การประกอบธุรกิจ แน่นอนว่าเป้าหมายหลักคือ การสร้างผลกำไร แต่เมื่อธุรกิจขยายตัว การขยายงานก็จำเป็นต้องมีการเพิ่มบุคลากร เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ในการขยายงานที่เพิ่มขึ้น การเพิ่มจำนวนของบุคลากรทำให้องค์กรต่างๆ มีขนาดใหญ่ขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการดำเนินธุรกิจปรับตัวเพิ่มขึ้น ปัญหาที่ตามมาของหลายๆ ธุรกิจก็คือ หลังการขยายองค์กรเพิ่มจำนวนบุคลากร กำไรจากการดำเนินธุรกิจกลับลดลง สวนทางกับทิศทางของธุรกิจที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น
จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ธุรกิจต่างๆ ได้มีการนำเทคโนโลยี ระบบบริหารจัดการเข้ามาช่วยในการทำงาน และลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ สำหรับการนำเทคโนโลยี และระบบบริหารจัดการเข้ามาช่วยในการขยายธุรกิจนั้น ก็ได้ส่งผลให้ความจำเป็นในการใช้บุคลากรในด้านต่างๆ ลดจำนวนลง อย่างไรก็ตาม ต้นทุนในการดำเนินธุรกิจไม่ได้เกิดจากการจ้างงานบุคลากรเพียงส่วนเดียว แต่ยังมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น อัตราเงินเฟ้อ ค่าแรงการจ้างงาน ต้นทุนวัตถุดิบที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าการตลาด การโฆษณาประชาสัมพันธ์สินค้า
ดังนั้น แม้ว่าจะมีการนำเทคโนโลยี และระบบบริหารจัดการ รวมถึงการเพิ่มศักยภาพของบุคลากรให้มีความสามารถหลากหลายในการรับผิดชอบหน้าที่ได้มากขึ้น แต่เมื่อวิธีการหรือแนวทางการลดต้นทุนที่นำมาใช้นั้น ยังไม่สามารถลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจได้ตามเป้าหมาย การตัดทอนต้นทุนในด้านการใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่าจึงเริ่มถูกนำเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการลดต้นทุนธุรกิจ
ก่อนหน้านี้ ในหลายๆ ธุรกิจมีแนวคิดให้บุคลากรขององค์กรทำงานนอกสถานที่ เพื่อลดพื้นที่การใช้ออฟฟิศเช่า แต่ปัญหา คือ เจ้าของธุรกิจกังวลและไม่มั่นใจในคุณภาพของพนักงงาน กังวลว่าคุณภาพงานและปริมาณงานที่ออกมาจะลดลง ทำให้มีเพียงบางธุรกิจเท่านั้นที่อนุญาตให้พนักงานทำงานนอกสถานที่ อย่างไรก็ตาม หลังเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 สถานการณ์บังคับให้ต้องธุรกิจต่างๆ ต้องมีนโยบายให้พนักงานออฟฟิศทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้นับเป็นโอกาสดีในการทดสอบการทำงานจากนอกสถานที่ได้เป็นอย่างดี
น.ส.รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงก่อนการระบาดของไวรัสโควิด-19 หลายธุรกิจได้พยายามทดลองใช้วิธีการทำงานนอกสำนักงาน หรือทำงานจากบ้านเพื่อลดค่าใช้จ่าย หรือเพื่อตอบสนองพฤติกรรมของกลุ่มมิลเลนเนียล แต่ในขณะนี้แทบทุกธุรกิจ แม้กระทั่งบริษัทที่ยังไม่เคยมีการเตรียมความพร้อมในด้านเทคโนโลยี ก็ถูกบังคับให้ต้องใช้วิธีการทำงานแบบใหม่นี้โดยปริยาย
