หน่วยลงทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง เค.อี.รีเทล หรือ BKER ได้เข้าจดทะเบียนซื้อขายในหลักทรัพย์ เข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์นับจากวันที่ 12 ธันวาคมที่ผ่านมา ปรากฏว่า ราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายทรุดตัวลงต่ำกว่าราคาที่เสนอขายประชาชนทั่วไปในครั้งแรกอย่างต่อเนื่อง
และกลายเป็น หน่วยลงทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนกองแรกในรอบปีที่ราคาต่ำกว่าจอง ตั้งแต่วันแรกที่เข้าซื้อขาย
BKER เสนอขายหน่วยลงทุนให้ประชาชนทั่วไป จำนวน 484.10 ล้านหน่วย ในราคาหน่วยลง 9.60 บาท จากราคาพาร์ 10.1796 บาทต่อหน่วย และเปิดการซื้อขายในตลาดหุ้นครั้งแรกเมื่อวันที่ 12 ธันวาคมที่ 9.50 บาท ลงไปต่ำสุดที่ 9.10 บาท ก่อนที่จะปิดที่ 9.15 บาท ต่ำกว่าราคาเสนอขาย 0.45 บาท ก่อนล่าสุด เมื่อวันที่ 16 ธันวาคมลงมาปิดที่ 8.60 บาท ต่ำกว่าราคาเสนอขาย 1 บาท
BKER เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ กองที่ 4 ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นปีนี้ โดย 3 กองทรัสต์ก่อนหน้า ไม่มีหน่วยลงทุนกองใดราคาทรุดต่ำกว่าราคาจองในวันแรกที่เข้าซื้อขาย การทรุดตัวลงต่ำกว่าจองของหน่วยลงทุน BKER จึงเป็นสัญญาณเตือนภัย การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทรัสต์ฯ อสังหาริมทรัพย์
การจัดตั้ง BKER เกิดจากซื้อทรัพย์สินของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท โดยเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าและพื้นที่พาณิชยกรรมอื่นๆ
ทรัพย์สินที่รับโอนมาจากกองทุนรวมคริสตัล มี 2 โครงการ ประกอบด้วย โครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC) และโครงการเดอะคริสตัล เอกมัย-รามอินทรา (TC) และจะลงทุนเพิ่มเติมที่ 12 โครงการ
หน่วยลงทุนกองทรัสต์ BKER มีนักลงทุนทั่วไปถืออยู่จำนวน 3,732 ราย โดยทั้งหมดตกอยู่ฐานะผู้เสียหาย เนื่องจากหน่วยลงทุนที่จองซื้อไว้ ราคาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ต่ำกว่าราคาที่เสนอขาย แสดงว่านักลงทุนโดยทั่วไปไม่มั่นใจในผลตอบแทนที่จะได้รับ
ราคาหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือกองทรัสต์เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวลงมาระยะหนึ่งแล้ว เนื่องจากนักลงทุนกังวลผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ และฉุดให้รายได้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำตาม จนกระทบต่อผลตอบแทนคืนกลับผู้ถือหน่วยลงทุน จากที่ประกาศจ่ายผลตอบแทน 6%-7% ต่อปี อาจทำไม่ได้
หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ปรับตัวลงมาอย่างต่อเนื่อง เพราะผลกระทบเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้อผู้บริโภคตกต่ำ และสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผลประกอบการบริษัทพัฒนาอสังริมทรัพย์ทรุดตามๆ กัน
ส่วนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เคยเป็นที่นิยมของนักลงทุน เพราะผลตอบแทนสูง และจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ จึงสามารถซื้อหน่วยลงทุนเพื่อลงทุนระยะยาวได้
แต่นับจากกลางปีที่ผ่านมา เริ่มมีเสียงเตือนความเสี่ยงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองทรัสต์ เพราะมีสัญญาณว่า ผลตอบแทนจากการลงทุนกองทุนประเภทนี้ อาจมีความไม่แน่นอน เนื่องจากรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ ไม่ว่าพื้นที่ศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงานให้เช่า มีแนวโน้มที่จะลดลง ตามเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
สำหรับโครงการ CDC ย่านเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ของ BKER นั้น ปัจจุบันเงียบเหงา จากอดีตที่เคยเป็นโครงการที่มีความคึกคัก ผู้เช่าเต็มพื้นที่ ปัจจุบันหลายพื้นที่รกร้าง เพราะผู้เช่าทนแบกรับต้นทุนไม่ไหว ต้องปิดร้านคืนพื้นที่หนีตาย
กองทรัสต์ BKER ไม่แตกต่างจากกองทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งส่วนใหญ่กำลังเผชิญผลกระทบเศรษฐกิจตกต่ำ จนไม่อาจคาดหวังรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ และส่งผลต่อความสามารถในการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
นักลงทุนที่คิดจะหนีตายจากหุ้น โยกเงินไปลงทุนกองทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องระวังหนีเสือปะจระเข้ เพราะการลงทุนผ่านกองทุน ซึ่งทุกคนคิดว่าจะได้กินของตาย เพราะได้รับผลตอบแทนที่แน่นอนนั้น
แต่วันนี้ไม่ใช่เสียแล้ว เพราะการลงทุนผ่านกองทรัสต์มีสิทธิเจ็บตัวได้เหมือนกัน เช่นเดียวกับนักลงทุนกว่า 3 พันรายที่ซื้อหน่วยลงทุน BKER
