วิเคราะห์ศักยภาพทำเลพระราม 4-พหลโยธิน ตัวแปร “มิกซ์ยูส-เมกะโปรเจกต์ใหญ่” หนุน

“ชานนท์ เรืองกฤตยา” วิเคราะห์ทำเลถนนพระราม 4 ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะกลายเป็น “NEW CBD สุขุมวิท” หลังพบมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสของบิ๊กอสังหาฯบนเส้นถนนพระราม 4 มูลค่าหลายแสนล้าน จะยิ่งสร้างการเติบโตและศักยภาพให้สูงขึ้น ดันราคาที่ดินปรับขึ้น ย้อนหลังขยับไปกว่า 46 % เผย “แอชตัน จุฬา-สีลม” คืบก่อสร้างแล้วเสร็จ เดินหน้าโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า พร้อมยันเป้ายอดขายทั้งปีที่ 35,100 ล้านบาท ด้าน LPN ชี้ เมกะโปรเจกต์ใหญ่ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน-ส่วนต่อรถไฟฟ้าใหม่ ดันราคาที่ดินพุ่ง คอนโดปักหมุด รองรับศักยภาพพื้นที่

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงศักยภาพของถนนพระราม 4 ว่า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจที่สำคัญในกรุงเทพ โดยเฉพาะในทำเลเยาวราช-หัวลำโพง, สามย่าน-จุฬา, สีลม-สุรวงศ์-ศาลาแดง, สาทร-วิทยุ รวมไปถึงทำเลรัชดา-อโศก ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เพิ่มมากขึ้น สำหรับราคาราคาที่ดินในทำเลสามย่าน-พระราม 4 ย้อนหลัง 5 ปี เติบโตเฉลี่ย 46% ราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 250,000 บาทต่อ ตร.ม.

“พระราม 4 ผมมองว่า เป็น New สุขุมวิท เนื่องจากมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทั้งโครงการ วัน แบงค็อก โครงการสามย่านมิตรทาวน์ และโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินโรงแรมดุสิตธานี เชื่อว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีข้างหน้า บริเวณถนนพระราม 4 จะเป็น New สุขุมวิท และด้วยความหนาแน่นของสุขุมวิท น่าจะทำให้พระราม 4 เป็นออปชันของสุขุมวิท ขณะที่ซัพพลายในโซนนี้ ถูกดูดซับไปแล้ว 84% หรือกว่า 2,053 ยูนิต จากทั้งหมด 2,430 ยูนิต”

ส่วนความคืบหน้าโครงการ แอชตัน จุฬา-สีลม เป็นโครงการร่วมทุนกับ “มิตซุย ฟูโดซัง” จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี สูง 56 ชั้น จำนวน 1,182 ยูนิต มูลค่ากว่า 8,500 ล้านบาท ปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จและเตรียมส่งมอบห้องเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แก่ลูกค้า ส่วนแผนการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2 บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการใหม่รวม จำนวน 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 8,047 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุน จำนวน 1 โครงการ และโครงการแนวราบที่บริษัทจะพัฒนาเอง จำนวน 2 โครงการ

“ปีนี้ แบรนด์แอชตัน เปิดเยอะ และคาดว่าเฉพาะแบรนด์นี้จะมีส่วนของยอดขายประมาณ 16,000 ล้านบาท โดยในแผนปีหน้า เบื้องต้น จะมีแบรนด์แอชตันหนึ่งโครงการ ส่วนโครงการแอชตัน อโศก คาดว่าเร็วๆ นี้จะมีข่าวดี โดยจะเป็นหนึ่งในโครงการที่จะน่าจะโอนได้ประมาณไตรมาส 4 ”

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทยังคงเป้าหมายรายได้ไว้ที่ 38,000 ล้านบาท และยังคงเป้าหมายยอดขาย ไว้ที่ 35,100 ล้านบาท ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ จำนวน 16 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 35,100 ล้านบาท ขณะที่แนวโน้มยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 จะดีขึ้นจากไตรมาส 1 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 1,852.90 ล้านบาท และจะเติบโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 1,577 ล้านบาท

สำหรับในช่วงไตรมาสแรก บริษัทมีรายได้รวมที่ 2,820.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.90% แบ่งเป็น รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 1,852.90 ล้านบาท รายได้จากการบริหารโครงการ และค่านายหน้า จำนวน 496.40 ล้านบาท รายได้จากการให้บริการงานก่อสร้าง จำนวน 294.80 ล้านบาท รายได้จากการขายและบริการ จำนวน 49.30 ล้านบาท และรายได้จากการจัดหาที่ดิน จำนวน 33 ล้านบาท

LPN เปิดเมกะโปรเจกต์ใหญ่บูมอสังหาฯ ย่านวิภาวดีรังสิต

ด้าน บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ได้วิเคราะห์ย่านวิภาวดีรังสิตในปัจจุบัน กำลังจะมีโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านโครงข่ายคมนาคมที่สำคัญถึง 2 โครงการ คือ แผนพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน หรือสถานีกลางบางซื่อ ให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมแห่งใหม่ ที่เป็นทั้งศูนย์กลางการขนส่งหลายรูปแบบ และศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ รวมทั้งเป็นศูนย์กลางการเดินทางเชื่อมต่อไปยังทุกภาคของประเทศไทย ส่วนอีกโครงการที่มีบทบาทสำคัญ นั่นคือ โครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นทางหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ขณะนี้งานก่อสร้างคืบหน้าไปมาก

แน่นอนว่าย่อมส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบขยับตัวตาม ปัจจุบัน ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ รอบปี 2559-2562 ถ.วิภาวดีรังสิต (ในเขตห้วยขวาง), พญาไท, ดินแดง อยู่ที่ 220,000 บาทต่อตารางวา, ถ.วิภาวดีรังสิต (ในเขตจตุจักร) อยู่ที่ 150,000-260,000 บาทต่อตารางวา และ ถ.วิภาวดีรังสิต ในเขตพื้นที่ดอนเมือง อยู่ที่ 120,000 บาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบัน ราคาซื้อขายที่ดินติดถนนในทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว-วิภาวดีรังสิต ได้พุ่งไปมากกว่านั้นหลายเท่า และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นไปอีกเมื่อโครงการเมกะโปรเจกต์ดังกล่าวแล้วเสร็จ และด้วยศักยภาพอันโดดเด่น LPN จึงเปิดคอนโดมิกซ์ยูสแห่งแรก “ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร” และ “ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร” ติดริมถนนใหญ่ บนถนนวิภาวดีรังสิต.