หลายบริษัทกำลังใช้นโยบายการทำงานจากบ้านเริ่มรับรู้ว่าการทำงานดังกล่าวสามารถที่จะทำได้จริง หากนำไปปรับใช้กับบางหน่วยงานในองค์กร โดยสร้างสมดุลที่ดีระหว่างการมอบหมายความรับผิดชอบและการตรวจสอบการทำงานของทีมงาน ซึ่งอาจหมายถึงว่าสถานที่ทำงานในอนาคตจะเป็นพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่น โดยเป็นการผสมผสานระหว่างสำนักงานใหญ่ การทำงานจากบ้าน และโคเวิร์กกิ้งสเปซ
การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นทำให้บริษัททั่วไปได้เห็นภาพได้ชัดเจนว่า นโยบายการทำงานนอกสำนักงานที่วางแผนไว้นั้นใช้ได้จริงหรือไม่ ธุรกิจต่างๆ เริ่มตระหนักว่าแพลตฟอร์ม หรือระบบพื้นฐานใดที่จำเป็นและยังขาดหายไปเพื่อรองรับการทำงานรูปแบบนี้ บริษัทที่ให้บริการด้านเทคโนโลยีจะกลายเป็นหนึ่งในผู้ที่ได้รับประโยชน์รายแรกๆ ภายหลังจากสถานการณ์นี้
“หลายองค์กรจะมองหาสำนักงานย่อยและแพลตฟอร์มบนคลาวด์ เพื่อเป็นแผนสำรองให้มั่นใจว่าธุรกิจจะไม่หยุดชะงักหากไม่สามารถเข้าสำนักงานใหญ่ได้ โคเวิร์กกิ้งสเปซก็จะเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดีที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้ เพราะบริษัทสามารถเช่าพื้นที่ได้ตามต้องการเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ไม่คาดคิด อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังการระบาดโควิด-19 ผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซจำเป็นต้องมีมาตรการที่ชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ใช้บริการว่าพื้นที่ของตนเองมีความปลอดภัยและมีการเตรียมพร้อมเป็นอย่างดี”
น.ส.รุ่งรัตน์ กล่าวว่า นอกจากนี้ ซีบีอาร์อี ยังพบว่า การจัดพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่น ซึ่งสนับสนุนการทำงานร่วมกันและการมีส่วนร่วมของพนักงาน เป็นเรื่องที่พูดถึงกันอย่างมากในช่วงก่อนการระบาดโควิด-19 โดยในช่วงแรก พื้นที่ประเภทนี้อาจฟังดูเหมือนเป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงสูงสำหรับบริษัทในช่วงเวลาเช่นนี้ แต่ตามความหมายของความยืดหยุ่น พื้นที่ทำงานเหล่านั้นสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับการทำงานตามกิจกรรมที่เกิดขึ้น เพื่อสนับสนุนการเว้นระยะห่างทางสังคม และการกระจายทีมงานในสำนักงาน รวมทั้งทำให้เกิดการเปลี่ยนไปสู่การเป็นสำนักงานไร้การใช้กระดาษได้อย่างง่ายขึ้น
ทั้งนี้ ความยืดหยุ่นและการปรับตัวจะเป็นสิ่งสำคัญในตลาดอาคารสำนักงานช่วงหลังการระบาดโควิด-19 ไม่ใช่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของสถานที่ทำงานเท่านั้น แต่ยังเพื่อเตรียมความพร้อมทางธุรกิจสำหรับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
ดร.พันธุ์อาจ ชัยรัตน์ ผู้อำนวยการสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (องค์การมหาชน) กล่าวว่า มาตรการการทำงานที่บ้าน ได้กลายเป็นปรากฏการณ์การทำงานรูปแบบใหม่ของหลายองค์กร ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ หรือเอกชน ซึ่งหลังจากที่สถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง อาจจะได้เห็นการเริ่มต้นทำงานที่บ้านของหลายๆ บริษัทอย่างจริงจังมากขึ้น