกับการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาโครงการ Affordable housing มากขึ้น ในส่วนของภาคเอกชน สามารถช่วยลงทุนก่อสร้างในโครงการ การจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ทันสมัย เทคนิคการลดต้นทุนโครงการ รวมทั้งการทำการตลาดในโครงการ เพื่อดึงดูดให้คนทุกชนชั้นเข้ามาอยู่อาศัยด้วยกันได้ คนมีรายได้น้อยสามารถอยู่ในสังคม และชุมชนที่ดีขึ้น มีระบบสาธารณูปโภคที่ดี สิ่งแวดล้อมดีขึ้น และใกล้ระบบบริการสาธารณสุข ซึ่งทำให้กลุ่มคนที่มีรายได้น้อยและปานกลางมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นได้