โดยเฉพาะในธุรกิจนวัตกรรมบริการ ธุรกิจนวัตกรรมการสื่อสาร ซึ่งรวมถึงสื่อและผู้พัฒนาระบบ ธุรกิจนวัตกรรมการเงินและการตลาด หรือแม้แต่หน่วยงานในกำกับราชการ ที่จะขยายโอกาสให้บุคลากรได้มีการทำงานจากนอกสำนักงานมากขึ้น ทั้งยังมีการปรับเปลี่ยนระบบต่างๆ ให้มีความยืดหยุ่น รวมทั้งยังจะได้เห็นสตาร์ทอัป และนักพัฒนาเทคโนโลยีออกมานำเสนอแพลตฟอร์มใหม่ๆ เพื่อใช้ในการอำนวยความสะดวกกับการทำงานเพิ่มอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าการ Work From Home จะเป็นกระแสที่มาแรงและมีความน่าสนใจ แต่กระแสดังกล่าวอาจยังไม่ใช่ความปกติในรูปแบบใหม่ หรือที่เรียกว่า New Normal สำหรับสังคมการทำงานของประเทศไทย เนื่องจากในบางธุรกิจก็ยังไม่สามารถทำงานจากที่บ้านได้อย่างเต็มรูปแบบ โดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรมการผลิต เพราะต้องใช้แรงงานคนขับเคลื่อน และบางอุตสาหกรรมยังจำเป็นต้องพึ่งพาฝีมือแรงงานเกือบ 100% แม้ว่าบางบริษัทจะเริ่มให้ความสนใจกับการทำงานที่บ้านมากขึ้น แต่ในทางปฏิบัติอาจยังไม่สามารถทำได้ในระยะยาว เนื่องจากยังมีกลุ่มคนที่คุ้นชินกับการทำงานในระบบออฟฟิศแบบดั้งเดิม
“สิ่งที่จะเป็นปรากฏการณ์ใหม่หลังจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 จบลง คือ การทำงานจากบ้านเกิดกันมากขึ้น หรือเรียกว่า การอพยพทางเศรษฐกิจกลับบ้าน “Home-coming economic migration” คนจะเลือกทำงานในถิ่นฐานเมืองรองมากขึ้น และใช้การสื่อสารผ่านระบบดิจิทัลมากขึ้น เพราะการเกิดโรคระบาดสะท้อนให้เห็นว่าความแออัด และระบบความปลอดภัยในหลายเมืองใหญ่ทั่วโลกยังไม่มีมาตรการที่แน่ชัด โดยเฉพาะเกี่ยวกับโรคอุบัติใหม่”
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา หลายบริษัทมีมาตรการทำงานที่บ้าน (Work From Home) อาจจะเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญสำหรับตลาดอาคารสำนักงานในอนาคตทำให้คนเริ่มทำงานที่บ้านมากขึ้น และอาจจะมีผลต่อการลดใช้พื้นที่เช่าอาคารสำนักงานในอนาคต รวมถึงธุรกิจโคเวิร์คกิ้งสเปซถือว่าเป็นอีกธุรกิจที่ค่อนข้างได้รับผลกระทบในช่วงที่ผ่านมาเนื่องจากการสนับสนุนให้คนมีระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) หากไปอยู่ร่วมกันอาจผิดหลักการที่รัฐบาลขอความร่วมมือ ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า จะต้องพยายามปรับตัวเข้ากับความเปลี่ยนแปลงนี้ด้วยการปรับลดขนาดพื้นที่เช่าให้เล็กลง ทำสัญญาเช่าระยะเวลาสั่นขึ้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอลซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เทรนด์การใช้พื้นที่เช่าออฟฟิศของธุรกิจต่างๆ มีแนวโน้มว่าจะลดขนาดการใช้พื้นที่ หรือมีแนวโน้มว่าออฟฟิศของธุรกิจต่างๆ จะมีขนาดเล็กลง สังเกตได้จากการลดขนาดของหน่วยงานฝ่ายต่างๆ เช่น ฝ่ายบุคคล ฝ่ายบัญชี ฝ่ายไอที ในปัจจุบัน เริ่มมีขนาดลดลง เนื่องจากผู้ประกอบธุรกิจหันไปใช้ บริษัทเอาต์ซอร์สเข้ามาช่วยทำงานแทน เพื่อลดจำนวนบุคลากรและค่าใช้จ่ายลง ซึ่งเป็นแนวทางการลดต้นทุนของธุรกิจต่างๆลงไป
อย่างไรก็ตาม ในส่วนตัวแล้วชื่อว่าทิศทางของการลดต้นทุนจากการใช้ขนาดพื้นที่ออฟฟิศให้มีขนาดเล็กลง ในประเทศไทย จะยังไม่ก้าวข้ามไปถึงระดับการให้พนักงาน Work From Home เนื่องจากเจ้าของธุรกิจไม่ต้องการให้พนักงานทำงานที่บ้าน เพราะยังกังวลเรื่องของคุณภาพ และการประสานงาน แม้ว่าการให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน จะสามารถช่วยลดต้นทุนด้านการเงินได้ถึง 20% เนื่องจากเจ้าของธุรกิจสามารถลดค่าใช้จ่ายจากการให้ค่าตอบแทนหรือเงินเดือน พนักงานได้ต่ำลง เพราะพนักงานไม่มีต้นทุนในการเดินทาง ขณะเดียวกัน พนักงาน ออฟฟิศเองก็ไม่มีความต้องการทำงานจากที่บ้าน เนื่องจากจะมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการใช้พลังงานในบ้าน ประกอบกับจะได้ค่าตอบแทนจากการทำงานที่ลดลง นอกจากนี้ การทำงานจากที่บ้านยังมีปัญหาจากการขาดอุปกรณ์การทำงาน หรือเครื่องมือในการทำงานออฟฟิศ ขณะเดียวกันบรรยากาศในการทํางานออฟฟิศจะส่งผลต่อศักยภาพในการทำงานได้ดีกว่าการทำงานจากที่บ้าน
ซึ่งในส่วนของบรรยากาศการทำงานร่วมกันในออฟฟิศนั้นมีส่วนเสริมศักยภาพในการทำงานได้ดีกว่าการทำงานจากที่บ้าน สังเกตได้จาก (Cold working Space ) ซึ่งในปัจจุบัน จำนวนโคเวิร์กกิ้งสเปชที่เปิดให้บริการแบบ stand alone มีจำนวนลดน้อยลง แต่กลับไปขยายตัวอยู่ในอาคารออฟฟิศเช่า ที่มีความพร้อม ในด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในอาคาร สะท้อนให้เห็นว่า ความต้องการของบุคลากรต่างๆ ในการทำงานยังคงต้องการทำงานในสถานที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับอย่างครบครัน
"วันนี้สถานการณ์โควิด-19 อาจส่งผลให้เราต้อง Work From Home แต่หากสถานการณ์จบลงแบบเบ็ดเสร็จ คือ ไม่มีจำนวนการติดเชื้อเพิ่ม มีวัคซีนที่สามารถป้องกันการติดเชื้อได้ แนวโน้มของ Work From Home จะหายไป และการทำงานของพนักงานออฟฟิศก็จะกลับเข้าสู่สถานการณ์ปกติ แต่หากสถานการณ์โควิด-19 จบลงด้วยการควบคุมสถานการณ์การติดเชื้อได้แต่ยังไม่มีวัคซีนป้องกันโรค ทิศทางของ Work From Home ก็มีแนวโน้มจะขยายตัวไปได้"
สำหรับสถานการณ์ตลาดออฟฟิศเช่า ในปัจจุบัน ถือว่ามีอัตราการขยายตัวได้ดีแต่ไม่หวือหวา เนื่องจากนับจากในปี 2563-2566 จะมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกกว่า 2 ล้าน ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยมากจะเป็นพื้นที่เช่าเกรดเอ ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งจะสามารถรองรับความต้องการพื้นที่ออฟฟิศเช่าในตลาดช่วง 4-5 ปีข้างหน้าได้อย่างเพียงพอ ทำให้แนวโน้มค่าเช่าพื้นที่ออฟฟิศปรับตัวได้ไม่มากนัก โดยความต้องการพื้นที่ออฟฟิศเช่าเฉลี่ยต่อปีมีจำนวนประมาณ 1.6-1.8 แสน ตร.ม.ต่อปี เมื่อเทียบกับจำนวนซัปพลายพื้นที่ออฟฟิศเช่าใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ทำให้มีซัปพลายในตลาดยังสามารถรองรับความต้องการได้อีก 4-5 ปี โดยปัจจุบันพื้นที่ออฟฟิศเช่าในประเทศไทยมีจำนวนกว่า 9 ล้าน ตร.ม. ซึ่งในจำนวนนี้ถูกใช้ไปแล้วเกือบ 100%
